新一輪樓市調(diào)控會(huì)效果幾何

8月9日晚，合肥發(fā)布了史上最嚴(yán)限貸政策。2天后的8月11日，蘇州出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的實(shí)施意見(jiàn)》。

二線城市唱主角的新一輪樓市調(diào)控卷土重來(lái)？房?jī)r(jià)將何去何從？

房?jī)r(jià)走向要看政策落實(shí)情況

謝逸楓（亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)）

央行8月12日公布的7月份金融數(shù)據(jù)徹底刷屏了。

7月份人民幣貸款增加4636億元，分部門來(lái)看，住戶部門貸款增加4575億元，其中，短期貸款減少197億元，中長(zhǎng)期貸款增加4773億元。顯而易見(jiàn)，以住房按揭貸款為主的居民中長(zhǎng)期貸款依舊發(fā)揮了新增貸款“主力軍”作用。

值得注意的是，當(dāng)月居民中長(zhǎng)期貸款新增規(guī)模甚至超過(guò)了總的人民幣新增信貸規(guī)模?？梢哉f(shuō)，當(dāng)月居民新增房貸代替了企業(yè)部門的新增貸款需求，成為拉動(dòng)新增貸款的決定性力量。

值得注意的是，目前只有北京、上海和深圳等15個(gè)城市地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)性資金比例達(dá)到40%左右，全國(guó)絕大多數(shù)城市95%的需求都是用于自住，這部分是正常需求。

但以房貸大規(guī)模增長(zhǎng)為代表的居民加杠桿隱患值得重視。盡管相對(duì)國(guó)際可比指標(biāo)，中國(guó)目前的房貸杠桿和房貸負(fù)擔(dān)能力還未超出合理范圍，但目前房貸存量年同比31%的增幅，的確高出長(zhǎng)期可持續(xù)的水平，這已引起了相關(guān)部門的關(guān)注。

蘇州、合肥、南京等城市限購(gòu)限貸政策重啟，目的是通過(guò)去杠桿，打擊投機(jī)投資，消除泡沫，穩(wěn)定樓市預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展。其一是房貸去杠桿，提高房貸首付，給火熱的樓市高燒降溫，遏制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。其二是限購(gòu)、限貸，打擊投機(jī)投資需求，防止房?jī)r(jià)再次暴漲。其三是提醒開(kāi)發(fā)商不要盲目搶“地王”。其四是消除泡沫，讓樓市健康發(fā)展。

但這輪樓市調(diào)控效果如何，還有待于觀察，落實(shí)與執(zhí)行才最關(guān)鍵。

以稅收政策擠出炒房“賺錢效應(yīng)”

易憲容（青島經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授）

實(shí)際上，一個(gè)由過(guò)度寬松的金融杠桿或銀行信貸推動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，基本上已經(jīng)是投資或投機(jī)為主導(dǎo)了。這個(gè)市場(chǎng)上住房的消費(fèi)屬性功能基本上退化，多數(shù)住房是投資品或金融品。

在這種情況下，住房的價(jià)格不是由于住房的實(shí)質(zhì)性供求關(guān)系來(lái)決定，而由市場(chǎng)的預(yù)期來(lái)決定，而市場(chǎng)預(yù)期又取決于金融市場(chǎng)利率水平、金融杠桿的高低及信貸可獲得的難易程度等。

只要金融條件滿足，市場(chǎng)預(yù)期房?jī)r(jià)上漲，投資者就會(huì)涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，并進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。反之，如果市場(chǎng)預(yù)期房?jī)r(jià)下跌，投資者會(huì)全部退出市場(chǎng)。

如果這些城市的房地產(chǎn)限購(gòu)限貸政策不能夠引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期逆轉(zhuǎn)，反之還以房?jī)r(jià)上漲預(yù)期來(lái)引導(dǎo)居民進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，那么對(duì)抑制房地產(chǎn)泡沫的作用并不樂(lè)觀，還有可能令房地產(chǎn)泡沫越吹越大。

再者，目前看，并不是由土地價(jià)格決定房?jī)r(jià)，反而相當(dāng)程度上是房?jī)r(jià)決定了土地的價(jià)格。所以，要抑制房地產(chǎn)泡沫，文章還得做在對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期上。但是，當(dāng)前這些二線城市的房地產(chǎn)限購(gòu)政策似乎并非從這方面入手。

抑制房地產(chǎn)泡沫，根本上需要用稅收政策把住房的居住功能與投資功能嚴(yán)格地區(qū)分開(kāi)，并讓住房回到其基本的居住功能。指望通過(guò)信貸政策去除房地產(chǎn)的賺錢效應(yīng)，恐怕是不可能的。

告別瘋長(zhǎng)，但也不會(huì)暴跌

馬光遠(yuǎn)（經(jīng)濟(jì)學(xué)家）

我之前講過(guò)，2016年中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的高點(diǎn)會(huì)停在二季度末，由一二線城市營(yíng)造的瘋狂的房市行情并不符合中國(guó)房地產(chǎn)的基本面。但從現(xiàn)在來(lái)看，這種瘋狂的背后，和實(shí)體經(jīng)濟(jì)本身的低迷，以及除了房地產(chǎn)，幾乎很難再找到賺錢和安全投資的領(lǐng)域有很大的關(guān)系。

2016年上半年，推動(dòng)房地產(chǎn)走高的一大因素是貨幣。然而推動(dòng)這個(gè)風(fēng)口的因素在5月份悄然改變，人民日?qǐng)?bào)“權(quán)威人士”的講話不斷地糾正跑偏的貨幣政策，要求“穩(wěn)健的貨幣政策就要真正穩(wěn)健”。3個(gè)月后，效果凸顯，7月份，中國(guó)的金融數(shù)據(jù)隨著一些宏觀指標(biāo)的下滑出現(xiàn)了跳水。

8月15日晚，人民銀行在官方平臺(tái)上對(duì)此進(jìn)行解讀，特別提到：在經(jīng)濟(jì)發(fā)展“新常態(tài)”和落實(shí)“去杠桿”任務(wù)的大背景下，貨幣信貸增長(zhǎng)的中樞水平可能比過(guò)去有所調(diào)整，對(duì)此也需要適應(yīng)。這句話可謂意味深長(zhǎng)，最直觀的翻譯仍然是，M2（廣義貨幣）高增長(zhǎng)的年代結(jié)束了，貨幣大放水結(jié)束了。

其實(shí)不用再去分析南京、蘇州等城市最近的調(diào)控，也不用去分析它們成交量最近的腰斬，以及房?jī)r(jià)收入比到了何種驚人的程度。只需明白，失去了貨幣政策的支撐，房地產(chǎn)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)其實(shí)早已經(jīng)見(jiàn)頂，今年中國(guó)房地產(chǎn)的高潮期在上半年已經(jīng)結(jié)束。但在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景迷茫的情況下，一些人預(yù)測(cè)的暴跌情況更不可能在今年出現(xiàn)。只是，買房子投資的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。

避免資產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步上漲

李迅雷（海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）

前不久的中央政治局會(huì)議提到要“抑制資產(chǎn)泡沫”，因?yàn)槿斡少Y產(chǎn)泡沫膨脹，其結(jié)局肯定是泡沫破滅。但要讓泡沫逐步消退，就必須控制貨幣總量，避免資產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步上漲。

資產(chǎn)泡沫究竟是指什么資產(chǎn)呢？從資產(chǎn)的體量看，房地產(chǎn)顯然最大。全國(guó)城鎮(zhèn)住宅的總市值，估計(jì)在120萬(wàn)億元以上，超過(guò)A股總市值的兩倍。因此可以大致判斷，房地產(chǎn)的泡沫應(yīng)該是目前資產(chǎn)泡沫中體量最大的泡沫，且房企的杠桿率本身就很高，居民房貸加杠桿上升的速度很快，房地產(chǎn)泡沫一旦破滅，對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)的沖擊會(huì)非常大，同時(shí)也會(huì)影響到鋼鐵、水泥、有色、化工等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

因此，政府要管治的重點(diǎn)顯然包括房地產(chǎn)。從最近幾個(gè)房?jī)r(jià)漲幅較大的城市重新限購(gòu)或提高二套房首付比例等舉措看，似乎也印證了這一判斷。

“權(quán)威人士”的說(shuō)法是，“貨幣不要再擴(kuò)張了，因?yàn)檫呺H效應(yīng)遞減;股市、匯市、樓市要回歸到各自的功能定位，尊重各自的發(fā)展規(guī)律，不能簡(jiǎn)單作為保增長(zhǎng)的手段”。對(duì)此，我的理解是：今后貨幣政策回歸中性，M2增速不是非要達(dá)到13%不可，股市和樓市都不再去刺激，不要為了保增長(zhǎng)而放棄調(diào)結(jié)構(gòu)。

因此，我對(duì)于今后資產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)局的判斷，基本上和過(guò)去的判斷一樣：在一個(gè)相對(duì)自由的市場(chǎng)里，價(jià)格是難以人為控制的;在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)去杠桿的過(guò)程中，樓市的部分資金會(huì)流向股市，存在偏弱的蹺蹺板現(xiàn)象。我仍堅(jiān)持過(guò)去長(zhǎng)期以來(lái)的判斷，中國(guó)股市的高估值現(xiàn)象會(huì)長(zhǎng)期存在。