在經(jīng)驗借鑒下保險企業(yè)投資養(yǎng)老社區(qū)的策略

楚雅娟

摘 要：近年來我國保險企業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，不少保險公司紛紛將目光投向了養(yǎng)老社區(qū)，但是面對我國的社會現(xiàn)狀和養(yǎng)老環(huán)境，保險企業(yè)如何投資養(yǎng)老社區(qū)還處于探索階段。本文通過介紹發(fā)達(dá)國家養(yǎng)老社區(qū)模式和我國房地產(chǎn)企業(yè)養(yǎng)老社區(qū)模式的經(jīng)驗，對保險企業(yè)投資養(yǎng)老社區(qū)進(jìn)行了研究，希望能在借鑒成熟經(jīng)驗的基礎(chǔ)上給保險企業(yè)投資養(yǎng)老社區(qū)一些建議和啟發(fā)。

關(guān)鍵詞：保險；策略；養(yǎng)老社區(qū)

按照聯(lián)合國的標(biāo)準(zhǔn)，60周歲以上人口比例達(dá)到10%就標(biāo)志著已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會。我國自1999年進(jìn)入老齡化社會，據(jù)《2015年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，到2015年末我國60周歲以上老人達(dá)到2.2億，占全國人口總數(shù)16.1%。據(jù)預(yù)測2001年至2020年，老齡人口每年增速約3.28%，預(yù)計到2025年我國老齡人口數(shù)量將突破3億，到2050年老齡人口將達(dá)到4億。

1 發(fā)達(dá)國家養(yǎng)老社區(qū)現(xiàn)狀分析

自19世紀(jì)中、后期開始，西方及亞洲一些發(fā)達(dá)國家陸續(xù)進(jìn)入老齡化社會，到目前，德國、日本、意大利、摩納哥等國家老齡人口數(shù)量已經(jīng)超過20%，歐洲大部分國家老齡人口數(shù)量已經(jīng)超過15%，這些發(fā)達(dá)國家在應(yīng)對老齡化的過程中積累了豐富經(jīng)驗，已經(jīng)形成許多成熟的養(yǎng)老社區(qū)模式。

（一）發(fā)達(dá)國家養(yǎng)老社區(qū)介紹

1.美國的養(yǎng)老社區(qū)

美國的養(yǎng)老社區(qū)大致可以分為養(yǎng)老公寓和養(yǎng)老院兩種模式。養(yǎng)老公寓主要的客戶群體是相對健康年輕、自理能力較強(qiáng)的老人，社區(qū)采取商業(yè)化的運(yùn)作模式，配套設(shè)施完善，有專業(yè)的醫(yī)療服務(wù)和豐富的娛樂休閑服務(wù)。通過出租或銷售的方式向客戶提供居住房屋，以及日常護(hù)理、醫(yī)療、餐飲、娛樂等服務(wù)。養(yǎng)老院帶有社會福利性質(zhì)，主要面向年齡較大、自理能力較弱的老人，為半自理或失能老人提供24小時照護(hù)服務(wù)，并收適當(dāng)?shù)娜⊙航鸷凸芾碣M(fèi)。

2.德國的養(yǎng)老社區(qū)

德國的養(yǎng)老社區(qū)在規(guī)劃中便已經(jīng)兼顧了老年住宅和養(yǎng)老院兩重需要，配套設(shè)施充分滿足老年人需求，居住在社區(qū)的能夠自理的老人可以充分享受專業(yè)設(shè)施帶來的便利；不能夠自理的老人則可以選擇專業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供照護(hù)服務(wù)，或者入住養(yǎng)老院接受24小時全方位照護(hù)。

3.英國的養(yǎng)老社區(qū)

英國的養(yǎng)老社區(qū)規(guī)模大、設(shè)施配套齊全，適合不同年齡層次的老人居住，能夠滿足老人居住、醫(yī)療、商業(yè)、娛樂休閑等多種需求，是一種適合老年群體居住的大型綜合社區(qū)。

4.日本的養(yǎng)老社區(qū)

日本作為亞洲老齡化程度最高的國家，由于受到東方傳統(tǒng)家庭觀念影響，提倡老人在家中養(yǎng)老。日本的社區(qū)兼顧老人和年輕人使用，配備完備的適老設(shè)施，可以同時滿足老人與多代人共同生活的需要。日本不主張建設(shè)大規(guī)模的養(yǎng)老社區(qū)或者養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，養(yǎng)老院床位在20至30張，同時有專業(yè)的照護(hù)機(jī)構(gòu)可以提供24小時入戶式服務(wù)。

5.新加坡的養(yǎng)老社區(qū)

在新加坡主要由政府提供養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)資金及各類養(yǎng)老服務(wù)津貼，由于新加坡也收到東方傳統(tǒng)觀念的影響，政府設(shè)計建設(shè)的老年福利房適合幾代同堂居住，國家在房屋買賣時給與價格優(yōu)惠，通過政策引導(dǎo)鼓勵國民進(jìn)行居家式養(yǎng)老。

（二）發(fā)達(dá)國家養(yǎng)老社區(qū)的經(jīng)營模式

在發(fā)達(dá)國家養(yǎng)老社區(qū)通常由投資方、房地產(chǎn)開發(fā)商和運(yùn)營管理商共同組成，主要運(yùn)營模式有三種：

1.凈出租模式，即養(yǎng)老社區(qū)建成后，所有者將房屋租賃給運(yùn)營管理商，運(yùn)營商繳納租金并負(fù)責(zé)該養(yǎng)老社區(qū)的經(jīng)營運(yùn)作，承擔(dān)全部的運(yùn)營成本、稅金等。此種模式下，養(yǎng)老社區(qū)的所有者風(fēng)險小、租金收益穩(wěn)定，但是運(yùn)營商將獲得運(yùn)營全部的收益。

2.委托經(jīng)營模式，即養(yǎng)老社區(qū)的所有者將物業(yè)托管給運(yùn)營管理商進(jìn)行管理，運(yùn)營管理商收取一定比例的管理費(fèi)，養(yǎng)老社區(qū)的所有者獲取全部經(jīng)營收入并承擔(dān)全部經(jīng)營風(fēng)險。

3.租賃+經(jīng)營模式，即養(yǎng)老社區(qū)的所有者將部分權(quán)益出讓給運(yùn)營管理商，雙方簽訂管理協(xié)議，運(yùn)營管理商可以按協(xié)議獲得管理收益及與權(quán)益相對應(yīng)的部分經(jīng)營收益。養(yǎng)老社區(qū)的所有者既能分享更多的經(jīng)營收入又能通過調(diào)動運(yùn)營管理商的積極性提高養(yǎng)老社區(qū)的經(jīng)營收益。

（三）發(fā)達(dá)國家保險企業(yè)投資養(yǎng)老社區(qū)的模式

在國際上，保險企業(yè)投資養(yǎng)老社區(qū)的主要模式是按照保險資金投資不動產(chǎn)的方式進(jìn)行的，一般分為直接投資和間接投資。

1.直接投資

即保險企業(yè)直接投資開發(fā)不動產(chǎn)或者直接購置不動產(chǎn)。此種方式建立在市場經(jīng)濟(jì)體系及完善的法律體系基礎(chǔ)之上。保險企業(yè)在資金配置方面擁有較大的自主性。在美國、德國、日本、新加坡等國家，對于保險資金直接投資不動產(chǎn)一般都有一定的比例限制，同時國家會從保險企業(yè)資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)、信息披露情況等方面對保險企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督。

2.間接投資

間接投資即投資方通過購買不動產(chǎn)的投資基金或者不動產(chǎn)的證券化產(chǎn)品參與投資。

2.1不動產(chǎn)投資基金的典型代表是不動產(chǎn)投資信托基金（REITs），通過股票發(fā)行或者單位受益憑證來募集資金，由專業(yè)機(jī)構(gòu)投資經(jīng)營房地產(chǎn)，并將投資收益定期分配給投資者。

2.2 不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品

2.2.1抵押貸款證券化產(chǎn)品（MBS），是由商業(yè)銀行把自己持有的流動性較差但具有現(xiàn)金收入流的住房抵押貸款匯聚重組，再由證券化機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購買，通過擔(dān)?；蛐庞迷黾壓?，以證券形式向投資者出售。

2.2.2擔(dān)保債權(quán)憑證（CDO），是發(fā)行者將一組固定收益?zhèn)鶛?quán)加以重組證券化后，再按照不同信用品質(zhì)來區(qū)分各系列證券銷售給投資人。

2.2.3信用違約掉期（CDS），債權(quán)人通過這種合同出售債務(wù)風(fēng)險，合同價就是保費(fèi)。合同雙方約定，如果金融資產(chǎn)沒有出現(xiàn)違約情況，那么買家向賣家定期支付“保險費(fèi)”，如果出現(xiàn)違約情況，賣方就要承擔(dān)買方資產(chǎn)損失。

2 我國房地產(chǎn)企業(yè)投資養(yǎng)老地產(chǎn)情況

近些年我國房地產(chǎn)企業(yè)也逐步開始進(jìn)行養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)，一方面房地產(chǎn)企業(yè)具備地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營的能力，另一方面房地產(chǎn)企業(yè)看到了養(yǎng)老社區(qū)背后巨大的商機(jī)，再者，國家對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策和近些年對房地產(chǎn)開發(fā)的宏觀調(diào)控也引導(dǎo)著房地產(chǎn)企業(yè)開始轉(zhuǎn)型或開辟新的領(lǐng)域。雖然我國房地產(chǎn)企業(yè)涉足養(yǎng)老社區(qū)時間不長，但也在不斷的摸索中獲得了寶貴經(jīng)驗。

（一）融資模式

在我國，大部分房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)項目主要依靠外源融資來支持項目的開發(fā)建設(shè)以及后續(xù)的運(yùn)營投資，其中銀行貸款是最主要的資金來源，另外，近年來也有越來越多的保險公司加入養(yǎng)老社區(qū)項目投資。

（二）盈利模式

1.銷售型模式，指將房屋銷售給具有養(yǎng)老需求的客戶，一次性獲得房屋銷售收益，同時在運(yùn)營過程中通過收取服務(wù)費(fèi)方式提供特定的養(yǎng)老服務(wù)。這種方式的優(yōu)點(diǎn)是可以在短期內(nèi)收回成本，實現(xiàn)資金的良性運(yùn)轉(zhuǎn)，但是缺點(diǎn)是購房老人須一次性躉付金額較大，不利于房產(chǎn)銷售且后期的運(yùn)營風(fēng)險比較大。

2.長期持有模式，即租賃模式，指養(yǎng)老地產(chǎn)的所有者通過租賃方式提供給有需求的老人使用，通過收取租金獲得短期回報。此種方式投資回收周期長，后期的入住率和運(yùn)營品質(zhì)是影響盈利的關(guān)鍵。

3.銷售+持有模式，即養(yǎng)老社區(qū)中的房產(chǎn)一部分用于銷售，一部分為所有者長期持有，此種模式可以快速回籠資金，同時也可以降低后期的運(yùn)營風(fēng)險，但是對于后期的社區(qū)管理和養(yǎng)老服務(wù)提出了較高要求。

由于資金壓力大，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)主要采取的盈利模式是銷售模式，一部分選擇銷售+持有模式。

（三）運(yùn)營模式

養(yǎng)老社區(qū)在我國處于剛剛起步階段，房地產(chǎn)企業(yè)主要采取委托專業(yè)管理機(jī)構(gòu)的模式運(yùn)營，即將養(yǎng)老社區(qū)所涉及的各類服務(wù)如：醫(yī)療、護(hù)理、餐飲、保潔、秩序、培訓(xùn)等專業(yè)板塊分別委托專業(yè)的醫(yī)院、餐飲公司、保潔公司、保安公司、教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是能夠保證專業(yè)化分工和各項服務(wù)的品質(zhì)，但是對養(yǎng)老社區(qū)的所有者來講則需要較高的統(tǒng)籌管理能力。

3 我國保險企業(yè)投資養(yǎng)老社區(qū)的策略

保險業(yè)作為金融行業(yè)的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了重要作用。自2000年以來，我國保險企業(yè)整體發(fā)展勢頭良好，資產(chǎn)規(guī)模不斷積累。但是不可否認(rèn)的是，保險業(yè)是以負(fù)債模式經(jīng)營的行業(yè)，各保險企業(yè)面臨巨大的資金壓力、激烈的市場競爭和嚴(yán)格的制度約束，存在著投資結(jié)構(gòu)和投資渠道單一的問題。

（一）保險企業(yè)投資養(yǎng)老社區(qū)的可行性

1.行業(yè)關(guān)聯(lián)密切。養(yǎng)老保險、人身意外保險、重大疾病保險、年金保險等保險產(chǎn)品是保險行業(yè)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)重要的銜接內(nèi)容。年輕時購買保險產(chǎn)品的客戶進(jìn)入老齡階段能夠成為養(yǎng)老社區(qū)的潛在客戶，因此保險業(yè)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)可以形成密切的行業(yè)上下游合作機(jī)制，保險企業(yè)投資養(yǎng)老社區(qū)能夠延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，實現(xiàn)協(xié)同發(fā)展。

2.資金規(guī)模優(yōu)勢。隨著近些年我國保險業(yè)的蓬勃發(fā)展，保險公司積累了大量資金，這些資金的投資使用較銀行貸款更為靈活，資金成本較信托投資更低，且投資期限較為寬松。同時建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)需要穩(wěn)定、量大、投入周期長的資金來源。保險企業(yè)投資養(yǎng)老社區(qū)，一方面擴(kuò)展了資金運(yùn)用的渠道，另一方面也解決了保險企業(yè)資產(chǎn)與負(fù)債不相匹配的問題。

3.網(wǎng)點(diǎn)優(yōu)勢突出。對于發(fā)展時間長、規(guī)模大的保險企業(yè)來講，其網(wǎng)點(diǎn)遍布全國各省、市、自治區(qū)、直轄市主要城市甚至二三線城市，擁有數(shù)量龐大的員工隊伍，這為建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)搭建了天然的平臺，易于形成連鎖化經(jīng)營模式，可以實現(xiàn)銷售、宣傳、服務(wù)等人力資源共享。

4.具備品牌效應(yīng)。通過保險企業(yè)多年來的經(jīng)營，在當(dāng)?shù)鼗緭碛蟹€(wěn)定的客戶群體，經(jīng)過長期宣傳具有一定的品牌影響力，在此基礎(chǔ)上發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)，可以快速網(wǎng)絡(luò)客戶群體。

（二）保險企業(yè)投資養(yǎng)老社區(qū)的模式

1.全資模式。指由保險企業(yè)投入建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)所需的全部資金，保險企業(yè)作為地產(chǎn)所有者組織養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)建設(shè)并在后期負(fù)責(zé)運(yùn)營，享受養(yǎng)老地產(chǎn)帶來的全部收益。此種投資模式下，保險企業(yè)對養(yǎng)老社區(qū)擁有絕對的自主權(quán)、決策權(quán)和控制權(quán)，避免了與其他投資者的矛盾和利益劃分。但是由于保險企業(yè)資金投入量巨大，且缺乏地產(chǎn)開發(fā)、養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營等方面的專業(yè)人才，因此此種方式下保險企業(yè)面臨著巨大的資金和運(yùn)營風(fēng)險。

2.股權(quán)合作模式。指保險企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行股權(quán)合作，各投入一定比例的資金，雙方持有養(yǎng)老社區(qū)的部分股權(quán)并按股權(quán)持有比例享受經(jīng)營收益。對于保險企業(yè)來講，此種模式能夠節(jié)省原始投入，且專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具備初期的建設(shè)和管理能力，大大降低了運(yùn)營風(fēng)險。

3.股權(quán)投資模式。指保險企業(yè)不直接參與養(yǎng)老社區(qū)的經(jīng)營管理，通過持有養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營公司的股份獲得投資收益。對于保險企業(yè)來講辦理股權(quán)過戶手續(xù)更為簡便，且更節(jié)省人力資源投入，但是需要面對養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)營風(fēng)險。

4.不動產(chǎn)投資基金模式。保險企業(yè)與其他投資主體共同建立養(yǎng)老社區(qū)基金，通過向金融機(jī)構(gòu)、社會資金等出售投資計劃來回收投資本金。此種方式能規(guī)避養(yǎng)老社區(qū)項目投資規(guī)模大、投資周期長等問題，但是不利于進(jìn)行資金監(jiān)控。

5.REITs模式。保險公司通過股票發(fā)行或者單位受益憑證來募集資金，由專業(yè)機(jī)構(gòu)投資經(jīng)營房地產(chǎn)，并將投資收益定期分配給投資者。此種模式廣泛被西方發(fā)達(dá)國家采用，目前我國尚無該類產(chǎn)品。

（三）保險企業(yè)投資養(yǎng)老社區(qū)的盈利模式

保險企業(yè)投資養(yǎng)老社區(qū)不同于地產(chǎn)企業(yè)，按照保監(jiān)會《關(guān)于保險資金投資股權(quán)和不動產(chǎn)有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，保險公司不得以“養(yǎng)老社區(qū)”的名義建設(shè)和銷售商品房，因此保險企業(yè)投資養(yǎng)老社區(qū)的盈利模式應(yīng)該側(cè)重于持有運(yùn)營。

1. 多元化的租賃模式。保險公司可針對養(yǎng)老社區(qū)居住人群的需求，設(shè)置豐富多樣的服務(wù)板塊，通過收取會員費(fèi)+特色服務(wù)費(fèi)的方式加快資金回籠，同時多元化的服務(wù)能夠提升運(yùn)營管理過程中業(yè)主的滿意度，提升養(yǎng)老社區(qū)品牌知名度，帶來無形的資金回報。

2. 與保險產(chǎn)品相結(jié)合的模式。保險公司原有的客戶通過購買指定的保險產(chǎn)品，繳納相應(yīng)的保費(fèi)獲得養(yǎng)老地產(chǎn)的入住資格，保險合同產(chǎn)生的收益用以支付養(yǎng)老地產(chǎn)的租賃費(fèi)用。此種方式下，保險公司不但可以取得保費(fèi)收入，也可以推銷保險產(chǎn)品。

3. 以房養(yǎng)老模式。國務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》明確指出，要開展住房反抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)服務(wù)。這種模式是指老人將所持有的房屋抵押給金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)對房產(chǎn)進(jìn)行綜合評估，將房屋價值化整為零，分期支付給老人養(yǎng)老費(fèi)用，老人可以將所獲現(xiàn)金用以支付進(jìn)入養(yǎng)老社區(qū)的租賃費(fèi)用。

綜上所述，盡管發(fā)達(dá)國家在養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)和運(yùn)營方面已積累了豐富經(jīng)驗可供我國保險企業(yè)借鑒，但是養(yǎng)老社區(qū)在我國仍屬于新鮮事物，雖然目前政策導(dǎo)向鼓勵著越來越多的保險企業(yè)參與養(yǎng)老社區(qū)投資，但是由于制度不健全、經(jīng)驗有限等原因，我國保險企業(yè)在投資養(yǎng)老社區(qū)前應(yīng)充分考慮市場環(huán)境、政策支持、資金運(yùn)用等多方面問題，保持積極審慎的態(tài)度選擇適當(dāng)?shù)耐顿Y模式和盈利模式。

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