房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與監(jiān)控

李陽(yáng)

【摘要】隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展和深化，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更大的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)有著顯著的行業(yè)特征，即項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期長(zhǎng)、投入資金量大、收益回報(bào)率較高等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作帶來(lái)了直接而深遠(yuǎn)的影響，鑒于此，為了房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展，必須重視企業(yè)成本核算工作，在此基礎(chǔ)上找到加強(qiáng)成本監(jiān)控的有效方法。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 成本核算 監(jiān)控

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)具有項(xiàng)目周期長(zhǎng)、投資金額大、資金回收期長(zhǎng)等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)也使得房地產(chǎn)企業(yè)更加重視自身的成本核算與成本監(jiān)控工作，以便實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行科學(xué)核算，以便將成本支出控制在較低水平。隨著現(xiàn)代企業(yè)管理制度的不斷發(fā)展和完善，成本核算已經(jīng)成為企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中的核心內(nèi)容，直接關(guān)系到企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作能否順利推進(jìn)。由于受到傳統(tǒng)管理理念的影響，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作還存在著種種問(wèn)題，如果不及時(shí)加以解決，會(huì)制約房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。從現(xiàn)有情況來(lái)看，成本核算意識(shí)落后、缺乏完善的成本核算體系、費(fèi)用歸集不科學(xué)、會(huì)計(jì)科目設(shè)置不規(guī)范等問(wèn)題較為普遍，對(duì)企業(yè)健康發(fā)展將產(chǎn)生不利影響。鑒于此，面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈的市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化成本管理意識(shí)、完善成本核算體系、加強(qiáng)成本管理監(jiān)控，積極推進(jìn)成本管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

二、提高房地產(chǎn)企業(yè)成本核算水平的主要措施

（一）科學(xué)劃分會(huì)計(jì)核算對(duì)象

房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)對(duì)經(jīng)營(yíng)成果的公允表述，必須以科學(xué)劃分會(huì)計(jì)成本核算對(duì)象為基礎(chǔ)。在科學(xué)劃分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算對(duì)象的工作中，首先需要解決的是成本的歸集問(wèn)題。首先，成本核算需要以房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)具體項(xiàng)目的工程內(nèi)容、周期進(jìn)程為主要的核算依據(jù)，根據(jù)不同的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目劃分為若干個(gè)不同的子類，先將費(fèi)用、成本進(jìn)行小范圍內(nèi)的歸集與核算。在這一過(guò)程中主要注意的是，劃分范圍要做到詳略得當(dāng)。過(guò)于瑣碎將導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算工作量過(guò)大，核算效率會(huì)受到影響，核算的過(guò)于粗放又會(huì)導(dǎo)致既定的成本核算模式實(shí)效，因此只有最為科學(xué)、合理的劃分才能夠促進(jìn)成本核算作用的充分發(fā)揮。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，通常來(lái)說(shuō)工程項(xiàng)目可以根據(jù)工程量和周期分為兩大類。工程量小、周期短的項(xiàng)目可以直接完成小范圍內(nèi)的成本、費(fèi)用核算，并將其直接分配的商品成本中去。對(duì)于工程量大、周期長(zhǎng)的工程項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，可以根據(jù)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的原則，按照項(xiàng)目區(qū)域劃分成本核算對(duì)象，按照不同的項(xiàng)目進(jìn)行單獨(dú)核算，能夠直觀顯現(xiàn)出每一個(gè)項(xiàng)目的成本支出情況，提高成本在不同功能區(qū)域里的平均化水平，同時(shí)還能夠?qū)⒊杀尽⑹杖敫颖憬莸嘏浔冗M(jìn)產(chǎn)品成本中，提高會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性、準(zhǔn)確性。

（二）準(zhǔn)確完成對(duì)成本費(fèi)用的分配

對(duì)于任何一家企業(yè)來(lái)說(shuō)，追求利潤(rùn)最大化始終是經(jīng)營(yíng)過(guò)程中永恒的目標(biāo)。房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)通過(guò)對(duì)成本費(fèi)用的科學(xué)分配，達(dá)到規(guī)范成本核算、完善管理體制的目的，繼而對(duì)成本核算工作進(jìn)行有效的監(jiān)督與控制，在達(dá)到自身利益最大化的同時(shí)，也能夠在很大程度上緩解各類原材料費(fèi)用上漲所帶來(lái)的影響，力爭(zhēng)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的轉(zhuǎn)型期尋找到適合自身發(fā)展的有利模式?？陀^來(lái)看，房地產(chǎn)涉及到的成本核算對(duì)象較為繁雜，很多成本費(fèi)用難以直接歸集到某種成本核算里去，必須采用一定的方式方法進(jìn)行科學(xué)劃分，在此基礎(chǔ)上完成成本費(fèi)用的歸集和分?jǐn)?。例如，針?duì)公共配套設(shè)施費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際收益比例或者預(yù)算面積分配到收益對(duì)象身上；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按照發(fā)生的歷史原因，充分運(yùn)用因果關(guān)系法進(jìn)行合理分配；前期工程費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)組織管理費(fèi)等應(yīng)當(dāng)按照建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偅煌恋卣饔觅M(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際占地面積進(jìn)行分?jǐn)?。在具體的分?jǐn)傔^(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)還需以公平合理作為基礎(chǔ)性原則，從企業(yè)整體利益最大化的角度出發(fā)，充分考慮成本核算對(duì)象的客觀承受能力。此外，如果某項(xiàng)成本費(fèi)用的產(chǎn)生可能難以同某個(gè)特定成本核算對(duì)象相聯(lián)系，為了踐行公平合理的原則，也需要將相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行科學(xué)分配。

（三）進(jìn)一步規(guī)范成本核算科目和會(huì)計(jì)賬簿的設(shè)置

工程成本結(jié)構(gòu)需要合理劃分成本項(xiàng)目才能得到客觀、準(zhǔn)確的反映，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本分析和成本控制工作都將產(chǎn)生積極影響。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)行的會(huì)計(jì)制度規(guī)定：開(kāi)發(fā)成本為一級(jí)科目，企業(yè)需要根據(jù)自身當(dāng)下經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和實(shí)際管理需要在該科目下進(jìn)行成本項(xiàng)目的明細(xì)核算。通常來(lái)說(shuō)，具體的成本項(xiàng)目不需要羅列過(guò)多，尤其是針對(duì)一些發(fā)生頻次較少的成本費(fèi)用項(xiàng)目，或者是一些單筆發(fā)生費(fèi)用，可以考慮采用合并核算的辦法。針對(duì)一些陸續(xù)發(fā)生的，金額較大的費(fèi)用則可以單獨(dú)設(shè)置科目進(jìn)行核算。在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際的會(huì)計(jì)成本核算工作中，可以考慮專門(mén)設(shè)置針對(duì)開(kāi)發(fā)成本的明細(xì)臺(tái)賬，對(duì)施工時(shí)間、建筑面積、開(kāi)竣工時(shí)間等內(nèi)容嚴(yán)格按照施工合同進(jìn)行登記，以多欄式明細(xì)賬的形式將某個(gè)項(xiàng)目從開(kāi)工到驗(yàn)收這一期間的所有成本費(fèi)用情況進(jìn)行記載，不僅有助于提升會(huì)計(jì)核算工作效率，同時(shí)也能為后續(xù)的成本監(jiān)控工作提供便利。

三、房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化成本監(jiān)控的措施

（一）設(shè)計(jì)階段的成本監(jiān)控

在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)企業(yè)要有意識(shí)地建立起標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)理念，也就是充分調(diào)研已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成項(xiàng)目的市場(chǎng)接受程度，對(duì)接下來(lái)要開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目采用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、批量化生產(chǎn)，從而達(dá)到提高資金利用效率、控制項(xiàng)目預(yù)算成本的目的，同時(shí)有助于優(yōu)化企業(yè)的工程成本結(jié)構(gòu)?？梢栽陧?xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)引入招標(biāo)流程，加深房地產(chǎn)在項(xiàng)目開(kāi)始建設(shè)前對(duì)設(shè)計(jì)方案和投入資金的把握，擴(kuò)大設(shè)計(jì)方案的選擇范圍，提高項(xiàng)目最終的實(shí)施質(zhì)量，幫助企業(yè)打造出更加透明、公平的成本控制環(huán)境。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以從優(yōu)化設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的角度進(jìn)行思考。目前，我國(guó)設(shè)計(jì)費(fèi)的收取依據(jù)主要是根據(jù)投資額或者建筑面積為計(jì)算基礎(chǔ)，這樣的收費(fèi)依據(jù)難以切實(shí)降低設(shè)計(jì)階段的各項(xiàng)成本支出。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極推行各類激勵(lì)措施，對(duì)既能降低成本同時(shí)又能保障質(zhì)量的設(shè)計(jì)單位給予額外獎(jiǎng)勵(lì)，從而激勵(lì)出更加優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案。

（二）決策階段的成本監(jiān)控

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要通過(guò)企業(yè)制度決策來(lái)敲定最終的項(xiàng)目投資方案和投資規(guī)模，這一決策的科學(xué)性、合理性直接決定了項(xiàng)目的整體造價(jià)和未來(lái)的收益情況，因此必須要嚴(yán)格把關(guān)決策階段的成本監(jiān)控工作。房地產(chǎn)應(yīng)該將多種方案進(jìn)行綜合性比較，挑選出最適合企業(yè)的設(shè)計(jì)方案，并在確保建筑質(zhì)量不受影響的前提條件下，合理控制企業(yè)的投資成本。在挑選具體建設(shè)方案的過(guò)程中可以遵循以下幾項(xiàng)原則：首先，該項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施周期和規(guī)模必須要與客觀實(shí)際相符合。其次，具體施工場(chǎng)地位置要符合國(guó)家發(fā)展布局的規(guī)劃要求。最后，房地產(chǎn)企業(yè)要充分利用城市規(guī)劃布局中的配套設(shè)施發(fā)展計(jì)劃，以此為契機(jī)作為提升項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)的價(jià)值空間，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步降低成本。在項(xiàng)目決策過(guò)程中，企業(yè)還需要完善自身的決策體系，提高決策準(zhǔn)確性，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，要及時(shí)將預(yù)算成本同實(shí)際發(fā)生成本進(jìn)行比對(duì)，及時(shí)找到差異出現(xiàn)的原因，并采取有針對(duì)性的措施解決，為提高成本控制的精確性打下基礎(chǔ)。

（三）施工階段的成本監(jiān)控

施工階段的成本控制，關(guān)鍵點(diǎn)在于做好項(xiàng)目的成本預(yù)算執(zhí)行，做到權(quán)責(zé)分明，嚴(yán)格根據(jù)既定的決策計(jì)劃和資金投入規(guī)模進(jìn)行施工，原則上不允許變更工程預(yù)算，減少不必要的無(wú)效設(shè)計(jì)成本，強(qiáng)化必要費(fèi)用的管理，強(qiáng)化對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，真正實(shí)現(xiàn)全過(guò)程的成本控制理念。在這一過(guò)程中，不僅企業(yè)管理人員需要明確成本控制目標(biāo)，還需要幫助所有工程建設(shè)人員都樹(shù)立起嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某杀究刂评砟?，唯有如此，成本監(jiān)控工作才能落到實(shí)處。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，面對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，而成本核算工作直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力?？陀^來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與監(jiān)控工作是一項(xiàng)難度大、綜合性強(qiáng)、專業(yè)要求高的系統(tǒng)性工作，難以做到一蹴而就。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分意識(shí)到成本核算工作的重要性，并在此基礎(chǔ)上不斷發(fā)展和完善成本核算體系和監(jiān)控體系，為企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作并非一塵不變，而是需要根據(jù)國(guó)家政策、地方法規(guī)、經(jīng)濟(jì)資訊等因素進(jìn)行及時(shí)調(diào)整，以便幫助房地產(chǎn)企業(yè)找到最佳的成本核算模式。

參考文獻(xiàn)

[1]孫宇.房地產(chǎn)企業(yè)成本有效控制的思考[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，2015，15：62-63.

[2]袁開(kāi)慧.房地產(chǎn)項(xiàng)目建安成本管控存在的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)策略[J].中國(guó)外資，2014，1：123-124.