淺談公允價(jià)值法計(jì)量對(duì)投資性房地產(chǎn)的影響

沈建明

作為備受投資者關(guān)注的房地產(chǎn)類型中的一種，投資性房地產(chǎn)具有其獨(dú)特的魅力和優(yōu)勢(shì)。隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，占有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)利潤操控空間越來越大。如按公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)，公司的業(yè)績(jī)很可能出現(xiàn)幾何級(jí)增長。然而，實(shí)際情況并非如此，投資性房地產(chǎn)只是房地產(chǎn)類別中的一項(xiàng)，即使擁有投資性房地產(chǎn)的部分企業(yè)未必都采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)。

在2001年，經(jīng)過《債務(wù)重組》、《非貨幣性交易》、《投資》等準(zhǔn)則的修訂，公允價(jià)值計(jì)量得到了明確規(guī)定。然而，因?yàn)樵S多上市公司利用公允價(jià)值對(duì)會(huì)計(jì)活動(dòng)進(jìn)行造假，所以財(cái)政部在同年取消了公允價(jià)值在多方面的應(yīng)用，例如，規(guī)定要求債務(wù)重組、非貨幣性交易以及投資準(zhǔn)則等方面按照賬面價(jià)值入賬。但在2006年2月15日，財(cái)政部頒發(fā)了新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，即在長期股權(quán)投資、投資性房地產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組及金融工具等準(zhǔn)則中適當(dāng)?shù)膽?yīng)用公允價(jià)值計(jì)量，一方面這是為了中國企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國際接軌；另一方面也客觀上給企業(yè)利潤操縱帶來了新的空間。

一、我國投資性房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)和特征

據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，“投資性房地產(chǎn)”以獲取租金或資本增值為目的，并可以進(jìn)行單獨(dú)計(jì)量和出售的房地產(chǎn)，例如：被出租的土地使用權(quán)、預(yù)備轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及被出租的建筑物等。

同時(shí)，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則還明確了“非投資性房地產(chǎn)”的范疇：企業(yè)擁有并自行經(jīng)營而非出租的旅館飯店、非出租型房地產(chǎn)（僅供自己生產(chǎn)商品和經(jīng)營管理的自用型房地產(chǎn)，如公司廠房、辦公大樓、公司生產(chǎn)經(jīng)營用地使用權(quán)以及員工宿舍等）、商品型房地產(chǎn)（房地產(chǎn)開發(fā)公司處于銷售中或處于開發(fā)中的商品房和土地）等。

由于準(zhǔn)則中對(duì)于“投資性房地產(chǎn)”有可采取公允價(jià)值計(jì)量模式，并在會(huì)計(jì)報(bào)表中須單列“投資性房地產(chǎn)”項(xiàng)目的規(guī)定。房地產(chǎn)行業(yè)成為受新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則影響最大的行業(yè)之一，眾所周知，從謹(jǐn)慎性原則著手，傳統(tǒng)會(huì)計(jì)報(bào)表均采用市價(jià)和成本的“孰低法”。那么，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是否真的讓所有擁有房地產(chǎn)的公司一夜“暴富”？人們對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是否存在誤讀？新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是否會(huì)對(duì)那些占有投資性房地產(chǎn)的非上市公司或上市公司產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響？事實(shí)上，占有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)在房地產(chǎn)整體企業(yè)中所占比例較低。幾乎所有房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)均屬于其經(jīng)營商品，作為非投資產(chǎn)業(yè)投入使用，而其他公司一般都作為固定資產(chǎn)處理。

雖然，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則約定的是“投資性房地產(chǎn)”，然而，針對(duì)實(shí)際情況來說，大部分都是投資性房產(chǎn)，少部分是投資性地產(chǎn)。依據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，可以明確投資性地產(chǎn)包括以下兩點(diǎn)：第一，被出租的土地使用權(quán)，即公司采用受讓方式獲得的土地使用權(quán)，按照經(jīng)營租賃（不含融資租賃）方式出租；第二，預(yù)備轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，即公司采用受讓方式獲得，并預(yù)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。針對(duì)投資性房產(chǎn)而言，其相關(guān)規(guī)定不難理解，然而，針對(duì)投資性地產(chǎn)來說，在現(xiàn)實(shí)中是有多方面限制的。因?yàn)橥恋厮袡?quán)屬于國家，而企業(yè)僅占有土地使用權(quán)。若是在一定時(shí)限內(nèi)，土地未經(jīng)過開發(fā)，那么國家將收回其使用權(quán)。所以，采用類似于投資房產(chǎn)形式來低價(jià)買進(jìn)土地，閑置若干年后再高價(jià)賣出的行為屬于違法行為。同時(shí)，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則也具有明確的相關(guān)規(guī)定，閑置土地不屬于占有并預(yù)備增值的土地。依據(jù)《閑置土地處置辦法》可知，土地使用人依法獲得土地使用權(quán)后，未經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)，而超過一年未進(jìn)行開發(fā)建設(shè)或進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的土地面積小于規(guī)定面積三分之一，或已投資額小于總投資額的30%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿兩年的土地均屬于閑置土地。所以，企業(yè)土地儲(chǔ)備投資性地產(chǎn)是不以按公允價(jià)值計(jì)量的。

相較于投資性地產(chǎn)的逐年縮減，企業(yè)用來租賃的投資性房產(chǎn)卻發(fā)展迅速，根據(jù)公開資料顯示，典型的有張江高科、陸家嘴等。如張江高科實(shí)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型后，在園區(qū)內(nèi)建造了大量的廠房和辦公用房。主營業(yè)務(wù)由房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型至以物業(yè)經(jīng)營為主，又如，近來連續(xù)飆升的陸家嘴其早在2005年年報(bào)中稱：今后數(shù)年企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入中土地批租收入將會(huì)迅速下降，進(jìn)而對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生影響，公司已將房產(chǎn)物業(yè)經(jīng)營作為提高公司盈利能力的主要途徑，從單純的土地批租逐步過渡到自行開發(fā)以高檔辦公樓、商鋪和國際社區(qū)為主的物業(yè)，并進(jìn)行租賃獲取長期收益。目前，陸家嘴擁有大量的投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目，從公開資料可以發(fā)現(xiàn)，陸家嘴這些投資性房產(chǎn)中的明城花園、玫瑰園、陸家嘴花園一期商鋪、錦城大廈、眾城大廈為2002年以前持有的，而上海的房地產(chǎn)真正的上漲始于2002年，可見這些物業(yè)一旦采用公允價(jià)值法計(jì)量，其升值空間是相當(dāng)可觀的。

另外，全國房?jī)r(jià)漲聲一片，擁有大量房產(chǎn)、地產(chǎn)的百貨商業(yè)行業(yè)板塊也搭上房?jī)r(jià)上漲的“順風(fēng)車”。如小商品城、益民百貨、杭州解百等。根據(jù)公開資料顯示，小商品城是最典型的代表。該公司主營租賃服務(wù)業(yè)，在中國小商品的發(fā)源地和集散地義烏建有大量的市場(chǎng)，在市區(qū)有賓王市場(chǎng)、篁園市場(chǎng)、針織市場(chǎng)、家具市場(chǎng)、領(lǐng)帶市場(chǎng)、國際商貿(mào)城等數(shù)個(gè)市場(chǎng)。其中，國際商貿(mào)城是超大規(guī)模的市場(chǎng)，分三期開發(fā)，營業(yè)面積約260多萬平方米，目前已投入使用。從公開消息看，國際商貿(mào)城獲得了政府的大力支持，獲得土地的價(jià)格很低，而國際商貿(mào)城的商鋪按市價(jià)普遍在10萬元/平方米左右，在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，如果按公允價(jià)值計(jì)量的話，利潤調(diào)節(jié)空間是巨大的。

可以預(yù)見的是，擁有大量投資性房產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)也必將是市場(chǎng)的關(guān)注焦點(diǎn)之一。

二、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)公司相關(guān)業(yè)務(wù)性質(zhì)的影響

盡管新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有可能對(duì)擁有房地產(chǎn)的公司財(cái)務(wù)報(bào)表造成很大的變化，但我們認(rèn)為，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并沒有實(shí)質(zhì)性的改變公司相關(guān)業(yè)務(wù)性質(zhì)，很多擁有投資性房地產(chǎn)的公司也對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的使用較為謹(jǐn)慎。

對(duì)于擁有投資性房地產(chǎn)的公司而言，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不過是將過去企業(yè)隱性的事物在報(bào)表中體現(xiàn)出來，實(shí)現(xiàn)報(bào)表的合理性和真實(shí)性，但對(duì)企業(yè)自身經(jīng)營活動(dòng)不產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。

投資性房地產(chǎn)帶來的經(jīng)濟(jì)效益不受資產(chǎn)價(jià)值重估或入賬模式的更換所影響。其實(shí)，投資者在今后的幾年時(shí)間里，將會(huì)看到應(yīng)用公允價(jià)值的投資性房地產(chǎn)帶動(dòng)凈資產(chǎn)提升的現(xiàn)象，不過也會(huì)發(fā)現(xiàn)相關(guān)的凈資產(chǎn)收益率隨之降低。所以，這只是投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值入賬的時(shí)間問題，對(duì)于公司的成長，并無實(shí)質(zhì)的改變。

此外，公允價(jià)值變動(dòng)損益對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流量也不產(chǎn)生影響。公允價(jià)值變動(dòng)而發(fā)生的損益是一筆持有損益，將未實(shí)現(xiàn)的損益計(jì)入了本年利潤。利潤的核算是以權(quán)責(zé)發(fā)生制為根本，采用權(quán)責(zé)發(fā)生制的會(huì)計(jì)模式進(jìn)行利潤核算，將會(huì)發(fā)現(xiàn)利潤與現(xiàn)金流量相違背的情況，但是應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量方式，使收益確定模式的偏重收入費(fèi)用觀向偏重資產(chǎn)負(fù)債觀的方向轉(zhuǎn)變，進(jìn)而加劇了利潤和現(xiàn)金流的背離關(guān)系。資產(chǎn)負(fù)債表將投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值動(dòng)態(tài)變化計(jì)入當(dāng)期損益，針對(duì)提升的當(dāng)期損益而言，未處置投資性房地產(chǎn)前不具備相應(yīng)的現(xiàn)金流入，因此，在不具備現(xiàn)金流入的前提下，報(bào)告利潤或損益的提升，只會(huì)增加企業(yè)利潤分配的難度。如果分配，則沒有相應(yīng)的現(xiàn)金流支持；不分配，則降低了公司的分紅比例，影響股價(jià)，使公司價(jià)值下降。

可以預(yù)見的是，絕大多數(shù)擁有投資性房地產(chǎn)的績(jī)優(yōu)公司，不會(huì)輕易將其投資性房地產(chǎn)全面進(jìn)行賬面溢價(jià)，即便采用公允價(jià)值計(jì)量，也必通過周密測(cè)算后，采取逐漸的、穩(wěn)步的方式進(jìn)行。當(dāng)然也不排除一些負(fù)債率高的企業(yè)為了提高凈資產(chǎn)，增強(qiáng)融資能力，如再融資或擴(kuò)大貸款額度等，或是為了配合“小非”解禁行動(dòng)，大股東為了達(dá)到高價(jià)拋售股票的目的而運(yùn)用公允價(jià)值法來調(diào)節(jié)業(yè)績(jī)，但是接下來的就是每年業(yè)績(jī)動(dòng)蕩。

關(guān)于那些上市公司是否會(huì)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值法，他們都會(huì)根據(jù)地企業(yè)目標(biāo)來決定，但有一點(diǎn)是肯定的，不急于將資產(chǎn)升值的公司，其在二級(jí)市場(chǎng)肯定比那些急于通過采用改變會(huì)計(jì)計(jì)量方法——采用公允價(jià)值計(jì)量，來提升公司凈資產(chǎn)和短期每股收益來兌現(xiàn)利好的公司要走得更穩(wěn)、更遠(yuǎn)。

三、企業(yè)選擇按公允價(jià)值計(jì)量存在諸多限制因素

公允價(jià)值計(jì)量模式難以被公司應(yīng)用的原因主要體現(xiàn)在以下幾方面：

（一）市場(chǎng)完善程度導(dǎo)致公允價(jià)值的計(jì)量具有局限性

依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》來看，若有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值可以被持續(xù)穩(wěn)定獲得，那么應(yīng)用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)開展后續(xù)計(jì)量工作是可行的。針對(duì)應(yīng)用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)而言，它不能被計(jì)提折舊或攤銷，但其能夠以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值為根本，進(jìn)而調(diào)整其賬面價(jià)值，并將公允價(jià)值和原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益當(dāng)中。同時(shí)，相關(guān)規(guī)定明確表明，已應(yīng)用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不可以由公允價(jià)值模式變?yōu)槌杀灸Ｊ?。然而，因?yàn)槲覈氖袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)有待發(fā)展，相關(guān)法律法規(guī)不夠完善，從業(yè)人員的職業(yè)修養(yǎng)、業(yè)務(wù)水平有待提高，所以，致使企業(yè)人為操縱利潤的現(xiàn)象容易發(fā)生。

（二）公允價(jià)值計(jì)量的使用條件較為嚴(yán)格，具有限制性

當(dāng)投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)，而準(zhǔn)則規(guī)定當(dāng)?shù)仨殦碛姓?guī)的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，使得投資性房地產(chǎn)能夠在其中直接進(jìn)行交易活動(dòng)。同時(shí)，公司可以從其中獲得同類或類似的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格等相關(guān)信息，進(jìn)而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行科學(xué)合理的預(yù)測(cè)?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)估值體系不夠健全，多數(shù)中小城市不具有成熟的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)，大多數(shù)企業(yè)的投資性房地產(chǎn)分布在中小城市或是大城市的遠(yuǎn)郊區(qū)域，獲得滿足準(zhǔn)則要求的條件較為困難。市場(chǎng)活躍度、相似環(huán)境、用途、新舊程度等資產(chǎn)交易信息很難準(zhǔn)確掌握，大宗大額交易活動(dòng)幾乎沒有，這些問題致使資產(chǎn)交易價(jià)格等信息難以獲取，導(dǎo)致公司應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式時(shí)尤為謹(jǐn)慎。

（三）稅收因素對(duì)公允價(jià)值的應(yīng)用產(chǎn)生消極影響

企業(yè)應(yīng)用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，其資產(chǎn)將會(huì)大幅度增值，留存收益也得以調(diào)增。即使現(xiàn)行稅法不征收這部分增值收益稅，但是在所得稅會(huì)計(jì)采用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法下卻產(chǎn)生遞延所得稅負(fù)債，相應(yīng)增加所得稅費(fèi)用，從而對(duì)凈利潤產(chǎn)生影響。與此同時(shí)，過去應(yīng)用成本計(jì)量模式時(shí)，投資性房地產(chǎn)按期計(jì)提折舊或攤銷能夠降低其賬面利潤，然而，因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式，那么，將不再計(jì)提折舊、減值準(zhǔn)備及攤銷，因此，在提高公司利潤的同時(shí)，折舊和攤銷抵稅功能喪失，稅收制度的落實(shí)導(dǎo)致公司實(shí)際交納的所得稅顯著提高，使得投資性房地產(chǎn)現(xiàn)金流降低，進(jìn)而使企業(yè)價(jià)值下降。

（四）公允價(jià)值計(jì)量使投資性房地產(chǎn)的價(jià)值波動(dòng)增強(qiáng)

近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，企業(yè)和個(gè)人對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求與日俱增，使得房地產(chǎn)價(jià)格迅猛增長，在2007年，中國各主要大中城市房地產(chǎn)價(jià)格幾乎每個(gè)月均按照5%以上的漲幅增長，有時(shí)甚至在10%以上，若是采用公允價(jià)值模式計(jì)量，公司每月的凈利潤將隨著公允價(jià)值變動(dòng)而變化，其波動(dòng)幅度將會(huì)顯著增大。但是，在近年來征收土地使用稅、征收土地閑置費(fèi)等一系列宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，導(dǎo)致全國樓市立即處于觀望狀態(tài)。因此，公允價(jià)值計(jì)量模式是一把“雙刃劍”，不僅能夠促使企業(yè)凈資產(chǎn)上漲，也可使企業(yè)凈資產(chǎn)下降。若是投資性房地產(chǎn)沒有被轉(zhuǎn)讓或兌現(xiàn)，而是變?yōu)樽杂没蛘加?，那么其帶入的公允價(jià)值則是升值部分，將致使后續(xù)的折舊或攤銷金額顯著提高，在這種情況下，公允價(jià)值計(jì)量模式就是降低利潤的因素。

（五）資本效益原則使企業(yè)慎重使用公允價(jià)值

雖然目前稅務(wù)部門不承認(rèn)公允價(jià)值的稅前列支或稅前收入，但依據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，其公允價(jià)值變動(dòng)進(jìn)入當(dāng)期損益，進(jìn)入利潤表部分應(yīng)進(jìn)行納稅調(diào)整后增加公司凈資產(chǎn)。雖然由于投資性房地產(chǎn)實(shí)行公允價(jià)值后導(dǎo)致凈資產(chǎn)的增加，但是同時(shí)也會(huì)導(dǎo)致相關(guān)的凈資產(chǎn)收益率相對(duì)下降。因此，這不過是投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值入賬時(shí)間提前的問題，對(duì)企業(yè)的發(fā)展不具備實(shí)質(zhì)性影響，大部分企業(yè)出于成本效益原則，也會(huì)慎重采用公允價(jià)值計(jì)量模式。

現(xiàn)階段，在市場(chǎng)良性發(fā)展的情況下，應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量方式，能促使占有投資性房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效益明顯提升，提高公司融資能力，帶來重要發(fā)展機(jī)遇。但在實(shí)際運(yùn)用該項(xiàng)準(zhǔn)則時(shí)，相關(guān)企業(yè)必須充分權(quán)衡，科學(xué)規(guī)劃。否則，很可能造成公司一方面帳面凈資產(chǎn)增加，而另一方面公司財(cái)務(wù)狀況在惡化。

參考文獻(xiàn)

[1]財(cái)政部：企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則.經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2006.