蝸居何以賣出“豪宅價(jià)”？

陳禹銘

在如今已經(jīng)全面豪宅化的北京樓市，8萬(wàn)元/平方米的高端項(xiàng)目比比皆是，然而也有一些位于市中心的老項(xiàng)目，在最近一兩年間成交火爆、成倍漲價(jià)，擁有了高端項(xiàng)目的“身價(jià)”，但是卻只能為業(yè)主提供最基礎(chǔ)的居住需求，從而成為不少購(gòu)房者口中的“神盤(pán)”。其中，位于西城區(qū)廣外大街的榮豐2008便是典型代表。

這究竟是一個(gè)怎樣的項(xiàng)目？為何價(jià)格會(huì)連番上漲？項(xiàng)目的居住感受如何？本周三，記者來(lái)到這一“神盤(pán)”進(jìn)行實(shí)地走訪。

探訪：小戶型為主，等電梯花3分鐘

榮豐2008，位于北京西二環(huán)外，天寧寺立交橋附近，鄰近金融街、西單等商圈。小區(qū)里大量的房屋是20-30平方米的小微戶型。熟悉該項(xiàng)目的吳女士回憶，2002年，她被項(xiàng)目“首付3萬(wàn)，月供700元”的廣告所吸引，二期“非常男女”主要推30平方米左右的單層小戶型，她很心動(dòng)。2003年，她又在房展會(huì)上看到該項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)是三期，當(dāng)時(shí)案名變成“非常空間”，產(chǎn)品也變成小復(fù)式了，不過(guò)也很少有建筑面積超過(guò)40平方米的戶型。“那時(shí)北京很少有這種小戶型公寓，而且非常男女、非?？臻g的名字很新潮，吸引了不少年輕人。”

“這是北京最老的幾個(gè)LOFT項(xiàng)目之一。”一位資深房地產(chǎn)人表示，以今天的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，榮豐2008在戶型設(shè)計(jì)、小區(qū)配套等方面存在很多的問(wèn)題，不過(guò)由于是住宅產(chǎn)品，因此擁有70年產(chǎn)權(quán)也算是這一項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)。

隨著北京城市核心區(qū)的不斷外延和居住理念的不斷升級(jí)，這一初建于2001年前后的小區(qū)也逐漸呈現(xiàn)老態(tài)。記者探訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，小區(qū)僅有最低限度的物業(yè)服務(wù)，樓道內(nèi)燈光昏暗、墻面密布小廣告；園林缺乏管理、多種公共配套設(shè)施老化。老小區(qū)存在的問(wèn)題在這里也都很普遍。而其中一棟為三梯27戶，等待電梯成為在此居住業(yè)主的常態(tài)。記者在下午三點(diǎn)左右時(shí)體驗(yàn)了一回，在并非電梯使用的高峰時(shí)段，等一部電梯也需要花費(fèi)3分鐘左右的時(shí)間。

市場(chǎng)：二手房成交單價(jià)已近8萬(wàn)元

就是這樣一個(gè)小區(qū)，其單價(jià)已經(jīng)接近甚至超過(guò)了城區(qū)部分新入市的高端住宅價(jià)格。小區(qū)內(nèi)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)一位二手房經(jīng)紀(jì)人告訴記者，這里的房?jī)r(jià)現(xiàn)在已經(jīng)接近8萬(wàn)元/平方米，而且還在不斷上漲。比如，一套36平方米左右的平層公寓，今年年初業(yè)主準(zhǔn)備以200萬(wàn)元出手，而現(xiàn)在這一房子的價(jià)格已經(jīng)上漲至248萬(wàn)元，單價(jià)接近7萬(wàn)元/平方米。

“這還算是便宜的呢?！睋?jù)這位經(jīng)紀(jì)人透露，小區(qū)現(xiàn)在的均價(jià)已接近8萬(wàn)元/平方米，比周邊的二手房都高一些，不過(guò)這也同房子的戶型有關(guān)系?！耙?yàn)樾^(qū)中有大量房源是LOFT戶型，使用面積可達(dá)40-60平方米，而房本面積只有30-40平方米，因此在數(shù)據(jù)上看，會(huì)顯得這一小區(qū)價(jià)格較高?！?/p>

而記者也從鏈家網(wǎng)了解到，截至今年6月，榮豐2008小區(qū)成交均價(jià)高達(dá)7.9萬(wàn)元/平方米，與其所在的廣安門外商圈的二手房成交均價(jià)為5.9萬(wàn)元/平方米，從單價(jià)上來(lái)看，已大大超出商圈平均成交價(jià)格，甚至比近期在南四環(huán)開(kāi)盤(pán)的高端改善項(xiàng)目首開(kāi)華潤(rùn)城的單價(jià)還要高。而從歷史漲幅來(lái)看，去年7月時(shí)，榮豐2008小區(qū)成交均價(jià)為5.5萬(wàn)元/平方米，廣安門商圈均價(jià)為4.4萬(wàn)元/平方米，其漲幅也超過(guò)商圈平均水平。

同時(shí)，從成交量上來(lái)看，最近一年來(lái)，榮豐2008的成交量也大增。據(jù)鏈家網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，從2015年7月到2016年6月，榮豐2008的最高月成交量為90套，最低月成交量32套。而周邊與之體量相近的遠(yuǎn)見(jiàn)名苑小區(qū)，6月份成交均價(jià)6.9萬(wàn)元/平方米，近一年來(lái)最高月成交量?jī)H26套，最低月成交量6套，兩者差距巨大。

“一個(gè)月90套的成交量在這一類樓盤(pán)中算是相當(dāng)巨大的了。”一位鏈家商圈經(jīng)理向記者表示，一般像榮豐2008這一體量的項(xiàng)目，正常成交量為每月30套左右。

火爆原因：低總價(jià)入讀名校

那么，究竟是什么原因使得榮豐2008在二手房市場(chǎng)上成交居高不下，價(jià)格節(jié)節(jié)攀升的呢？

“買這個(gè)項(xiàng)目二手房的人，很多都是沖著西城學(xué)區(qū)房來(lái)的。”據(jù)項(xiàng)目附近鏈家地產(chǎn)的一位經(jīng)紀(jì)人表示，這一區(qū)域如果按照目前的學(xué)區(qū)劃片，對(duì)應(yīng)的是北京小學(xué)天寧寺分校，距離項(xiàng)目約1公里。而小區(qū)周邊更是有北京十四中、八中、十五中、宣武外國(guó)語(yǔ)實(shí)驗(yàn)學(xué)校、鐵路二中、西城外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、北師大附中實(shí)驗(yàn)學(xué)校等知名中學(xué)，因此深受家長(zhǎng)們的青睞。

同時(shí)，由于榮豐2008的戶型面積小，因此就算單價(jià)較高，但如果從總價(jià)來(lái)看，仍然比周邊大多數(shù)項(xiàng)目便宜。對(duì)于家長(zhǎng)們來(lái)說(shuō)，依然不失為以最小的成本獲得西城學(xué)區(qū)資格的一種方式。“按現(xiàn)在的政策，學(xué)區(qū)房畢竟是論套來(lái)計(jì)算，因此這種小戶型的學(xué)區(qū)房實(shí)際上更受家長(zhǎng)的歡迎?！痹摻?jīng)紀(jì)人解釋。

實(shí)際上，不止榮豐2008，學(xué)區(qū)房對(duì)于房?jī)r(jià)的推升作用非常明顯，比如位于東二環(huán)外的廣渠門商圈附近，2014年時(shí)該區(qū)域的二手房?jī)r(jià)在3萬(wàn)元/平方米出頭，而由于“教改”等新政，這里的一些老舊小區(qū)變成家長(zhǎng)心目中的學(xué)區(qū)房，房?jī)r(jià)在兩年間也翻了一倍多，如今價(jià)格已經(jīng)達(dá)到7萬(wàn)元/平方米。

記者從鏈家網(wǎng)掛牌房源信息發(fā)現(xiàn)，榮豐2008有160多套房源在售，其中20多套LOFT小戶型的報(bào)價(jià)已經(jīng)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米。

提醒：小戶型學(xué)區(qū)房或存政策性風(fēng)險(xiǎn)

“可憐天下父母心。這些學(xué)區(qū)房都是父母為了孩子不惜重金買的?！鼻笆鲦溂业禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向記者表示，現(xiàn)在大多數(shù)學(xué)區(qū)房是存在一定的泡沫的?！皩W(xué)區(qū)房是受到房地產(chǎn)政策和學(xué)區(qū)房政策的雙重影響，不建議進(jìn)行投資。同時(shí)，家長(zhǎng)還是在條件允許的情況下來(lái)考慮購(gòu)買學(xué)區(qū)房的事宜，如果條件不允許，也不應(yīng)勉強(qiáng)?！?/p>

除此之外，購(gòu)買小戶型的學(xué)區(qū)房或許還會(huì)存在更多的政策性風(fēng)險(xiǎn)。比如去年廣州越秀區(qū)宣布了新的招生政策，其中有一條：“購(gòu)買30平方米以下學(xué)區(qū)房，又非唯一居住地的，孩子將被統(tǒng)籌學(xué)區(qū)?！边@意味著，在越秀區(qū)買30平方米以下的學(xué)區(qū)房毫無(wú)意義。

雖然目前北京尚未有哪個(gè)區(qū)采取這樣按面積劃分學(xué)區(qū)的政策，不過(guò)小戶型學(xué)區(qū)房也的確存在著這樣的政策性風(fēng)險(xiǎn)。一旦政策有變，很可能之前附加在學(xué)區(qū)房上的泡沫便會(huì)破裂。