淺談商業(yè)建筑空調(diào)系統(tǒng)的規(guī)劃與管理

楊光海

（福建兆翔臨港置業(yè)有限公司，福建 廈門 361006）

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和國(guó)民節(jié)能意識(shí)的提升，現(xiàn)代商業(yè)建筑的能耗管理工作越來越受到管理人員的重視，如對(duì)商業(yè)建筑能耗定額管理分析，結(jié)合能耗主要相關(guān)參數(shù)的討論公共建筑節(jié)能潛力，空調(diào)系統(tǒng)作為現(xiàn)代商業(yè)建筑的重要組成部分，與室內(nèi)環(huán)境的舒適性密切相關(guān)，直接影響現(xiàn)代商業(yè)的服務(wù)品質(zhì)。在大型酒店、商場(chǎng)等商業(yè)建筑中，空調(diào)系統(tǒng)的能耗占據(jù)了重要的一部分，根據(jù)業(yè)態(tài)定位和運(yùn)營(yíng)需求，配置合理的空調(diào)系統(tǒng)，不僅有利于后續(xù)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理及降低商業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，而且還可以進(jìn)一步提升商業(yè)管理的競(jìng)爭(zhēng)力。下面以東南沿海某商業(yè)綜合體項(xiàng)目為例，結(jié)合空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)管理過程中遇到的問題，對(duì)商業(yè)建筑空調(diào)系統(tǒng)的配置和管理進(jìn)行探討。

1 項(xiàng)目概況

某商業(yè)綜合體項(xiàng)目總建筑面積約50萬平方米,由酒店、碼頭、會(huì)展及兩棟寫字樓（裙樓為商場(chǎng)）A、B五個(gè)子項(xiàng)目組成，片區(qū)占地面積大，業(yè)態(tài)豐富，各子項(xiàng)目?jī)?nèi)除主體經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)外，還規(guī)劃有配套商業(yè)等，由不同經(jīng)營(yíng)主體管理。在五個(gè)項(xiàng)目的空調(diào)配置中，酒店、碼頭、會(huì)展及寫字樓A商場(chǎng)采用的是水冷中央空調(diào)系統(tǒng)，一個(gè)子項(xiàng)目配置一套空調(diào)系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)配置的控制系統(tǒng)主要是對(duì)設(shè)備進(jìn)行開關(guān)控制。水冷中央空調(diào)系統(tǒng)主要由制冷主機(jī)、冷卻和冷凍水泵、冷卻塔、冷卻水及冷凍水系統(tǒng)組成，制冷主機(jī)生產(chǎn)的冷量由冷凍水作為載體帶到各用戶端的風(fēng)機(jī)盤管或風(fēng)柜，通過強(qiáng)制熱交換，由風(fēng)將冷量帶至各區(qū)域，水將熱量帶走，實(shí)現(xiàn)室內(nèi)環(huán)境的制冷效果，末端管道設(shè)備拆改方便、簡(jiǎn)單，技術(shù)要求低，費(fèi)用少，后續(xù)可方便地按室內(nèi)格局做相應(yīng)調(diào)整。寫字樓B的塔樓和裙樓采用的是風(fēng)冷多聯(lián)機(jī)空調(diào)系統(tǒng)，一套多聯(lián)機(jī)系統(tǒng)可供多個(gè)商鋪或辦公房間，配置有集中控制系統(tǒng)及計(jì)量系統(tǒng)，可對(duì)末端進(jìn)行開關(guān)機(jī)及溫度設(shè)定控制，可計(jì)量各末端用電量。風(fēng)冷多聯(lián)機(jī)空調(diào)系統(tǒng)是通過銅管將一個(gè)空調(diào)室外機(jī)和多個(gè)室內(nèi)機(jī)連接起來，在室內(nèi)機(jī)內(nèi)，通過制冷劑的蒸發(fā)帶走熱量，達(dá)到室內(nèi)環(huán)境的制冷效果，在實(shí)際應(yīng)用中，一棟商業(yè)建筑通常需設(shè)置多組風(fēng)冷多聯(lián)機(jī)空調(diào)系統(tǒng)，其使用靈活，但拆改技術(shù)難度大、費(fèi)用高。

2 管理難點(diǎn)

目前，片區(qū)內(nèi)各子項(xiàng)目已完成竣工驗(yàn)收，陸續(xù)投入運(yùn)營(yíng)。各子項(xiàng)目由主體運(yùn)營(yíng)單位及附屬商業(yè)區(qū)域管理單位共同經(jīng)營(yíng)，在酒店、碼頭、會(huì)展、博覽中心及旅游大廈項(xiàng)目中，商業(yè)區(qū)域面積占總建筑面積的比例分別為13%、13%、23%、48%及45%，酒店、碼頭及會(huì)展項(xiàng)目主體經(jīng)營(yíng)區(qū)域和商業(yè)區(qū)域采用同一套中央空調(diào)系統(tǒng)，寫字樓A裙樓空調(diào)系統(tǒng)獨(dú)立一套水冷中央空調(diào)系統(tǒng)，塔樓寫字樓各家單位自行配置分體空調(diào)，寫字樓B的裙樓和塔樓寫字樓配置風(fēng)冷多聯(lián)機(jī)空調(diào)系統(tǒng)，兩個(gè)寫字樓的塔樓與裙樓之間不涉及空調(diào)能耗分?jǐn)?。在空調(diào)系統(tǒng)的管理上，寫字樓A、B的裙樓與塔樓空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)相對(duì)獨(dú)立，在設(shè)備能耗方面切分比較清楚，但酒店、碼頭及會(huì)展項(xiàng)目主體經(jīng)營(yíng)區(qū)域和商業(yè)區(qū)域因經(jīng)營(yíng)單位、業(yè)態(tài)性質(zhì)和運(yùn)營(yíng)時(shí)間均不一致，導(dǎo)致在空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)管理和費(fèi)用分?jǐn)偟确矫娲嬖诓簧匐y點(diǎn)，主要如下：

（1）片區(qū)業(yè)態(tài)復(fù)雜，配置空調(diào)系統(tǒng)多，運(yùn)維人力消耗多，管理難度較大。對(duì)于各子項(xiàng)目的空調(diào)系統(tǒng)的管理，均涉及主體經(jīng)營(yíng)單位和商業(yè)管理單位，主體經(jīng)營(yíng)單位與商業(yè)管理單位都需要配置運(yùn)維人員，空調(diào)系統(tǒng)的主要設(shè)備均由主體經(jīng)營(yíng)單位管理，對(duì)于商業(yè)區(qū)域，主要是針對(duì)空調(diào)末端管理。雙方經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)不同，營(yíng)業(yè)時(shí)間差異較大，如碼頭客運(yùn)區(qū)域營(yíng)業(yè)時(shí)間及會(huì)展展區(qū)的營(yíng)業(yè)時(shí)間，與各自配套商業(yè)區(qū)域營(yíng)業(yè)時(shí)間都有很大差異。片區(qū)內(nèi)配套商業(yè)區(qū)域開業(yè)時(shí)間統(tǒng)一，商管公司需要安排足夠的運(yùn)維人員開關(guān)設(shè)備、巡查維護(hù)，人員投入大，管理難度大。在主體經(jīng)營(yíng)區(qū)域休息后，需安排人員負(fù)責(zé)空調(diào)主設(shè)備管理工作。同時(shí)，因雙方區(qū)域管理主體不同，未統(tǒng)一進(jìn)行管理，也進(jìn)一步加大了管理工作的溝通難度。

（2）智能運(yùn)行管理程度不夠高，運(yùn)行工況難以及時(shí)掌握與控制。各子項(xiàng)目空調(diào)系統(tǒng)配置的控制系統(tǒng)主要功能為開關(guān)主要制冷設(shè)備及末端風(fēng)柜，缺少對(duì)系統(tǒng)運(yùn)行工況的智能優(yōu)化控制，對(duì)用戶端未能實(shí)現(xiàn)智能管控，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)空調(diào)工況的數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)采集，無法及時(shí)準(zhǔn)確地掌握各區(qū)域的能耗使用情況，節(jié)能分析工作缺少有效的數(shù)據(jù)作為支撐，不利于系統(tǒng)今后節(jié)能優(yōu)化工作開展。

（3）各項(xiàng)目運(yùn)維費(fèi)用的分?jǐn)傇瓌t差異較大，協(xié)商工作量大。各子項(xiàng)目獨(dú)立設(shè)置空調(diào)系統(tǒng)，項(xiàng)目之間不存在空調(diào)系統(tǒng)費(fèi)用分?jǐn)偸马?xiàng)，主要分?jǐn)倖栴}存在各子項(xiàng)目?jī)?nèi)。項(xiàng)目?jī)?nèi)所有區(qū)域共用一套空調(diào)系統(tǒng)，不同單位經(jīng)營(yíng)區(qū)域的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和時(shí)間有較大差異，且公共區(qū)域?yàn)楦鲉挝还灿?，各區(qū)域及末端未設(shè)置計(jì)量設(shè)施設(shè)備，使用單位之間空調(diào)運(yùn)維費(fèi)用分?jǐn)傇瓌t比較難確定，如會(huì)展項(xiàng)目的會(huì)展區(qū)域及會(huì)議區(qū)域是不定期舉辦活動(dòng)，人流量大，變化因素多，商業(yè)區(qū)域也存在每天接待客人數(shù)量變化大情況，雙方公共區(qū)域共用，要確定費(fèi)用分?jǐn)傇瓌t確實(shí)難度較大。各項(xiàng)目的業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)時(shí)間不一致，需根據(jù)各項(xiàng)目的情況確定分?jǐn)傇瓌t，與不同的經(jīng)營(yíng)單位協(xié)商，分?jǐn)傇瓌t多，協(xié)商主體多，總體工作量大。另外，只有在內(nèi)部費(fèi)用分?jǐn)傇瓌t后，才能確定運(yùn)維成本費(fèi)用，進(jìn)一步核算與外部商戶的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

3 解決建議

目前，各項(xiàng)目已處于運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，配套商業(yè)也陸續(xù)開業(yè)，空調(diào)系統(tǒng)均已投入使用。對(duì)于各項(xiàng)目空調(diào)系統(tǒng)管理存在的難點(diǎn)，采用對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行改造方式來解決，一方面，可供改造的空檔時(shí)間較少，特別是涉及末端用戶端改造，會(huì)影響到經(jīng)營(yíng)；另一方面，需增加投資，但未對(duì)企業(yè)的收益起到提高作用。因此，對(duì)現(xiàn)有空調(diào)系統(tǒng)的改造可待時(shí)機(jī)成熟，運(yùn)營(yíng)管理具有一定數(shù)據(jù)積累后，再做進(jìn)一步研究，現(xiàn)階段更多地應(yīng)從管理角度來解決難點(diǎn)。

（1）為提高管理效率，每個(gè)項(xiàng)目的空調(diào)系統(tǒng)可以考慮由主體經(jīng)營(yíng)單位統(tǒng)一管理。首先，配套商業(yè)區(qū)域在每個(gè)項(xiàng)目中所占面積比例較小，商業(yè)區(qū)域與主體經(jīng)營(yíng)區(qū)域的空調(diào)末端設(shè)備開啟時(shí)間錯(cuò)開，可以充分利用現(xiàn)有技術(shù)人員，提高管理人員功效；其次，現(xiàn)有主體經(jīng)營(yíng)區(qū)域的技術(shù)人員對(duì)系統(tǒng)較為熟悉，避免交叉管理帶來低效，同時(shí)，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)維護(hù)管理，能夠降低人力及運(yùn)維成本。

（2）建立健全空調(diào)系統(tǒng)的使用管理標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)節(jié)能宣傳，節(jié)約能源，控制運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用。在現(xiàn)有條件下，結(jié)合運(yùn)營(yíng)情況，不斷完善空調(diào)系統(tǒng)的使用管理標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)巡查，在保障環(huán)境舒適性的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)控制現(xiàn)場(chǎng)空調(diào)溫度；在出入口增設(shè)風(fēng)幕機(jī)，減少空調(diào)冷量損失；加強(qiáng)對(duì)制冷主設(shè)備控制管理，提升系統(tǒng)制冷效率；加強(qiáng)節(jié)能宣傳，提高用戶節(jié)能意識(shí)。

（3）項(xiàng)目?jī)?nèi)不同經(jīng)營(yíng)單位之間的空調(diào)費(fèi)用分?jǐn)?，可以參考同期歷史運(yùn)行數(shù)據(jù)，計(jì)算出單位面積的費(fèi)用，按經(jīng)營(yíng)面積和運(yùn)營(yíng)時(shí)間所占比重來確定運(yùn)維費(fèi)用的分?jǐn)傇瓌t，雙方協(xié)商達(dá)成一致即可。商戶空調(diào)費(fèi)用可以參照類似商業(yè)場(chǎng)所的行情價(jià)格，按空調(diào)使用區(qū)域面積計(jì)取費(fèi)用，計(jì)入管理費(fèi)，按月固定收取，可有效減少雙方協(xié)商難度。

4 未來規(guī)劃

在新建商業(yè)建筑中，空調(diào)系統(tǒng)作為現(xiàn)代商業(yè)建筑的重要機(jī)電配套系統(tǒng)以及能源消耗的主要系統(tǒng)，既要保障服務(wù)品質(zhì)，又要降低運(yùn)營(yíng)成本，需要充分挖掘節(jié)能潛力，才能提高商業(yè)建筑的競(jìng)爭(zhēng)力。因此，在新建項(xiàng)目前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)上，以有利于未來運(yùn)營(yíng)管理為出發(fā)點(diǎn)，全面統(tǒng)籌考慮，借助科技的力量，提升管理能力，主要建議如下：

（1）從商業(yè)建筑業(yè)態(tài)定位和運(yùn)營(yíng)需求的角度出發(fā)，合理配置空調(diào)系統(tǒng)，便于后續(xù)使用和運(yùn)營(yíng)管理。

（2）對(duì)于新開發(fā)的建筑密集片區(qū)，可以考慮全面統(tǒng)籌區(qū)域空調(diào)系統(tǒng)的配置，設(shè)置區(qū)域制冷站，集中供冷，統(tǒng)一管理，增加蓄冷站，錯(cuò)峰用電制冷，節(jié)省系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi)用。

（3）將智能控制技術(shù)與空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)管理充分結(jié)合，能根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的使用情況智能優(yōu)化管理，降低運(yùn)營(yíng)成本，提升能源管理理念，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。