從房屋類型看加拿大房產(chǎn)的投資價值

夏欣怡

本文不僅對投資者在加拿大進(jìn)行房產(chǎn)投資有啟發(fā)，對在整個西方發(fā)達(dá)國家進(jìn)行房產(chǎn)投資的投資者也具有一定參考價值。

隨著國民財富的快速增長，越來越多的人開始走出國門，投資海外，而房地產(chǎn)則成為投資者投資海外的首選。加拿大作為移民、留學(xué)的熱門國，在地產(chǎn)投資方面存在許多與國內(nèi)不同的理念，如果投資者對這些不甚了解，就有可能蒙受重大損失。在加拿大，主要有4種房屋類型：獨(dú)立屋、公寓、聯(lián)排房、多單元房，如圖1所示，各種類型的房屋特點(diǎn)對比見下頁圖2。筆者將從房屋類型的角度，分析不同地產(chǎn)的投資價值。

1 獨(dú)立屋（House）

獨(dú)立屋就是國內(nèi)所說的獨(dú)棟別墅，通常是指獨(dú)門、獨(dú)戶、獨(dú)院的住宅，不與旁邊鄰居的建筑物有任何連接。獨(dú)立屋的地上部分通常為一層、二層或三層的房子，四層以上的獨(dú)立屋則比較少見。獨(dú)立屋往往自帶車庫，但不一定都有地下室，比如筆者所住的城市——納奈莫（位于溫哥華西側(cè)的溫哥華島上），新蓋的房屋是否有地下室要依地勢的不同而定，如果背靠山坡通常會有地下室，如果建在平地上則往往沒有地下室。

獨(dú)立屋不用向任何人和機(jī)構(gòu)交物業(yè)管理費(fèi)，這意味著業(yè)主需要自行負(fù)責(zé)剪草、園藝、維修、收垃圾、鏟雪（溫哥華和溫哥華島南部冬天幾乎不下雪，這里鏟雪可免）等。當(dāng)然，房屋的維修保養(yǎng)，比如修繕房頂和外墻，也同樣需要業(yè)主自己負(fù)責(zé)。因此，居住獨(dú)立屋往往意味著較為煩瑣的維護(hù)和管理工作。

但獨(dú)立屋的魅力在于不用繳納物業(yè)管理費(fèi)的低成本優(yōu)勢和升值潛力。獨(dú)立屋的土地通常為私人所有，可以永久傳承。除了房屋所占的土地外，獨(dú)立屋通常具有比房屋所占土地更大的院子。在國內(nèi)買房時，人們往往關(guān)注于房屋本身，認(rèn)為房屋才是房地產(chǎn)的價值所在。但在加拿大，這種觀念可能要變一變。房產(chǎn)和地產(chǎn)中，房產(chǎn)類似汽車，屬于貶值品，其價值往往會隨著時間的推移而降低；而地產(chǎn)才是真正的升值品，具有稀缺的屬性，隨著人口數(shù)量的增多，其價值會不斷上漲。

雖然獨(dú)立屋升值潛力最大，但是繁雜的管理工作卻讓很多力有不及的人望而卻步。所以，很多加拿大人年老時會賣掉自己的獨(dú)立屋，住進(jìn)面積雖小但有人管理的公寓，利用由獨(dú)立屋升值而獲得的收益享受退休生活。

2 公寓（Apartment）

公寓的業(yè)主擁有自己獨(dú)立的居住空間，但需要與其他住戶分享公寓的公共空間和共用設(shè)施，比如走廊、建筑綠地、游泳池和娛樂器材等。公寓通常會有物業(yè)管理公司來管理公共空間和共用設(shè)施。當(dāng)然，業(yè)主在享受服務(wù)的同時，需要繳納管理費(fèi)。

由于中國人口眾多，公寓成為國內(nèi)的主要住宅類型，但在加拿大，只有像溫哥華、多倫多、蒙特利爾這樣的大城市才會比較常見。從投資的角度來說，公寓是所有房屋類型中升值潛力最低的，當(dāng)然它的價格一般也最便宜。但很多國內(nèi)投資者并不明白這一點(diǎn)，覺得應(yīng)該先有一個住房，其他的以后再說。當(dāng)發(fā)現(xiàn)公寓異常便宜的時候，就盲目買入，結(jié)果若干年后才發(fā)現(xiàn)，與其他類型的房產(chǎn)相比，自己的房產(chǎn)居然沒怎么增值。筆者的一個朋友就是這樣，他早在2000年的時候就移民溫哥華，剛到3天就買了一套公寓。但是，七八年過去了，他發(fā)現(xiàn)自己的公寓漲幅僅有30%，而附近的獨(dú)立屋有的上漲了1倍以上。這位朋友郁悶地感慨道：“早知道這樣，還不如當(dāng)初咬咬牙買個獨(dú)立屋呢?！钡迷谶@位朋友還算及時醒悟，賣掉公寓重新購買了獨(dú)立屋，現(xiàn)在他的房子也獲得了不錯的漲幅。

3 聯(lián)排房（Townhouse）

聯(lián)排房最早起源于英國，可以視為公寓的前身，在國內(nèi)往往被稱為聯(lián)排別墅，在加拿大它們通常由一系列擁有類似戶型且并排相連的小套住宅構(gòu)成，臥室數(shù)量往往在3個以下。聯(lián)排房雖然獨(dú)門獨(dú)戶，但需要與兩邊的鄰居共享墻壁，房子偏瘦高，通常為兩層甚至三層。

聯(lián)排房有獨(dú)立的前后院，因此享有比公寓更多的空間，但又因為要與鄰居共用一些設(shè)施，所以在空間的享有上不如獨(dú)立屋。而從投資價值和房屋價格來說，聯(lián)排房也剛好介于獨(dú)立屋和公寓之間。

與獨(dú)立屋相比，聯(lián)排房有一個比較大的優(yōu)點(diǎn)是節(jié)省能源，原因在于聯(lián)排房左右兩側(cè)的墻壁與鄰居共有，在冬季采暖的時候可以節(jié)省一部分能源；此外，由于同系列的聯(lián)排房擁有統(tǒng)一的外觀，在維護(hù)良好的情況下，看上去比較整潔漂亮。但聯(lián)排房也存在一些不足：首先，由于在結(jié)構(gòu)上共用墻體，所以隱私性沒有獨(dú)立屋強(qiáng)，而在加拿大，隱私性是衡量房屋價值的一個重要因素；其次，聯(lián)排房往往和公寓一樣，需要大家均攤公共區(qū)域（例如草坪、花園、游泳池、運(yùn)動場、網(wǎng)球場和野餐區(qū)等）的維護(hù)費(fèi)用，即繳納共管費(fèi)，而這些維護(hù)工作則會被外包給專業(yè)的公司來做，無須業(yè)主親自動手。

4 多單元房（Multifamily）

多單元房（Multifamily）是北美一種重要的房屋形式，主要指同一屋頂下的多套住宅連在一起。在多單元房的所有類型中，雙拼房是最常見的形式。雙拼房是指兩套住宅連在一起，其連接方式可以是一左一右、一前一后，偶爾也有一上一下的形式。左右形式的雙拼房對于住戶來說是最理想的，每家都會有前后院；前后形式的雙拼房則次之，一家有前院，一家有后院；上下形式的雙拼房最差，兩家需要共享前院和后院。

多單元房通常位于較低收入人群所在的區(qū)域，而且居住者以租客為主。因此，多單元房的擁有者往往出于投資的目的購買該房屋，而自己則住在其他地方甚至其他的城市。其實，從投資的角度來說，多單元房未必是較好的投資選擇。理由有3：第一，房屋的管理和維護(hù)是一件比較麻煩的事情，自己動手可能會非常辛苦，請人又會付出較高的成本（加拿大勞動力成本比較高）；第二，由于地處低收入街區(qū)，房屋的升值通常比較有限；第三，收房租是一件比較麻煩的事情，加拿大的法規(guī)保護(hù)低收入人群和弱勢群體，如果租客交不上房租，讓他們搬走是一件比較麻煩的事情。按照加拿大法律，房東不能換鎖或切斷煤氣水電等基礎(chǔ)設(shè)施，更不能把租客的私人物品扔到屋外。如果租客搶先報警，反告房東持兇器威脅或打傷租客，警察來了以后只會將房東逮捕。嚴(yán)重的話，房東還會被嚴(yán)禁返回自己家中，而租客卻可繼續(xù)住下去。如果走法律程序解決，則可能需要3個月甚至更長的時間。很多多單元房投資者被老賴房客弄得頭疼不已，到最后沒有辦法只好賣掉房產(chǎn)，而這種情況下，房產(chǎn)被賤賣也就成為了不得以而為之的選擇。

5 結(jié)語（Conclusion）

當(dāng)然，加拿大房屋細(xì)分起來還有很多類型，但是它們或多或少都是上述4種房型的延伸或變體。在加拿大進(jìn)行房產(chǎn)投資須考量清楚，如果自己有較多的購房款，希望能住得寬敞舒適，同時還希望獲得房地產(chǎn)升值帶來的財富，那么獨(dú)立屋是最好的選擇；如果希望能夠有人幫自己打理房子，但又不想付出太多的資金，那么公寓和共管型的聯(lián)排房是較佳的選擇；如果僅僅只是以租金為目的，希望每月能獲得穩(wěn)定的收益，那么多單元房是較好的選擇。當(dāng)然，在選購多單元房的時候，一定要謹(jǐn)慎選擇，盡量選擇好街區(qū)的多單元房，避免自己掉進(jìn)“壞房客”的陷阱中。

其實在整個西方發(fā)達(dá)國家如美國、英國、澳大利亞等，都有與加拿大近似的房屋類型和投資理念。因此，本文不僅對個人投資者在加拿大的房產(chǎn)投資有啟發(fā)，對在整個西方發(fā)達(dá)國家進(jìn)行房產(chǎn)投資的投資者也具有一定的參考價值。

收稿日期：2016-07-18