城市土地儲備對我國城市土地供求與地價的影響研究

郭奕銀

摘 要：所謂城市土地儲備制度，就是在城市土地使用制度改革不斷深入發(fā)展的情況下，逐漸形成的一種城市土地市場制度，在現(xiàn)代化城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中起到重要的作用。文章主要針對城市土地儲備進(jìn)行探究，并且研究了其對城市土地供求與地價的影響。

關(guān)鍵詞：土地儲備；供求；地價

在國家市場經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展下，土地的使用逐漸走向有償使用、公開出讓的市場化配置方式。我國的土地儲備制度從上海、杭州的試點工作，逐漸走向全國化，范圍在不斷的擴(kuò)大。這一制度的施行對解決人口問題而引發(fā)的住宅供給壓力具有促進(jìn)作用，有力的保證城市人口的均勻有序發(fā)展，同時對地價也有著一定的影響。

1 城市土地儲備制度的概述

1.1 城市土地儲備制度的概念

城市的土地儲備制度隨著時代的發(fā)展，衍生出來的一種制度。在以往的制度中，城市的土地是歸國家所有的，并且國家是惟一的土地所有者，通過實行土地有償有期限的使用，形成了一級市場和二級市場。但是由于長期的實行土地?zé)o償和無限期劃撥使用制度，使得土地的產(chǎn)權(quán)不明確，另外還出現(xiàn)了管理制度不完善的現(xiàn)象，導(dǎo)致城市土地的市場呈現(xiàn)灰色，出現(xiàn)很大的問題。這樣就為城市土地儲備制度的出現(xiàn)提供了條件，城市的土地儲備制度是城市的土地儲備中心，按照規(guī)定的程序和法律允許的范圍內(nèi)，在一定程序的運作下，獲得對土地的使用權(quán)，從分散的土地使用者手中，將土地集中起來，進(jìn)行儲存和整理的一種制度。下面我們對土地儲備制度的運作程序進(jìn)行探究。

1.2 土地儲備制度的運作

土地儲備制度的運作主要包含三方面的內(nèi)容，其一：對土地進(jìn)行收購，土地收購是在政府和土地儲備的計劃下，從分散的土地所有者手中以及土地的使用者手中對土地進(jìn)行收購，收回國有土地的使用權(quán)；其二：對土地進(jìn)行儲備，土地儲備機(jī)構(gòu)購得的土地，在進(jìn)行出讓之前，由土地儲備中心代理前期的開發(fā)工作和經(jīng)營管理工作；其三：土地的出讓工作，土地儲備機(jī)構(gòu)代表的是土地所有者的身份，將所儲備的土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

2 城市土地儲備制度對土地供求和地價的影響

2.1 對城市土地供求的影響

一般來說，土地的供給包括自然供給和經(jīng)濟(jì)供給兩方面，而城市的土地供給通常情況下指的是城市土地的經(jīng)濟(jì)供給方面。城市土地儲備制度對土地供求的影響表現(xiàn)為對土地供求關(guān)系的調(diào)控作用，當(dāng)土地的需求處于旺盛時期的階段，加大了對土地的供給，反之在土地需求處于低迷的階段，加強(qiáng)對土地收購的工作，與此同時，控制土地的供給量，綜上所述，我們說城市土地儲備制度對城市土地的供求平衡產(chǎn)生一定的影響。同時，我們也可以說城市土地的供給與土地的價格存在著正比的關(guān)系，城市的地價越高，土地的供給量越多，反之相反。

2.2 對城市土地價格的影響

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國的城市土地儲備制度得到了一定的發(fā)展，下面我們對城市土地制度對土地價格的影響進(jìn)行探究。

首先，城市土地儲備制度有利于政府對土地市場的宏觀調(diào)控，對土地的一級市場采政府取壟斷措施；另外政府還可以通過市場的供需情況，對土地的投放量進(jìn)行控制，最終的目的是對土地市場進(jìn)行穩(wěn)定，減少土地市場的大起大落現(xiàn)象對國家經(jīng)濟(jì)造成的不良影響。

其次城市的土地儲備制度還可以對土地的供求關(guān)系進(jìn)行調(diào)控，正如上文所提到的，土地的需求與供給量成正比，土地的需求旺盛就增加土地的供給量，相反，土地需求較少就減少土地的供給量，并同時采取一定的措施進(jìn)行控制。

其三，增強(qiáng)了土地市場的公平性和透明化。在以往的土地制度中，城市土地要想實現(xiàn)出讓的目的，最常見的步驟就是以協(xié)議的方式實行，政府和土地的受讓方進(jìn)行地價方面的協(xié)議工作。但是這其中不免會出現(xiàn)腐敗等不良現(xiàn)象的發(fā)生。自從城市土地儲備制度實行后，土地的出讓工作甚至是其他對土地經(jīng)營性質(zhì)的工作都將在規(guī)范的土地市場中進(jìn)行工作，杜絕了暗箱操作、權(quán)錢交易的現(xiàn)象出現(xiàn)，本質(zhì)上可以防止腐敗現(xiàn)象的發(fā)生，在工作上遵循公平競爭的原則，土地的使用者必須通過合理的競爭渠道得到優(yōu)化的配置。

其四，土地儲備制度的實行工作中，對儲備土地的前期進(jìn)行開發(fā)整理，可以有效的增加土地的資產(chǎn)價值，其中的增值部分必須體現(xiàn)在土地的價格中。政府通過土地儲備制度的運作方式，對土地市場進(jìn)行合理的規(guī)劃，并且根據(jù)土地市場需求和供地計劃進(jìn)行土地的投入。在這個過程中，土地儲備機(jī)構(gòu)為土地的開發(fā)和整理投入了土地資本，有效的推動了土地的增值效果。

其五，在實施城市土地儲備制度之前，我國的土地市場存在著一定的問題，由于政府過度的追求土地利益，有意識的限制土地的供應(yīng)量，從而抬高土地的價格，造成了一系列不良的影響。但是在城市土地制度有效的運作之后，土地集中供應(yīng)帶來了巨大的土地財政收入，對地方政府的工作起到促進(jìn)作用。

其六，城市土地儲備制度是對土地的囤積，加大了土地價格的上漲程度，房地產(chǎn)開發(fā)商能夠在以囤積的土地中收獲巨大的收益，在某種程度上為囤積土地帶來巨大的動力。

3 結(jié)語

文章對城市土地儲備制度進(jìn)行探究，在了解了它的概念和運行情況后，對城市土地儲備制度在土地供求和土地價格方面的影響進(jìn)行探究，希望在未來的日子里，加強(qiáng)對城市土地儲備制度的完善工作，對其中存在的問題進(jìn)行解決，另外各級政府也要加強(qiáng)對這項工作的落實和監(jiān)管，對土地交易市場進(jìn)行規(guī)范和整頓，在促進(jìn)土地交易市場的有序性和秩序化的同時，加快對城市土地儲備制度的相關(guān)立法的出臺。

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