從房?jī)r(jià)收入比看各地購(gòu)房難度

李秀梅

關(guān)于房?jī)r(jià)是否合理，有許多不同角度的衡量標(biāo)準(zhǔn)，其中房?jī)r(jià)收入比是最重要的衡量指標(biāo)。房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)主要用于衡量房?jī)r(jià)是否處于居民收入能夠支撐的合理水平，直接反映房?jī)r(jià)水平與廣大居民的自住需求相匹配的程度。判斷一個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)的漲幅是否合理，應(yīng)與當(dāng)?shù)鼐用衲昃芍涫杖氲臐q幅進(jìn)行綜合比較。

房?jī)r(jià)收入比是指房屋總價(jià)與居民家庭年收入的比值，反映了購(gòu)房的難易程度，也折射出房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫。根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的2015年度《全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比排行榜》數(shù)據(jù)，2015年全國(guó)商品住宅房?jī)r(jià)收入比為7.2，其中北京14.5，連續(xù)3年位列全國(guó)第一，成為全國(guó)購(gòu)房難度最高的城市；內(nèi)蒙古依舊位居最末，僅為4.4。

關(guān)于房?jī)r(jià)是否合理，有許多不同角度的衡量標(biāo)準(zhǔn)，其中房?jī)r(jià)收入比是最重要的衡量指標(biāo)。房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)主要用于衡量房?jī)r(jià)是否處于居民收入能夠支撐的合理水平，直接反映房?jī)r(jià)水平與廣大居民的自住需求相匹配的程度。判斷一個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)的漲幅是否合理，應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用衲昃芍涫杖氲臐q幅進(jìn)行綜合比較。本文對(duì)全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比的情況作一個(gè)橫向比較，為政府、企業(yè)以及居民提供一個(gè)參考標(biāo)準(zhǔn)。

房?jī)r(jià)收入比是指房屋總價(jià)與居民家庭年收入的比值，不同機(jī)構(gòu)可能采用不同的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和不同的計(jì)算方法，本文采用的數(shù)據(jù)皆來源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、地方統(tǒng)計(jì)局，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房。盡管房?jī)r(jià)收入比是一個(gè)全球通用的指標(biāo)，但其合理范圍卻沒有嚴(yán)格界定。根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況，筆者認(rèn)為全國(guó)房?jī)r(jià)收入比保持在6～7屬合理區(qū)間。

1 全國(guó)35個(gè)大中城市城鎮(zhèn)居民收入

選取全國(guó)35個(gè)大中城市，且為便于研究，對(duì)35個(gè)大中城市進(jìn)行以下分類：北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市為東部一線城市，天津、石家莊、沈陽(yáng)、大連、南京、杭州、寧波、福州、廈門、濟(jì)南、青島、?？?2個(gè)城市為東部二線城市，太原、長(zhǎng)春、哈爾濱、合肥、南昌、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙8個(gè)城市為中部二線城市，呼和浩特、南寧、重慶、成都、貴陽(yáng)、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊11個(gè)城市為西部二線城市。

從全國(guó)35個(gè)大中城市2015年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入來看（圖1），呈現(xiàn)東、中、西部遞減的狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的東部一、二線城市整體收入水平較高。深圳以53052元高收入超越2014年冠軍——上海，位居全國(guó)榜首，而上海和北京同樣不甘落后，均突破5.2萬元，向5.3萬元逼近，杭州、寧波、廣州、南京、廈門和青島也都超過4萬元大關(guān)。與以上地區(qū)形成鮮明對(duì)比的是，西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)，人均可支配收入較低，烏魯木齊、西寧僅超過2.5萬元。

由于蘭州、西寧、貴陽(yáng)等西部地區(qū)城鎮(zhèn)居民人均收入基數(shù)較低，且隨著西部經(jīng)濟(jì)近年來的崛起，這3個(gè)地區(qū)人均可支配收入增長(zhǎng)率（名義）在2015年高于全國(guó)35城均值，分別達(dá)到10.5%、10.2%和9.1%；其次，廣州作為東部一線城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)幅度也非常顯著，以10.8%的高增長(zhǎng)率位居35城增幅榜首。最值得注意的是，南昌、武漢、合肥三座中部二線城市，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅均超過了9.0%，在一定程度上反映出中部城市經(jīng)濟(jì)正在日益崛起。

2 全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的商品住宅（包含可售型保障房、棚改房）成交均價(jià)來看，均價(jià)較高的主要是東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一、二線城市，主要為深圳、北京、上海、廈門、杭州等沿海省份的主要城市。2015年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，“深圳”是最引人關(guān)注的城市，其商品住宅銷售均價(jià)較2014年相比增幅穩(wěn)居全國(guó)第一，接近48.3%，均價(jià)排名亦是一舉超越上海，位居全國(guó)榜首。但同樣是一線城市的廣東，在房?jī)r(jià)均價(jià)增幅卻出現(xiàn)了約4.5%的負(fù)增長(zhǎng)，位居房?jī)r(jià)增幅榜的最末端。詳見圖2。

2015年商品住宅均價(jià)同比增幅下降的城市由16個(gè)銳減到5個(gè)，負(fù)增長(zhǎng)的只有重慶、大連、呼和浩特、西寧和廣州五城，但負(fù)增長(zhǎng)率均不超過5%，可見全國(guó)35城房?jī)r(jià)總體呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。這是因?yàn)椋瑥闹醒氲降胤礁鞣矫鏄鞘欣谜叩牟粩喑雠_(tái)，釋放了擠壓幾年的樓市剛性和改善性需求，加之2015年上半年股市避險(xiǎn)資金流入樓市，使得以深圳、上海、北京為首的一線城市，樓市成交量大幅攀升，助推房?jī)r(jià)出現(xiàn)前所未有的井噴式增長(zhǎng)；隨后，部分二線城市也聞風(fēng)而動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)加速回暖，房?jī)r(jià)抬升。

3 2015年全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比

整體上看，35個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)收入比（圖3）有以下3個(gè)態(tài)勢(shì)：第一，呈現(xiàn)東、中、西梯度遞減的態(tài)勢(shì)，且相差幅度較大；第二，一線城市明顯整體高于二線城市，深圳、北京、上海、廣州分列第1、3、4、7位，但東部二線城市如廈門、福州和杭州迅猛趕超，目前位列第2、第5、第6；第三，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市高于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市。一般而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一線城市、東部城市，產(chǎn)業(yè)發(fā)展好、收入水平高、人口吸引力強(qiáng)，外來常住人口比重大，因此，購(gòu)房需求大、投資投機(jī)需求也大，購(gòu)買力強(qiáng)勁，房?jī)r(jià)水平也較高。

與2014 年相比，2015 年有19 個(gè)城市房?jī)r(jià)收入比出現(xiàn)下降（上圖4），其中西寧、廣州、蘭州、呼和浩特和重慶降幅較大，主要源于商品住宅銷售均價(jià)的下挫，其余14 個(gè)城市多數(shù)是因?yàn)槿司芍涫杖霛q幅快于房?jī)r(jià)漲幅；35 個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比均值為8.7，有11 個(gè)城市房?jī)r(jià)收入比高于該均值，相比2014年少了3 個(gè)。兩個(gè)典型城市：南京樓市顯著升溫，房?jī)r(jià)收入比增幅位居第3；廣州房?jī)r(jià)出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)收入比較2014 年回調(diào)1.4，房?jī)r(jià)大幅向合理空間靠攏。

4 剔除可售型保障性住房的房?jī)r(jià)收入比

2015年，剔除可售型保障性住房后，全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比均值為10.2，與2014年相比下降0.4，其中深圳、上海、北京、廈門、福州5個(gè)城市遙遙領(lǐng)先，深圳高達(dá)27.7，高出第2名上海6.9。整體上看，房?jī)r(jià)收入比排名靠前的多是東部城市。

與統(tǒng)計(jì)局口徑房?jī)r(jià)收入比相比（表1），上海、深圳、北京和福州差值較大，中西部差值較小。中西部可售型保障房與商品住宅均價(jià)差異不大。

5 2016年房?jī)r(jià)收入比仍或小幅攀升

2016年是“十三五”開局之年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷著結(jié)構(gòu)調(diào)整的挑戰(zhàn)，也迎來轉(zhuǎn)型升級(jí)的機(jī)遇。《政府工作報(bào)告》提出，2016年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長(zhǎng)預(yù)期目標(biāo)為6.5%～7%，而2015年的目標(biāo)是7%左右。盡管經(jīng)濟(jì)增速有所放緩，但就業(yè)目標(biāo)沒變，一些新業(yè)態(tài)、新動(dòng)能正在形成，將對(duì)就業(yè)產(chǎn)生基礎(chǔ)性的利好，居民收入將同步增長(zhǎng)，消費(fèi)價(jià)格和物價(jià)總水平基本穩(wěn)定，結(jié)構(gòu)調(diào)整與轉(zhuǎn)型升級(jí)勢(shì)頭良好，積極因素和新生動(dòng)力正在積聚。

2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)觸底反彈的格局，以東部一、二線城市為龍頭的房地產(chǎn)市場(chǎng)高歌猛進(jìn)，成交量和成交均價(jià)同時(shí)出現(xiàn)大幅攀升。隨著諸多利好政策的出臺(tái)，2016年開年，火熱的市場(chǎng)情緒沒有絲毫的降低，而是進(jìn)一步攀升。根據(jù)易居研究院2016年1～2月跟蹤數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)商品住宅成交均價(jià)同比增長(zhǎng)14.4%；商品住宅銷售面積同比增長(zhǎng)30.4%，較2015年全年增長(zhǎng)23.5個(gè)百分點(diǎn)。商品住宅待售面積增幅與銷售面積增幅兩者曲線完成交叉，去庫(kù)存速度進(jìn)一步加快。在去庫(kù)存政策的帶動(dòng)下，預(yù)計(jì)相比2015年，2016年全國(guó)商品住宅成交均價(jià)仍將保持上漲態(tài)勢(shì)，增長(zhǎng)7%～9%。

根據(jù)《政府工作報(bào)告》的目標(biāo)，預(yù)計(jì)2016年GDP增幅會(huì)小于2015年，所以居民收入增幅也會(huì)同步縮小，因此，預(yù)計(jì)2016年全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)8%左右。

總之，2016年，全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅很可能同步于城鎮(zhèn)人均收入增幅，但是東部一線城市和部分東部二線城市的房?jī)r(jià)漲幅則有可能略高于收入增幅。因此，預(yù)計(jì)2016年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比將總體上保持平穩(wěn)，但東部一線和部分二線城市房?jī)r(jià)收入比將再次沖高。