賣虧了的學(xué)區(qū)房

佳木江南

“給孩子上名校的機(jī)會”、“打造一流的學(xué)校和幼兒園，讓孩子輕松贏在起跑線上”、“家門口就能上名校，讓孩子多睡半小時”、“打造0～18歲一站式優(yōu)質(zhì)教育體系”……最近幾年，類似的樓盤廣告總會讓年輕的購房者心動不已。望子成龍、望女成鳳，卻又擔(dān)心孩子輸在起跑線上，年輕父母對子女教育的空前重視，加之教育資源配置的不均衡，使學(xué)區(qū)房成為當(dāng)前樓市最大的剛性需求。炙手可熱的學(xué)區(qū)房的高價位成了不爭的事實。一套普通的房屋，被貼上“重點(diǎn)學(xué)區(qū)房”的標(biāo)簽后，身價陡增，因此而產(chǎn)生的糾紛也不在少數(shù)。

日前，濟(jì)南市民柏新生就遭遇了這樣一件事。在將自家房產(chǎn)賣出后，他才得知自己的房子賣便宜了，而主要原因就是他所出售的房產(chǎn)在一年前被劃到了重點(diǎn)學(xué)區(qū)。該房售價僅為該重點(diǎn)學(xué)區(qū)房價的一半，遭受了重大損失，對此，柏新生認(rèn)為，是因為市中區(qū)教育局沒有及時公布學(xué)區(qū)調(diào)整信息，這才造成了他的錯誤判斷，便將市中區(qū)教育局告上法庭，要求法院判令被告行為構(gòu)成行政不作為，并賠償因此造成的34萬元損失。這是近期發(fā)生在山東省濟(jì)南市的一起真實案例。該市民的訴訟請求會得到法院的支持嗎？

賣房后才知房屋已劃歸重點(diǎn)學(xué)區(qū)

2015年5月，柏新生將自有的一套位于濟(jì)南緯三路小學(xué)學(xué)區(qū)的某單位宿舍房屋出售，出售后柏新生才得知，2014年6月，濟(jì)南市市中區(qū)教育局已將該宿舍由原學(xué)區(qū)劃歸至新的經(jīng)五路小學(xué)（重點(diǎn)小學(xué)）學(xué)區(qū)。濟(jì)南市市中區(qū)教育局將該學(xué)區(qū)調(diào)整情況在同年招收新生前夕在經(jīng)五路小學(xué)門口進(jìn)行了公告，但柏新生在出售房屋之前沒有得知該信息。

柏新生的心情郁悶透了，由于教育局的信息不公開，這下虧大了。2015年8月5日，柏新生向濟(jì)南市市中區(qū)教育局提交政府信息公開申請書，申請內(nèi)容是：“該學(xué)區(qū)房（即涉案房屋）是否為經(jīng)五路小學(xué)學(xué)區(qū)房，何時劃歸該學(xué)區(qū)，以何種方式公布過該信息。”

2015年8月17日，濟(jì)南市市中區(qū)教育局書面答復(fù)：“目前，該房（即涉案房屋）屬于濟(jì)南市經(jīng)五路小學(xué)招生的學(xué)區(qū)范圍。2014年6月，按照市教育局有關(guān)規(guī)定及學(xué)校生源情況，為讓更多的孩子享受優(yōu)質(zhì)教育，我局對部分學(xué)校的學(xué)區(qū)范圍進(jìn)行了動態(tài)調(diào)整，該處院落由濟(jì)南市緯三路小學(xué)學(xué)區(qū)劃歸濟(jì)南市經(jīng)五路小學(xué)學(xué)區(qū)。濟(jì)南市經(jīng)五路小學(xué)已在學(xué)校門口醒目處張貼學(xué)區(qū)圖的方式向社會公開相關(guān)信息?！?/p>

柏新生認(rèn)為，由于濟(jì)南市市中區(qū)教育局未能在公眾可以接觸到的媒體公布學(xué)區(qū)房調(diào)整信息，使得自己在出售涉案房屋時是以原緯三路小學(xué)學(xué)區(qū)房價格售賣，該售價僅僅為經(jīng)五路小學(xué)學(xué)區(qū)房售價的一半，遭受重大損失。

起訴教育局索賠34萬元

2015年11月9日，柏新生向法院提起行政訴訟，請求法院判令濟(jì)南市市中區(qū)教育局未將經(jīng)五路學(xué)區(qū)房劃分情況向社會公示之行為構(gòu)成行政不作為，濟(jì)南市市中區(qū)教育局賠償原告在不知情的情況下出售學(xué)區(qū)房造成的損失34萬元。

當(dāng)月，濟(jì)南市市中區(qū)教育局在其官方網(wǎng)站www.jnszjy.net再次將上述學(xué)區(qū)調(diào)整情況進(jìn)行了公示。濟(jì)南市市中區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案應(yīng)從以下三個爭議焦點(diǎn)問題來分析。

1.原告是否具有本案訴訟主體資格。一般將政府信息公開行為視為行政事實行為，即行政主體基于職權(quán)實施的不能產(chǎn)生、變更或者消滅行政法律關(guān)系的行為。一般認(rèn)為，行政事實行為雖然具有可能導(dǎo)致?lián)p害的特性，但由于不能產(chǎn)生、變更或者消滅行政法律關(guān)系，所以并不具有行政法上的可訴性，即不能夠通過行政訴訟來賠償損害。本案原告認(rèn)為，被告沒有依法對其調(diào)整學(xué)區(qū)的政府信息向社會公示，導(dǎo)致原告將房屋低價出售，侵犯其合法權(quán)益，從而提起行政訴訟并要求賠償，符合法律規(guī)定，因此原告具有訴訟主體資格。

2.被告公開學(xué)區(qū)信息的方式是否屬于行政不作為。“行政不作為”這一概念既包括合法行為，也包括非法行為。原告的訴請實際上是指被告沒有履行政府信息公開的法定職責(zé)，即行政主體因不履行法定的作為義務(wù)而構(gòu)成的行政違法?！豆_條例》第十五條和第十八條分別規(guī)定主動公開政府信息的方式和期限，公開方式是通過政府公報、政府網(wǎng)站、新聞發(fā)布會以及報刊、廣播、電視等便于公眾知曉的方式；公開時間是自該信息形成或者變更之日起20個工作日內(nèi)。本案中，被告于2015年6月變更學(xué)區(qū)，招生前期張貼公告，11月在官方網(wǎng)站上予以公告，兩次主動公開分別在公開范圍和公開時間上存在一定的瑕疵。但是，《公開條例》第十八條中應(yīng)當(dāng)視為不完全列舉規(guī)定，只要被告采取了公開的措施，并沒有隱瞞相關(guān)信息，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為履行了公開義務(wù)，僅僅是首次公開沒有達(dá)到“便于公眾知曉的程度”；第二次沒有在“20個工作日內(nèi)公開”，存在一定瑕疵，不應(yīng)當(dāng)被擴(kuò)大解釋到“不履行法定職責(zé)”，所以不應(yīng)認(rèn)定為行政不作為，應(yīng)認(rèn)定為作為不適當(dāng)。

3.被告是否應(yīng)當(dāng)對原告的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。第一，多因一果。導(dǎo)致房價變化的因素有很多，諸如交通、環(huán)境、利率、稅收等均是影響因素，原告將學(xué)區(qū)劃分作為影響涉案房屋定價的唯一因素并不充分。第二，不存在行政違法。本案中被告雖然存在公開方式存在瑕疵的情形，但不屬于行政不作為，更談不上行政違法。行政賠償制度應(yīng)當(dāng)以行政違法事實的存在為前提。第三，區(qū)分直接損失與間接損失。在行政賠償制度中，直接損失系指因侵權(quán)行為所導(dǎo)致的現(xiàn)存財產(chǎn)上權(quán)利和利益的數(shù)量減少和質(zhì)量降低；間接損失指侵權(quán)行為阻礙了財產(chǎn)上的可得利益，即正常情況下應(yīng)當(dāng)?shù)玫降睦?。第四，區(qū)分市場行為與政府行為。房價的漲跌確實會受到政府信息的影響，但本質(zhì)上遵循的是市場價值規(guī)律和供求關(guān)系，房屋的交易更是市場行為而不是政府行為。如果該等民事行為產(chǎn)生的法律后果均由政府承擔(dān)，會混淆市場和政府在經(jīng)濟(jì)生活中各自的作用。

房屋價格變化屬于市場行為

濟(jì)南市市中區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告具有訴訟主體資格。盡管被告兩次信息公開的行為均存在一定的瑕疵，但不能以此認(rèn)定被告上述政府信息公開行為構(gòu)成行政不作為。同時，原告因房屋買賣而產(chǎn)生的所謂價值損失，與被告調(diào)整學(xué)區(qū)的行政行為之間缺乏必然的因果關(guān)系，同時，該信息導(dǎo)致房屋的市場價格發(fā)生變化屬于市場行為，政府不應(yīng)當(dāng)為市場行為承擔(dān)責(zé)任；該買賣合同屬于民法調(diào)整的范疇，買賣雙方應(yīng)通過民事訴訟解決相關(guān)爭議。2016年4月底，濟(jì)南市市中區(qū)人民法院判決駁回原告的訴訟請求。宣判后，原被告雙方均未上訴，判決已生效。

（文中人物為化名）

編輯：薛華 icexue0321@163.com

點(diǎn)評

“可以說，這是一起非常典型的案件，其本質(zhì)在于政府信息公開不到位是否違法、是否導(dǎo)致法律賠償。”該案主審法官、濟(jì)南市市中區(qū)人民法院行政庭庭長陳衛(wèi)東接受媒體采訪時表示，理解該案可圍繞以下3個焦點(diǎn)：柏新生是否具有本案訴訟主體資格；濟(jì)南市市中區(qū)教育局公開學(xué)區(qū)信息方式是否存在瑕疵，是否應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為行政違法；濟(jì)南市市中區(qū)教育局是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)因公布信息行為存在瑕疵而對柏新生造成損失的賠償責(zé)任。

盡管被告濟(jì)南市市中區(qū)教育局兩次信息公開行為均存在一定的瑕疵，但不能以此認(rèn)定被告濟(jì)南市市中區(qū)教育局上述政府信息公開行為構(gòu)成行政違法。同時，原告因房屋買賣而產(chǎn)生的所謂價值損失，與被告濟(jì)南市市中區(qū)教育局調(diào)整學(xué)區(qū)的行政行為之間缺乏必然的因果關(guān)系。此外，該信息導(dǎo)致房屋的市場價格發(fā)生變化屬于市場行為，政府不應(yīng)當(dāng)為市場行為承擔(dān)責(zé)任。

對于原告提出的賠償請求，法院認(rèn)為該買賣合同屬于民法調(diào)整的范疇，買賣雙方應(yīng)通過民事訴訟解決相關(guān)爭議。在該案中，盡管教育部門的信息公開行為未被認(rèn)定為行政違法，但在法院看來，其信息公開行為確實存在作為不適當(dāng)?shù)膯栴}?！帮@然，基層政府部門對信息公開的主動意識和調(diào)研工作必須加強(qiáng)?！标愋l(wèi)東建議，基層政府部門應(yīng)熟知《公開條例》相關(guān)條款所規(guī)定的信息公開范疇；同時，以適當(dāng)、合法、便于公眾知曉的方式和時間進(jìn)行公開，依法主動公開，履行法定職責(zé)。陳衛(wèi)東建議，普通民眾在了解利益受損程度和訴訟途徑的前提下，提倡理性訴訟，而不是輕易提起訴訟，陷入錯誤的訴訟程序。

同時市民應(yīng)該多留心學(xué)區(qū)調(diào)整信息。據(jù)了解，根據(jù)《濟(jì)南市2015年義務(wù)教育階段學(xué)校招生工作意見》：小學(xué)階段招生要按照戶籍與居住地相結(jié)合的要求，依據(jù)學(xué)校實際容量和教學(xué)能力繼續(xù)對學(xué)區(qū)進(jìn)行積極穩(wěn)妥、科學(xué)合理的動態(tài)調(diào)整，實現(xiàn)義務(wù)教育學(xué)校服務(wù)范圍無縫隙覆蓋，并通過媒體、校園網(wǎng)、公示欄等多種形式向社會公示。對于濟(jì)南市市中區(qū)的市民來說，查詢自家位于哪個學(xué)區(qū)可通過如下方式：1.可通過校門口張貼的學(xué)區(qū)公示圖了解。2.可通過學(xué)校校園網(wǎng)站公告欄查詢（僅限建有校園網(wǎng)的學(xué)校）。3.通過濟(jì)南市市中區(qū)教育局官方網(wǎng)站政務(wù)公開欄查詢。4.在每年招生期間，房主本人（或其子女）持房產(chǎn)證、戶口本和個人身份證到濟(jì)南市市中區(qū)教育局基礎(chǔ)教育科查詢。