房產(chǎn)稅對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響及對(duì)策建議

■ 霍　杰　博士后（北京師范大學(xué)統(tǒng)計(jì)學(xué)院　北京　100875）

房產(chǎn)稅對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響及對(duì)策建議

■ 霍杰博士后（北京師范大學(xué)統(tǒng)計(jì)學(xué)院北京100875）

內(nèi)容摘要：2011年起我國(guó)在上海市和重慶市開展房產(chǎn)稅的試點(diǎn)工作。房產(chǎn)稅能夠增加地方財(cái)政收入、調(diào)節(jié)居民收入、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。為了使房產(chǎn)稅能夠?qū)崿F(xiàn)上述目的，本文認(rèn)為相關(guān)部門應(yīng)該擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍，確定合理稅率；實(shí)施差別性房產(chǎn)稅，加大保障性住房建設(shè)力度，縮小貧富差距；加大房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的成本，改變市場(chǎng)房?jī)r(jià)預(yù)期。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅財(cái)政收入宏觀經(jīng)濟(jì)

我國(guó)房產(chǎn)稅改革現(xiàn)狀及存在問題

房產(chǎn)稅是以房屋等不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向其產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。因其直接向個(gè)人或企業(yè)開征，由房屋產(chǎn)權(quán)所有者直接向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納，故屬于直接稅。2011年為了抑制房?jī)r(jià)持續(xù)高漲態(tài)勢(shì)，我國(guó)對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行改革，在上海市和重慶市開展征收房產(chǎn)稅的試點(diǎn)工作，擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍，將居民個(gè)人非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)納入征稅對(duì)象。

《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的暫行辦法》規(guī)定，自2011年1月起，對(duì)于居民家庭人均面積等于或小于60平方米的住房給予免稅，人居面積超過60平方米的住房按照房?jī)r(jià)的高低分檔征稅?！吨貞c市個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅和個(gè)人新購(gòu)的高檔住房按照房?jī)r(jià)分檔征稅；對(duì)在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)第二套（含第二套）以上的普通住房按照一個(gè)較低的統(tǒng)一稅率進(jìn)行征稅。上海市和重慶市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，經(jīng)過一段時(shí)間的運(yùn)行取得一定成效。

房產(chǎn)稅試點(diǎn)雖然取得一定成果，為我國(guó)房產(chǎn)稅改革起到了“試水”作用，但也存在很多問題：第一，稅種性質(zhì)不清。房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅范疇，而上海市和重慶市都是在商品房銷售環(huán)節(jié)征稅，具有明顯的流動(dòng)稅特征。第二，征稅范圍較小。上海市采取“一刀切”的辦法，僅對(duì)本市居民新購(gòu)第二套及以上住房和非本市居民新購(gòu)房征稅，重慶市僅針對(duì)獨(dú)棟商品住宅、高檔住房和無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)第二套以上的普通住房征稅，兩個(gè)城市都不是對(duì)社會(huì)所有的存量房地產(chǎn)征稅，不符合稅收普遍性的要求。第三，稅收收入規(guī)模非常小。由于征收范圍比較小，加上稅率較低，導(dǎo)致這兩個(gè)城市房產(chǎn)稅收入規(guī)模很小。第四，征收程序缺乏規(guī)范。稅收的確立和征收需要法律規(guī)范，而當(dāng)前兩個(gè)城市僅依賴地方政府出臺(tái)的文件。且征收之前需要對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行登記和評(píng)估，在征收過程中為了保證公平性，需要其它配套措施。

房產(chǎn)稅對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響

據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1994-2012年，我國(guó)房產(chǎn)稅規(guī)模比較小，其占稅收比重始終較低，均沒有超過2%，而自2000年后，更是出現(xiàn)了逐年下降趨勢(shì)，對(duì)于目前過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上無(wú)法起到調(diào)節(jié)作用。另?yè)?jù)中國(guó)指數(shù)研究院房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組比照上海和重慶的房產(chǎn)稅征收稅率測(cè)算，如果在全國(guó)范圍內(nèi)針對(duì)所有住宅開征房產(chǎn)稅，預(yù)計(jì)每年房產(chǎn)稅規(guī)模約為5000億元，約占2012年我國(guó)稅收的4.5%。

稅收是政府調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)的重要杠桿，而房產(chǎn)稅作為地方稅收，更為地方政府提供了收入保障。一個(gè)完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系，必然要求一個(gè)包括稅收杠桿在內(nèi)的健全的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控體系。稅收作為宏觀調(diào)控的重要工具，具有內(nèi)在穩(wěn)定器的功能，對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生調(diào)節(jié)作用。但是，面對(duì)我國(guó)當(dāng)今較為復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，在房產(chǎn)稅全面改革前，應(yīng)當(dāng)首先考察其對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。

（一）增加地方財(cái)政收入

房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅范疇，可以為政府取得財(cái)政收入，這應(yīng)是房產(chǎn)稅最基本的功能?？v觀世界各國(guó)，政府提供公共服務(wù)都需要相應(yīng)的財(cái)政擔(dān)保，特別是地方政府需要為本地居民提供的諸如道路、公園和教育等公共產(chǎn)品，需要有相應(yīng)的財(cái)政收入作為保障，而房產(chǎn)稅容易與收益聯(lián)系起來(lái)，按照 “成本—收益”的分?jǐn)傇瓌t，房產(chǎn)稅成為各國(guó)地方政府籌集公共建設(shè)資金的一種非常重要方式。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，20世紀(jì)70年代以來(lái)，各國(guó)房產(chǎn)稅收入占GDP的比重呈上升趨勢(shì)，20世紀(jì)90年代經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織成員國(guó)房產(chǎn)稅收入占地方政府財(cái)政收入的比重達(dá)到17.9%；而美國(guó)2007年房產(chǎn)稅收入總額將近4000億美元，占地方財(cái)政收入的比重達(dá)71.7%，是美國(guó)地方政府向當(dāng)?shù)鼐用裉峁┕伯a(chǎn)品的主要資金來(lái)源。

當(dāng)前我國(guó)正在大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，各項(xiàng)建設(shè)全面展開，需要大量資金。在我國(guó)實(shí)行分稅制后，地方政府財(cái)政收入的獲取主要靠出讓土地使用權(quán)，形成“土地財(cái)政”。這種靠出讓土地使用權(quán)的“土地財(cái)政”已經(jīng)成為地方可持續(xù)發(fā)展的障礙，也不符合科學(xué)發(fā)展觀的要求?；谶@種背景，十八大明確提出構(gòu)架地方稅體系，十八屆三中全會(huì)報(bào)告進(jìn)一步提出加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，確立房產(chǎn)稅的地方主體稅種地位，一方面可以減少地方政府對(duì)中央政府的財(cái)政依賴，減低土地收入下降對(duì)地方政府造成的財(cái)政壓力，另一方面可以確保地方各項(xiàng)建設(shè)的順利進(jìn)行和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。

（二）調(diào)節(jié)居民收入

經(jīng)過30多年的改革開放，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了巨大成就，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)率在10%左右，到2010年經(jīng)濟(jì)總量居世界第二位。但由于在改革開放初期，資金比較匱乏，我國(guó)實(shí)施允許一部分地區(qū)和一部分人先富起來(lái)，最終實(shí)現(xiàn)共同富裕的經(jīng)濟(jì)政策。到目前為止，應(yīng)該說(shuō)前一個(gè)目標(biāo)應(yīng)該已經(jīng)初步實(shí)現(xiàn)，一部分人和一部分地區(qū)已經(jīng)先富起來(lái)，而共同富裕的目標(biāo)尚未實(shí)現(xiàn)，而且隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)居民收入差距在不斷增大。在國(guó)際上通常用基尼系數(shù)反映居民收入分配的差距程度，這個(gè)系數(shù)的范圍在0-1，系數(shù)越大意味著社會(huì)貧富差距越大，如果這個(gè)系數(shù)超過0.4就應(yīng)該引起社會(huì)高度警戒。據(jù)世界銀行公布的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)居民收入的基尼系數(shù)由改革開放初期的0.16上升到2010年的0.47，已經(jīng)超過警戒線，貧富分化非常明顯，不利于社會(huì)穩(wěn)定。

目前我國(guó)財(cái)政支出較多補(bǔ)貼窮人，但對(duì)于過高收入的調(diào)節(jié)則缺乏手段，而房產(chǎn)稅收則成為地方政府可用的主要手段。收入分配包括初次分配和再分配。初次分配主要由市場(chǎng)決定，政府作用相當(dāng)有限。因此，只有通過再分配環(huán)節(jié)才能有效調(diào)節(jié)收入分配。1994年，我國(guó)設(shè)計(jì)新稅制的原則之一是“雙主體”，即流轉(zhuǎn)稅和所得稅為主體。但是實(shí)踐結(jié)果是流轉(zhuǎn)稅比重為75%左右，所得稅比重為15%左右，財(cái)產(chǎn)稅等只有8%左右。截至2012年流轉(zhuǎn)稅比重降到63%左右，所得稅比重提高到28%左右，財(cái)產(chǎn)稅等仍只有8%左右?；谀壳拔覈?guó)稅收結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀，只有開征針對(duì)個(gè)人征收的直接稅才能有效調(diào)節(jié)居民收入分配差距。因此財(cái)產(chǎn)稅作為一種富人稅負(fù)較大的直接稅，是縮小貧富差距的有效手段。房產(chǎn)稅的開征，稅金將在很大程度上是由高收入者納稅，進(jìn)而用作轉(zhuǎn)移支付，縮小收入分配差距。同時(shí)，使得地方政府有充足收入支持保障性住房建設(shè)，滿足低收入階層住房需求。從長(zhǎng)期來(lái)看，是一種良性再分配，也符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)理念，能夠在一定程度上體現(xiàn)稅收的公平正義。

（三）調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格

征收房產(chǎn)稅可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，從而達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的作用。學(xué)者一般將對(duì)住房需求劃分為三類：剛性需求、改善性需求和投資投機(jī)性需求。對(duì)住房的剛性需求主要是由于家庭人口的增長(zhǎng)而產(chǎn)生的住房需求，主要受人口增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程影響，通常很少受其他宏觀經(jīng)濟(jì)變量的影響；對(duì)住房的改善性需求主要是由于消費(fèi)者對(duì)住房條件改善而產(chǎn)生的需求，主要表現(xiàn)為對(duì)城鎮(zhèn)人均住宅面積的要求逐步提高，主要受到居民收入水平的影響；對(duì)住房的投資投機(jī)性需求主要是由于人們把住房當(dāng)成發(fā)展資料而產(chǎn)生的需求，主要受到保有房產(chǎn)的成本和市場(chǎng)預(yù)期的影響。

一般根據(jù)房?jī)r(jià)收入比評(píng)價(jià)房?jī)r(jià)是否合理，從而判斷房產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫。相關(guān)研究顯示，在1998-2010年購(gòu)買100平方米的新建商品房的房?jī)r(jià)收入比均值為9.24，高于國(guó)際水平的5-6倍，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在投資投機(jī)性需求。從近期來(lái)看，我國(guó)高房?jī)r(jià)最主要的推手來(lái)自于對(duì)房地產(chǎn)的投資投機(jī)性需求。房產(chǎn)稅的征收將會(huì)使持房者重新權(quán)衡成本和收益，提高資源配置效率，釋放部分住房，使市場(chǎng)供應(yīng)增加，緩解住房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲。開征房產(chǎn)稅有利于抑制過旺的投機(jī)性需求，有利于供需關(guān)系的平衡。通過需求調(diào)節(jié)，引導(dǎo)居民根據(jù)家庭收入來(lái)合理進(jìn)行住房消費(fèi)。而對(duì)于投資性需求來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅增加了持有成本，也會(huì)使投資收益增加不確定性，抑制投資需求。另外，征收房產(chǎn)稅也將影響房?jī)r(jià)預(yù)期，在一定程度上起到抑制房?jī)r(jià)的作用。從長(zhǎng)期來(lái)看，房產(chǎn)稅將減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的非理性成分，逐漸擠出價(jià)格泡沫，使市場(chǎng)逐步回歸到由剛性需求、改善性需求決定的軌道上，使房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格趨于合理。

（四）促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整

房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)成為當(dāng)今全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的主要誘因之一。由于土地的不可再生及稀缺性，加之在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的預(yù)期下，房地產(chǎn)逐漸受到資本的青睞。2009年4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃后，作為以投資名義拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)得到了巨大的資金支持呈現(xiàn)爆發(fā)式的增長(zhǎng)，許多大型國(guó)企及民營(yíng)企業(yè)紛紛放棄實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不健康發(fā)展已經(jīng)嚴(yán)重威脅到我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。房產(chǎn)稅的開征提高了房地產(chǎn)在保有環(huán)節(jié)的成本，可以增加房地產(chǎn)投機(jī)成本和風(fēng)險(xiǎn)；改變房地產(chǎn)作為投資品的屬性，加強(qiáng)其使用屬性；改變資本投資意愿，在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)、健康發(fā)展的同時(shí)，引導(dǎo)資本投資于其他產(chǎn)業(yè)，提升我國(guó)制造業(yè)、新技術(shù)領(lǐng)域的發(fā)展力度，改變我國(guó)過分依賴房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)支撐的局面。

對(duì)策建議

擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍，確定合理稅率。征收房產(chǎn)稅能增加地方政府財(cái)政收入，使地方政府獲得提供公共產(chǎn)品的資金來(lái)源。而房產(chǎn)稅收入主要取決于兩個(gè)因素：稅基和稅率，增加房產(chǎn)稅收入要么通過擴(kuò)大稅基，要么通過提高稅率。因此，要以現(xiàn)行房產(chǎn)稅征收范圍為基礎(chǔ)，充分考慮城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍，將城鎮(zhèn)個(gè)人非經(jīng)營(yíng)用房納入征稅范圍，并進(jìn)一步將農(nóng)村地區(qū)的非農(nóng)業(yè)房產(chǎn)納入征稅范圍，擴(kuò)大稅基。做好城鎮(zhèn)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)名登記工作，根據(jù)市場(chǎng)和相關(guān)因素變化定期對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。實(shí)行區(qū)域差別性累進(jìn)稅率，根據(jù)房地產(chǎn)地理位置、用途和類型等不同劃分不同等級(jí)進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)評(píng)價(jià)價(jià)值分別使用不同稅率。

實(shí)施差別性房產(chǎn)稅，加大保障性住房建設(shè)力度，縮小貧富差距。甄別居民住房需求，對(duì)滿足基本生活需求的剛性需求的房地產(chǎn)實(shí)行零稅率；對(duì)改善性需求的房地產(chǎn)實(shí)施較低的稅率；對(duì)投資投機(jī)性需求的房地產(chǎn)實(shí)施累進(jìn)稅，且按較高的稅率征收。在實(shí)際的操作中，各地區(qū)可以根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定一定的標(biāo)準(zhǔn)區(qū)分剛性需求的房地產(chǎn)、改善性需求的房地產(chǎn)和投資投機(jī)性需求的房地產(chǎn)。加大向低收入居民的轉(zhuǎn)移支付，加大廉租房、公共租賃房和經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房建設(shè)，保障中低收入居民的基本居住權(quán)利，縮小貧富差距，維護(hù)社會(huì)公平。

加大房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的成本，改變市場(chǎng)房?jī)r(jià)預(yù)期。遏制投資投機(jī)性住房貸款需求，適度提高改善性住房需求貸款利率，合理引導(dǎo)信貸資金等資源向剛性住房需求轉(zhuǎn)移。采取更加積極有效的政策措施，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，改變市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期。

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中圖分類號(hào)：◆F239.3

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