長(zhǎng)垣縣農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市路徑研究

劉曉麗

(河南省國(guó)土資源科學(xué)研究院，河南鄭州 450016)

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長(zhǎng)垣縣農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市路徑研究

劉曉麗

(河南省國(guó)土資源科學(xué)研究院，河南鄭州 450016)

農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市問(wèn)題是推進(jìn)土地使用制度改革，完善土地市場(chǎng)面臨的重要問(wèn)題。十八屆三中全會(huì)明確規(guī)定農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可以入市流轉(zhuǎn)，但并未明確如何入市流轉(zhuǎn)。長(zhǎng)垣縣是河南省農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的唯一試點(diǎn)地區(qū)。因此，研究長(zhǎng)垣縣農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的入市路徑具有重大的理論價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義。針對(duì)長(zhǎng)垣縣各鄉(xiāng)(鎮(zhèn))具體情況，該研究采取系統(tǒng)聚類(lèi)法得到長(zhǎng)垣縣直接入市、到產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)入市、城中村整治后入市3種入市路徑，并針對(duì)不同入市路徑提出了相應(yīng)的對(duì)策建議。

集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地；入市路徑；系統(tǒng)聚類(lèi)法；長(zhǎng)垣縣；入市建議

土地資源的優(yōu)化配置直接關(guān)系到社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。近年來(lái)，許多城市房?jī)r(jià)一直保持20%以上的上漲趨勢(shì)，究其原因是土地供需失衡，與此同時(shí)占建設(shè)用地70%的農(nóng)村集體建設(shè)用地按照目前的法律法規(guī)不能入市流轉(zhuǎn)。 十八屆三中全會(huì)《決定》中提到，“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)”，為農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)打開(kāi)了一扇窗。2014年12月31日，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》確立了河南省長(zhǎng)垣縣等15個(gè)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)。因此，引導(dǎo)和規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市成為目前農(nóng)村土地改革的重要工作。目前，國(guó)內(nèi)專(zhuān)家、學(xué)者、業(yè)內(nèi)人士主要對(duì)入市問(wèn)題思考[1-5]、入市的風(fēng)險(xiǎn)及防控[6]、入市的收益分配[7]、入市的難點(diǎn)[8]、入市交易費(fèi)用[9]、入市流轉(zhuǎn)潛力[10]等角度進(jìn)行了研究，但現(xiàn)有研究并未對(duì)試點(diǎn)地區(qū)入市路徑深入探討。筆者在分析試點(diǎn)長(zhǎng)垣縣農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，采用聚類(lèi)分析方法研究長(zhǎng)垣縣入市路徑分布情況，保障農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地順利入市，對(duì)于建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)，維護(hù)農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益具有重大意義。

1　數(shù)據(jù)來(lái)源與研究方法

1.1研究區(qū)概況長(zhǎng)垣縣位于河南省東北部，縣域人口85萬(wàn)，轄11鎮(zhèn)2鄉(xiāng)5個(gè)辦事處，城鎮(zhèn)化率43.5%。長(zhǎng)垣縣交通便捷，是中原經(jīng)濟(jì)區(qū)承接沿海發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的橋頭堡，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。2014年底，全縣民營(yíng)企業(yè)6 600余家，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)占地區(qū)生產(chǎn)總值的87%，長(zhǎng)垣縣跨入“中國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力百?gòu)?qiáng)縣”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的迅速發(fā)展，需要大量的建設(shè)用地，這一定程度上促進(jìn)了農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地使用權(quán)的入市。

2014年土地利用現(xiàn)狀變更調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，全縣土地總面積103 824.24 hm2，其中農(nóng)村建設(shè)用地14 382.81 hm2。長(zhǎng)垣縣農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)在全縣18個(gè)鄉(xiāng)(鎮(zhèn)、辦事處)基本都存在，流轉(zhuǎn)較多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)為方里鄉(xiāng)、丁欒鎮(zhèn)、蒲北辦事處、魏莊鎮(zhèn)、滿村鄉(xiāng)和南蒲辦事處，土地用途多為醫(yī)療器械、起重設(shè)備制造等工業(yè)用地。從20世紀(jì)90年代至今，長(zhǎng)垣縣農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)方式主要為長(zhǎng)期租賃、短期租賃兩種形式，重工業(yè)企業(yè)采取長(zhǎng)期租賃形式，其他的民營(yíng)企業(yè)大多采用短期租賃形式。

1.2數(shù)據(jù)來(lái)源及處理土地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)源于2014年長(zhǎng)垣縣土地利用調(diào)查變更數(shù)據(jù)，入市路徑選擇指標(biāo)數(shù)據(jù)源自《長(zhǎng)垣縣統(tǒng)計(jì)年鑒》。主要采用SPSS19.0軟件進(jìn)行數(shù)據(jù)處理。

1.3研究方法農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地是指存量農(nóng)村集體建設(shè)用地中，土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工礦倉(cāng)儲(chǔ)、商服等經(jīng)營(yíng)性用地的土地[2]。根據(jù)2014年土地變更調(diào)查成果，確定存量農(nóng)村建設(shè)用地的數(shù)量和分布，依據(jù)縣、鄉(xiāng)2級(jí)土地利用總體規(guī)劃和現(xiàn)有城鄉(xiāng)規(guī)劃、村鎮(zhèn)規(guī)劃，將規(guī)劃與土地變更調(diào)查成果套合確定農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。長(zhǎng)垣縣轄18個(gè)鄉(xiāng)(鎮(zhèn)、辦事處)，各鄉(xiāng)(鎮(zhèn)、辦事處)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的具體條件不一，因此在入市路徑的選擇也不一樣，現(xiàn)有研究尚未對(duì)不同條件區(qū)域選擇不同入市路徑進(jìn)行分析。為科學(xué)實(shí)施長(zhǎng)垣縣農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，該研究通過(guò)構(gòu)建入市路徑選擇指標(biāo)體系，運(yùn)用SPSS19.0軟件進(jìn)行系統(tǒng)聚類(lèi)[11-13]分析，得到長(zhǎng)垣縣各鄉(xiāng)(鎮(zhèn)、辦事處)入市路徑結(jié)果。

1.3.1入市路徑選擇指標(biāo)體系。在綜合分析長(zhǎng)垣縣農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市特點(diǎn)后，選擇農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地面積、與產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)距離、與中心城區(qū)距離、產(chǎn)業(yè)定位、農(nóng)戶對(duì)入市的接受意愿、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平6個(gè)指標(biāo)作為入市路徑選擇指標(biāo)體系。

由于指標(biāo)之間具有不同量綱和不同數(shù)量級(jí)，直接利用原始數(shù)據(jù)分類(lèi)，就會(huì)降低甚至排除某些數(shù)量級(jí)很小的指標(biāo)作用，故需要對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，使每一種指標(biāo)統(tǒng)一于某種共同的數(shù)據(jù)特性范圍。為了方便數(shù)據(jù)的應(yīng)用，該研究將聚類(lèi)分析各指標(biāo)數(shù)據(jù)統(tǒng)一取值于{1，2，3}(表1)。同時(shí)，為保證研究區(qū)域分區(qū)單元與行政權(quán)屬一致，該研究將長(zhǎng)垣縣18個(gè)鄉(xiāng)(鎮(zhèn)、辦事處)作為18個(gè)分區(qū)單元。

1.3.2歐氏距離法構(gòu)造關(guān)系矩陣。 采用歐氏距離法計(jì)算研究區(qū)各單元間土地利用的相似性系數(shù)，并按一定閾值標(biāo)準(zhǔn)，以相似性系數(shù)最大化為原則將土地利用最為相似的2個(gè)單元?dú)w為一類(lèi)區(qū)。相似性系數(shù)的計(jì)算公式為：

(1)

式中，R(ij)為i單元與j單元土地利用相似性系數(shù)；X(ik)為i單元第k項(xiàng)土地利用分區(qū)指標(biāo)值；X(jk)為j單元第k項(xiàng)土地利用分區(qū)指標(biāo)值；n為研究區(qū)土地利用分區(qū)指標(biāo)個(gè)數(shù)。

表1長(zhǎng)垣縣農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市路徑選擇指標(biāo)體系

Table1TheindexsystemofpathselectiontolandmarketinChangyuanCounty

序號(hào)Code指標(biāo)Index指標(biāo)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化Standardizationofindexdata1農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地面積大于100hm2=1;50～100hm2=2;小于50hm2=32與產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)距離小于5km=1;5～10km=2;大于10km=33與中心城區(qū)距離小于5km=1;5～10km=2,大于10km=34產(chǎn)業(yè)定位工業(yè)=1;農(nóng)業(yè)=25農(nóng)戶對(duì)入市的接受意愿愿意=1;不愿意=26經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平全縣排名前5名=1;第6～10名=2;11～18名=3

2　結(jié)果與分析

2.1近似矩陣根據(jù)《長(zhǎng)垣縣統(tǒng)計(jì)年鑒》數(shù)據(jù)及表1，利用公式(1)，運(yùn)用SPSS19.0軟件得到近似矩陣(表2)。

表2長(zhǎng)垣縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市路徑近似矩陣

Table2TheproximitymatrixofpathsforruralcollectivebusinessconstructionlandenteringintomarketinvillagesandtownsinChangyuanCounty

序號(hào)Code案例Case蒲東Pudong蒲西Puxi南蒲Nanpu蒲北P(pán)ubei魏莊Weizhuang惱里Naoli丁欒Dingluan樊相Fanxiang常村Changcun1蒲東000002.0001.7322.0002.8282蒲西000002.0001.7322.0002.8283南蒲000002.0001.7322.0002.8284蒲北000002.0001.7322.0002.8285魏莊000002.0001.7322.0002.8286惱里2.0002.0002.0002.0002.00001.00002.4497丁欒1.7321.7321.7321.7321.7321.00001.0002.2368樊相2.0002.0002.0002.0002.00001.00002.4499常村2.8282.8282.8282.8282.8282.4492.2362.449010趙堤3.0003.0003.0003.0003.0002.2362.4492.2361.00011孟崗2.0002.0002.0002.0002.00001.00002.44912滿村1.7321.7321.7321.7321.7321.00001.0002.23613張三寨2.0002.0002.0002.0002.00001.00002.44914苗寨2.0002.0002.0002.0002.0001.4141.7321.4142.00015方里2.8282.8282.8282.8282.8282.4492.6462.4491.41416佘家2.8282.8282.8282.8282.8282.0002.2362.0001.41417蘆崗2.2362.2362.2362.2362.2361.7322.0001.7321.73218武邱3.0003.0003.0003.0003.0002.2362.4492.2361.000序號(hào)Code案例Case趙堤Zhaodi孟崗Menggang滿村Mancun張三寨Zhangsanzhai苗寨Miaozhai方里Fangli佘家Shejia蘆崗Lugang武邱Wuqiu1蒲東3.0002.0001.7322.0002.0002.8282.8282.2363.0002蒲西3.0002.0001.7322.0002.0002.8282.8282.2363.0003南蒲3.0002.0001.7322.0002.0002.8282.8282.2363.0004蒲北3.0002.0001.7322.0002.0002.8282.8282.2363.0005魏莊3.0002.0001.7322.0002.0002.8282.8282.2363.0006惱里2.23601.00001.4142.4492.0001.7322.2367丁欒2.4491.00001.0001.7322.6462.2362.0002.4498樊相2.23601.00001.4142.4492.0001.7322.2369常村1.0002.4492.2362.4492.0001.4141.4141.7321.00010趙堤02.2362.4492.2361.7321.0001.0001.414011孟崗2.23601.00001.4142.4492.0001.7322.23612滿村2.4491.00001.0001.7322.6462.2362.0002.44913張三寨2.23601.00001.4142.4492.0001.7322.23614苗寨1.7321.4141.7321.41401.4141.4141.7321.73215方里1.0002.4492.6462.4491.41401.4141.7321.00016佘家1.0002.0002.2362.0001.4141.41401.7321.00017蘆崗1.4141.7322.0001.7321.7321.7321.73201.41418武邱02.2362.4492.2361.7321.0001.0001.4140

2.2系統(tǒng)聚類(lèi) 運(yùn)行SPSS19.0軟件進(jìn)行系統(tǒng)聚類(lèi)，根據(jù)分區(qū)單元數(shù)據(jù)特征，按照在性質(zhì)上的親疏程度進(jìn)行自動(dòng)分類(lèi)，類(lèi)內(nèi)的個(gè)體在特征上具有相似性，類(lèi)間個(gè)體特征的差異性較大，得到使用平均聯(lián)接(組間)的樹(shù)狀圖(圖1)。

圖1　長(zhǎng)垣縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市路徑系統(tǒng)聚類(lèi)樹(shù)狀圖Fig.1　Dendrogram of system clustering of paths for rural collective business construction land entering into market in villages and towns in Changyuan County

系統(tǒng)聚類(lèi)分析結(jié)果顯示，長(zhǎng)垣縣農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市路徑分為3類(lèi)，其中惱里鎮(zhèn)、丁欒鎮(zhèn)、樊相鎮(zhèn)、張三寨鎮(zhèn)、孟崗鎮(zhèn)、滿村鎮(zhèn)為第1類(lèi)；常村鎮(zhèn)、趙堤鎮(zhèn)、苗寨鎮(zhèn)、方里鎮(zhèn)、佘家鎮(zhèn)、蘆崗鄉(xiāng)、武邱鄉(xiāng)為第2類(lèi)；蒲東辦事處、蒲西辦事處、南蒲辦事處、蒲北辦事處、魏莊辦事處為第3類(lèi)。

3　結(jié)論與建議

根據(jù)聚類(lèi)分析結(jié)果，結(jié)合長(zhǎng)垣縣實(shí)際，長(zhǎng)垣縣農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市可采取以下3條路徑。

3.1直接入市選擇此路徑的為惱里、丁欒、樊相、張三寨、孟崗、滿村6鎮(zhèn)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)建設(shè)已出具規(guī)模，已建成多個(gè)產(chǎn)業(yè)基地、工業(yè)園區(qū)或總部基地，急需破解城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，優(yōu)化資源配置，促進(jìn)城鄉(xiāng)互動(dòng)，加強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)統(tǒng)籌，盤(pán)活存量，扎實(shí)穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)村土地有序流轉(zhuǎn)。

這部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)應(yīng)采取直接入市模式。對(duì)于歷史形成、已經(jīng)合法使用的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地也應(yīng)采取就地入市的方式，由村集體經(jīng)濟(jì)組織按照不低于農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓底價(jià)70%的有償使用標(biāo)準(zhǔn)，采取協(xié)議方式與土地使用者重新簽訂租賃或出讓合同，明確土地使用價(jià)格和使用期限等。對(duì)依法取得、符合規(guī)劃的工礦倉(cāng)儲(chǔ)、商服等農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，具備開(kāi)發(fā)建設(shè)所需基礎(chǔ)設(shè)施等基本條件、明確在本村直接使用的，采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌等方式直接就地入市。該區(qū)域應(yīng)加快土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的進(jìn)程，盡快完成對(duì)依法取得、符合規(guī)劃的工礦倉(cāng)儲(chǔ)、商服等農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地拆遷掃尾工作，實(shí)現(xiàn)上市地塊場(chǎng)清地平，為上市奠定基礎(chǔ)，對(duì)已具備開(kāi)發(fā)建設(shè)基本條件的，積極做好上市地塊與本村已簽約企業(yè)和意向企業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的對(duì)接工作，采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌等方式直接就地入市，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展積聚空間，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化。

3.2到產(chǎn)業(yè)集中地入市選擇此路徑的為常村鎮(zhèn)、趙堤鎮(zhèn)、苗寨鎮(zhèn)、方里鎮(zhèn)、佘家鎮(zhèn)、蘆崗鄉(xiāng)、武邱鄉(xiāng)，這7鄉(xiāng)(鎮(zhèn))離產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)較遠(yuǎn)，農(nóng)村人均宅基地面積大幅超標(biāo)，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，“空心村”現(xiàn)象嚴(yán)重。與此同時(shí)，縣里的省定產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、各類(lèi)專(zhuān)業(yè)園區(qū)、商務(wù)中心區(qū)等產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)人多地少，后備土地資源有限，又處在產(chǎn)業(yè)用地急劇增加的歷史時(shí)期，因此此區(qū)中的7鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可到產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)入市。

這部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)應(yīng)采取到產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)入市模式。對(duì)于村莊內(nèi)零星、分散的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地位于土地利用總體規(guī)劃和土地整治規(guī)劃的拆舊復(fù)墾區(qū)，可經(jīng)上一級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，在確保建設(shè)用地不增加，耕地?cái)?shù)量不減少、質(zhì)量有提高的前提下，允許先復(fù)墾后形成集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地指標(biāo)，按計(jì)劃調(diào)整到本縣域的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。到產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)入市，涉及農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系調(diào)整的，縣政府要做好政策指導(dǎo)。村莊內(nèi)零星分散的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地到產(chǎn)業(yè)集中地入市需經(jīng)歷復(fù)墾、驗(yàn)收、交易、使用4個(gè)環(huán)節(jié)，首先要以土地利用總體規(guī)劃和土地整治規(guī)劃為指導(dǎo)，在農(nóng)民自愿、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意的前提下，對(duì)規(guī)劃確定的擴(kuò)展邊界以外的農(nóng)村建設(shè)用地實(shí)施復(fù)墾。經(jīng)過(guò)復(fù)墾后，再由土地管理部門(mén)會(huì)同農(nóng)業(yè)、水利、林業(yè)等部門(mén)，對(duì)復(fù)墾產(chǎn)生的耕地從質(zhì)量和數(shù)量?jī)煞矫孢M(jìn)行把關(guān)，確認(rèn)騰出的農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地指標(biāo)，騰出的指標(biāo)只能使用對(duì)等的土地，不對(duì)等的需要通過(guò)折算實(shí)現(xiàn)對(duì)等。在試點(diǎn)期間，需要指標(biāo)的縣域內(nèi)產(chǎn)業(yè)集中區(qū)村集體經(jīng)濟(jì)組織或縣人民政府，可與持有集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地指標(biāo)的村集體經(jīng)濟(jì)組織以雙方協(xié)議的方式進(jìn)行指標(biāo)流轉(zhuǎn)，并將協(xié)議報(bào)縣國(guó)土資源局備案。通過(guò)試點(diǎn)進(jìn)一步總結(jié)實(shí)踐后，可采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌等方式在產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)入市。經(jīng)交易的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地指標(biāo)在辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用時(shí)，可以取代新增耕地確認(rèn)書(shū)、計(jì)劃審核意見(jiàn)書(shū)，并免收耕地開(kāi)墾費(fèi)和新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)。

3.3城中村整治后集中入市選擇此路徑的為蒲東、蒲西、南蒲、蒲北、魏莊等5個(gè)辦事處，該區(qū)屬于中心城區(qū)范圍內(nèi)，歷史形成了大量的城中村集體建設(shè)用地，城中村的村民建筑常以單家獨(dú)戶為主，占地面積大，建筑密度高，造成了土地占有率高但利用率低的緊張局面。另外，城中村占據(jù)了城市的優(yōu)越地帶，但在綜合開(kāi)發(fā)上卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于周邊地帶，這是對(duì)土地資源的極大浪費(fèi)。因此，該區(qū)中5個(gè)辦事處的城中村農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可經(jīng)整治后集中入市。

這部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)應(yīng)采取城中村整治后集中入市模式。對(duì)歷史形成的城中村集體建設(shè)用地，按照政府主導(dǎo)、多方參與的原則，依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃開(kāi)展土地整治，對(duì)規(guī)劃范圍內(nèi)各類(lèi)土地統(tǒng)一進(jìn)行復(fù)墾、基礎(chǔ)設(shè)施配套，重新劃分宗地和確定產(chǎn)

權(quán)歸屬。對(duì)不予征收的，在優(yōu)先保障城中村居民住房安置等用地后，屬于經(jīng)營(yíng)性用途的集體建設(shè)用地，由農(nóng)民集體入市。城鄉(xiāng)接合部地區(qū)，要做好編制農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)劃、搭建農(nóng)村用地交易平臺(tái)、集體建設(shè)用地確權(quán)登記頒證等基礎(chǔ)性工作。對(duì)早年占用農(nóng)用地發(fā)展工業(yè)，形成的大量產(chǎn)業(yè)用地，按照“加強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)統(tǒng)籌，以盤(pán)活存量為主，提高建設(shè)用地集約化水平”的原則，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)統(tǒng)籌對(duì)此類(lèi)土地統(tǒng)一復(fù)墾，整合資源，實(shí)行房地分離，項(xiàng)目土地仍歸村集體所有，地上商業(yè)產(chǎn)權(quán)交給投資商，村民既可以從投資商支付的“土地租金”中獲益，又可以從商業(yè)項(xiàng)目收益中得到分紅。各村還可以聯(lián)合組建集體聯(lián)營(yíng)公司，代替村民對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，吸引高端企業(yè)入駐，以實(shí)現(xiàn)農(nóng)民股權(quán)分紅和就業(yè)雙收益。

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Path Selection for Promoting the Rural Collective Business Construction Land into Market in Changyuan County

LIU Xiao-li

(Henan Academy of Land and Resources Science, Zhengzhou, Henan 450016)

The question of promoting the Changyuan County rural collective business construction land into market is the important question of promoting land-using reform and streamlining the market. The third plenary session of 18th central committee of CPC stipulated that the rural collective business construction land could be introduced into market, but how to do it was not clear. Changyuan County is the only pilot project of Henan Province. Therefore, this study was of important theoretical value and practical significance. According to the specific situations in villages and towns of Changyuan County, three paths were obtained by system clustering method, such as entering the capital market directly, transaction in the Industry Cluster District, entering the market after urban village renovation. Countermeasures and suggestions were put forward according to the different paths.

Rural collective business construction land; Path for entering into market; System clustering method; Changyuan County; Suggestion for entering into market

劉曉麗(1981- )，女，河南鄭州人，工程師，碩士，從事城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展與土地利用、土地調(diào)查研究。

2016-04-30

F 301.2

A

0517-6611(2016)17-238-03