文/石勇
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生活·世相
樓市心理戰(zhàn)
文/石勇
有太多影響樓市跌漲的變量,重要的就有財稅手段、金融手段、行政手段、供應(yīng)量、有多少剛性的有效需求、投機炒作的獲利前景和門檻、人口紅利等。
但還有非常重要的心理因素影響房價的漲跌。
在過去很多年,有一些經(jīng)濟學(xué)家一直看空樓市,認(rèn)為樓市有非常大的泡沫,要暴跌、腰斬什么的,但到現(xiàn)在為止,房價上漲了不知多少倍的鐵一般事實,證明他們都被“打臉”了。有一些人甚至認(rèn)為他們是騙子。
他們當(dāng)然不是騙子,只是,僅僅從“經(jīng)濟學(xué)”的角度來看中國樓市可能不靠譜。樓市肯定最終無法違背經(jīng)濟規(guī)律,但以中國的情況,還是可以在很長的一段時間里違背經(jīng)濟規(guī)律,雖然這個“很長”到底是多長沒人準(zhǔn)確地知道。
另一些鼓吹房價會“漲漲漲”的人臉上貼金了,到現(xiàn)在為止的結(jié)果正是他們當(dāng)初所預(yù)言的。他們成功的秘密其實并不是秘密,那就是知道政府無論是從土地財政、GDP和經(jīng)濟、金融風(fēng)險等考慮是不希望房價跌的,一定會托起來。
從2014年央行的“9.30新政”說起,每一次“救市”,房價都會上漲,雖然它的效應(yīng)持續(xù)的時間越來越短,以致需要一次次地降息降準(zhǔn),充分“釋放”出大量的貨幣注入到樓市里面。但這種本質(zhì)上只是經(jīng)驗主義的套路,似乎已經(jīng)形成了一種鐵的規(guī)律。
于是,就形成了一種心理上的條件反射:“救市”必漲。這是一種非常強大的預(yù)設(shè)和預(yù)期。
可是在樓市的泡沫早已如此嚴(yán)重,經(jīng)濟也呈下行趨勢的情況下,財政、金融等手段,真有那么神奇嗎?無論過去的經(jīng)驗多么正確,明顯只是一種單向度思維。我認(rèn)為很多人并沒有看到這其中的心理博弈。
真實的情況其實是2015年間的一兩次降息降準(zhǔn)所暗示的——它們沒有激起多少成交量和讓房價應(yīng)聲而漲。這已經(jīng)表明,財政、金融等手段本身并沒有那么神奇的能力,它們的厲害之處是激起了入場者、躍躍欲試想入場者,及怕自己這次不入場再也沒了入場券的人的那種條件反射,他們的貪婪、恐慌、不安全感等。是這些財政、金融等手段的心理效應(yīng),產(chǎn)生了市場效應(yīng),而不是它們本身就有這種市場效應(yīng)。當(dāng)然,中間這個過程和機制被很多人忽略了,所以,看上去,這些手段是多么的神奇。
我們可以做一個思想實驗,想像一下,如果房子只具有居住屬性,只是用來住人的,不具有社會價值排序?qū)傩裕桓说碾A層地位,以及他在社會中是否被“尊重”,能不能娶到老婆等聯(lián)系起來,會如何呢?(房子還具有可用來炒作獲利的商品屬性或夸張的類似于黃金那樣的“保值屬性”,不過在這里不用管它。)
如果按照現(xiàn)在中國城市已實現(xiàn)人均 1.1套房子的現(xiàn)實,房子早就過剩,房價應(yīng)該已經(jīng)降下來,為什么在一線城市和部分二線城市還那么瘋狂地上漲?為了遏制這么瘋狂的上漲,還需要地方政府這段時間再動用“限購”之類手段呢?
問題是:人們并不僅僅是根據(jù)“居住”的需求買房子。他們是攜帶自己在社會價值排序上的焦慮,攜帶對階層地位穩(wěn)固化的焦慮,攜帶著害怕自己不買房就釘死在了某個階層地位的恐慌等入場的。而房地產(chǎn)商早就清楚這一點,他們的廣告詞、樓盤名稱,包括“尊享”之類詞語,那么多年來不厭其煩地刺激,并強化他們博弈對手的心理背景。當(dāng)然,“無房無車”就相當(dāng)于失敗,很難娶到老婆的現(xiàn)實,也使得購房者和潛在購房者不斷地自我強化這一背景。它們構(gòu)成一股強烈的社會心理,相互傳染。
我不敢抱有希望地說,如果不考慮別的因素,只考慮到樓市博弈的這個中觀層面,在這樣強烈的心理背景下,樓市是沒有“過?!币徽f的,因為社會價值排序的焦慮,階層地位的焦慮不可能消解。它將會像衣服、包包的市場一樣,即使實際上供應(yīng)過剩,也會細分出奢侈品市場、中端市場、地攤市場之類,它們對應(yīng)于不同的階層。你應(yīng)該可以看出,樓市也有這樣的意思了,一線城市的房子、市中心的房子、豪宅之類,就相當(dāng)于衣服、包包市場中的奢侈品,現(xiàn)在在三四線城市甚至鎮(zhèn)上賣不出去的房子,你就相當(dāng)于地攤市場吧。
資本有一個德性,就是一定要刺激出你在社會價值排序上的焦慮(這也是為何很多人文知識分子很討厭資本的原因),然后,才能讓你為消除這個焦慮掏錢。
在這個心理博弈中,房地產(chǎn)商并不用費多大心思。這樣的心理背景,是由社會階層結(jié)構(gòu),以及價值觀念、人際關(guān)系的嬗變完成的,房地產(chǎn)商只是激活、利用。說句實話,從博弈上說,它具有人們在心理上“鷸蚌相爭”,讓房地產(chǎn)商“漁翁得利”的性質(zhì)。
很多事情的發(fā)生,因為背后有著強有力的社會背景的支持,所以看似“必然”,但它的發(fā)生,往往是偶然的、不確定的。
而實際上,有些事情的發(fā)生,也不需要背后有這么一個“必然”的因素來支持(它往往是事后人們?yōu)榱私忉屗陌l(fā)生,而找的一些實際上很牽強的理由),它只需要利用信息的不對稱,點燃一些心理內(nèi)容,然后傳染,放大成某個可見事實就行,這個可見事實,會自動證明“事情原本就是這樣的”。
世上本沒有路,走的人多了,也便成了路。有的人也清楚,原本沒有一個勢,但經(jīng)過“造勢”,也就有了。
當(dāng)然,在樓市的微觀心理博弈中,這兩種情況都兼而有之。
這個“樓市”傳導(dǎo)到別的“樓市”,便成了“房價已上漲10%”的一個事實,它馬上成為別的“樓市”價格上漲的依據(jù)和信號。如此,點擴成面,帶動了房價上漲。而當(dāng)這個局面形成后,購房者一看,“好驚險,房價確實上漲了,幸好當(dāng)初買了”。
但其實,在這整個過程中,哪有房價一定會上漲的清晰信號和足夠理由?房地產(chǎn)中介跟所有市場主體一樣,對信息的掌握是不完備的(沒有人可以掌握完備信息),事實上面對復(fù)雜而抽象的樓市,他也會感覺到渺小無力,充滿不確定性。他這樣做,主要是通過心理戰(zhàn)來操縱房價走向。而房地產(chǎn)商則把這一戰(zhàn)術(shù)發(fā)揮到了極端。
房價這個東西不是物理化學(xué)反應(yīng),預(yù)先就會按照某種規(guī)律今天漲10%明天跌5%。它的上漲或下跌,是復(fù)雜的多方博弈的結(jié)果,很大程度上是靠人力推動的,其中的心理博弈占據(jù)了很大的份量。
看到這一點的話,在房價漲或跌的時候,不用吃驚,而是可以去考察一下社會心理,它是在強化或是弱化房價的走勢。