淺析房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題及對策

何學(xué)軍

摘 要 全面預(yù)算作為企業(yè)管理的一個重要工具，要結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃和自身實際狀況，結(jié)合各項目目標(biāo)成本、動態(tài)成本，提高預(yù)算的實際操作系統(tǒng)的可控性，注重預(yù)算執(zhí)行的分析、考核和獎懲，有利于全面預(yù)算發(fā)揮其應(yīng)有的管理作用。針對目前房地產(chǎn)全面預(yù)算的現(xiàn)狀及存在的問題，本文提出解決相應(yīng)問題的建議。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 全面預(yù)算 全員參與 考核獎勵

一、全面預(yù)算的應(yīng)用現(xiàn)狀及重要性

全面預(yù)算管理是利用預(yù)算對企業(yè)內(nèi)部各部門、各單位的各種財務(wù)及非財務(wù)資源進(jìn)行分配、考核、控制，以便有效地組織和協(xié)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，完成既定的經(jīng)營目標(biāo)。

全面預(yù)算管理作為對現(xiàn)代企業(yè)成熟與發(fā)展起過重大推動作用的管理系統(tǒng)，是企業(yè)內(nèi)部管理控制的一種主要方法。這一方法自從20世紀(jì)20年代在美國的通用電氣、杜邦、通用汽車公司產(chǎn)生之后，很快就成了大型工商企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序。從最初的計劃、協(xié)調(diào)、發(fā)展到兼具控制、激勵、評價等諸多功能的一種綜合貫徹企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的管理工具，全面預(yù)算管理在企業(yè)內(nèi)部控制中日益發(fā)揮核心作用。正如著名管理學(xué)家戴維·奧利所說的，全面預(yù)算管理是為數(shù)不多的幾個能把企業(yè)的所有關(guān)鍵問題融合于一個體系之中的管理控制方法之一。我國企業(yè)在20世紀(jì)90年代初開始探索預(yù)算管理制度，從2000年開始，預(yù)算管理在我國企業(yè)得到全面發(fā)展。目前在我國有60%左右的房地產(chǎn)企業(yè)在實行預(yù)算管理制度。

全面預(yù)算管理能把企業(yè)短期經(jīng)營目標(biāo)和企業(yè)中長期規(guī)劃有機結(jié)合，能夠有效整合企業(yè)資源，提高企業(yè)資源利用率，能夠強化企業(yè)經(jīng)營管理，降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。其重要性有以下幾點：第一，規(guī)劃，規(guī)劃企業(yè)中長期和短期企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)；第二，控制和利用，根據(jù)預(yù)算，控制和有效利用企業(yè)資源；第三，溝通和協(xié)調(diào)，通過預(yù)算的編制和執(zhí)行，加強企業(yè)各部門之間的協(xié)調(diào)和溝通；第四，激勵和約束，通過考核，提高執(zhí)行的準(zhǔn)確性。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)具有資金高度密集，精細(xì)化管理程度高、項目開發(fā)流程時間長、跨度大等特點，而且易受經(jīng)濟周期和宏觀政策的影響，使其成本收入的波動性增加。此外，房地產(chǎn)企業(yè)涉及多項目運作，營銷費用的彈性較大，成本費用分?jǐn)倧?fù)雜，缺乏完整的預(yù)算指標(biāo)體系，項目開工進(jìn)度難以控制。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在以下幾個問題：

（一）企業(yè)全員認(rèn)識度和參與程度不夠

一些企業(yè)沒有將全面預(yù)算管理上升到戰(zhàn)略全局的高度，僅僅重視短期的財務(wù)收支平衡，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對企業(yè)中長期規(guī)劃不重視，企業(yè)多數(shù)部門認(rèn)為預(yù)算只是財務(wù)部門的事情，預(yù)算的編制和控制是財務(wù)部門的責(zé)任，從而導(dǎo)致全面預(yù)算在企業(yè)經(jīng)營中的作用大大降低。

（二）全面預(yù)算成為一種流于形式的數(shù)字游戲

企業(yè)沒有制定預(yù)算的科學(xué)依據(jù)和方法，制定的預(yù)算不符合企業(yè)實際情況，預(yù)算得不到有效的執(zhí)行。一些企業(yè)在年初制定出預(yù)算后，沒有執(zhí)行控制和執(zhí)行反饋，沒有作預(yù)算調(diào)整和分析，僅僅為了完成編制預(yù)算任務(wù)，流于形式。

（三）預(yù)算數(shù)據(jù)不夠全面

一些房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算只有財務(wù)方面的數(shù)據(jù)，缺乏與之配套的數(shù)據(jù)，如土地摘牌預(yù)算、項目開工預(yù)算和工程節(jié)點等預(yù)算，銷售方面只有銷售費用和簽約等方面的預(yù)算，沒有商品供貨計劃和銷售推廣等方面的計劃安排，這樣造成預(yù)算數(shù)據(jù)的測算不夠科學(xué)，實際操作性差。

（四）各業(yè)務(wù)部門、財務(wù)部門脫節(jié)

一些房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算的制定過程中，相關(guān)部門沒有緊密聯(lián)系配合，財務(wù)部門沒有很深入地了解業(yè)務(wù)，沒有詳細(xì)了解項目開發(fā)流程、開發(fā)進(jìn)度，只是停留在各項數(shù)據(jù)及指標(biāo)上，如采購部門的招標(biāo)快慢和前期部門的報批報建和證、照的獲得快慢會影響施工進(jìn)度，銷售鋪盤和融資是否符合條件；工程施工進(jìn)度也會影響銷售能否按期進(jìn)行和銷售按揭回款等，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)流程中一旦有一個環(huán)節(jié)滯后或脫節(jié)，將影響整個開發(fā)流程的進(jìn)度，造成不可估量的損失。

（五）預(yù)算反饋、監(jiān)控、考核和獎勵機制不到位

預(yù)算制定后，由于沒有執(zhí)行控制，沒有分析考核，沒有獎懲，各預(yù)算執(zhí)行單位沒有壓力和動力，造成全面預(yù)算不能成為企業(yè)的硬約束，使預(yù)算失去其應(yīng)有的權(quán)威性和嚴(yán)肅性，使預(yù)算流于形式，沒有起到實質(zhì)性作用，不能形成以全面預(yù)算管理為核心的公司治理體系。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的應(yīng)對措施

（一）強化宣傳全面預(yù)算的重要性，全員參與

房地產(chǎn)行業(yè)作為高利潤行業(yè)的時代已經(jīng)過去，企業(yè)要想在此行業(yè)立足并發(fā)展，就要拼管理拼服務(wù)，企業(yè)的管控包括戰(zhàn)略規(guī)劃、企業(yè)文化、規(guī)章制度、內(nèi)部控制、管理標(biāo)準(zhǔn)等，預(yù)算作為企業(yè)管理工具的一部分，在有效整合企業(yè)資源、挖掘企業(yè)資源、提高企業(yè)資源利用效率方面有著重要作用，因此要在企業(yè)大力宣傳，宣傳實行全面預(yù)算的意義和作用，增加企業(yè)全員參與預(yù)算的意識，上至企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)，下至部門員工，樹立全面預(yù)算管理的理念，要成立以公司第一責(zé)任人、分管領(lǐng)導(dǎo)和各部門責(zé)任人為成員的預(yù)算領(lǐng)導(dǎo)小組，成立以財務(wù)部或運營部為主導(dǎo)的日常執(zhí)行機構(gòu)來領(lǐng)導(dǎo)和執(zhí)行公司全面預(yù)算管理工作。

（二）制定全面、完善的預(yù)算編制體系

全面的、完善的預(yù)算管理體系，至少要包含以下幾個方面：第一，編制原則：自上而下、上下結(jié)合、分級編制、逐級匯總；第二，編制流程：編制時間安排、預(yù)算編制的管理機構(gòu)及審批流程等；第三，預(yù)算表格：財務(wù)預(yù)算和非財務(wù)預(yù)算，要從項目投資、工程節(jié)點、商品房屋供應(yīng)、產(chǎn)品銷售、資金安排等各方面來編制預(yù)算表格；第四，考核辦法：怎么樣制定考核預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行等，制定詳細(xì)可執(zhí)行的獎懲細(xì)則。

（三）預(yù)算的編制要有科學(xué)的數(shù)據(jù)依據(jù)

全面預(yù)算是對企業(yè)中長期戰(zhàn)略目標(biāo)和計劃的細(xì)化、分解和量化的過程，因此在預(yù)算的編制過程中，要制定科學(xué)的編制依據(jù)，要根據(jù)企業(yè)的中長期規(guī)劃，以資金流為核心，會同企業(yè)其他部門，編制短期（1～2年）預(yù)算，要根據(jù)國家相關(guān)宏觀政策和企業(yè)自身情況，包括開工條件、銷售條件、人力資源條件、財務(wù)狀況制定投資預(yù)算，合理安排工期，編制工程節(jié)點預(yù)算，編制供應(yīng)預(yù)算和銷售預(yù)算，根據(jù)施工進(jìn)度和目標(biāo)成本，編制資金預(yù)算等相關(guān)財務(wù)預(yù)算。企業(yè)在編制全面預(yù)算時，要和企業(yè)的各項目目標(biāo)成本、動態(tài)成本要緊密結(jié)合，這樣才能使全面預(yù)算具有可操作性。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，項目目標(biāo)成本作為現(xiàn)金流支出的重要依據(jù)，基本包括了項目資金支出的大部分，通過對目標(biāo)成本和動態(tài)成本的分析，可以對項目的收益成本在分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行預(yù)算的統(tǒng)籌和安排，有利于全面預(yù)算的完整性、可操作性。

（四）全面跟蹤預(yù)算執(zhí)行情況，落實考核及獎懲制度

要使預(yù)算能真正起到應(yīng)有的作用，跟蹤預(yù)算執(zhí)行情況，落實預(yù)算執(zhí)行考核和獎懲制度是很重要的部分。一項制度沒有執(zhí)行，那就是空制度，而要讓制度得以有效執(zhí)行，考核和獎懲必不可少，獎懲制度是預(yù)算得以有效執(zhí)行的保障，是各預(yù)算單位執(zhí)行預(yù)算的動力，也是有效保障預(yù)算制度約束性和嚴(yán)肅性的重要措施。由于預(yù)算是面向未來，預(yù)算并不要求絕對準(zhǔn)確，而是要控制在一定的范圍內(nèi)。因此，預(yù)算的考核，并不是其執(zhí)行率越低（高）越好，而是要分別按各指標(biāo)來考核其執(zhí)行率，對于收入類指標(biāo)，執(zhí)行率越高越好，對于成本費用類，設(shè)定一定的執(zhí)行率偏差范圍，實際執(zhí)行率在此范圍內(nèi)，可以說明預(yù)算制定準(zhǔn)確率高，預(yù)算執(zhí)行率好。

四、結(jié)語

全面預(yù)算管理是企業(yè)管理的重要工具，是企業(yè)發(fā)展和科學(xué)管理的有效手段，企業(yè)要推行全面預(yù)算管理并使之產(chǎn)生應(yīng)有的作用，則應(yīng)從企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層到基層員工全員重視，全員參與。在全面預(yù)算的制定上，要有科學(xué)的制定依據(jù)和實際可操作性，在預(yù)算執(zhí)行控制和考核內(nèi)給予足夠重視?？傊康禺a(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理是系統(tǒng)工程，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身特點，制定適合自己的行之有效的預(yù)算管理體系，整合企業(yè)資源，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)。

（作者單位為湖北長投實業(yè)集團有限公司）

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