代表把脈物業(yè)管理熱點(diǎn)難點(diǎn)

詹順婉

歷時(shí)3個(gè)多月，52名代表參加，深入10多個(gè)住宅小區(qū)深入調(diào)研，其調(diào)研成果則是形成6份調(diào)研報(bào)告。11月10日召開的市十四屆人大常委會(huì)第三十三次會(huì)議上，一份提交審議的有關(guān)本市貫徹實(shí)施《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》情況的調(diào)研報(bào)告。在這份綜合性報(bào)告背后，是6份頗有分量的分報(bào)告。

分報(bào)告直接來自各調(diào)研小組。據(jù)了解，今年6月起，由50多名市人大代表組成的6個(gè)調(diào)研小組，赴本市12個(gè)不同類型、不同規(guī)模的住宅小區(qū)進(jìn)行地毯式走訪。期間，代表們先后與區(qū)房屋行政管理部門、街道辦事處、房管辦事處、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主代表等座談，最終形成了一系列有案例、有數(shù)據(jù)、有觀點(diǎn)，帶著濃烈“地氣”的書面報(bào)告，試圖破解物業(yè)管理費(fèi)收繳率低、維修基金續(xù)籌難、業(yè)委會(huì)制度執(zhí)行待完善等物業(yè)管理熱點(diǎn)問題。

現(xiàn)象：物業(yè)費(fèi)欠繳成風(fēng)

原因：市場(chǎng)調(diào)價(jià)機(jī)制失靈

破解：定標(biāo)準(zhǔn) 立依據(jù)

制定收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)

物業(yè)費(fèi)繳納率低一直是物業(yè)管理中的“老大難”。在一些老舊工房小區(qū)甚至已欠繳成風(fēng)。對(duì)此，幾乎每一小組都有話說。

調(diào)研發(fā)現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)水平不高，居民“不買賬”是原因之一。一部分業(yè)主因?yàn)閷?duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，以拒繳物業(yè)費(fèi)作為談判的籌碼。在一起強(qiáng)制執(zhí)行中，法官與拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主交談得知，因其住宅外墻滲水才拒繳物業(yè)費(fèi)。

第四調(diào)研組在報(bào)告中分析，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)公司數(shù)量急劇增加，但服務(wù)水平參差不齊。部分物業(yè)公司由于管理規(guī)模過小，綜合實(shí)力差，專業(yè)化水平低，難以吸引高端人才，而新的規(guī)?；?jīng)營(yíng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)又相對(duì)較少。物業(yè)公司普遍存在著人員年齡偏大、文化程度不高，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)的問題，專業(yè)化技能欠缺，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)低下，得不到小區(qū)居民的認(rèn)可。

物業(yè)服務(wù)遭遇“不買賬”，更深層的原因是物業(yè)費(fèi)議價(jià)機(jī)制失靈。

第五調(diào)研組組長(zhǎng)黃晨代表指出，隨著物價(jià)上升和用工成本增加，物業(yè)管理企業(yè)生存狀況日益艱難，物業(yè)部門需要通過上漲物業(yè)費(fèi)彌補(bǔ)或緩解運(yùn)作中的虧損，業(yè)委會(huì)為維護(hù)業(yè)主利益盡可能不漲或少漲物業(yè)費(fèi)，物業(yè)部門與業(yè)委會(huì)在物業(yè)費(fèi)上很難統(tǒng)一觀點(diǎn)。有些物業(yè)公司以不漲就撤退給業(yè)委會(huì)施加壓力，業(yè)委會(huì)通常增加給物業(yè)公司公共收益的分成比例，以求在任期內(nèi)不進(jìn)行提高物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等重大的業(yè)主大會(huì)表決事項(xiàng)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，這只能治標(biāo)，不能治本。提升物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是大勢(shì)所趨。

“物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整缺市場(chǎng)化機(jī)制。”第一調(diào)研組組長(zhǎng)朱洪明代表認(rèn)為，當(dāng)前的物業(yè)費(fèi)定價(jià)，沒有統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，更缺少質(zhì)價(jià)相符的價(jià)格體系。有的普通住宅小區(qū)，部分物業(yè)企業(yè)因?yàn)槭召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低無法滿足正常開支，就降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主又因物業(yè)企業(yè)服務(wù)不好而拒交物業(yè)費(fèi)，形成惡性循環(huán)，時(shí)常引發(fā)物業(yè)選聘、物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)、物業(yè)服務(wù)缺位等問題。

“當(dāng)前物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)形式比較特別，合同是物業(yè)公司與業(yè)主大會(huì)簽訂，然而收費(fèi)是物業(yè)公司向一個(gè)個(gè)業(yè)主收費(fèi)，而不是像新加坡等由業(yè)委會(huì)收繳后交物業(yè)公司。因此物業(yè)公司除了關(guān)心服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)，還要操心物業(yè)管理費(fèi)的收繳率?！钡谌{(diào)研組組長(zhǎng)陳敏代表提到。

欠繳率高導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)不提高，物業(yè)服務(wù)滿意度低進(jìn)而引發(fā)新一輪的“不買賬”，物業(yè)費(fèi)欠繳背后的怪圈如何破解？

陳敏代表建議，要推進(jìn)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)服務(wù)等級(jí)掛鉤，進(jìn)一步研究物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格的對(duì)應(yīng)機(jī)制，通過制定物業(yè)收費(fèi)的指導(dǎo)價(jià)，推進(jìn)物業(yè)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，如明確服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、制定物業(yè)服務(wù)菜單等，推進(jìn)物業(yè)服務(wù)的質(zhì)價(jià)相符，改善物業(yè)收費(fèi)亂象。

朱洪明代表提出，要堅(jiān)持市場(chǎng)化方向，按照“按質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符”的原則，引導(dǎo)業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。要盡快落實(shí)建立物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)信息發(fā)布機(jī)制，由行業(yè)協(xié)會(huì)或第三方中介機(jī)構(gòu)定期發(fā)布各區(qū)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價(jià)格等參考信息，每年根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展變化，定期調(diào)整。

黃晨代表則提議，通過建立第三方評(píng)估機(jī)制等方式提供物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)定額測(cè)算依據(jù)和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或建立物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與本市社會(huì)最低工資標(biāo)準(zhǔn)的掛鉤制度，通過法定方式形成物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的定價(jià)依據(jù)。

“在業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)行為約束上，現(xiàn)在通常通過物業(yè)公司訴諸法律的方式解決，往往耗時(shí)長(zhǎng)、效率低，缺乏真正有效的手段?！敝旌槊鞔碇赋觯耸袌?chǎng)化調(diào)價(jià)機(jī)制缺位，缺乏有力的懲戒措施，也是物業(yè)費(fèi)欠繳成風(fēng)的原因之一。

對(duì)此，黃晨代表提議，可以建立小區(qū)業(yè)主征信平臺(tái)，正常情況下業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的應(yīng)記錄在案，發(fā)揮征信平臺(tái)在社區(qū)管理中的作用。同時(shí)，長(zhǎng)期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主要承擔(dān)一定的法律責(zé)任，包括交納一定量滯納金。

現(xiàn)象：維修基金續(xù)繳難

原因：懲處缺手段 監(jiān)管存盲區(qū)

破解：建章立制 打通渠道

拒繳將入信用“黑名單”

房屋維修基金，又稱房屋的“養(yǎng)老金”，是專項(xiàng)用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新改造的資金。隨著時(shí)間的推移，老房子的毛病越來越多，維修基金短缺，維修金的續(xù)籌成為了亟待解決的難題。6份調(diào)研報(bào)告都不約而同提及維修基金續(xù)繳難的問題。

調(diào)研報(bào)告顯示，維修基金短缺現(xiàn)象在各大小區(qū)并非罕見。以售后房小區(qū)梅隴三村為例，很多房屋的專項(xiàng)維修基金已不足30%。一些商品房社區(qū)維修資金“斷繳”也時(shí)有發(fā)生。在萬科城市花園新區(qū)，截至2015年8月底，區(qū)域共有2063戶居民的房屋維修資金余額不足30%，共計(jì)資金缺口達(dá)1400萬元。

“維修資金續(xù)籌難，體現(xiàn)在續(xù)籌方案出臺(tái)難和方案通過后資金籌集難。”第三調(diào)研組在調(diào)研報(bào)告中分析，由于許多業(yè)主對(duì)這項(xiàng)工作不理解，關(guān)心公共事務(wù)的業(yè)主少，表決通過續(xù)籌方案難。維修資金籌集標(biāo)準(zhǔn)目前延用的是2001年定價(jià)1295元/平米，顯然偏低。加之有些小區(qū)存在產(chǎn)權(quán)性質(zhì)多樣，售后房、拆私還私、動(dòng)遷房、商品房等共存，致使同一小區(qū)內(nèi)不同居民的維修資金金額差距明顯?！坝捎诨A(chǔ)不同，想要一刀切或協(xié)調(diào)出一個(gè)平衡點(diǎn)，需要與業(yè)主做長(zhǎng)期深入細(xì)致的專業(yè)溝通，結(jié)局往往事倍而功半?！标惷舸碚f。

除了方案通過難，缺乏對(duì)拒繳行為的懲處手段，也是維修基金賬難討的原因之一。根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按規(guī)定及時(shí)補(bǔ)建或者再次籌集專項(xiàng)維修資金，違反規(guī)定由房屋行政管理部門責(zé)令限期改正，但并未規(guī)定改正的具體措施，后續(xù)有效追討手段的缺乏，導(dǎo)致再次籌集難。

另一方面，由于維修服務(wù)的監(jiān)管乏力，維修基金去向不明成為不少業(yè)主拒繳的原因。對(duì)此，朱洪明代表指出，許多住宅小區(qū)的維修資金賬戶由物業(yè)公司代管，有的物業(yè)公司使用維修基金及公共收益時(shí)程序不全；有的物業(yè)公司對(duì)公共收益不按規(guī)定納入維修基金資金賬戶，不按時(shí)公布維修資金、公共收益賬目。還有些物業(yè)公司不依照物業(yè)服務(wù)合同提供服務(wù)，這些都導(dǎo)致業(yè)主繳納維修基金意愿不強(qiáng)。

房屋“養(yǎng)老金”續(xù)不上，如何破解？

“能否與業(yè)主逾期不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)同樣處理？”第五調(diào)研組的許麗萍代表建議利用征信平臺(tái)記錄在案，嚴(yán)重者承擔(dān)一定的法律責(zé)任。

陳敏代表則建議，相關(guān)部門應(yīng)進(jìn)一步加大對(duì)再次籌集、補(bǔ)建維修資金的政策支持力度。一方面，要拓寬支付渠道，打通維修資金與公積金的通道；另一方面，維修資金補(bǔ)建或續(xù)籌過程中，如已經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過，應(yīng)明確如何直接繳納，或由法院向已錄入平臺(tái)的拒繳業(yè)主追討欠繳部分。對(duì)于一些涉及業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全的修理，如上下家漏水維修等，應(yīng)該立法強(qiáng)制修理。

除了續(xù)籌難，第二調(diào)研組還發(fā)現(xiàn)，由于銀行“認(rèn)人認(rèn)章不認(rèn)政府”，在維修資金中無法列支維修費(fèi)用，房管局無法按規(guī)定開展工作。對(duì)此，代表們經(jīng)過深入調(diào)研建議，對(duì)于一些亟需緊急維修、但未能實(shí)施的情況，房管局可組織代為實(shí)施，與銀行在維修資金賬戶管理方面達(dá)成共識(shí)，打通政府代為組織實(shí)施緊急維修后列支維修資金這個(gè)關(guān)卡。

現(xiàn)象：搶車位成到家第一件事

原因：早期規(guī)劃預(yù)留不足

破解：集思廣益 協(xié)同“作戰(zhàn)”

“很多人回到家一件頭等大事就是搶車位。有時(shí)，小區(qū)進(jìn)出口的通道都被亂停車給堵住了?！痹诮谂e行的市人大關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理的代表建議督辦會(huì)上，停車難再次成為了代表們熱議的話題。如何整合各方資源，解決這一社區(qū)公共治理中的突出難題，也是這次執(zhí)法檢查中代表們關(guān)注的焦點(diǎn)。

調(diào)研發(fā)現(xiàn)，搶車位已在不少小區(qū)“蔚然成風(fēng)”。在第三調(diào)研組調(diào)研的梅隴三村，雖然通過各方努力小區(qū)車位已增加至260個(gè)，但相對(duì)超400輛汽車的保有量仍顯得捉襟見肘。萬科城市花園小區(qū)，設(shè)計(jì)為1130個(gè)，實(shí)際車輛1900輛，停車位供不應(yīng)求，影響正常管理。

“由于小區(qū)設(shè)計(jì)建設(shè)跟不上汽車發(fā)展的速度，居民小區(qū)普遍存在停車位緊張、停車難、私裝地樁鎖等問題。有的小區(qū)擬通過改造綠化增加停車位，已征得了三分之二業(yè)主的同意，但由于綠化部門要求業(yè)主百分之百同意，一旦遇個(gè)別業(yè)主反對(duì)和投訴，改造便無法實(shí)施?！标惷舸碇赋觥?/p>

對(duì)此，第五調(diào)研組提出了一系列建議：出臺(tái)相關(guān)政策，協(xié)調(diào)小區(qū)樓房前后及道路邊草坪、灌木叢為常綠樹下的停車位：允許小區(qū)住宅建筑立面綠化面積抵充或折算抵充小區(qū)綠化率；單位停車位晚間周邊居民可錯(cuò)時(shí)停車；大力推進(jìn)區(qū)域性地下空間停車庫(kù)、增層停車庫(kù)、立體停車庫(kù)的建設(shè)；增加小區(qū)一戶多車附加停車位費(fèi)用收取……

“僅靠上述一些措施難以治理解決?！弊鳛樵撔〗M的組長(zhǎng)黃晨代表也坦言，小區(qū)停車難是歷史遺留問題，主要是早期小區(qū)建設(shè)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)對(duì)停車位預(yù)計(jì)不足，造成目前一般小區(qū)（特別是內(nèi)環(huán)以內(nèi)）都存在停車難的問題，建議將其作為民生問題納入政府實(shí)事中予以解決，從規(guī)劃、政策、財(cái)政方面提供幫助。

其實(shí)，成功的案例并非沒有。第一調(diào)研組在調(diào)研中就發(fā)現(xiàn)，在黃浦新苑小區(qū)，停車資源也十分緊張，小區(qū)對(duì)停車開展了摸底排查，按照車輛大小進(jìn)行秩序梳理，盤活現(xiàn)有停車資源。同時(shí)擬定了小區(qū)機(jī)動(dòng)車管理辦法，明確了總車位中70%為固定車位，30%為機(jī)動(dòng)車位，機(jī)動(dòng)車位先到先停等原則。挖掘潛力資源，通過實(shí)地調(diào)查和測(cè)量挖掘“邊角料”增加停車位，加大周邊公共資源利用，協(xié)調(diào)周邊的賣場(chǎng)停車資源開展錯(cuò)時(shí)停車。通過盤活存量、用好增量，多管齊下系統(tǒng)化推進(jìn)停車管理。同時(shí)按照“總量控制”的原則開展車輛管理，通過停車公約對(duì)小區(qū)車輛數(shù)量進(jìn)行控制，從源頭上緩解“停車難”。

“業(yè)委會(huì)一方能力有限，各方集思廣益才能解決住宅小區(qū)先天不足的停車難?！标惷舸斫ㄗh，交通管理部門能否與業(yè)委會(huì)一起商討在小區(qū)周邊合理規(guī)劃可停車區(qū)域，明確申請(qǐng)辦理小區(qū)周邊道路分時(shí)段開放為停車區(qū)域的流程、停車條件、申請(qǐng)主體、后續(xù)管理等。

現(xiàn)象：業(yè)委會(huì)“先天不足”

思考：業(yè)委會(huì)究竟“姓”什么

探索：自治與共治

“扶一把”究竟怎么扶

成立難、換屆難、監(jiān)管弱、糾紛多、生存維艱……近年來，有關(guān)業(yè)委會(huì)運(yùn)行中的諸多亂象被頻頻曝光。業(yè)委會(huì)作為一種城市社會(huì)基層治理的制度創(chuàng)新，曾在社區(qū)治理方面發(fā)揮了積極作用。然而，時(shí)至今日，它是否已過時(shí)？其身份究竟該如何定性？業(yè)委會(huì)制度需要哪些方面的完善？這些問題成為此次執(zhí)法檢查中代表議論最多卻也困惑最多的話題。

業(yè)委會(huì)制度的生存現(xiàn)狀如何？第五調(diào)研組的調(diào)研報(bào)告列舉了一系列問題：業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作無機(jī)制支撐，依靠短期激情難以長(zhǎng)期維持；許多事項(xiàng)要由業(yè)主大會(huì)表決決定，但召開全體業(yè)主大會(huì)困難，致使許多急待解決的問題擱淺；業(yè)主委員會(huì)專業(yè)化程度低，對(duì)維修資金等技術(shù)問題把關(guān)困難；業(yè)委會(huì)成員報(bào)酬低，積極性和熱情不高；對(duì)業(yè)委會(huì)成員的違規(guī)行為制約手段不足，監(jiān)管難，致使業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)成員的信任度降低，難以做好工作；一些業(yè)委會(huì)違反規(guī)定，例如在使用公共收益時(shí)，金額已經(jīng)超過業(yè)委會(huì)授權(quán)，需要召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決，但是業(yè)委會(huì)不召開，擅自決定使用公共收益，屢次要求其整改，但其拒不整改，而目前對(duì)于這種業(yè)委會(huì)無法處置，對(duì)于其違法行為也只有責(zé)令整改……類似的梳理和概括幾乎在每一組的調(diào)研報(bào)告中都有體現(xiàn)。

對(duì)此，朱鴻召代表總結(jié)，目前的業(yè)委會(huì)制度存在先天不足，一方面，業(yè)委會(huì)在操作執(zhí)行中存在著不公開、不征詢、不花錢、不審計(jì)等不規(guī)范行為，而對(duì)其的監(jiān)管、問責(zé)也往往難以開展。另一方面，相關(guān)法律法規(guī)責(zé)權(quán)利不對(duì)等嚴(yán)重妨礙了業(yè)委會(huì)行使物業(yè)管理主體職能的有效發(fā)揮。

“現(xiàn)在很迷茫的一個(gè)問題是，業(yè)委會(huì)究竟是什么性質(zhì)的組織？”在總結(jié)交流會(huì)上，許麗萍代表拋出的這個(gè)問題得到很多代表的附議。

“業(yè)委會(huì)是近幾年來產(chǎn)生的一個(gè)代表業(yè)主利益、可向社會(huì)各方反映業(yè)主需求的一個(gè)社會(huì)性自治組織，它既不是法人單位，也不是社團(tuán)組織，但具有代表社區(qū)業(yè)主在社區(qū)活動(dòng)中行使一定權(quán)力的組織?！秉S晨代表如此定義。

“目前的住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)沒有獨(dú)立的法定身份。業(yè)委會(huì)只有名義上的小區(qū)業(yè)主集體代表資格，沒有獨(dú)立法人資格，沒有與權(quán)利相對(duì)等的設(shè)立財(cái)務(wù)賬戶資格，沒有經(jīng)濟(jì)賠償能力，沒有高效的執(zhí)行手段，沒有完整的法律責(zé)任。”朱鴻召代表直陳業(yè)委會(huì)的尷尬身份。

業(yè)委會(huì)先天不足，是否意味著基層自治之路無法走通？

“是業(yè)委會(huì)完全自治社區(qū)還是由政府等他治社區(qū)？就目前社會(huì)發(fā)展階段中市民素養(yǎng)和文化程度而言，我們感到社區(qū)應(yīng)處于自治和他治之間?！秉S晨代表認(rèn)為，應(yīng)賦予業(yè)委會(huì)法人代表的資格，讓其在法律和各方的監(jiān)督下行使治理社區(qū)的職能。朱鴻召代表也表示，業(yè)委會(huì)作為一種尚未成熟、健全的自治制度，還需要居委會(huì)等各方力量“扶一把”。

如何扶？誰來扶？

“要進(jìn)一步完善業(yè)委會(huì)的選人制度，業(yè)委會(huì)的規(guī)范運(yùn)作機(jī)制、業(yè)委會(huì)的工作激勵(lì)制度，如設(shè)置業(yè)委會(huì)工作津貼等，從制度層面，保障業(yè)委會(huì)健康有序運(yùn)行?！钡谝徽{(diào)研小組建議。

“現(xiàn)階段第三方專業(yè)中介公司的參與和指導(dǎo)是非常必要的。”第五調(diào)研小組的調(diào)研報(bào)告建議，應(yīng)由業(yè)委會(huì)通過契約方式委托第三方專業(yè)的中介公司行使業(yè)委會(huì)需要進(jìn)行的相關(guān)事務(wù)，比如，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)的選聘方案，業(yè)委會(huì)的經(jīng)費(fèi)記賬、維修資金和公共收益管理等都可以通過有償服務(wù)的形式來完成，以此大大減輕業(yè)委會(huì)的工作量和壓力。

第二調(diào)研小組的建議則頗為“新潮”：建立小區(qū)業(yè)主、業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司共建共治的移動(dòng)互聯(lián)平臺(tái)。平臺(tái)上的業(yè)主、業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司可以不受時(shí)空限制，發(fā)揮召集、商議和決策的作用，既讓業(yè)委會(huì)的工作和物業(yè)公司的工作陽(yáng)光透明，又利于業(yè)主的廣泛參與。

“增強(qiáng)住宅小區(qū)綜合治理能力是住宅小區(qū)建設(shè)的努力方向。不管是‘三駕馬車’還是‘五龍治水’，社區(qū)各方都必須形成合力，讓各種利益訴求充分表達(dá)出來，爭(zhēng)取共贏的結(jié)果?！钡谌{(diào)研小組調(diào)研報(bào)告如是寫到。

那些好經(jīng)驗(yàn)

并非只找出問題，在深入十幾個(gè)社區(qū)的調(diào)研中，代表們也學(xué)習(xí)到了不少具有創(chuàng)新性、探索性的好經(jīng)驗(yàn)、好做法，在調(diào)研報(bào)告中同樣有所體現(xiàn)：

“三駕馬車”齊頭并進(jìn)：黃浦新苑依托社區(qū)事務(wù)聯(lián)席會(huì)議平臺(tái)，理順了“三架馬車”的運(yùn)行機(jī)制，在社區(qū)黨總支的領(lǐng)導(dǎo)下，構(gòu)建了“三位一體”的社區(qū)管理組織體系，形成了物業(yè)管理的工作合力。妥善解決了垃圾房改造成活動(dòng)中心、監(jiān)控系統(tǒng)、污水系統(tǒng)、綠化系統(tǒng)、飲水系統(tǒng)等工程項(xiàng)目。

“五位一體”協(xié)同推進(jìn)：梅隴三村居民區(qū)形成了以黨總支為核心，居委會(huì)為主體，業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司和社區(qū)民警為依托，聯(lián)席會(huì)議制度為紐帶的“五位一體”工作機(jī)制。黨總支通過簽約共建、文明創(chuàng)建、交叉任職等多種方式，實(shí)現(xiàn)了黨建工作力量對(duì)物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)的覆蓋，先后榮獲“全國(guó)科普示范社區(qū)” “上海市文明小區(qū)” “上海市居委會(huì)自治家園示范點(diǎn)”等榮譽(yù)稱號(hào)。

透明賬本贏得信任：金色里程小區(qū)物業(yè)公司每季度都會(huì)公示服務(wù)報(bào)告、物業(yè)服務(wù)收支及公共收益情況。金色里程小區(qū)物業(yè)服務(wù)采取酬金制度，2015年度物業(yè)客戶滿意度91.55%，物業(yè)費(fèi)收繳率98.26%。

“以獎(jiǎng)代補(bǔ)”的激勵(lì)機(jī)制：為更好地調(diào)動(dòng)物業(yè)公司的積極性，解決居委會(huì)在物業(yè)管理上無抓手的實(shí)際問題，三林鎮(zhèn)在面上創(chuàng)建了物業(yè)以獎(jiǎng)代補(bǔ)項(xiàng)目，用于獎(jiǎng)勵(lì)多層物業(yè)管理費(fèi)低于0.8元/平米及高層物業(yè)管理費(fèi)低于1.2元/平米的小區(qū)，獎(jiǎng)金直接由居委會(huì)發(fā)放至小區(qū)一線員工，極大地提高了小區(qū)物業(yè)從業(yè)人員的工作積極性，老舊小區(qū)的物業(yè)管理水平有了一定程度的改善。

“第三方”提供專業(yè)服務(wù)：虹口區(qū)涼城新村街道購(gòu)買服務(wù)，聘請(qǐng)第三方為小區(qū)綜合管理提供專業(yè)化社會(huì)服務(wù)，為小區(qū)業(yè)委會(huì)的換屆、協(xié)調(diào)公共收益的分配使用、物業(yè)服務(wù)達(dá)標(biāo)評(píng)判、化解和協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)的矛盾，提供社區(qū)管理知識(shí)培訓(xùn)等工作，成效顯著。第三方“新家園”改變了政府包攬所有社區(qū)事務(wù)的現(xiàn)象，積極參與社區(qū)治理工作形成了可復(fù)制的模式，目前已在虹口區(qū)7個(gè)街道中推廣。