如何破解三、四線城市商品房去庫(kù)存難題

蘇衛(wèi)杰

【摘要】隨著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，城市建設(shè)如火如荼，房地產(chǎn)行業(yè)也迅速發(fā)展，城市高樓聳立，然而近兩年來三四線城市不得不面對(duì)一個(gè)嚴(yán)峻的問題，那就是城市商品房嚴(yán)重供大于求，導(dǎo)致不少樓盤庫(kù)存滯銷，甚至出現(xiàn)“鬼樓”、“鬼城”。筆者長(zhǎng)期從事土地出讓工作，本文以福建省龍巖市中心城市樓市現(xiàn)狀為例，分析去庫(kù)存的痛點(diǎn)、難點(diǎn)，并提出幾點(diǎn)建議供業(yè)內(nèi)同行學(xué)習(xí)借鑒。

【關(guān)鍵詞】三四線城市 商品房去庫(kù)存

一、龍巖市情

龍巖市通稱閩西，位于福建省西部，地處閩粵贛三省交界，東臨廈門、漳州、泉州，南鄰廣東梅州，西連江西贛州，北接三明?，F(xiàn)轄新羅區(qū)、永定區(qū)、漳平市和上杭、武平、長(zhǎng)汀、連城四縣，總?cè)丝?02.55萬人，其中龍巖中心城市（新羅區(qū)）常住人口70.6萬人。龍巖也是著名的革命老區(qū)，1929年12月，毛澤東同志在上杭縣古田鎮(zhèn)主持召開著名的紅四軍第九次黨代會(huì)，形成了《古田會(huì)議決議》這一建黨建軍的光輝歷史文獻(xiàn)，是我黨我軍建設(shè)史上的重要里程碑。2015年全市地區(qū)生產(chǎn)總值1739億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入31049元，農(nóng)民人均可支配收入12939元。

二、龍巖中心城市（新羅區(qū)）商品房庫(kù)存現(xiàn)狀

（一）庫(kù)存量巨大，消化周期長(zhǎng)

1.商品房銷售去化周期長(zhǎng)。據(jù)公開統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月底，龍巖中心城市（新羅區(qū)）已批準(zhǔn)預(yù)售未售出的商品房面積高達(dá)351.69萬m2，按年均銷售面積計(jì)算庫(kù)存去化期限高達(dá)36個(gè)月，其中商業(yè)住房的庫(kù)存去化期限更是高達(dá)60個(gè)月。

2.商品房土地供應(yīng)及開發(fā)面積巨大。2012至2015年，龍巖中心城市（新羅區(qū)）共出讓供應(yīng)商品房用地面積6033畝，規(guī)劃新增商品房建筑面積將近1000萬平方米（人均14.1m2），如果加上同期建設(shè)的保障性住房和拆遷安置用房，按照商品房與保障房1.5：1的比例計(jì)算的話，則4年來新增住房面積高達(dá)1600萬平方米（人均22.7m2），一旦集中推向市場(chǎng)，那將是毀滅性的災(zāi)難。

（二）商業(yè)比例高、庫(kù)存企高不下

2012至2015年供應(yīng)的商業(yè)建筑面積高達(dá)400萬平方米，占同期商品住房面積的40%，人均5.7m2，遠(yuǎn)高于我國(guó)一線城市標(biāo)準(zhǔn)。光在城區(qū)龍巖大道大約二公里的路段，就有商務(wù)板塊、金融中心、京華中心、萬達(dá)廣場(chǎng)等8個(gè)大型城市綜合體，每個(gè)綜合體都建設(shè)甲級(jí)寫字樓、大型商場(chǎng)和五星級(jí)酒店，另外龍巖市區(qū)幾乎每一棟商品房底層都有商店。由于阿里巴巴和京東等電子商務(wù)的迅猛發(fā)展，近年來商業(yè)地產(chǎn)受到巨大沖擊，供大于求。2015年全年，商業(yè)地產(chǎn)銷售面積僅占1.8%，使龍巖商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存達(dá)到高峰，再以龍巖中心城市2016年5月最后一周的銷售數(shù)據(jù)來看，商業(yè)僅成交3套，成交面積302.5平方米，商業(yè)地產(chǎn)已陷于賣不動(dòng)的泥沼。

（三）消費(fèi)者購(gòu)房意愿低迷

與前幾年商品住房井噴式的開發(fā)供應(yīng)相反，近兩年龍巖消費(fèi)者的購(gòu)房意愿卻持續(xù)低迷。一是由于當(dāng)前房?jī)r(jià)還企高不下；二是受整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)走低的影響，一般消費(fèi)者的收入仍然無法承受高額的房?jī)r(jià)；三是因外來務(wù)工人員少，剛性需求群體數(shù)量不如沿海發(fā)達(dá)城市；四是因?yàn)榭拷€城市廈門、受廈門樓市火爆的影響，許多有余錢的龍巖人都跑去廈門投資購(gòu)房。

三、商品住房“去庫(kù)存”建議

（一）政府嚴(yán)格控制商品住房供地規(guī)模

政府要下大力氣，敢于走出土地財(cái)政的怪圈，真正從源頭上控制商品房供給增量，今后中心城市供應(yīng)商品房用地每年不應(yīng)超過500畝，而且針對(duì)目前商業(yè)地產(chǎn)基本賣不動(dòng)的實(shí)際，中心城市五年內(nèi)要堅(jiān)決不再新增城市綜合體等商業(yè)地產(chǎn)的土地供應(yīng)。龍巖2015年商品房供地面積796畝，僅為頂峰時(shí)2013年2827畝供地面積的28%，通過減少供地既增強(qiáng)了開發(fā)商的信心又有效緩解了市場(chǎng)的擔(dān)心。

（二）充分發(fā)揮信貸和稅收政策的積極作用

針對(duì)當(dāng)前的嚴(yán)竣形勢(shì)，立即取消商品房的限購(gòu)和二套房的利差政策，降低首付比例、降低貸款利率、提高公積金貸款的額度，讓剛需族和改善性需求族享受同等待遇，切實(shí)降低購(gòu)房門檻、提高購(gòu)房能力，增加購(gòu)房需求。同時(shí)政府要主動(dòng)幫助企業(yè)降低成本，降低各種稅費(fèi)、融資成本和社會(huì)保障成本等。龍巖中心城市近3年房?jī)r(jià)逐年下降，2013年新建住房均價(jià)7907元/平方米、2014年下降到6375元/平方米、2015年進(jìn)一步下降到6202元/平方米，這充分說明政府通過出臺(tái)信貸和稅收政策下大力氣為企業(yè)減負(fù)、降低企業(yè)成本是降房?jī)r(jià)的關(guān)鍵。

（三）房企主動(dòng)作為，提高商品住房“性價(jià)比”

房地產(chǎn)開發(fā)商要切實(shí)提升軟硬件實(shí)力，一是要積極提高房屋的設(shè)計(jì)和建設(shè)品質(zhì)并完善小區(qū)配套，打造高品質(zhì)樓盤的硬實(shí)力；二是要下大力氣提高物業(yè)管理水平和小區(qū)文明的軟實(shí)力；三是要適當(dāng)調(diào)低銷售價(jià)格，擠掉房?jī)r(jià)虛高的泡沫。做到了這三點(diǎn)，房屋性價(jià)比高了，理性的消費(fèi)者還是愿意上門的。龍巖住宅庫(kù)存量雖大，但2015年龍巖中心城區(qū)還是出現(xiàn)了幾個(gè)逆勢(shì)而上的“日光盤”。這說明龍巖房地產(chǎn)并非沒有需求，關(guān)鍵還是性價(jià)比。

（四）打通保障性住房和商品住房的轉(zhuǎn)換渠道

政府應(yīng)減少安置房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，鼓勵(lì)以貨幣方式補(bǔ)償拆遷安置農(nóng)民和棚改安置居民，出臺(tái)優(yōu)惠政策對(duì)選擇貨幣購(gòu)買普通商品房的安置戶進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)助，同時(shí)由政府出資購(gòu)買普通商品房作為公共租賃房和安置房。龍巖市這一方面已走在全國(guó)前列，2015年龍巖市政府出臺(tái)了《龍巖中心城區(qū)購(gòu)買商品房作為公租房、安置房的實(shí)施意見》，通過這一辦法一是減少了住房的增量，二是增加了商品房的消費(fèi)需求，有效緩解了商品住房的庫(kù)存壓力。

（五）以市場(chǎng)導(dǎo)向，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型

以房地產(chǎn)市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，允許房地產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)土地用途和規(guī)劃條件變更，用于國(guó)家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開發(fā)建設(shè)；鑒于城市綜合體等商業(yè)住房嚴(yán)重過剩的現(xiàn)狀，允許商業(yè)住房通過整體或部分轉(zhuǎn)型為商品住宅，允許集中式大商場(chǎng)和大酒店等自持面積進(jìn)行合理分割便于出售，允許商業(yè)住房轉(zhuǎn)為企業(yè)總部、軟件產(chǎn)業(yè)、電子商務(wù)、眾創(chuàng)空間和旅游文化地產(chǎn)。

四、結(jié)語

我國(guó)的三四線城市樓房庫(kù)存量過大，消化周期長(zhǎng)，這是不理性的房地產(chǎn)建設(shè)導(dǎo)致，也是我國(guó)前些年投資過熱的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境造成的，要扭轉(zhuǎn)這一趨勢(shì)不僅需要中央財(cái)政和信貸政策上的改變與支持，同時(shí)也需要當(dāng)?shù)卣烷_發(fā)商的共同努力，龍巖這個(gè)山區(qū)三四線城市采取的以上做法和措施，對(duì)緩解商品房庫(kù)存壓力起到了明顯的積極作用，相信對(duì)其它城市也能起到借鑒和參考的作用。

參考文獻(xiàn)

[1]李宇嘉.三四線城市樓市“去庫(kù)存”的痛點(diǎn)和解決路徑.

[2]郁鴻元.我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化趨勢(shì)及其改革契機(jī).