房企轉(zhuǎn)型通道，你要通向何方？

廖振峰

2015上市房企年報(bào)凸顯出一趨勢(shì)，就是在經(jīng)濟(jì)基本面長(zhǎng)期向好和新型城鎮(zhèn)化的推動(dòng)下，地產(chǎn)商繼續(xù)專注于本業(yè)，同時(shí)隨著行業(yè)盈利空間變窄，多元化轉(zhuǎn)型成為地產(chǎn)商未來(lái)的選擇。

地產(chǎn)+金融

在國(guó)內(nèi)貨幣政策相對(duì)寬松和金融創(chuàng)新的推進(jìn)下，“房地產(chǎn)+金融”推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展再上新臺(tái)階。

眾多房企年報(bào)顯示，其都不約而同開(kāi)始選擇布局金融，想通過(guò)金融化手段以求旗下資產(chǎn)增值的最大化。從房地產(chǎn)金融發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)信托投資基金（REl7s）將是未來(lái)房地產(chǎn)金融化的首選。

REITs是房地產(chǎn)證券化的重要手段，2015年6月國(guó)內(nèi)首只公募REITS——鵬華前海萬(wàn)科REITs封閉式混合型發(fā)起式證券投資基金正式發(fā)行，該基金以萬(wàn)科企業(yè)公館租金收益權(quán)為投資標(biāo)的，發(fā)行規(guī)模30億。也是在同年6月，萬(wàn)達(dá)和快錢(qián)推出的眾籌產(chǎn)品“穩(wěn)賺1號(hào)”，投資門(mén)檻為1000元，期限為七年，預(yù)期租金年化收益牢為6%，物業(yè)增值收益預(yù)期年化收益率為6%。萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林認(rèn)為，“穩(wěn)賺1號(hào)”其實(shí)就是一個(gè)準(zhǔn)REITs，待有關(guān)部門(mén)一批準(zhǔn)，這個(gè)公司（基金）可以上市，變成公募而不是私募，就是真正的REITS。而在今年，綠地集團(tuán)更是發(fā)行了中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)最大規(guī)模的REITS。

隨著房地產(chǎn)信托規(guī)模繼續(xù)增大，大型信托公司逐步形成，今后，全業(yè)態(tài)、全產(chǎn)業(yè)鏈投資將是地產(chǎn)信托未來(lái)外延式擴(kuò)張的方向。

地產(chǎn)+服務(wù)

萬(wàn)科、中海、碧桂園、保利、恒大等公司年報(bào)顯示，積極強(qiáng)化“地產(chǎn)十服務(wù)”的運(yùn)作模式，基于其多年積累的客戶資源，深入挖掘服務(wù)價(jià)值。2015年10月中海地產(chǎn)旗下的中海物業(yè)已成功赴港上市，其2015年報(bào)顯示，整體收益上升了17.6%至25.444億元，去年為21.637億元。碧桂園更是把物業(yè)管理及社區(qū)服務(wù)作為未來(lái)的利潤(rùn)新增長(zhǎng)點(diǎn)看待，據(jù)其2015年財(cái)報(bào)，碧桂園的物業(yè)管理業(yè)務(wù)覆蓋382個(gè)項(xiàng)目，簽約管理面積1.38億平方米，合共服務(wù)全國(guó)約58萬(wàn)客戶業(yè)主和居民，物業(yè)管理收入為人民幣14.7億元，同比增長(zhǎng)52.4%。而萬(wàn)科、保利、恒大等也已明確提出擬將物業(yè)分拆上市，為業(yè)績(jī)突破培育新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

其次，結(jié)合線上線下的手段進(jìn)一步提升服務(wù)水平，萬(wàn)科、綠地、恒大等房企紛紛提出從開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型為城市配套服務(wù)商，開(kāi)始注重城市社區(qū)、街區(qū)的服務(wù)，延伸樓宇經(jīng)濟(jì)和物業(yè)管理的價(jià)值鏈。在這一過(guò)程中，大家不約而同的運(yùn)用了互聯(lián)網(wǎng)來(lái)探索上下游服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的整合?；幽昙瘓F(tuán)旗下鄰里樂(lè)公司打造的解放區(qū)AAP，其注冊(cè)用戶數(shù)2015年已經(jīng)超過(guò)150萬(wàn)人，這些注冊(cè)用戶覆蓋全國(guó)近2萬(wàn)個(gè)社區(qū)；萬(wàn)科與阿里云合作推出“阿里云未來(lái)小區(qū)計(jì)劃”，打造國(guó)內(nèi)首批聯(lián)網(wǎng)智能小區(qū)等。這些大型房企對(duì)互聯(lián)網(wǎng)的重視，折射出房企轉(zhuǎn)型的未來(lái)道路。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中，養(yǎng)老地產(chǎn)、物流地產(chǎn)和眾創(chuàng)空間則是目前房企轉(zhuǎn)型的熱點(diǎn)領(lǐng)域。

隨著我國(guó)老年人口的不斷增加，養(yǎng)老地產(chǎn)的需求逐漸凸顯。有機(jī)構(gòu)分析，到2035年，養(yǎng)老地產(chǎn)需新增總建筑面積將高達(dá)約22億平方米，也就是說(shuō)，養(yǎng)老地產(chǎn)最大存在逾22億平方米的市場(chǎng)缺口。面對(duì)如此“肥肉”，各大房地產(chǎn)商都陸續(xù)推出了以養(yǎng)老為賣(mài)點(diǎn)的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。例如保利地產(chǎn)提出以全產(chǎn)業(yè)鏈形式進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，打造一個(gè)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老三位一體的中國(guó)式養(yǎng)老模式；萬(wàn)達(dá)也與中國(guó)太平保險(xiǎn)簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在養(yǎng)老地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)展開(kāi)合作，萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林表示，養(yǎng)老地產(chǎn)是地產(chǎn)業(yè)今后突圍轉(zhuǎn)型的一個(gè)主要方向。除此之外，萬(wàn)科、首創(chuàng)、綠地等大佬級(jí)房企也紛紛拋出了養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展計(jì)劃，僅備案登記的項(xiàng)目已超過(guò)百個(gè)。

網(wǎng)購(gòu)，近些年已經(jīng)逐漸成為大眾生活中非?；镜倪x擇，而電商的興起給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了不小的壓力。不過(guò)，萬(wàn)科新任高級(jí)副總裁譚華杰最近在LogiMAT China中指出，電商給地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的不僅僅只是沖擊：“盡管零售業(yè)態(tài)的實(shí)體店數(shù)量在下降，而賣(mài)場(chǎng)里的倉(cāng)庫(kù)卻是越來(lái)越多。這是一個(gè)已經(jīng)發(fā)牛的事實(shí)，更是未來(lái)的趨勢(shì)。因此，當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)受到?jīng)_擊的同時(shí)，物流地產(chǎn)的需求正在非常迅猛地增加。”物流地產(chǎn)足一個(gè)藍(lán)海。在2015年年中，萬(wàn)科更足正式成立了物流地產(chǎn)發(fā)展公司，并將其作為一個(gè)獨(dú)立的品牌來(lái)運(yùn)營(yíng)。

2015年3月，“眾創(chuàng)空間”的概念，在國(guó)務(wù)院《關(guān)于發(fā)展眾創(chuàng)空間推進(jìn)大眾創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》中首次被提出。存量商業(yè)空間由此被發(fā)掘。潘石屹、毛大慶等地產(chǎn)名人相繼殺入眾創(chuàng)空間項(xiàng)目，它背后的商業(yè)價(jià)值也逐漸被發(fā)掘。末來(lái)，創(chuàng)業(yè)者將有可能獲得更便宜的寫(xiě)字樓空間，同時(shí)還有一條龍式的投融資服務(wù)。