重慶房地產(chǎn)價(jià)格形成及影響因素分析

尤 迪 羅玉雪

(1. 重慶工商大學(xué)文學(xué)與新聞學(xué)院 重慶 400067；2.重慶工商大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院 重慶 400067)

重慶房地產(chǎn)價(jià)格形成及影響因素分析

尤 迪1羅玉雪2

(1. 重慶工商大學(xué)文學(xué)與新聞學(xué)院 重慶 400067；2.重慶工商大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院 重慶 400067)

當(dāng)下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的過(guò)程中暴露出很多問(wèn)題，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲，從長(zhǎng)期來(lái)看，受土地供給有限，人們收入增加等多個(gè)因素影響，其價(jià)格上漲是一個(gè)必然的趨勢(shì)，在我國(guó)大部分一線(xiàn)城市房地產(chǎn)行業(yè)飽和的狀況下，二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)行業(yè)成為大家關(guān)注的熱點(diǎn)，而重慶作為唯一的直轄市二線(xiàn)城市，更是受到大家的關(guān)注，使得重慶房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)發(fā)展迅猛。在這一背景下，我們?cè)噲D通過(guò)文獻(xiàn)查閱及實(shí)證分析等方法分析重慶市房地產(chǎn)價(jià)格形成及影響因素。

重慶房地產(chǎn);價(jià)格形成;影響因素分析

一、選題背景和意義

房地產(chǎn)是我們?nèi)粘Ｉ钪袠O為重要的財(cái)產(chǎn)，是因?yàn)槿藗兊母鞣N生活，生產(chǎn)活動(dòng)都需要空間，而這種空間就是有房地產(chǎn)來(lái)提供的。在我國(guó)大部分一線(xiàn)城市房地產(chǎn)行業(yè)飽和的狀況下，二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)行業(yè)成為大家關(guān)注的熱點(diǎn)，而重慶作為唯一的直轄市二線(xiàn)城市，更是受到大家的關(guān)注，使得重慶房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)發(fā)展迅猛。然而在重慶房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)繁榮發(fā)展的背后也出現(xiàn)了諸多弊端。在直轄20年的歷程中，重慶的房地產(chǎn)行業(yè)逐漸由零散市場(chǎng)向規(guī)模化市場(chǎng)發(fā)展，但是政府的相關(guān)法律法規(guī)并沒(méi)有與快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)相適應(yīng)，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了混亂。在這種情況下，重慶市政府審時(shí)度勢(shì)，制訂了一系列與本地房地產(chǎn)市場(chǎng)情況相結(jié)合的調(diào)控政策來(lái)監(jiān)督和制約房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

二、重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的模型分析及實(shí)證分析

1.統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的選取。本采用多元線(xiàn)性回歸分析法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行建模。多元線(xiàn)性回歸分析法對(duì)房地產(chǎn)建模的的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理，與市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)相類(lèi)似。由市機(jī)制運(yùn)行規(guī)律可知，在市場(chǎng)里，有兩個(gè)以上的商品效用相似的情況下，消費(fèi)者是愿意購(gòu)買(mǎi)價(jià)格低的商品，商品最終價(jià)格是在比較和較量之后確定的。房地產(chǎn)也有一般商品的特性，所以類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)該是具有可比性的，應(yīng)該是比較趨于一致的，故可以通過(guò)選取各種合適的因素進(jìn)行對(duì)比修正來(lái)達(dá)到物的一致性，從而使得房地產(chǎn)價(jià)格的具有可替代性，得出房地產(chǎn)價(jià)格的模型。出于統(tǒng)計(jì)學(xué)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的選取成本低、易獲取的要求，最終選取的指標(biāo)為：房屋銷(xiāo)售價(jià)格、房屋竣工面積、本市生產(chǎn)總值、匯率(對(duì)美)、常住人口、投資資金來(lái)源、貸款利率、城鎮(zhèn)化率、固定資產(chǎn)投額總計(jì)。由于各要素的計(jì)量單位不同，原始數(shù)據(jù)在數(shù)量級(jí)和量綱上存在較大的差異，不便于直接的比較和分析，所以運(yùn)用SPSS的數(shù)據(jù)分析將所數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化。

2.建立模型。多元線(xiàn)性回歸模型下的重慶市房地產(chǎn)價(jià)格模型:

y=a1x1+a2x2+a3x3+a4x4+a5x5+a6x6+a7x7+a8x8+b

其中：因變量y表示房屋銷(xiāo)售價(jià)格自變量

x1表示房屋竣工面積、x2表示固定資產(chǎn)投額總計(jì)、x3表示本市生產(chǎn)總值、x4表示匯率(對(duì)美)、x5表示常住人口、x6表示投資資金來(lái)源、x7表示貸款利率、x8表示城鎮(zhèn)化。

參數(shù)a1、a2、a3、a4、a5、a6、a7、a8表示各個(gè)因變量對(duì)自變量的影響程度b為除上述因數(shù)外其他因數(shù)擾動(dòng)。

將數(shù)據(jù)導(dǎo)入spss，在線(xiàn)性回歸中得到多元回歸方程自變量變量進(jìn)入模型的標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)過(guò)篩選后進(jìn)入模型的自變量，根據(jù)逐步進(jìn)入法的原理，首先進(jìn)入的是對(duì)因變量影響大的自變量，隨后重新計(jì)算剩下的值是否進(jìn)入模型，如果不再具有統(tǒng)計(jì)意義，則將其剔除。投資資金首先進(jìn)入了模型，隨后是匯率(對(duì)美)。剩余的變量還有房屋銷(xiāo)售價(jià)格、房屋竣工面積、本市生產(chǎn)總值、常住人口、貸款利率、城鎮(zhèn)化率、固定資產(chǎn)投額總計(jì)。模型變?yōu)椋?/p>

y=a4x4+a6x6+b

表1 模型匯總

模型1中R方為0.966，表示自變量解釋了96.6%的因變量的變異量，大于期望值80%，能夠保證預(yù)測(cè)的正確性。

模型2中R方為0.987，表示自變量解釋了98.7%的因變量的變異量，大于期望值80%，能夠保證預(yù)測(cè)的正確性。

表2 非標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)及標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)表

上表顯示了回歸分析中的。

根據(jù)上表，可以建立標(biāo)準(zhǔn)化回歸模型：

y=6.073x4-4.03x5+b

其中:因變量y表示房屋銷(xiāo)售價(jià)格;

因變量x4表示匯率(對(duì)美)、x5表示常住人口;

b為除除上述因數(shù)外其他因數(shù)擾動(dòng)。

3.軟件采用情況

本模型主要采用SPSS統(tǒng)計(jì)軟件進(jìn)行研究，在整理數(shù)據(jù)過(guò)程中也運(yùn)用了excel表格軟件。運(yùn)用excel將所需變量進(jìn)行整理后，利用SPSS進(jìn)行回歸分析，構(gòu)建房?jī)r(jià)與所需研究的各自變量之間的多元回歸模型。由于逐步回歸分析法比進(jìn)入法等方法更加易于得出相關(guān)模型，所以采用逐步回歸法，調(diào)整R達(dá)0.985，所得模型通過(guò)F檢驗(yàn)等，具有較高的說(shuō)服力。

三、結(jié)論與建議

作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)的健康發(fā)展關(guān)乎國(guó)計(jì)民生。在房地產(chǎn)發(fā)展是否健康的評(píng)判上,價(jià)格毫無(wú)疑問(wèn)是最為重要的標(biāo)準(zhǔn)。

當(dāng)前,我國(guó)房地產(chǎn)正面臨著價(jià)格持續(xù)高漲的嚴(yán)重問(wèn)題,如何積極發(fā)揮房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱作用,同時(shí)防止泡沫產(chǎn)生,就成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。即便在房地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)落后的重慶市,未雨綢繆地進(jìn)行理論研究,對(duì)未來(lái)重慶市房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行良性引導(dǎo),也顯得十分緊迫而富于意義。

最后本文提出：抑制重慶市房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，應(yīng)該從房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)出發(fā)，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本入手。重慶市房?jī)r(jià)的上漲更多是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的自發(fā)行為，政府在進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，調(diào)控力度不宜過(guò)大。

[1]楊俊鋒. 重慶市住宅價(jià)格預(yù)測(cè)模型研究[D].云南財(cái)經(jīng)大學(xué),2015.

[2]劉希梅. 重慶市房地產(chǎn)價(jià)格的分析及預(yù)測(cè)[D].重慶師范大學(xué),2014.

[3]丁杰. 我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素實(shí)證分析[D].華中師范大學(xué),2014.

[4]王文斌. 我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)形成機(jī)制及影響因素研究[D].南開(kāi)大學(xué),2010.

尤迪(1995-)，男，漢，寧夏銀川人，重慶工商大學(xué)文學(xué)與新聞學(xué)院;羅玉雪(1996-)，女，漢，重慶銅梁人，重慶工商大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院。