商業(yè)化業(yè)務(wù)中在建工程抵押若干法律問(wèn)題之探討

摘 要 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，金融資產(chǎn)管理公司廣泛開(kāi)展以在建工程為擔(dān)保物的附重組條件非金融債權(quán)收購(gòu)類業(yè)務(wù)。因抵押物的特殊性，加之相關(guān)法律規(guī)定的模糊性、原則性，實(shí)務(wù)操作中，金融機(jī)構(gòu)辦理在建工程提供擔(dān)保的，往往存在一些法律問(wèn)題與障礙，本文就這些問(wèn)題進(jìn)行闡述與分析，望對(duì)實(shí)務(wù)工作有所裨益。

關(guān)鍵詞 在建工程抵押 工程款優(yōu)先權(quán) 抵押銜接 網(wǎng)簽備案

作者簡(jiǎn)介：周碩，中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司海南省分公司，副經(jīng)理，從事法務(wù)工作。

中圖分類號(hào)：D920.5 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-0592（2016）03-092-02

一、在建工程抵押范圍

關(guān)于在建工程抵押的范圍可分為兩方面，一方面是建筑物本身，另一方面是建筑物所占的土地使用權(quán)。

（一）建筑物

目前存有爭(zhēng)議較大，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在建工程抵押范圍為申請(qǐng)抵押登記時(shí)已完工部分；另一種觀點(diǎn)，認(rèn)為抵押范圍包括整個(gè)項(xiàng)目，理由為訂立抵押合同是抵押雙方意思的高度自治，作為登記機(jī)構(gòu)不應(yīng)加以限制。

（二）土地使用權(quán)

土地使用權(quán)部分范圍有兩種觀點(diǎn)，觀點(diǎn)1認(rèn)為：在建工程抵押的土地范圍僅為在建工程現(xiàn)有部分分?jǐn)偟耐恋孛娣e，觀點(diǎn)2認(rèn)為：在建工程抵押范圍及于整宗土地。

筆者認(rèn)為，在建工程抵押的范圍包括整個(gè)項(xiàng)目，即包括尚未完工部分房產(chǎn)、整總土地，實(shí)務(wù)中亦如此操作。

二、在建工程抵押中的法律問(wèn)題

（一）在建工程未完工部分是否在抵押范圍的法律問(wèn)題

未完工部分是否在抵押范圍。有兩種認(rèn)識(shí)：“第一種，認(rèn)為抵押后的新增房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。第二種觀點(diǎn)“在建工程抵押效力當(dāng)然及于設(shè)立抵押時(shí)已經(jīng)存在的在建工程部分，也應(yīng)當(dāng)及于在建工程未完成部分，也就是說(shuō)，在建工程抵押范圍將隨著在建工程逐步完成而增擴(kuò)至將來(lái)完成部分。當(dāng)在建工程完工時(shí)，在建工程抵押及于全部擬竣工驗(yàn)收工程 ?！?/p>

筆者贊同第二種觀點(diǎn)。理由：一是未完工部分為抵押物，符合各方真實(shí)意思表示，對(duì)于新建部分在建工程價(jià)值的預(yù)期是非常明確的，已充分考慮到后建房屋成為抵押物時(shí)的因素。二是在建工程在辦理房產(chǎn)初始登記之前不具備分割的條件，新增房產(chǎn)從屬于整個(gè)在建工程?！胺课菰鼋ú糠秩缥椽?dú)立物，無(wú)論是否為抵押人所建，因其系另一法律關(guān)系之標(biāo)的物，故已非抵押權(quán)標(biāo)的物的范圍，當(dāng)然不應(yīng)為抵押權(quán)效力所及，但增建部分非獨(dú)立物，則均為抵押標(biāo)的物范圍 ”

實(shí)務(wù)操作中的建議。在辦妥在建工程抵押證明后，對(duì)新增部分抵押物，如該項(xiàng)目新建成若干棟房產(chǎn)，不必另行辦理在建工程抵押，僅需向住建部門申請(qǐng)抵押登記變更，即申請(qǐng)?jiān)凇对诮üこ痰盅旱怯涀C明》“附記”欄中備注新建房產(chǎn)（抵押物）的相關(guān)信息。

（二）在建工程抵押權(quán)與工程款、稅款優(yōu)先受償權(quán)的問(wèn)題

1.工程款與在建工程抵押權(quán)。最高院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題批復(fù)已明確認(rèn)定工程價(jià)款優(yōu)先于擔(dān)保債權(quán)或其他債權(quán)，故因注意的問(wèn)題：（1）要求企業(yè)提供施工合同，企業(yè)和施工單位須對(duì)抵押時(shí)點(diǎn)的應(yīng)付工程款、欠付農(nóng)民工工資進(jìn)行說(shuō)明。（2）抵押率計(jì)算時(shí)應(yīng)扣除上述工程款。

2.稅收與在建工程抵押權(quán)。根據(jù)《稅收征收管理法》第45條 可知，稅款優(yōu)先權(quán)為有限的優(yōu)先權(quán)，即稅款僅優(yōu)于擔(dān)保設(shè)立之前的債權(quán)，擔(dān)保設(shè)立后，因房屋銷售等產(chǎn)生的稅款劣后于擔(dān)保債權(quán)。實(shí)務(wù)中應(yīng)注意，抵押權(quán)人可要求稅務(wù)機(jī)關(guān)提供企業(yè)欠稅情況，并在計(jì)算抵押率時(shí)予以扣除。

（三）在建工程與土地使用權(quán)同時(shí)抵押的法律問(wèn)題

為降低在建工程抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，在房產(chǎn)、土地同時(shí)抵押時(shí)應(yīng)注意：在辦理在建工程抵押時(shí)，應(yīng)同時(shí)辦理整宗地的土地使用權(quán)抵押，并在抵押物清單上載明，當(dāng)然，各地抵押政策可能存在差異性，有些省份在辦妥在建工程抵押證明后，住建部門會(huì)書(shū)面函告國(guó)土部門抵押情況，國(guó)土部門收函后，視為已抵押，抵押權(quán)人無(wú)須再行辦理土地抵押。

（四）在建工程抵押轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押銜接過(guò)程中的法律問(wèn)題

關(guān)于“在建工程抵押轉(zhuǎn)為房產(chǎn)抵押”，現(xiàn)行規(guī)定是相互矛盾的。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第34條 要求先注銷原在建工程抵押證明，后辦理現(xiàn)房抵押；《房屋登記辦法》第62條 要求直接將在建工程“轉(zhuǎn)為”現(xiàn)房抵押登記。導(dǎo)致各地住建部門對(duì)轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押采取不同的政策，給抵押物的后續(xù)管理造成極大的困擾：施行“先注銷、后抵押”政策的，風(fēng)險(xiǎn)大，可控性差。注銷后，現(xiàn)房抵押之前，有一個(gè)短暫的時(shí)間空檔。如空檔期房產(chǎn)被司法查封或第三人異議登記的，現(xiàn)房抵押將無(wú)法辦理，抵押權(quán)將面臨喪失的風(fēng)險(xiǎn)。

施行“直接轉(zhuǎn)抵押”政策的。具體如何轉(zhuǎn)換？《房屋登記辦法》未明確規(guī)定，造成實(shí)務(wù)中住建部門不知如何操作，故只能同時(shí)受理注銷在建工程申請(qǐng)和現(xiàn)房抵押申請(qǐng)，如此一來(lái)，仍會(huì)出現(xiàn)類似空檔期的風(fēng)險(xiǎn)。

就前述疑難問(wèn)題，海南三亞住建部門的做法值得借鑒：為確保金融機(jī)構(gòu)的擔(dān)保權(quán)利不“懸空”，在房產(chǎn)初始登記階段，國(guó)土部門會(huì)在大證“附記”一欄中備注在建工程抵押情況；在轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押登記階段，住建部門同意先不解除在建工程抵押，由抵押權(quán)人、抵押人遞交現(xiàn)房抵押登記申請(qǐng)，現(xiàn)房抵押登記辦妥后，抵押權(quán)人再申請(qǐng)注銷在建工程抵押證明，實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接。同時(shí)，保證在上述事項(xiàng)辦妥之前，不向企業(yè)核發(fā)大證。

（五）在建工程系按份共有財(cái)產(chǎn)涉及的抵押?jiǎn)栴}

以土地合作開(kāi)發(fā)方式推進(jìn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在尚未竣工驗(yàn)收且辦理房屋初始登記之前，因房產(chǎn)不具備分割條件，土地供應(yīng)方和資金提供方常以按份共有方式控制在建工程。該種在建工程抵押，因征得其他共有人的同意。

（六）在建工程抵押同房屋網(wǎng)簽備案登記如何協(xié)調(diào)的法律問(wèn)題

1.現(xiàn)象。抵押物銷售的，根據(jù)《物權(quán)法》191條 的規(guī)定，理論上，開(kāi)發(fā)商要銷售抵押房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)提前清償債務(wù)或先提存、墊付與銷售房產(chǎn)合同金額相同的資金，抵押權(quán)人方可同意其解除房產(chǎn)抵押，進(jìn)行房產(chǎn)的網(wǎng)簽、備案登記。但實(shí)務(wù)中，住建部門要求抵押權(quán)人出具同意房產(chǎn)銷售的函件，出函后，無(wú)須抵押權(quán)人同意，企業(yè)即可與購(gòu)房人網(wǎng)簽合同，如此一來(lái)，可能會(huì)造成抵押房產(chǎn)喪失優(yōu)先權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，原因是，一方面，企業(yè)無(wú)須抵押權(quán)人同意就可網(wǎng)簽合同，且無(wú)法監(jiān)管購(gòu)房資金去向。另一方面，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第28條 、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定 》第17條 規(guī)定，購(gòu)房人支付房款并實(shí)際占有的，很可能通過(guò)執(zhí)行異議程序、不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)程序等，阻卻抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

2.法律風(fēng)險(xiǎn)的防范措施。債權(quán)人、抵押權(quán)人很難在房產(chǎn)備案階段控制抵押房產(chǎn)的銷售及房款的去向、用途，故只有將監(jiān)管前移至銷售環(huán)節(jié)，才能有效控制抵押物，才能保證銷售款項(xiàng)用于清償貸款。具體方案是：一是，要建立、控制房屋銷售的資金監(jiān)管賬戶；二是，要持有在建工程對(duì)應(yīng)項(xiàng)目的網(wǎng)簽秘鑰，確?！坝脖O(jiān)管”。三是，建立嚴(yán)格的后續(xù)管理機(jī)制，如定期前往住建部門核對(duì)項(xiàng)目網(wǎng)簽備案情況、向企業(yè)索取房源銷售表、核對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表等，確?！败洷O(jiān)管”；四是，一旦企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)出現(xiàn)偷售、房款不入監(jiān)管賬戶的現(xiàn)象的，抵押權(quán)人可向住建部門去函，申請(qǐng)對(duì)所有在押樓盤(pán)進(jìn)行鎖定，所謂的鎖定即指在押樓盤(pán)將無(wú)法網(wǎng)簽、備案，待企業(yè)問(wèn)題整改完畢后，再行解除鎖定狀態(tài)。

以上，是對(duì)金融資產(chǎn)管理公司開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)中面臨“在建工程抵押”等法律問(wèn)題進(jìn)行分析、探討。以上僅為實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)的積累，望對(duì)相關(guān)工作有所幫助。

注釋：

劉武元.房地產(chǎn)交易法律問(wèn)題研究.法律出版社.2002.319.

謝在全.民法物權(quán)論.中國(guó)政法大學(xué)出版社.1999.584-585.

第45條 “稅收優(yōu)先于無(wú)擔(dān)保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外；納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人的財(cái)產(chǎn)被留置之前的，稅收應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行?！?/p>

“以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記?！?/p>

“在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權(quán)初始登記后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)將在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記?！?/p>

“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償?！?/p>

第二十八條“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記?！?/p>

第十七條“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，……人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！?/p>