英國(guó)脫歐，中國(guó)樓市能否迎來狂歡

文博

6月24日，英國(guó)“脫歐”公投結(jié)果出籠：脫歐派以51.89%勝出！那么，英國(guó)脫歐，對(duì)于海外置業(yè)的中國(guó)投資者來說有何影響？能否影響中國(guó)樓市呢？

海外置業(yè)迎來“窗口期”

長(zhǎng)期以來，英國(guó)以其全球首屈一指的信用評(píng)級(jí)、寬松的稅收制度和完備的金融服務(wù)體系對(duì)海外投資者擁有巨大吸引力，倫敦因此成為不少機(jī)構(gòu)和個(gè)人海外資產(chǎn)配置的首選。英國(guó)地產(chǎn)聯(lián)合會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，2014年海外投資者擁有全英四分之一的商業(yè)地產(chǎn)。過去幾年，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、新移民涌入、低利率以及新房供給限制等因素為英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來持續(xù)繁榮。以肯辛頓、梅菲爾等倫敦市中心區(qū)域?yàn)榇淼姆康禺a(chǎn)，一直是中國(guó)海外置業(yè)者的理想選擇，劍橋、曼徹斯特等地的學(xué)區(qū)房也受到中國(guó)家長(zhǎng)的青睞。

脫歐公投帶來的巨大不確定性，已經(jīng)給英國(guó)商業(yè)及住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)造成負(fù)面影響。近幾個(gè)月，國(guó)際投資者對(duì)英國(guó)商業(yè)房產(chǎn)投資的熱情明顯下降，觀望情緒加重。鏈家地產(chǎn)海外置業(yè)英國(guó)部總監(jiān)申強(qiáng)曾預(yù)測(cè)，一旦英國(guó)脫歐，英國(guó)房?jī)r(jià)將下跌，再加上屆時(shí)英鎊貶值，將進(jìn)一步帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)震蕩，這對(duì)中國(guó)投資者而言“將是一個(gè)絕好的窗口期”。由于已經(jīng)建立長(zhǎng)期的貿(mào)易合作關(guān)系，建立以人民幣為計(jì)價(jià)體系的合作群體，并且是“一帶一路”戰(zhàn)略的目標(biāo)，而且其初衷是來自中國(guó)國(guó)內(nèi)貨幣超發(fā)、產(chǎn)能過剩的大形勢(shì)。正是由于貨幣超發(fā)，使國(guó)內(nèi)出現(xiàn)房?jī)r(jià)飛漲地王頻出的態(tài)勢(shì)。所以中國(guó)的國(guó)際戰(zhàn)略如能如愿，將會(huì)使國(guó)內(nèi)的“洪水”有了“泄水口”。而英國(guó)脫歐，一定程度上對(duì)中國(guó)的國(guó)際戰(zhàn)略有負(fù)面影響。

在貨幣超發(fā)的大環(huán)境下，顯然是會(huì)通貨膨脹，物價(jià)隨漲的，但是中國(guó)成功做到了所有一般生活資料都不猛漲，看看十幾年來豬肉、雞蛋、米面油鹽、衣服、日用品等等，都在合理區(qū)間微漲，這是為什么？這是因?yàn)榉績(jī)r(jià)承擔(dān)了所有漲幅，平衡了通貨膨脹關(guān)系，也成為超發(fā)了的貨幣沉淀的池子。房?jī)r(jià)不可能不漲，房?jī)r(jià)一旦滯脹，就必然導(dǎo)致其余物價(jià)飛漲，這是不言而喻的。對(duì)于國(guó)家層面而言，最首要的是控制住一般生活資料的物價(jià)，其次是解決好外貿(mào)和出口去向。至于房?jī)r(jià)問題，與前二者的重要性相比，只算是副產(chǎn)品。

所以說，英國(guó)脫歐，短時(shí)間內(nèi)直接推高了美元匯率，拉低了人民幣匯率。近年來人民幣被高估，最受影響的是出口。而英國(guó)脫歐事件，順應(yīng)了中國(guó)需要人民幣貶值的需求，為中國(guó)創(chuàng)造了國(guó)際貿(mào)易的利好。出口的提升，將提振國(guó)內(nèi)企業(yè)的繁榮，一方面在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上吸引出流入房地產(chǎn)的資金，另一方面，在資本市場(chǎng)上通過企業(yè)業(yè)績(jī)的提升而吸引到資金，也會(huì)利于導(dǎo)出房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金。

有關(guān)人士分析認(rèn)為，英國(guó)脫歐對(duì)中國(guó)的直接影響將很小，因?yàn)橥獠啃枨笠巡辉偈侵袊?guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到全球動(dòng)蕩的影響也會(huì)相對(duì)較小，因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在主要由國(guó)內(nèi)租戶和企業(yè)推動(dòng)。

前一段時(shí)期，英國(guó)公投的不安情緒，讓倫敦第一季度投資活動(dòng)放緩；而在其它一些市場(chǎng)，資本流入?yún)s有增加，中國(guó)資本在亞太區(qū)域內(nèi)的投資需求強(qiáng)勁增長(zhǎng)，尤其是在香港等地。短期內(nèi)，亞洲的資本很有可能會(huì)繼續(xù)以購(gòu)買鄰近本國(guó)的房地產(chǎn)資產(chǎn)為主，如與倫敦具有同等市場(chǎng)透明度的悉尼、或是日趨成熟的上海。

為求保值，房產(chǎn)將會(huì)成為最有效工具

英國(guó)脫歐，可以說最大的長(zhǎng)期受益方是英國(guó)自己，短期受益方是中國(guó)。在中國(guó)，一般生活資料的物價(jià)被成功控制，這顯然顯示了中國(guó)政府的能力和決心，房?jī)r(jià)作為通脹的承擔(dān)物，被擠壓推高成畸形，但是在人民幣成功輸出后，就會(huì)完成歷史使命，不可能再度飆升了?？梢灶A(yù)測(cè)，在未來5年內(nèi)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)還會(huì)升高，一線城市和其他城市的特殊地段還會(huì)有很明顯增幅，但整體升幅加速度會(huì)逐漸回落為零，在此期間，中國(guó)會(huì)完成在“一帶一路”的政策布局和貿(mào)易互惠的協(xié)商，而與此同時(shí)或者在更短的時(shí)間內(nèi)，英國(guó)也會(huì)在英聯(lián)邦內(nèi)部重建和新增更多的內(nèi)部互惠政策。受此影響，在5—10年內(nèi)，中國(guó)的制造業(yè)和出口將會(huì)有顯著提升，股市將重新活躍，房?jī)r(jià)將得到抑制，而10年后，中國(guó)將出現(xiàn)大量海外投資，而國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)回落。

整體來講，英國(guó)脫歐，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是中性的，也就是有利有弊，尤其人民幣貶值對(duì)房地產(chǎn)預(yù)期更是正反效果都有。一方面，大量海外購(gòu)房置業(yè)出現(xiàn)了利空，尤其是這兩年遠(yuǎn)赴英國(guó)置業(yè)的投資者出現(xiàn)了資產(chǎn)縮水的事實(shí)，讓海外購(gòu)房至少英國(guó)購(gòu)房群體受到損失。 另一方面，作為進(jìn)入歐盟的門戶，英國(guó)在過去十年一直是中國(guó)投資者青睞的投資目的地，但“脫歐”可能使這些投資者對(duì)英國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性產(chǎn)生疑慮，考慮將焦點(diǎn)轉(zhuǎn)移到其它相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)，如美國(guó)。對(duì)一些投資者而言，英國(guó)“脫歐”提醒了他們，成熟的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體也會(huì)有投資風(fēng)險(xiǎn)。一些境外投資可能會(huì)選擇回歸中國(guó)市場(chǎng)。

高力國(guó)際認(rèn)為，由于跨國(guó)公司可能暫緩擴(kuò)張計(jì)劃，對(duì)英國(guó)“脫歐”效應(yīng)暫持觀望態(tài)度，因此會(huì)對(duì)中國(guó)的寫字樓市場(chǎng)產(chǎn)生輕微影響。租賃市場(chǎng)受到的影響在一線城市表現(xiàn)更為明顯，因?yàn)榭鐕?guó)公司在這些城市占比最高。2015年上海（樓盤）甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)中，跨國(guó)公司占比超過60%。北京、深圳和廣州相對(duì)次之，這些城市的跨國(guó)公司占比不到40%。同時(shí)，商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)也可能受輕微影響，但由于中國(guó)相對(duì)獨(dú)立于全球政治和經(jīng)濟(jì)變化，其市場(chǎng)基本面不會(huì)受到英國(guó)“脫歐”影響。隨著跨國(guó)公司意識(shí)到中國(guó)市場(chǎng)仍井然有序，且保持強(qiáng)勁的業(yè)務(wù)發(fā)展機(jī)會(huì)，會(huì)對(duì)中國(guó)市場(chǎng)重拾信心。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，對(duì)投資英國(guó)房產(chǎn)的客戶來說，將受到這一政策影響，英國(guó)離開歐盟，不少大型銀行肯定會(huì)將總部遷出倫敦，而倫敦目前作為全球主要的歐元交易中心的地位恐怕也將不保，金融行業(yè)人才會(huì)減少。另外英鎊貶值，也導(dǎo)致投資降低。從投資機(jī)遇看，在短期看，英國(guó)房?jī)r(jià)都會(huì)下調(diào)的概率較大。

而對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的影響，張大偉指出，首先，人民幣貶值壓力增加。英國(guó)脫歐，英鎊匯率大跌，雖說對(duì)于去英國(guó)留學(xué)和旅游的人來說可能是利好。但短期內(nèi)在外匯市場(chǎng)，美元升值，進(jìn)而將帶動(dòng)人民幣兌美元貶值。其次，人民幣貶值肯定是中國(guó)房地產(chǎn)的利空。如果人民幣貶值，將會(huì)影響部分購(gòu)房投資。人民幣的貶值，對(duì)熱錢的流出，財(cái)富階級(jí)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移都將有影響。第三，巨量的海外融資規(guī)模將引發(fā)房企資金鏈緊張，如果持續(xù)甚至有可能出現(xiàn)違約。

同時(shí)，美元走強(qiáng)后，熱錢將流出中國(guó)市場(chǎng)，這會(huì)加劇房地產(chǎn)企業(yè)“錢荒”窘境，如果人民幣貶值形成趨勢(shì)，將影響房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨頹勢(shì)，從而可能傷害中國(guó)經(jīng)濟(jì)。人民幣貶值對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，首先影響非核心的三四線市場(chǎng)，對(duì)目前的一二線房地產(chǎn)市場(chǎng)來說影響不大，但如果加速貶值趨勢(shì)，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)難免受到影響。在短期看一線城市依然是房地產(chǎn)的避風(fēng)港，特別是看到地王頻繁出現(xiàn)的區(qū)域，更是代表了未來的投資價(jià)值。

總之，英國(guó)脫歐是不會(huì)給中國(guó)樓市帶來狂歡的，因?yàn)槿嗣駧刨H值讓一部分有資產(chǎn)避險(xiǎn)需求的投資者正在尋找更安全的考慮，美元成為了首選。包括部分投資者會(huì)拋售人民幣資產(chǎn)主要是內(nèi)地房產(chǎn)，從這個(gè)方面來看內(nèi)地樓市會(huì)有一輪拋售壓力。但是，人民幣貶值也會(huì)激發(fā)內(nèi)地居民保值的需求，尤其房產(chǎn)作為最有效的保值工具，會(huì)受到有資產(chǎn)保值需求的居民的青睞。從這點(diǎn)來看，能夠平衡掉人民幣保值帶來資本外逃的壓力。