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    安邦的地產(chǎn)心思

    2016-08-30 10:54:25
    財經(jīng) 2016年22期
    關(guān)鍵詞:安邦遠洋人壽

    董文艷

    監(jiān)管者希望險資做一個安靜的財務(wù)投資者,但安邦的圖謀不止于此

    萬科股權(quán)戰(zhàn)局越發(fā)膠著。寶能、華潤、安邦保險集團(下稱安邦)、恒大及萬科管理層股權(quán)割據(jù)。截至8月17日,寶能以占股25.4%位居大股東之位,華潤以占股15.29%位居第二,萬科管理層團隊占股10%為第三,恒大緊跟其后,進一步增持至占股萬科6.82%,成第四大股東,安邦占股6.18%,是萬科第五大股東。

    與恒大一樣,安邦也是決定萬科股權(quán)格局的重要未知因素。過去一段時間,安邦少有增持動作。但這種低調(diào)或?qū)⒋蚱啤=谟忻襟w報道稱,安邦在萬科復(fù)牌后也曾增持萬科千萬股,令占股6.18%略有上浮,但迄今并無來自安邦或萬科方面的進一步確證信息。

    在股權(quán)大戰(zhàn)爆發(fā)之時入股萬科,安邦的地產(chǎn)投資積極態(tài)度可見一斑。目前,除了萬科,安邦還是遠洋地產(chǎn)股份有限公司(3377.HK,下稱遠洋地產(chǎn))、金地集團(600383.SH,下稱金地)、金融街控股股份有限公司(000402.SZ,下稱金融街)的第二大股東,以及保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司(600048.SH,下稱保利地產(chǎn))、華業(yè)資本(600240.SH)的第三大股東。

    入股房企后,安邦的存在感與真實心態(tài)是什么?對于地產(chǎn)投資,身為險資的安邦甘愿做股東里“安靜的小伙伴”嗎?

    地產(chǎn)胃口大

    安邦的地產(chǎn)胃口正在逐漸加大。近年來,安邦入股房企舉動頻頻。安邦最早出現(xiàn)在萬科A股東之位是2014年三季度,當(dāng)時持股2.13%,是萬科第四大股東。此后,安邦數(shù)度增持,合計持有萬科總股本超過6.18%。

    2012年三季度,安邦首次出現(xiàn)在金地前十大股東名單里,持股1.5%。到2014年12月19日,安邦旗下安邦人壽保險購股金地累計達6.33億股,占金地總股本14.09%,而安邦旗下安邦財產(chǎn)保險購股金地累計達2.65億股,占總股本5.91%。后安邦人壽又少量增持至占股金地14.3%。至此,安邦合計持有金地集團約20%股份,坐上第二大股東之位。

    2014年4月底,安邦第一次舉牌金融街。到2015年12月10日,安邦旗下的和諧健康保險購股累計達4.75億股,占金融街總股本15.88%。安邦人壽購股累計達2.73億股,占金融街總股本的9.12%。今年8月17日,安邦系再度增持,合計占到金融街總股本約29.98%,位列第二大股東,第一大股東仍為金融街投資集團及其一致行動人。

    安邦第一次登上遠洋地產(chǎn)股東之位是在2015年12月4日。公告顯示,遠洋地產(chǎn)原第二大股東南豐集團將所持約15.4億股份,以每股5.05港元的價格受讓給安邦,安邦共花費約77.84億港元。交易完成后,安邦持股20.5%,成為遠洋地產(chǎn)第二大股東。彼時,遠洋地產(chǎn)第一大股東是持股約29%的中國人壽保險(集團)公司(下稱中國人壽)。至12月9日,安邦再度增持遠洋地產(chǎn),總持股約22.52億股,持股比例提高至29.98%。而為保證第一大股東之位,中國人壽同樣小幅增持,持股遠洋地產(chǎn)約22.54億股。

    安邦還在2015年下半年持續(xù)買入保利地產(chǎn)股份。年報顯示,截至2015年末,安邦財險持有保利地產(chǎn)4.05億股,占總股本3.76%,成為保利地產(chǎn)第二大股東。今年6月,泰康人壽認購保利地產(chǎn)股票,占股7.35%,躍居第二,安邦退居第三。

    安邦還持有華業(yè)資本4.99%股份,為其第三大股東。華業(yè)資本原名為華業(yè)地產(chǎn),于去年更名,其營業(yè)收入主要來自房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)。

    投資不動產(chǎn)是安邦的既定投資戰(zhàn)略,而地產(chǎn)是目前的投資重點。從以上入股房企動作可知,近幾年來,安邦將房企股權(quán)投資視為地產(chǎn)投資的重要環(huán)節(jié)。據(jù)《財經(jīng)》記者了解,安邦內(nèi)部設(shè)有地產(chǎn)投資各部門,投資決策時會各部門協(xié)作?,F(xiàn)階段,安邦尤其關(guān)注龍頭房企,而對家族企業(yè)不太感興趣,且較為看重房企帶來持續(xù)而穩(wěn)定的投資回報,銷售規(guī)模在TOP20以內(nèi)的房企均在他們考慮范圍內(nèi)。安邦相關(guān)人士向《財經(jīng)》記者透露,目前他們對萬達地產(chǎn)與招商蛇口較有興趣。

    “相比其他領(lǐng)域,房地產(chǎn)的風(fēng)控和投資收益都相對不錯,房企是相對穩(wěn)定的投資標(biāo)的。”上述安邦人士對《財經(jīng)》記者說。

    “險資現(xiàn)在空閑大量資金,缺乏很好的投資項目,而銀行的固定收益又在下降,所以他們轉(zhuǎn)而投向房企,做股權(quán)投資來保證收益?!敝袊裆y行北京分行行長榮煜告訴《財經(jīng)》記者。

    安邦人壽、安邦財險的2015年度報告中,安邦人壽將金融街和金地集團列為聯(lián)營企業(yè);安邦財險將金融街、金地集團和遠洋地產(chǎn)列為不重要聯(lián)營企業(yè),投資賬面價值分別達52.38億元、25.84億元和49.45億元。

    除了入股房企,謀取投資回報,安邦的地產(chǎn)投資路線還延伸至海外酒店收購。2014年10月,安邦斥資19.5億美元,從希爾頓集團手中買下位于紐約曼哈頓公園大道的華爾道夫酒店。未來這個項目不僅會被建成超五星級酒店,安邦還計劃將其中兩個塔樓改造成住宅。

    2016年3月,安邦牽頭財團計劃以140億美元收購喜達屋酒店及度假村,與萬豪國際開打三周競購大戰(zhàn)后,悄然退出。

    “退出喜達屋競購是因為價格談不攏,如果價格再高,我們就變成了為并購而并購,未來收益沒法保障。海外酒店的年投資收益率普遍在6%-7%的水平。”安邦相關(guān)人士告訴《財經(jīng)》記者。

    商業(yè)決策的最基本原則是盈利。2015年,安邦集團董事長吳小暉曾在哈佛大學(xué)的安邦招聘會上透露安邦的任何投資都從三個維度考量,即選擇成本和效益、綜合成本和效益、財務(wù)成本和效益。吳小暉說,在投資過程中,他沒有決策權(quán),只有否決權(quán)。

    “安邦對不同的項目進行比較選擇,對不同地區(qū)行業(yè)進行資產(chǎn)配置,篩選回報率高的項目進行投資。我們會在中國投資很多地產(chǎn)項目?!眳切熣f。

    除了在北京燕郊以1.14億元獲得599.18畝商務(wù)金融用地,作為安邦保險燕郊后援中心,以及在上海張江有222.88畝土地作為安邦保險張江后援中心(項目內(nèi)規(guī)劃有辦公樓,酒店式公寓)外,安邦在北京CBD核心區(qū)還有三個商務(wù)金融地塊,共計37.58畝,建設(shè)內(nèi)容涉及商業(yè)、金融、酒店、寫字樓和頂級會所等。

    戒備與無奈

    安邦的投資底氣來自近年來不斷增長的保費收入。根據(jù)保監(jiān)會披露的2016年上半年規(guī)模保費(各類保單的銷售總額)收入情況,規(guī)模保費位列前十的壽險企業(yè)中,安邦系已占據(jù)兩個名額,安邦人壽位列第二,和諧健康位列第六。其中,截至今年6月,安邦人壽規(guī)模保費累計達2284億元,市場份額攀升至10%。

    投資亦有紅線。2014年2月,中國保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于加強和改進保險資 金運用比例監(jiān)管的通知》,規(guī)定保險公司不動產(chǎn)類(境內(nèi)外合并計算)投資比例不能高于保險公司上季末總資產(chǎn)的30%。此前,保監(jiān)會亦有規(guī)定,險資不得控股上市房企。

    盡管30%股份是險資目前持股上市房企的上限,大多房企仍對險資股東方抱持戒心與擔(dān)憂。這些資金滿滿、來勢洶洶又不諳房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的險資“大塊頭”,對于股權(quán)分散的房企而言,仍具相當(dāng)?shù)耐{性。畢竟,持股占比低于30%也可擁有對企業(yè)管理的話語權(quán)。而萬科股權(quán)紛爭讓險資以“野蠻人”形象進入大眾視線后,險資單純財務(wù)投資者的形象正越發(fā)模糊不明。險資干預(yù)房企管理、控制房企的可能性一度成為公眾話題。

    今年7月21日,保監(jiān)會主席項俊波在“十三五”保險業(yè)發(fā)展與監(jiān)管主體培訓(xùn)班上,從防范風(fēng)險角度,對保險公司激進經(jīng)營策略和投資行為嚴厲表態(tài)稱:少數(shù)公司進入保險業(yè)后,將保險作為低成本融資工具,以高風(fēng)險方式做大業(yè)務(wù)規(guī)模,實現(xiàn)資產(chǎn)迅速膨脹,完全偏離保險保障的主業(yè),蛻變成人皆側(cè)目的“暴發(fā)戶”、“野蠻人”。

    從安邦自身收購海外酒店與金融機構(gòu)的先例來看,多數(shù)案例中,安邦保留了原有團隊,并未對企業(yè)管理有過多干預(yù)。在入股房企的行動上,一位安邦人士說,“其實我們不會像外界擔(dān)心的那樣,進到一個房企就去徹底控制企業(yè)管理層。要是影響到企業(yè)發(fā)展,那我們也沒得賺了。”

    《財經(jīng)》記者了解到,針對入股的房企,安邦內(nèi)設(shè)高管委員會,該委員會成員往往是安邦旗下各子公司高管,他們中的一部分人會派進入股房企任董事職位,職位之間亦有交叉,常有一人兼任多家房企董事的現(xiàn)象。

    比如今年3月22日,安邦派駐53歲的安邦董事及副總裁姚大鋒任金地董事。而姚大鋒同時是遠洋地產(chǎn)的非執(zhí)行董事及審核委員會委員。

    同一時間,在遠洋,安邦派駐了43歲的上官清女士任遠洋非執(zhí)行董事,上官清是安邦旗下和諧健康保險股份有限公司董事長,現(xiàn)在還是金融街控股有限公司董事。

    然而,房企管理層對新晉大股東安邦多抱敬而遠之的心態(tài)?!敦斀?jīng)》記者從遠洋地產(chǎn)相關(guān)人士處了解到,在去年底安邦接手南豐股份成為第二大股東后,遠洋地產(chǎn)董事局主席李明對外表現(xiàn)出了歡迎態(tài)度,但在內(nèi)部卻有如下講話:現(xiàn)在外界都唱衰房地產(chǎn),安邦選遠洋入股說明我們有安邦看中的地方。但遠洋應(yīng)該深思的是,南豐這么好的股東,為什么要拋棄遠洋?

    房企的戒備與安邦的入股風(fēng)格也有關(guān)聯(lián)。不同于入股前與萬科提前知會,安邦入股其他房企時很少提前告知。“我們的風(fēng)格是突然買一個公司,然后買到一定比例的股權(quán),再就沒有然后了,實際很難再往下推進。”上述安邦人士說。

    安邦入股的房企股權(quán)相對分散,萬科股權(quán)爭端難免會被房企看作前車之鑒。在遠洋地產(chǎn),中國人壽、安邦以各自近30%的股權(quán)占據(jù)前兩大股東之位?!斑h洋股權(quán)結(jié)構(gòu)和萬科也有相似之處,我們資本為王的感觸也很深,也都非常關(guān)注萬科的股權(quán)之爭。未來如果安邦聯(lián)手中國人壽發(fā)難遠洋,遠洋管理層怎么抵抗?”一位遠洋地產(chǎn)中層人士對《財經(jīng)》記者說。

    一面是房企的戒備,另一面卻是安邦的無奈。

    由于在企業(yè)內(nèi)部存在感寥寥,安邦正在體會入股房企后的尷尬。在金地,董事會共14席,安邦姚大鋒僅占一席。“我們與金地的日常溝通并不多,一般只有在需要安邦參與相關(guān)決策決議時,金地才會發(fā)一個郵件過來,有時我們會郵件予以否定。但否定有時有用,有時候也沒什么用?!币晃话舶钊耸空f。

    “安邦只參與我們股東會和董事會,不參與日常經(jīng)營管理,這方面我們與安邦沒有打過交道,更沒有業(yè)務(wù)層面的合作。合作是關(guān)聯(lián)交易,程序復(fù)雜,安邦還沒有提出預(yù)案給我們?!苯鸬馗呒壐笨偛眉娑匦旒铱「嬖V《財經(jīng)》記者。數(shù)位金地員工也向《財經(jīng)》記者表示,安邦這一股東方對一線業(yè)務(wù)層面而言幾乎是隱身的狀態(tài)。

    “入股房企意味著已經(jīng)進入企業(yè)內(nèi)部,但安邦就像一個外來的兒媳婦,有被排斥的感覺?,F(xiàn)在是每年拿一個分紅就結(jié)束了,其實我們不想僅僅這樣,但地產(chǎn)領(lǐng)域我們沒有具體的操盤經(jīng)驗,也沒有這方面專業(yè)人才,想干預(yù)很難?!鄙鲜霭舶顑?nèi)部人士說。

    謀求存在感

    相比安邦,同為險資,中國平安保險(集團)股份有限公司(下稱平安)卻與房企走得更近,合作更顯規(guī)模與成效。多位財險界人士向《財經(jīng)》記者表示,在險資投資地產(chǎn)領(lǐng)域,平安是業(yè)界標(biāo)桿。亦有安邦人士直接將平安視為榜樣。

    平安入股了碧桂園(02007.HK)與朗詩綠色地產(chǎn)(0106.HK)。作為碧桂園的第二大股東,入股后,平安和碧桂園便實現(xiàn)項目合作,力求雙贏。如平安對接碧桂園的房地產(chǎn)項目銷售,保險銷售員幫助售房。碧桂園幫助平安拓展金融交易場景,平安將金融門店開到碧桂園的社區(qū)中。平安與朗詩地產(chǎn)也有項目合作開發(fā)。

    為發(fā)展不動產(chǎn)投資業(yè)務(wù),平安旗下成立了專門子公司平安不動產(chǎn),從2014年開始,平安不動產(chǎn)在全國范圍內(nèi)聯(lián)合房企拿地,以投資者身份對項目投入資金,獲取后期收益權(quán)。平安不動產(chǎn)已陸續(xù)在北京、上海、深圳、武漢、成都、鄭州等城市CBD布局寫字樓物業(yè),或自建或收購。

    金地與平安在天津便有項目合作。險資與房企合作項目,要看項目投資的價值預(yù)期能否一致?!半U資的投資預(yù)期往往比我們高。實際上做房地產(chǎn)項目速度慢,風(fēng)險也多?!苯鸬匾晃桓吖軐Α敦斀?jīng)》記者說。

    地產(chǎn)基因里有金融,而金融資本都想要超額收益。險資發(fā)展的趨勢之一是,和各類符合自身利益的產(chǎn)業(yè)資本相結(jié)合,深入產(chǎn)業(yè)中去。“平安規(guī)模做得大,本就有金融優(yōu)勢,有資金也有地產(chǎn)人才儲備,現(xiàn)在堪比開發(fā)商。安邦入股房企后還沒能干預(yù)經(jīng)營,目前看只停留在財務(wù)投資層面?!碧┛等藟郾kU相關(guān)人士告訴《財經(jīng)》記者,以后開發(fā)商有可能都是金融控股。

    為了證明自身的存在感,安邦正在介入持股房企的運營管理。

    《財經(jīng)》記者了解到,在遠洋地產(chǎn),安邦入主后的表現(xiàn)已產(chǎn)生變化。此前安邦在遠洋話語權(quán)不多,姿態(tài)友善,不介入項目投資,但近來越發(fā)高調(diào),安邦開始在遠洋項目投評階段和年中業(yè)績分析階段,提高參與度,發(fā)表意見。

    遠洋地產(chǎn)相關(guān)人士對《財經(jīng)》記者表示,這或與遠洋地產(chǎn)股價下挫、安邦投資回報無法達預(yù)期有關(guān)。去年底安邦以股價5.05港元入股遠洋地產(chǎn),截至目前,遠洋地產(chǎn)股價跌破4港元,安邦賬面虧損已經(jīng)在30億港元以上。

    《財經(jīng)》記者獲悉,今年3月底,安邦往遠洋地產(chǎn)派駐了一名副總裁。胡波女士此前在安邦任中層管理者,轉(zhuǎn)任遠洋地產(chǎn)任副總裁后不再保留安邦職位,現(xiàn)遠洋財務(wù)總監(jiān)向其匯報工作。在今年遠洋地產(chǎn)舉辦的內(nèi)部半年會中,胡波作為副總裁,與遠洋地產(chǎn)總裁一起主持了工作會議,足見其介入管理之程度。

    這一人事變化標(biāo)志著安邦開始向入股房企派駐管理層,一改往日只在房企派駐董事,權(quán)限僅限于董事會與股東會的情況。有意思的是,安邦的主動介入管理姿態(tài)也影響了遠洋第一大股東中國人壽?,F(xiàn)遠洋地產(chǎn)險資股東之間的力量博弈正在悄然展開。

    《財經(jīng)》記者了解到,安邦入股前,原二股東南豐也未派駐過管理層,而第一大股東中國人壽曾派駐一名副總裁,但此人同時兼職人壽,一年后又撤回人壽。人壽此前無意于過多介入遠洋管理。如今安邦派副總裁進場,人壽也不甘示弱,要求公平,重新派駐一名人員赴遠洋任副總裁,現(xiàn)遠洋投資管理部向其匯報工作,以形成管理上與安邦的相同話語權(quán)。目前人壽與安邦的遠洋股權(quán)都接近30%,相差無幾,關(guān)系微妙。

    “現(xiàn)在是我們和安邦的磨合期,安邦與人壽派來的兩位專職副總裁都主管遠洋核心部門。他們對遠洋投資評級與融資較有幫助。最近我們發(fā)債低息,也與他們有關(guān)?!币晃贿h洋中層人士對《財經(jīng)》記者說。據(jù)該人士介紹,目前遠洋總體運營管理仍未受險資方太大影響,企業(yè)戰(zhàn)略亦未有變化。

    為了謀求存在感與話語權(quán),安邦在房企股東會、董事會上也變得越來越有能見度。在金地股東會上,2015年5月8日,金地管理層醞釀半年之久的項目跟投方案被安邦與生命人壽否決,方案中途夭折。

    房企項目跟投方案多用于捆綁員工利益與公司利益,以激勵方式推動房企項目操盤運營合理化、高效化。關(guān)于這次否決,安邦內(nèi)部有要秀一秀股東存在感的說法,有點為否而否的意思。經(jīng)過金地管理層與股東方積極溝通,今年金地跟投方案已獲通過,再度推行。

    而在遠洋地產(chǎn)的董事會上,盡管開會前管理層都曾與險資方先行溝通,但會上安邦方表達意見的言辭激烈程度多超過人壽,常有與各方針鋒相對的爭論場景。

    在安邦看來,這與企業(yè)股權(quán)集中度有關(guān)。在控股比例集中的房企,安邦入股后享受業(yè)務(wù)基本面的分紅即可,而在股權(quán)相對分散的房企,安邦計劃與其尋覓項目合作的空間。

    比如,像平安與房企的合作一樣,當(dāng)房企計劃做一個養(yǎng)老項目時,安邦希望旗下保險業(yè)務(wù)能與其對接,以完成安邦金融業(yè)務(wù)對房企地產(chǎn)業(yè)務(wù)的滲透。又如,安邦與房企共同投資項目,安邦出資,房企操盤,共同享受收益。

    保險講究資產(chǎn)配置,在任何一個階段不動產(chǎn)投資都是保險投資的重中之重?!胺科罄锏拈_發(fā)型物業(yè)是賺快錢,而保險未來資金配置的思路是要追求長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流,安邦入股的都是持有物業(yè)較為優(yōu)質(zhì)的企業(yè)。以后,安邦以股權(quán)方式給房企提供資金,一起開發(fā),也是一種不錯的思路?!鄙鲜鎏┛等藟郾kU人士評價說。

    越來越多的個案表明,雖然監(jiān)管規(guī)則要求險資在房地產(chǎn)公司內(nèi)扮演安靜的財務(wù)投資人角色,但對所投資的房企,以安邦為代表的險資卻在醞釀更為進取的做法,而越來越多的房企管理層也不得不接受這一變化。

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