假設(shè)開(kāi)發(fā)法在海域價(jià)格評(píng)估中的應(yīng)用研究

林靜婕　張繼偉　袁　征　溫榮偉

(國(guó)家海洋局第三海洋研究所，福建 廈門(mén)　361005)

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假設(shè)開(kāi)發(fā)法在海域價(jià)格評(píng)估中的應(yīng)用研究

林靜婕張繼偉袁征溫榮偉

(國(guó)家海洋局第三海洋研究所，福建 廈門(mén)361005)

【摘要】海域價(jià)格評(píng)估是規(guī)范我國(guó)海域使用有償制度、推動(dòng)我國(guó)海域市場(chǎng)有序發(fā)展、建設(shè)海洋強(qiáng)國(guó)、推動(dòng)海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要技術(shù)方法。本文選取海南省文昌市一個(gè)人工島圍填海項(xiàng)目作為案例，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法詳細(xì)測(cè)算了該海域的價(jià)格，并分析假設(shè)開(kāi)發(fā)法在海域價(jià)格評(píng)估中的應(yīng)用，探討該方法存在的局限性和適用性。對(duì)我國(guó)開(kāi)展海域使用權(quán)價(jià)格評(píng)估具有重要的現(xiàn)實(shí)意義和借鑒作用。

【關(guān)鍵詞】海域價(jià)格評(píng)估；假設(shè)開(kāi)發(fā)法；基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法

海洋是我國(guó)重要的天然資源，“十三五”規(guī)劃綱要提出要進(jìn)一步壯大海洋經(jīng)濟(jì)，發(fā)展藍(lán)色經(jīng)濟(jì)。發(fā)展藍(lán)色經(jīng)濟(jì)，首先要建立完善的海域資源市場(chǎng)，逐步摸清海域資源的價(jià)值，建立一個(gè)規(guī)范的海域資源有償使用制度。海域使用權(quán)是指海域使用主體對(duì)依法獲取的國(guó)家某一特定的海域，在一定期限內(nèi)所享有的占有、使用和收益的權(quán)力[1]。海域使用權(quán)的價(jià)格評(píng)估，是根據(jù)海域的區(qū)位條件、利用潛力、利用效益，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，對(duì)海域資源的價(jià)值進(jìn)行的評(píng)定和估算。國(guó)家海洋局發(fā)布《海域評(píng)估技術(shù)》規(guī)定，對(duì)未開(kāi)發(fā)的海域評(píng)估遵循的4大原則：貢獻(xiàn)原則、最有效利用原則、替代原則、市場(chǎng)供需原則。海域價(jià)格評(píng)估的方法主要有市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法和基準(zhǔn)系數(shù)修正法5種方法，不同的估價(jià)方法有不同的特點(diǎn)和適用范圍，也有相應(yīng)的限制條件[2]。

市場(chǎng)比較法是在海域市場(chǎng)較發(fā)達(dá)、海域交易實(shí)例充足的地區(qū)，將評(píng)估對(duì)象與具有替代性且在近期市場(chǎng)上已發(fā)生交易的實(shí)例做比較，所以市場(chǎng)比較法必須以發(fā)育健全的地產(chǎn)市場(chǎng)為基本條件，并掌握有充足的交易實(shí)例資料。收益法是在對(duì)于能夠計(jì)算現(xiàn)實(shí)收益或潛在收益的海域，按一定的還原利率，將海域未來(lái)每年預(yù)期收益折算至評(píng)估基準(zhǔn)日，以折算后的純收益總和作為海域價(jià)格，所以收益法是對(duì)具備收益性質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的方法?；鶞?zhǔn)價(jià)格系數(shù)修正法是在已有海域基準(zhǔn)價(jià)格的地區(qū)，針對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)格影響因素的特殊性，利用海域價(jià)格修正系數(shù)，在同一地區(qū)同類(lèi)用海的海域基準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上做適當(dāng)修正，以此確定海域價(jià)格，適用于市場(chǎng)比較案例較少的地方。成本法適合于新開(kāi)發(fā)的海域或在海域市場(chǎng)欠發(fā)達(dá)、海域交易案例少的海域，以開(kāi)發(fā)和利用海域所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，加上正常的利潤(rùn)、利息、稅費(fèi)和海域增值權(quán)益價(jià)格來(lái)確定海域價(jià)格。假設(shè)開(kāi)發(fā)法又稱(chēng)剩余法、倒算法或預(yù)期開(kāi)發(fā)法，適用于待開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)的海域，實(shí)質(zhì)上是成本法的一種倒推，在測(cè)算出海域開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本和利潤(rùn)來(lái)確定海域價(jià)格，以?xún)r(jià)格余額來(lái)估算海域價(jià)格的一種方法。假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)是預(yù)期原理，海域開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值可以根據(jù)按土地設(shè)定的用途和開(kāi)發(fā)程度和土地控制規(guī)劃，選取合適的方法估算土地價(jià)格，最終的土地價(jià)格即為海域開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值[2]。

1研究方法

假設(shè)開(kāi)發(fā)法是在預(yù)計(jì)海域開(kāi)發(fā)完成后總價(jià)值的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的開(kāi)發(fā)成本、利潤(rùn)和利息等，以?xún)r(jià)格余額來(lái)估算海域價(jià)格的一種方法。計(jì)算公式如下[2]：

P=V-Z-I

式中：P為待估海域價(jià)格；V為海域開(kāi)發(fā)后的總價(jià)值；Z為開(kāi)發(fā)成本；I為開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。(注：海域開(kāi)發(fā)后的總價(jià)值采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)法和成本逼近法進(jìn)行計(jì)算)

1.1待估海域概況及數(shù)據(jù)來(lái)源

待估海域位于海南省文昌市濱海地區(qū)鋪前中心漁港西北側(cè)的海域，評(píng)估設(shè)定海域使用類(lèi)型為“旅游娛樂(lè)用?！?，用海方式為“填海造地”用海，評(píng)估設(shè)定開(kāi)發(fā)程度為未開(kāi)發(fā)利用，設(shè)定海域使用年期為50年，海域價(jià)格不包含附屬用海設(shè)施及海上構(gòu)筑物，本文針對(duì)其中面積2.71公頃的商服用地進(jìn)行海域評(píng)估研究。

數(shù)據(jù)來(lái)源參照《文昌市城鎮(zhèn)土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果報(bào)告》、《海南省建筑工程預(yù)算定額》、《海南省物價(jià)局、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于調(diào)整城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)的通知》、《關(guān)于印發(fā)海南省2014年度城鎮(zhèn)土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果報(bào)告》、《土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)》[3-4]以及中國(guó)人民銀行公布的最新存、貸款基準(zhǔn)利率等，結(jié)合實(shí)地勘探進(jìn)行評(píng)估[5]。

1.2結(jié)果分析

1.2.1海域開(kāi)發(fā)總價(jià)值的確定

海域開(kāi)發(fā)依據(jù)最有效利用原則，填海造地將實(shí)現(xiàn)對(duì)該海域最有效利用和經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益的協(xié)調(diào)發(fā)展，所以海域開(kāi)發(fā)總價(jià)值可以轉(zhuǎn)化成土地價(jià)格。基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法均適用于商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地等，特別是在市場(chǎng)比較案例較少的地方。故本文采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法確定土地價(jià)格。

(1)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法測(cè)算土地價(jià)格

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法公式[2]：

式中：Pi為待估宗地地價(jià)；P為待估宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)；Py為土地用途修正系數(shù)；Pq為交易期日修正系數(shù)；K為待估宗地所處區(qū)域影響因素總修正值，(Ki為第i個(gè)待估宗地區(qū)域因素修正系數(shù))；∏S為待估宗地個(gè)別因素修正系數(shù)的乘積。

表1　基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的系數(shù)說(shuō)明表

土地價(jià)格Pi=(P×Py×Pq+基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度差異)×(1+ K)×∏S=[1352×110%×0.97+0]×(1-5.22%)×0.9968=1362.91元/m2。

總價(jià)格：Pi×土地面積=1362.91×2.71×104=3693.47萬(wàn)元。

(2)假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算土地價(jià)格

假設(shè)開(kāi)發(fā)法基本公式：地價(jià)=房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后售價(jià)-建安工程費(fèi)-專(zhuān)業(yè)費(fèi)-管理費(fèi)-利息-利潤(rùn)-買(mǎi)方購(gòu)地支付的稅費(fèi)-銷(xiāo)售稅費(fèi)

假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本前提：①開(kāi)發(fā)方式與開(kāi)發(fā)規(guī)模類(lèi)型假設(shè)。容積率以0.8條件下進(jìn)行最有效利用開(kāi)發(fā)，將開(kāi)發(fā)為商業(yè)樓，計(jì)容建筑面積為21680m2，皆為可售建筑面積。②開(kāi)發(fā)工期假設(shè)，依據(jù)類(lèi)似的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一般社會(huì)平均建設(shè)周期，假定正常開(kāi)發(fā)周期為1年。③資金投入假設(shè)，開(kāi)發(fā)期間各項(xiàng)成本均勻投入。④物價(jià)變動(dòng)假設(shè)，采用的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)和關(guān)鍵變量在開(kāi)發(fā)期間不會(huì)發(fā)生大的變化，不考慮物價(jià)上漲。⑤銷(xiāo)售方式假設(shè)，假設(shè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后一次性全部出租。

經(jīng)過(guò)市場(chǎng)分析比較，得出本次評(píng)估的客觀(guān)市場(chǎng)平均租金為70元/m2，有效出租面積為100%，一年中空置和收租損失率為5%，住房押金為2個(gè)月房租，2015年銀行一年期存款基準(zhǔn)利率為2.5%[5]。表2為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后售價(jià)的說(shuō)明表，得出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后的售價(jià)為20699萬(wàn)元。擬建建筑為鋼混結(jié)構(gòu)，按類(lèi)比法估算出建安工程直接費(fèi)用為3500元/m2，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)406.5萬(wàn)元，室外工程費(fèi)474.25萬(wàn)元，其他工程費(fèi)為284.55萬(wàn)元，故建安工程費(fèi)為10650.3萬(wàn)元。專(zhuān)業(yè)費(fèi)取6%的建安工程費(fèi)，為639.02萬(wàn)元。管理費(fèi)為開(kāi)發(fā)成本的3%，為338.68萬(wàn)元。投資利息以2015年中國(guó)人民銀行公布的貸款利率5.35%計(jì)算[5]。利潤(rùn)按利潤(rùn)率25%計(jì)算，得利潤(rùn)為5174.75萬(wàn)元。買(mǎi)方購(gòu)地支付的稅費(fèi)按土地總價(jià)值的4%計(jì)算。銷(xiāo)售稅費(fèi)由于本文案例是全部出租，故無(wú)銷(xiāo)售稅費(fèi)。假設(shè)土地價(jià)格為P，進(jìn)行計(jì)算。

利息=(P+4%P)×[(1+5.35%)-1]+12267.02×[(1+5.35%)×0.5-1]=0.0664P+323.87萬(wàn)元。

P=20669-10650.3-639.02-338.68-(0.0664P+323.87)-5174.75-0.04P=3542.39-0.1064P

土地總價(jià)格P=3201.73萬(wàn)元土地單價(jià)=1181.45元/m2

(3)海域開(kāi)發(fā)后總價(jià)值V

采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和成本逼近法對(duì)海域開(kāi)發(fā)后總價(jià)值進(jìn)行了綜合測(cè)算，其結(jié)果見(jiàn)表3。

表2　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后售價(jià)說(shuō)明表

表3　測(cè)算結(jié)果一覽表

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)結(jié)果是根據(jù)替代原則，將估價(jià)對(duì)象的區(qū)位因素條件與區(qū)域的平均條件進(jìn)行差異修正而得到的價(jià)格，是一種比較價(jià)格，由于其有理論基礎(chǔ)，可操作性強(qiáng)，易于掌握，故該方法適宜性較高，評(píng)估結(jié)果的可信度較高。假設(shè)開(kāi)發(fā)法也是根據(jù)替代原則，通過(guò)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)價(jià)值，扣除開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)后的剩余價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和成本逼近法都是通過(guò)不同的計(jì)算途徑評(píng)估地價(jià)的方法，其兩種評(píng)估結(jié)果具有價(jià)值的可比性，考慮到兩種評(píng)估方法的評(píng)估結(jié)果相差不大，可信度高，反映了估價(jià)對(duì)象的地價(jià)水平。經(jīng)綜合考慮，本次評(píng)估采用兩種估價(jià)方法評(píng)估結(jié)果的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為最終評(píng)估結(jié)果，則：海域開(kāi)發(fā)后的單=(1362.91+1181.45)÷2=1272.18元/m2。

海域開(kāi)發(fā)后的總價(jià)值等于土地價(jià)格，故海域開(kāi)發(fā)后的總價(jià)值為3447.61萬(wàn)元。

1.2.2開(kāi)發(fā)正本Z

開(kāi)發(fā)成本是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)期間發(fā)展的一切費(fèi)用的總和，主要包括海域取得費(fèi)、海域開(kāi)發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息等。本文案例海域由于是政府招牌掛，海域使用金、補(bǔ)償費(fèi)及海域使用前期費(fèi)用不計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。海域開(kāi)發(fā)費(fèi)用在填海工程中主要包括建堤回填工程費(fèi)用、管理費(fèi)、其他工程費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)及達(dá)高配置“五通一平”基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)等。根據(jù)該項(xiàng)目的工程可行性研究報(bào)告，估算各項(xiàng)工程費(fèi)用共計(jì)2056.91萬(wàn)元；其他工程費(fèi)用主要包括建設(shè)單位管理費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、設(shè)計(jì)勘察費(fèi)等等，共計(jì)289.85萬(wàn)元。所以，海域開(kāi)發(fā)費(fèi)為2346.76萬(wàn)元。海域開(kāi)發(fā)周期為2年，投資利息率取銀行貸款利率5.35%計(jì)[5]，海域開(kāi)發(fā)費(fèi)用在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，計(jì)息期按開(kāi)發(fā)期的一半計(jì)。所以，投資利息為2346.76×[(1+5.35%)-1]=125.55萬(wàn)元，海域開(kāi)發(fā)成本=2346.76+125.55=2472.31萬(wàn)元。

1.2.3開(kāi)發(fā)利潤(rùn)I

參照土地一級(jí)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，一般為6%-10% 。由于本次案例的海域水深較深，填海工程量較大，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率會(huì)偏低，故本次評(píng)估海域開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率按海域開(kāi)發(fā)成本的8%計(jì)。海域開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=2472.318%=197.78萬(wàn)元。

1.2.4待估海域價(jià)格P

海域使用權(quán)價(jià)格：P=3447.61-2472.31-197.78=777.52萬(wàn)元

2討論

2.1假設(shè)開(kāi)發(fā)法的局限性

(1)假設(shè)開(kāi)發(fā)法中應(yīng)用最有效利用原則計(jì)算總價(jià)值，但在操作性上還存在一定問(wèn)題。即在假設(shè)開(kāi)發(fā)法中在合法和最有效利用原則下使估價(jià)海域未來(lái)建設(shè)的不動(dòng)產(chǎn)達(dá)到最大價(jià)值，但在實(shí)際海域評(píng)估操作中估價(jià)師無(wú)法客觀(guān)、準(zhǔn)確地判定假設(shè)開(kāi)發(fā)規(guī)劃方案是最有效利用的。假設(shè)開(kāi)發(fā)法受到土地利用狀況的影響較大，對(duì)于沒(méi)有開(kāi)發(fā)的海域，海域建成后的土地實(shí)際使用不可能完全按照規(guī)劃所設(shè)計(jì)的條件進(jìn)行，會(huì)有不同程度的調(diào)整，估價(jià)師很難預(yù)料該土地在未來(lái)實(shí)際的使用狀況，用此評(píng)估的價(jià)值具有不確定性，評(píng)估的結(jié)果偏高或者偏低都有可能。目前有些海域在具體的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案出臺(tái)之前，就先要求進(jìn)行海洋價(jià)格評(píng)估，使用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行預(yù)測(cè)將有很大的誤差。

(2)目前我國(guó)海域市場(chǎng)還屬于初級(jí)階段，成交案例并不多，無(wú)法用充足的市場(chǎng)資料進(jìn)行市場(chǎng)比較法確定海域開(kāi)發(fā)完成后總價(jià)的預(yù)測(cè)。假設(shè)開(kāi)發(fā)法還受到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的影響，當(dāng)市場(chǎng)存在泡沫的時(shí)候，確定的不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值會(huì)偏高，如果其他參數(shù)又不進(jìn)行調(diào)整，多余的泡沫自然會(huì)轉(zhuǎn)移到海域建成后的總價(jià)值中，導(dǎo)致估算的海域價(jià)格偏高，而且市場(chǎng)泡沫在不是特別嚴(yán)重的情況下，具有很強(qiáng)的隱蔽性。

(3)對(duì)于同一海域，由于不同估價(jià)師由于自身經(jīng)驗(yàn)、知識(shí)、技術(shù)水平和估價(jià)觀(guān)點(diǎn)的不同，計(jì)算出的海域開(kāi)發(fā)總價(jià)值都也是不同的。

(4)對(duì)于某些收益很少的公益性建筑物如博物館、機(jī)關(guān)辦公樓、圖書(shū)館和教學(xué)樓、公共綠地等無(wú)法準(zhǔn)確判定其海域開(kāi)發(fā)后的最大總價(jià)值，往往導(dǎo)致計(jì)算出的結(jié)果是負(fù)數(shù)。

2.2假設(shè)開(kāi)發(fā)法在海域評(píng)估中的適用性

假設(shè)開(kāi)發(fā)法是參照毗鄰?fù)恋貎r(jià)格按人工島設(shè)定用途及開(kāi)發(fā)程度下預(yù)測(cè)待估海域開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除開(kāi)發(fā)成本和利潤(rùn)后得到的剩余價(jià)格，其開(kāi)發(fā)完成后土地總價(jià)值的測(cè)算體現(xiàn)了海域經(jīng)開(kāi)發(fā)后形成土地帶來(lái)的增值效益，能客觀(guān)的反映估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。該方法的適用條件是評(píng)估對(duì)象海域開(kāi)發(fā)后的總價(jià)值能夠通過(guò)所獲得的相關(guān)市場(chǎng)信息直接或者間接確定價(jià)格。所以，假設(shè)開(kāi)發(fā)法適合一般性的、常見(jiàn)用途的和市場(chǎng)流通性較好的待開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)海域。

假設(shè)開(kāi)發(fā)法的使用存在一些限制條件，主要包括以下內(nèi)容：

①海域開(kāi)發(fā)總價(jià)值是假設(shè)開(kāi)發(fā)法的計(jì)算基礎(chǔ)，對(duì)于海域價(jià)格評(píng)估有至關(guān)重要的影響。因此，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)，海域開(kāi)發(fā)后的市場(chǎng)應(yīng)該是相對(duì)平穩(wěn)的。如果市場(chǎng)波動(dòng)過(guò)大，則不宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法，尤其在假設(shè)性?xún)r(jià)值剩余過(guò)程中。

②假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估中具有開(kāi)發(fā)過(guò)程的模擬，所涉及的成本、參數(shù)等均具有一定的理想性和標(biāo)準(zhǔn)性。所以，一些開(kāi)發(fā)過(guò)程復(fù)雜、周期過(guò)長(zhǎng)，以及成本構(gòu)成超常的項(xiàng)目不適合使用假設(shè)開(kāi)發(fā)法。

③假設(shè)開(kāi)發(fā)法不適合用于一些特殊建筑物，或者附加值較底的建筑物。比如一塊公共綠地，具有較低的附加值，如果扣除其本身價(jià)值，會(huì)導(dǎo)致海域價(jià)格為負(fù)數(shù)。

3研究小結(jié)

發(fā)展藍(lán)色經(jīng)濟(jì)，首先要建立完善的海域資源市場(chǎng)，逐步摸清海域資源的價(jià)值，建立一個(gè)規(guī)范的海域資源有償使用制度。海域使用權(quán)的價(jià)格評(píng)估，是根據(jù)海域的區(qū)位條件、利用潛力、利用效益，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，對(duì)海域資源的價(jià)值進(jìn)行的評(píng)定和估算。海域價(jià)格評(píng)估的方法主要有市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法和基準(zhǔn)系數(shù)修正法5種方法[7-14]。本文選取海南省文昌市一個(gè)人工島圍填海項(xiàng)目作為案例，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法詳細(xì)測(cè)算了該海域的價(jià)格，并分析假設(shè)開(kāi)發(fā)法在海域價(jià)格評(píng)估中的應(yīng)用，探討該方法存在的局限性和適用性，以期為我國(guó)開(kāi)展海域使用權(quán)價(jià)格評(píng)估提供參考和借鑒作用。

假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)是預(yù)期原理，海域開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值可以根據(jù)按土地設(shè)定的用途和開(kāi)發(fā)程度和土地控制規(guī)劃，選取合適的方法估算土地價(jià)格，最終的土地價(jià)格即為海域開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值。

假設(shè)開(kāi)發(fā)法是一種科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，是成本法與收益法的綜合運(yùn)用，是站在未來(lái)預(yù)期收益的角度的一種預(yù)期性的估價(jià)，又是用預(yù)期收益扣減預(yù)期成本，屬于成本法的倒算[6]。這種方法必須按照最有效利用和合法原則，仔細(xì)研究評(píng)估海域的規(guī)模、開(kāi)發(fā)難易程度等情況和未來(lái)建成的待開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)劃用途、容積率、周?chē)h(huán)境等，綜合考慮了社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等諸多因素綜合作用的結(jié)果。

假設(shè)開(kāi)發(fā)法開(kāi)展海域價(jià)格的評(píng)估，對(duì)加強(qiáng)我國(guó)海域價(jià)格管理、促進(jìn)海域的合理利用、推動(dòng)我國(guó)海洋產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展具有強(qiáng)烈的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。

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作者簡(jiǎn)介：林靜婕，碩士，主要研究方向?yàn)楹Ｑ蟓h(huán)境管理和環(huán)境經(jīng)濟(jì)等

通訊作者：張繼偉，博士，高級(jí)工程師，主要研究方向?yàn)楹Ｑ蟓h(huán)境經(jīng)濟(jì)與管理等

中圖分類(lèi)號(hào)：X21

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1673-288X(2016)04-0047-04

Analysis on the Hypothetical Development MethodinSeaAreaPriceEvaluation

LIN JingjieZHANG JiweiYUAN ZhengWEN Rongwei

(Third Institute Of Oceanography，State Oceanic Administration，Xiamen 361005，China)

Abstract：Sea area price evaluation is the important technique to regulate paid system of sea area use、promote the orderly development of sea market、contribute marine power and promote the development of marine economy in our country.Here we take a sea reclamation of man-made island in Wenchang，Hainan Province as case，and apply the hypothetical development method to measure the price of the sea area. Furthermore we analyze the application of hypothetical development method in sea area price evaluation，then discuss the applicability and limitation. As a matter of fact，the method has an important realistic meaning and reference in developing sea area price evaluation in our country.

Keywords：Sea area price evaluation；Hypothetical development method；Method of base price of land coefficient modification

引用文獻(xiàn)格式：林靜婕等.假設(shè)開(kāi)發(fā)法在海域價(jià)格評(píng)估中的應(yīng)用研究[J].環(huán)境與可持續(xù)發(fā)展，2016，41(4)：47-50.