盤錦市建設項目竣工土地驗收工作探討

杜娟

【摘要】2012年9月10日盤錦市人民政府辦公室以盤政辦發(fā)[2012]31號文件下發(fā)《關于落實建設項目竣工用地驗收制度的通知》，標志著盤錦市建設項目竣工用地驗收制度正式建立和全面實施。本文對盤錦市建設項目竣工土地驗收工作取得成效及存在問題進行闡述，并提出自己的建議，僅供參考。

【關鍵詞】盤錦市；建設項目竣工土地驗收；成效；問題；建議

一、土地驗收工作開展情況及取得的成效

2012年9月10日盤錦市人民政府辦公室以盤政辦發(fā)[2012]31號文件下發(fā)《關于落實建設項目竣工用地驗收制度的通知》，標志著我市建設項目竣工用地驗收制度正式建立和全面實施。該制度的下發(fā)實施，使建設用地批后監(jiān)管工作有了一個總抓手，促使批后監(jiān)管工作落到實處，徹底解決在國土資源行政主管部門在《土地證》發(fā)放后對土地使用者無制約手段的被動局面；對規(guī)范依法用地行為，推進土地節(jié)約集約利用，有力促進批后監(jiān)管工作的順利進行起到了積極地作用。具體表現(xiàn)在：

1）可以有效防止建設單位越界移位建設而產(chǎn)生土地權屬糾紛及違法占地問題；

2）可以督促建設單位盡快開工，按時竣工，預防閑置土地的產(chǎn)生；

3）可防止工業(yè)用地項目不按投資強度建設或變相進行房地產(chǎn)開發(fā)；

4）可以防止建設單位擅自改變土地用途和容積率及建筑密度而造成國有土地資產(chǎn)流失；

5）可以大大提高土地使用者履行合同的自覺性。現(xiàn)在，土地使用者不能按照合同約定時間開工、竣工的，大都能主動提出延期開工、延期竣工申請，報國土資源主管部門批準；

6）辦理轉(zhuǎn)讓、抵押、變更登記手續(xù)的用地單位，只要在土地驗收時發(fā)現(xiàn)存在違規(guī)違約行為的，國土資源主管部門不再予以辦理。因此，土地驗收制度不但是開展批后監(jiān)管工作的總抓手，還是提升國土資源管理水平的有力手段。

二、存在的突出問題

土地驗收制度頒布實施以來，盡管各縣區(qū)為能有效的貫徹執(zhí)行這一制度做了大量工作，使得土地驗收工作得以在全市范圍內(nèi)全面開展起來，也取得了明顯的成效，但是仍然存在許多的不容忽視的困難和問題：

1、重審批輕監(jiān)管的思想普遍存在，節(jié)約集約利用土地的思想意識在部分地方領導和用地單位中，還沒有真正的樹立起來。由于現(xiàn)行建設用地審批方式和職能分工，各級各部門主要精力放在項目用地審批上，而且又一味的強調(diào)供地率，造成了土地批后監(jiān)管難以有效開展。

2、部門之間配合協(xié)調(diào)不夠，造成了土地驗收制度難以有效貫徹實施。例如：《土地驗收制度》規(guī)定，“對已納入用地驗收范圍的建設項目，未經(jīng)國土資源部門用地驗收或驗收不合格的，不得通過竣工驗收，建設行政主管部門不予工程竣工驗收備案”。但是，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有的地方的部分建設項目沒有經(jīng)過國土資源部門的土地驗收，建設部門就直接辦理了竣工驗收，嚴重違反了《土地驗收制度》中的有關規(guī)定，使得《土地驗收制度》很難有效貫徹執(zhí)行。

3、分期驗收難以進行。對于一次性出讓面積較大、投資額較多的房地產(chǎn)項目，開發(fā)商采取了分期建設。同時，為了加快資金回籠，開發(fā)商申請國土資源主管部門進行分期驗收。對此，國土資源主管部門很難像規(guī)劃管理部門那樣進行單體驗收，因為國土資源主管部門進行土地檢查驗收的依據(jù)是土地出讓合同，而合同只有一個，所以分期驗收就缺乏了依據(jù)，難以準確有效的實施。

4、工業(yè)項目竣工土地檢查驗收工作還沒有全面開展起來。究其原因是因為工業(yè)項目在拿到土地證后，再也沒有了制約它的措施和手段。而且有的工業(yè)項目開工建設，靠的是行政干預，項目竣工后才補辦相關手續(xù)，因而土地檢查核驗工作很難開展起來。

5、項目開工認定難。對如何算作開工，新頒布的《閑置土地處置辦法》作了明確規(guī)定，“依法取得施工許可證后，需挖深基坑的項目，基坑開挖完畢；使用樁基的項目，打入所有基礎樁；其他項目，地基施工完成三分之一?！钡怯械捻椖?，為了規(guī)避或緩繳有關配套費用，未取得建設部門頒發(fā)的施工許可證，就開工建設；甚至有的沒有進行開工申報，造成了開工認定難。

6、部分出讓合同約定開工時間不甚合理。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有的出讓合同約定的開工時間是在簽訂出讓合同之后的3個月，很不合理，造成了到期很難按時開工。

三、對策及建議

1、加強節(jié)約集約用地宣傳，全面貫徹落實中央和省市關于進一步推進節(jié)約集約用地的有關文件規(guī)定和國土資源部《關于建立土地利用動態(tài)巡查制度加強建設用地供后開發(fā)利用全程監(jiān)管的通知》等文件精神，進一步加強建設用地供后開發(fā)利用全程監(jiān)管，促進各項建設依法依規(guī)用地，不斷提高節(jié)約集約用地水平。

2、進一步加大溝通協(xié)調(diào)的力度，建立和完善內(nèi)外工作機制，促進建設項目竣工土地驗收工作扎實有效推進。一是注重搞好國土資源主管部門內(nèi)部各科室的溝通協(xié)調(diào)。在辦理供地手續(xù)時，將供地批文、出讓合同或劃撥決定書連同供后監(jiān)管方案一并發(fā)放；同時，在用地單位進行變更登記或土地使用權抵押時，相關科室要征詢監(jiān)管部門（征地事務處）的意見，有違規(guī)違約行為的，不予辦理；二是注重搞好外部協(xié)調(diào)，加強與發(fā)改、建設、規(guī)劃等部門的溝通，共同執(zhí)行好《土地驗收制度》，確保土地驗收工作有效推進。

3、實行履約保證金制度，確保建設項目按時開竣工。對已成交的國有建設用地，國土資源主管部門在簽訂出讓合同時，受讓方需與國土資源主管部門簽訂開竣工履約保證金協(xié)議，按照實際成交價款的5%繳納履約保證金；保證金最高額不超過500萬元，作為土地使用權人履行出讓合同按期開工、竣工的保證。項目按期開工經(jīng)現(xiàn)場核查后返還50%履約保證金及利息；項目按期竣工并驗收合格后，返還剩余50%履約保證金及利息。非因政府原因，未按期開工、竣工的超過約定開竣工日期的，每超一日，從履約保證金中扣除按照相當于土地出讓價款1‰的違約金上繳國庫，直到扣完為止；竣工核驗不合格的，履約保證金作為出讓合同違約金繳入財政，并按出讓合同約定追究有關違約責任。

4、實行分期供地制度。對符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、用地面積較大的項目，國土資源、規(guī)劃部門要認真研究對接，根據(jù)項目建設進度分期供地，國土資源主管部門可以分期分地塊簽訂出讓合同，避免出現(xiàn)一個出讓合同，分期建設卻難以分期驗收的問題。

5、全面推進工業(yè)項目土地檢查核驗工作。對工業(yè)項目土地檢查核驗主要檢查用地單位是否達到投資強度和辦公及生活服務設施用地是否符合規(guī)定。如發(fā)現(xiàn)竣工時建設占地面積尚未達到總用地面積的三分之一以上，投資額未達到25%以上，視為投資強度不夠，其未利用部分的土地視為閑置土地處理；如發(fā)現(xiàn)辦公及生活服務設施用地面積超過工業(yè)項目總用地面積的7%，超過部分面積視為改變土地用途，按規(guī)定補辦有關用地手續(xù)，補交有關規(guī)費及出讓金。如在工業(yè)項目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館招待所和培訓中心，視為違法改變土地用途，按有關規(guī)定予以處罰，補辦有關用地手續(xù)，補交有關規(guī)費及出讓金。

6、全面實行開竣工申報制度。用地單位應提前15日向國土資源部門書面報告項目開、竣工時間。未按合同約定或劃撥決定書規(guī)定期限內(nèi)開工、竣工的，由國土資源部門按約定和規(guī)定進行處理。