新常態(tài)下房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展問題和對策研究

王 冠 孫 琦 趙略成

（大連財經(jīng)學院，116600）

新常態(tài)下房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展問題和對策研究

王 冠 孫 琦 趙略成

（大連財經(jīng)學院，116600）

隨著我國經(jīng)濟進入新常態(tài)，我國房價也出現(xiàn)“新常態(tài)”的發(fā)展態(tài)勢。本文針對新常態(tài)環(huán)境下近一年的房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，指出新常態(tài)背景下房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展存在的供需不平衡、房價級差大、投資增速較快、金融風險增加、風險管理體系不完善、節(jié)能減排不到位而造成的環(huán)境污染等問題，提出了房地產(chǎn)業(yè)要想平穩(wěn)健康發(fā)展，應堅持優(yōu)化投資結(jié)構、堅持國家的宏觀調(diào)控、縮小各地區(qū)間的房價差距、采取投資風險的防范策略、限制污染和保護環(huán)境等建議和對策。

房地產(chǎn)業(yè);新常態(tài);經(jīng)濟發(fā)展;對策

一.引言

新常態(tài)是“習式熱詞”的其中之一；“新”就是“有異于舊質(zhì)”，“常態(tài)”就是固有的狀態(tài)；這是一種趨勢性、不可逆的發(fā)展狀態(tài)，意味著中國經(jīng)濟已進入一個與過去三十多年高速增長期不同的新階段[1]。新

習近平總書記在2014年5月考察河南的行程中第一次提及“新常態(tài)”，他指出：“中國發(fā)展仍處于重要戰(zhàn)略機遇期，我們要增強信心，從當前中國經(jīng)濟發(fā)展的階段性特征出發(fā)，適應新常態(tài)，保持戰(zhàn)略上的平常心態(tài)[2-3]”。對于房地產(chǎn)業(yè)，步入新常態(tài)的宏觀大環(huán)境是其必然趨勢，在新常態(tài)下，房地產(chǎn)業(yè)需要面臨哪些經(jīng)濟問題以及相關問題有何解決對策就是本文要研究的重點。

二.新常態(tài)下近一年我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

中國指數(shù)研究院2016年發(fā)布了《2015年中國主要城市房地產(chǎn)市場交易情報》，情報中顯示2015年樓市總體成交量比2014年上漲20.56%。由于國家政策的放寬，樓市已經(jīng)整體平穩(wěn)和回暖，熱點城市的人口對住房和投資需求旺盛，并且大量的富人聚集，使得購買力更強。一線城市的樓市總成交量相比2014年上漲34%；二線城市的樓市總成交量相比2014年上漲17%；三線城市的樓市總成交量相比2014年上漲22%。一、二、三線城市的樓市總成交量均整體上漲，我國房價渡過冰封期，明顯平穩(wěn)回暖。根據(jù)CREI的數(shù)據(jù)顯示，2015年12月份監(jiān)測的主要城市累計成交面積持續(xù)上漲；環(huán)比上漲了9.3個百分點，同比上漲了8.63個百分點，全年累計總成交量和去年相比，同比增長了20.56個百分點。從環(huán)比來看，全國有29個城市的房價均上漲；從同比看，全國有26個城市的房價均上漲。二線城市房價出現(xiàn)結(jié)構性下降，但影響不大。如烏魯木齊在房管局數(shù)據(jù)中，房價同比下跌16%，主要由于中心房價較高的地段樓市成交量下降，而遠郊房價較低的地段樓市成交量上升所致。三線房價較低的城市出現(xiàn)下降，未來樓市壓力增加。我國很多三線城市，房價本身較全國房價偏低，人群的購買力相對較弱，價格下跌使樓市和投資者的壓力增大，這些城市的發(fā)展?jié)摿O其缺乏，未來市場發(fā)展壓力巨大。

在過去的幾年里，對于房地產(chǎn)投資過熱等問題，我國政府對房地產(chǎn)行業(yè)采取各項行政手段如限購、限價、限貸來干預房地產(chǎn)過熱的情況，但均未取得顯著效果。直到2015年以來全國大部分地區(qū)房價趨于平穩(wěn)，政府的政策才漸漸放寬。

三.新常態(tài)下我國房地產(chǎn)存在的問題

（一）供需不平衡

從住房的等級來看，中低價位的住房供不應求，中高檔住宅整體價格較高，使購房者望而卻步。從住宅和非住宅的比例來看，個別地段商品房的空置率較高，其中寫字樓和中高檔住宅占整體的8%，而我國正常范圍在1%-5%之間，超出了我國應有的平衡點。從我國的購房需求看，大部分人群收入水平低，經(jīng)濟能力不夠，但是貧富差距也相差懸殊，使得大多數(shù)低收入消費者在房價被投資者抬高的時候線城市比如大連、重慶房價平均降幅超過8%，而天津房價的平均上漲2%，房價上漲緩慢；汕頭、貴州和長春等三線城市房價均呈下降狀態(tài)。城市間房價漲跌差別2015年我國對房地產(chǎn)業(yè)的政策放寬，在這期間房地產(chǎn)業(yè)完成額的年增長率逐漸升高，使投資增速有所遲緩，但是效果并不顯著。同時，增速過快也會導致連鎖反應：土地需求量增加、土地價格增加和配套設施的增加。

因此購房能力有限，我國現(xiàn)階段最需要的是經(jīng)濟適用房和中低價位的中小戶型適用房，但市場目前還是中高檔商品住宅占比重大。雖然人均收入水平逐漸提高，

買不起房，譬如北京、上海等一線城市也出現(xiàn)經(jīng)濟適用房和低檔房供不應求，而高檔商品房則空置的現(xiàn)象。（二）房價級差較大，投資增速較快2015年以來，我國一線城市如北京、上海、廣州房價的平均漲幅大于15%；二

過大，熱點城市的房價由于炒房者的炒作一直居高不下，而二三線城市的房價隨國家整體的下降而下降，甚至比國家的平均值下降的還厲害，缺乏發(fā)展的空間。

表1 2015年主要城市房地產(chǎn)市場交易情況表

表2 增降幅最多的主要城市表

（三）房地產(chǎn)業(yè)的金融風險增加，管理風險的體系不完善

根據(jù)筆者對遼寧省內(nèi)部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)的關注和調(diào)查，發(fā)現(xiàn)其中大部分企業(yè)普遍缺乏對市場走向的分析預測能力的對實際風險的規(guī)避和精細化的管理，對房地產(chǎn)業(yè)固有的經(jīng)營性風險、財務性風險、周期性風險、市場性風險、通貨膨脹風險、利率性風險和政策性風險等風險的應對能力明顯缺乏。中小型房地產(chǎn)企業(yè)缺乏管理經(jīng)驗，忽視了對人才和能力的培養(yǎng)以及缺乏科學技術的投入，缺少新常態(tài)環(huán)境下對風險程序和風險概率的度量，并且面臨實際風險時也缺少對風險進行防范和處理的切實有效的方法。

（四）節(jié)能減排不到位，環(huán)境問題突出

我國在全球能源生產(chǎn)國和消費國中位列第二。能源供應持續(xù)增長，推動了經(jīng)濟的快速發(fā)展，各項建設均取得了舉世矚目的成就，但也為此付出了巨大的資源和環(huán)境代價。2015年，我國政府更加專注環(huán)境問題，完善了與環(huán)境相關的法律法規(guī)并且嚴格執(zhí)法，環(huán)境的改善我們有目共睹。但是，目前我國環(huán)境問題依舊很棘手，這與經(jīng)濟結(jié)構不合理、增長方式粗放直接相關。房地產(chǎn)業(yè)是高能耗的產(chǎn)業(yè)，隨著它的迅速發(fā)展，導致我國環(huán)境問題日趨嚴重。房地產(chǎn)業(yè)仍然存在著高污染、高排放、高能耗、低效益等問題[4]。

四.新常態(tài)下促使房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的對策

（一）對房地產(chǎn)業(yè)的投資結(jié)構進行切實有效的優(yōu)化，保證供需的基本平衡。

當前，我國房地產(chǎn)業(yè)頗具規(guī)模，新建房屋數(shù)量往往供過于求，由于投資過熱，房價依舊上漲?，F(xiàn)階段急需買房的群體大部分是中低收入人群，高檔房屋主要是為房地產(chǎn)的投資者和炒房客做準備的，而中低檔房屋在房地產(chǎn)業(yè)中占得比重遠遠低于高檔住宅的比重，于是出現(xiàn)一個奇怪卻又普遍的現(xiàn)象，中低收入的人群買不起房而投資者擁有很多套房產(chǎn)。這正體現(xiàn)了我國房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構配置的不合理，必須采取有效的優(yōu)化措施，保證總供給結(jié)構和總需求結(jié)構的基本平衡。

（二）堅持國家的宏觀調(diào)控，縮小各地區(qū)房價差距

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是國家以經(jīng)濟、法律和行政等手段，從宏觀上對房地產(chǎn)市場進行指導、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，以實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總供給和總需求的基本平衡、供給結(jié)構和需求結(jié)構的整體優(yōu)化的管理活動[5]。在堅持國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控時，也要積極履行控制房價和調(diào)節(jié)房價的職能。尊重現(xiàn)階段我國房價的發(fā)展趨勢，用科學的方法調(diào)整各地區(qū)之間的房價，熨平房地產(chǎn)周期大的波動，最好的做法是完善房地產(chǎn)開發(fā)、投資和銷售等市場監(jiān)管體系，加強對房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管，合理調(diào)整各地區(qū)之間的房價，對熱點城市和城市中心地段過高的房價實行打壓，適當提升三線城市和城市郊區(qū)地段過低的房價，縮小房價間的差距，保證房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

（三）在新常態(tài)的市場環(huán)境下，采取房地產(chǎn)投資風險的防范策略

房地產(chǎn)企業(yè)可以將投資分散到不同的區(qū)域，以避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟不景氣對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營帶來的影響，從而降低風險。或者確定一個合理的時間間隔將房地產(chǎn)買賣分開也可以避免市場變化帶來的損失。也可以投資種類分散，各類房地產(chǎn)的投資風險大小不一，收益也不盡相同，可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的整體風險。對于房地產(chǎn)投資者來說，購買保險是極其重要的，它是遷移或減少風險的路徑之一。還可以采用聯(lián)合策略讓很多房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)團結(jié)起來，共同投資房地產(chǎn)項目，利益和風險共享共擔，最大程度上發(fā)揮各自的優(yōu)勢，減輕獨自經(jīng)營所要承擔的風險。

（四）限制房地產(chǎn)業(yè)對自然環(huán)境的污染，增加對環(huán)境保護的措施

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，其對自然環(huán)境造成了不可逆轉(zhuǎn)的傷害。根據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)用于建筑生產(chǎn)的能源消耗占我國總能源消耗的三分之一有余，不僅如此，能源浪費、耕地銳減和綠化消失等問題依舊沒有太大的改善。因此要改善環(huán)境問題，不僅需要國家的政策調(diào)控，更需要房地產(chǎn)企業(yè)采取更多措施來降低能耗減少排放。

我國房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)發(fā)展的必然方向是發(fā)展綠色建筑，既能推動國民經(jīng)濟的平穩(wěn)快速發(fā)展，也能降低能耗減少對自然環(huán)境的破壞，營造出一個和諧健康綠色的房地產(chǎn)企業(yè)。我國綠色建筑材料行業(yè)蘊含著巨大的待開發(fā)的潛在市場，政府需要積極發(fā)掘，投入大量的科學技術，加大宣傳力度以吸納人才，積極推動綠色建材的完善和發(fā)展，填補科技上的空白，才能使其經(jīng)濟效益取得最大化。

五.結(jié)語

房地產(chǎn)業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展關乎我國經(jīng)濟發(fā)展、國計民生，房地產(chǎn)行業(yè)應當與時俱進，順應我國新常態(tài)的發(fā)展趨勢，大力促進我國經(jīng)濟平穩(wěn)健康協(xié)調(diào)發(fā)展。在新常態(tài)的宏觀環(huán)境下，我國房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的發(fā)展密不可分，應堅持國家的宏觀調(diào)控，積極穩(wěn)定國內(nèi)市場，努力開拓國際市場；優(yōu)化我國房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構，保證供需的基本平衡；并且要制定切實可行的投資決策和經(jīng)營戰(zhàn)略，完善風險管理體系，讓房地產(chǎn)業(yè)面臨的風險降到最低；同時要嚴厲限制污染、改善環(huán)境，不能以破壞環(huán)境作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的代價。希望通過我們的努力，能讓房地產(chǎn)業(yè)在新常態(tài)下越來越好。

[1]習近平“新常態(tài)”表述中的“新”和“?！?中國新聞網(wǎng)

[2]習近平首次系統(tǒng)闡述“新常態(tài)”.新華網(wǎng)

[3]“新常態(tài)”成為治國理念的7個月之旅.亞太日報

[4]蘇婷婷．我國城市房地產(chǎn)業(yè)相關問題及法律對策研究［D］．長沙: 湖南師范大學，2008．

[5]李嬌.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策運行過程中主題行為偏差評價研究[F].重慶大學，2011.

TU43

B

1007-6344（2016）02-0148-02

王冠（1988.1），女，遼寧省阜新市，漢族，大連財經(jīng)學院，助教，碩士，從事工程估價、項目管理方向研究。

孫琦（1995.11），女，遼寧省大連市，漢族，大連財經(jīng)學院，工程管理專業(yè)本科在讀。

趙略成（1995.4），男，山東省濱州市，漢族，大連財經(jīng)學院，工程管理專業(yè)本科在讀。