中央再出新政：鼓勵發(fā)展購租并舉市場和住房投資

文/卞文志

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中央再出新政：鼓勵發(fā)展購租并舉市場和住房投資

文/卞文志

5月4日，李克強(qiáng)總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，出臺了一系列措施，包括：發(fā)展住房租賃企業(yè)，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)；鼓勵個人依法出租自有住房；允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房；推進(jìn)公租房貨幣化，政府對保障對象通過市場租房給予補(bǔ)貼。在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生，以及青年醫(yī)生、教師等專業(yè)技術(shù)人員，凡符合條件的應(yīng)納入公租房保障范圍。

推出新政，打通存量房與租賃市場通道

為發(fā)展住房租賃市場，國務(wù)院常務(wù)會議共推出四項舉措，分別從房源、公租房貨幣化補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠以及市場規(guī)范方面，給予住房租賃市場支持。中央此次出臺新政強(qiáng)調(diào)發(fā)展住房租賃市場，原因之一就是市場上有不少存量房閑置，包括新房和二手房，需要采取措施解決閑置問題。

我國的住房保障有實物保障和貨幣補(bǔ)貼兩種方式，此前多以實物保障為主，隨著住房供求關(guān)系緩和以及住房租賃市場的一定發(fā)展，開始向貨幣補(bǔ)貼轉(zhuǎn)變。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，到2010年底，全國累計用實物保障方式解決了近2200萬戶城鎮(zhèn)低收入和部分中等偏下收入家庭的住房困難，實物保障受益戶數(shù)占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的比例達(dá)到9.4%，還有近400萬戶城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭享受廉租住房租賃補(bǔ)貼。除此之外，國務(wù)院常務(wù)會議還提出，要完善稅收優(yōu)惠政策，鼓勵金融機(jī)構(gòu)加大支持力度，增加租賃住房用地供應(yīng)，強(qiáng)化監(jiān)管，推行統(tǒng)一的租房合同示范文本，規(guī)范中介服務(wù)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，保護(hù)承租人合法權(quán)益。從鼓勵住房租賃市場發(fā)展的政策面尤其是金融政策面來看，未來房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）的推進(jìn)速度會加快，或者會出臺一些配套性的金融政策來支持現(xiàn)在的租賃型住房的發(fā)展，比如貨幣補(bǔ)貼。貨幣補(bǔ)貼是國外住房保障的主流，尤其在歐美發(fā)達(dá)國家，政府不會參與供應(yīng)，也就是“不補(bǔ)磚頭補(bǔ)人頭”。

專家表示，此次積極發(fā)展住房租賃市場的新政推出，已經(jīng)將“租售并舉”提到臺前。去年年底的中央工作會議明確指出，要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。同時，國務(wù)院在批轉(zhuǎn)國家發(fā)改委《關(guān)于2016年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》時也指出，要推進(jìn)以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供給范圍，研究鼓勵住房租賃經(jīng)營企業(yè)發(fā)展的配套政策，促進(jìn)房地產(chǎn)去庫存。

對此，有關(guān)專家表示，推動房屋租賃市場規(guī)?；l(fā)展有利于降低消費(fèi)者的入市成本和購房壓力，使其從長期的購房還款轉(zhuǎn)變?yōu)槎唐诘闹Ц蹲饨?。未來將根?jù)需求為導(dǎo)向改革供給模式，這為房企提供了一種轉(zhuǎn)型方向。住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長高志勇也表示，目前經(jīng)過初步的測算，租賃市場2014年涉及人口在1億人以上，年租金已經(jīng)突破1萬億元，這是一個巨大的市場，也是廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要而現(xiàn)實的機(jī)遇。應(yīng)鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抓住這個機(jī)遇，進(jìn)入住房租賃市場，發(fā)展以住房租賃為主要業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)，形成薄利多租的住房商業(yè)模式。

各地住房租賃政策出臺后已實施

目前，一些省市已經(jīng)推出或?qū)嵤┳》孔赓U政策。安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳出臺的《關(guān)于推進(jìn)公共租賃住房貨幣化保障的指導(dǎo)意見》已明確表示，鼓勵發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼，對符合條件的公租房保障對象，可通過發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼的方式支持其在市場上租賃住房，而政府投資的公租房要加快推進(jìn)租補(bǔ)分離、分檔補(bǔ)貼和管辦分開、市場運(yùn)作機(jī)制。力爭通過3-5年時間，基本形成符合安徽實際的公租房貨幣化保障機(jī)制，積極推進(jìn)政府和社會資本合作（PPP）公租房項目試點(diǎn)，探索通過REITs等模式，深化公租房投資運(yùn)營機(jī)制改革。

今年1月，陜西省政府發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作的通知》明確提出，打通保障性安居工程與存量商品房通道，支持各地通過購買和長期租賃方式，把適合或經(jīng)改造符合公共租賃住房條件的存量商品房，轉(zhuǎn)為公共租賃住房房源，同時，通過適量建設(shè)公共租賃住房，充分利用社會存量住房，將保障面保持在23%，加大公共租賃住房補(bǔ)貼發(fā)放力度，支持保障對象通過租賃市場解決住房問題，在棚戶區(qū)改造上大力推進(jìn)貨幣化安置，制定并公布本地實施棚戶區(qū)改造貨幣化安置的政策措施，歸集房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的存量商品房，建立棚戶區(qū)改造安置房房源庫，確保棚戶區(qū)改造貨幣化安置率不低于50%。

山東濟(jì)南已出臺《濟(jì)南市公共租賃住房使用管理暫行辦法》，將公租房的入住、騰退原因、費(fèi)用收取、享受的服務(wù)等都說得明明白白，對公租房的換房等市民關(guān)注的焦點(diǎn)也有了實施細(xì)則。公租房入住有著嚴(yán)格的篩選條件，為了保證公平，對于選房人的條件，會實行追蹤式的審核。其中，如果選擇期房的申請家庭在入住以前不再符合公共租賃住房準(zhǔn)入條件的，濟(jì)南市住房保障管理部門會取消其準(zhǔn)入資格，不再辦理入住手續(xù)。入住之后，濟(jì)南市住房保障管理部門每季度還要進(jìn)行入戶調(diào)查，其調(diào)查比例不低于承租家庭戶數(shù)的30%，而所有承租家庭每年都將被檢查1次。據(jù)了解，這種檢查是為了及時掌握承租家庭履行合同、家庭狀況變化、房屋使用、室內(nèi)設(shè)備設(shè)施狀況等情況，檢查的記錄將納入檔案管理。在檢查當(dāng)中如果發(fā)現(xiàn)違反合同約定的，需要限期糾正；如果拒不糾正，將按照有關(guān)規(guī)定提出處理意見，報市住房保障管理部門批準(zhǔn)后實施。在檢查中，對有違約行為的承租家庭，市住房保障管理部門還會實施不定期的抽查。

房屋租賃市場涉及1億人，年租金破萬億元

目前，租賃市場涉及人口在1億以上，年租金突破1萬億元。這一巨大市場也將成為房企轉(zhuǎn)型升級機(jī)遇。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉算過一筆賬：按當(dāng)前房地產(chǎn)稅收政策，出租房屋要繳營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等，累計超過租金收入20%，再考慮租賃管理成本支出，凈租金收益率所剩無幾。沒有政策支持，住房租賃市場很難掙到錢，也很難形成規(guī)?；?，企業(yè)不易做大做強(qiáng)。但有了政策后，房屋租賃市場的發(fā)展前景將會十分廣闊。

從需求端看，我國的房地產(chǎn)市場形態(tài)正由增量轉(zhuǎn)為增量與存量同時發(fā)展，部分一線城市出現(xiàn)二手房交易超過新房的情況。居民消費(fèi)觀念也開始從以購買為主轉(zhuǎn)向購租并舉。全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，約有25.8%城市居民租房，其中政府廉租房和私人出租房占比分別為2.7%和23.1%。在許多發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，租賃住房供給中，機(jī)構(gòu)出租房源往往占到租賃總供給的25%-30%。有關(guān)專家分析認(rèn)為，推動房屋租賃市場規(guī)模化發(fā)展有利于降低消費(fèi)者入市成本和購房壓力，使其從長期購房還款轉(zhuǎn)變?yōu)槎唐谧饨鹬Ц丁Ｒ越鹑谥С肿》孔赓U市場的發(fā)展，尤其在市場成熟度較高的城市如北上廣深，以資產(chǎn)管理為特征的業(yè)務(wù)市場空間會更大。

當(dāng)然，我國發(fā)展房地產(chǎn)租賃行業(yè)目前還面臨不少瓶頸。對于租賃行業(yè)來說，長租行業(yè)算新興產(chǎn)業(yè)，稅負(fù)仍然較重。另外由于企業(yè)都是輕資產(chǎn)運(yùn)營，而目前國內(nèi)對輕資產(chǎn)的公司都缺少抵押解決方案，因此借貸較難或面臨較高利率。但是，發(fā)展購租并舉市場，對于改變目前的居住模式和房企投資模式都有積極的作用。比如鼓勵個人出租自住房，實際上是鼓勵住房投資行為，這對于后續(xù)房地產(chǎn)市場的投資以及明確投資方向都有積極的作用。同時，影響比較大的是允許商業(yè)用房改變?yōu)樽赓U用房，這是目前去庫存導(dǎo)向下的一個重要創(chuàng)新，對于盤活存量資產(chǎn)等也有積極的作用。

其實，不少省份已經(jīng)將發(fā)展住房租賃市場作為去庫存的關(guān)鍵政策。比如，廣東提出鼓勵有條件的國有企業(yè)收購或長期租賃庫存商品房，以公共租賃住房形式出租，成為大型公共租賃住房供應(yīng)企業(yè)。四川也出臺了類似政策，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將持有的存量房源向社會出租，地方政府可給予一定獎勵。由此可見，隨著發(fā)展住房租賃市場等一系列去庫存政策的實施，房地產(chǎn)市場正在持續(xù)回暖，房地產(chǎn)投資已連續(xù)兩個月回升。從國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來看，3月末，全國商品房待售面積7.35億平方米，比2月末減少415萬平方米，去庫存已經(jīng)初見成效。

作者單位：（山東省臨沂市園林局）