投資客從一線涌入熱點(diǎn)二線

【本刊綜合】近期，廈門、合肥、南京等二線城市因快速上漲的房價(jià)而受到開發(fā)商、投資者的關(guān)注。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月份廈門房價(jià)環(huán)比上漲5.5%位居第一，合肥環(huán)比上漲5.1%位居第二，南京上漲4.1%。上述二線城市從今年4月就開始領(lǐng)漲。此外，天津、杭州、武漢、福州、無錫、南昌、鄭州、寧波、石家莊、濟(jì)南等城市房價(jià)漲幅單月環(huán)比均超過了1%。

以廈門為例，一項(xiàng)目在今年4月開盤價(jià)格為3.2萬元/平方米，而去年11月其首次開盤價(jià)格僅為2.1萬元/平方米，漲幅高達(dá)52%。合肥的上漲速度與廈門不相上下，5月，合肥下屬長豐、肥東、肥西三縣樓盤備案價(jià)均已過萬元，且部分熱門樓盤備案價(jià)直逼2萬元。從庫存水平看，二線城市房價(jià)的持續(xù)上揚(yáng)使得市場可售房源庫存消化時(shí)間保持快速下行，回落到2011年初低位水平。南京商品房庫存僅為2.3萬套左右，按照目前的銷售速度，南京的去化周期不超過3個(gè)月。庫存不足、投資客的增加是推動(dòng)二線熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲的主因。一位廈門當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商表示，廈門外來人口占多數(shù)，屬于“移民城市”，很多東北地區(qū)的客戶選擇在廈門置業(yè)，這些客戶通常不會(huì)居住在廈門，而是進(jìn)行投資。近幾個(gè)月，廈門、合肥等幾個(gè)城市房價(jià)都顯得較“高調(diào)”。一線城市的房價(jià)偏高，部分投資資金開始撤出一線城市，進(jìn)入二線城市，使得此類二線城市的價(jià)格漲幅開始超越一線城市。從另一個(gè)角度看，這也會(huì)增加部分二線城市政策收緊的風(fēng)險(xiǎn)。

從政策層面看，樓市過熱，或催生包括限購在內(nèi)的政策的實(shí)施，尤其部分二線城市有可能面臨嚴(yán)厲的政策管控。對(duì)于當(dāng)?shù)氐姆科蠛唾彿空邅碚f，必須警惕此類政策調(diào)整所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。而從規(guī)范市場交易秩序的角度看，各類捂盤惜售的現(xiàn)象或有增加的嫌疑。

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買房有多難：工資沒有月供高

以家庭購置100平方米的住房為例。2016年5月，全國30個(gè)大中城市新建商品住宅的購置過程中，基于等額本息、30年的還款方式計(jì)算，平均月供額為5381元。其中，深圳比北京高出近1倍。如果僅靠工資維生，每月稅前收入2萬元，稅后1萬多元，基本別想在北京、上海、深圳買房。

解讀

亢奮背后的去泡沫之痛

【本刊綜合】這是一場由來已久的危機(jī)隱憂。時(shí)至今日，海南依然在經(jīng)歷4年前的那場降價(jià)潮。高舉價(jià)格的屠刀，以一場價(jià)格退守在樓市去庫存的高歌猛進(jìn)中亢奮而又義無反顧。1-5月海南房地產(chǎn)商品房銷售總備案數(shù)據(jù)成交67930套、5518851平方米，而同期一線城市，如北京僅成交31715套。1-5月海南樓市同比70%的增長率，位居全國第一。海南樓市的亢奮，價(jià)格是驅(qū)動(dòng)，而這背后的則是居高不下的房屋庫存。2015年末海南全省庫存量3639.23萬平方米，全省平均去化周期48.85個(gè)月。降價(jià)到走量，海南樓市似乎陷入這樣一個(gè)死循環(huán)。根據(jù)海南備案成交數(shù)據(jù)顯示，海南商品房成交均價(jià)在2011年最高點(diǎn)達(dá)到13366元/平方米，而2012年后，滑落至10140元/平方米，此后4年內(nèi)，成交均價(jià)在1.1萬元/平方米左右的區(qū)間游走。最終，在今年1-5月網(wǎng)簽均價(jià)表現(xiàn)為9883元/平方米。三亞樓市成交均價(jià)下滑更加明顯，自2012年后，三亞成交均價(jià)呈現(xiàn)每年超過10%的下滑態(tài)勢(shì)。

北京住宅單套平均510萬元

【本刊綜合】北京樓市進(jìn)入了“高端年”，不但豪宅成交量暴漲，部分商住項(xiàng)目也開始高端化。尤其在新房供需失衡的市場環(huán)境下，商住項(xiàng)目為了“躲調(diào)控”，大量入市，個(gè)別項(xiàng)目單價(jià)高達(dá)7萬元/平方米。值得注意的是，在全城豪宅化的刺激下，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2016年至今，北京單套住宅成交均價(jià)高達(dá)510萬元，比2015年上漲幅度高達(dá)34%。截至6月20日，北京成交的商品房住宅中，1000萬元以上的高端住宅，成交占比高達(dá)11.1%，而2015年這一比例為5.8%。從占據(jù)北京2016年成交榜單的項(xiàng)目看，位于前15位的項(xiàng)目中，僅有1個(gè)項(xiàng)目簽約均價(jià)低于3萬元/平方米，簽約均價(jià)超過4萬元/平方米的多達(dá)13個(gè)，簽約均價(jià)在6萬元/平方米以上的高端項(xiàng)目則達(dá)到了6個(gè)。今年前5個(gè)月，北京別墅類物業(yè)簽約已經(jīng)達(dá)到了2344套，合計(jì)簽約金額達(dá)到了254億元，同比上漲了187%，簽約金額上漲更是高達(dá)206%，甚至出現(xiàn)了單月成交量首次突破700套的歷史紀(jì)錄。