萬科集團(tuán)企業(yè)價值評估

摘 要 企業(yè)價值評估是將一個企業(yè)作為一個有機(jī)整體，依據(jù)其擁有或占有的全部資產(chǎn)狀況和整體獲利能力，充分考慮影響企業(yè)獲利能力的各種因素，對企業(yè)整體公允市場價值進(jìn)行的綜合性評估。本文使用了現(xiàn)金流量法對萬科集團(tuán)的企業(yè)價值進(jìn)行評估。

關(guān)鍵詞 企業(yè)價值；評估；自由現(xiàn)金流量

一、企業(yè)概述

萬科成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，現(xiàn)有員工16000余人。萬科1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)過二十多年的發(fā)展，成為國內(nèi)最大的住宅開發(fā)企業(yè)，業(yè)務(wù)覆蓋珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈以及中西部地區(qū)，共計(jì)53個大中城市。1991年萬科成為深圳證券交易所第二家上市公司，成為深市“老五家”之一。萬科于2001年將直接及間接持有的萬佳百貨股份有限公司72%股份轉(zhuǎn)予中國華潤總公司及其附屬公司，成為專一的房地產(chǎn)公司。

二、企業(yè)價值評估

1.營業(yè)收入預(yù)測

萬科集團(tuán)報表年度前五年?duì)I業(yè)收入呈持續(xù)增長趨勢，采用平均增長率對未來五年的營業(yè)收入進(jìn)行預(yù)測，計(jì)算得出平均增長速度為37.52%（排除了2014年的數(shù)據(jù)的干擾）利用敏感性資產(chǎn)負(fù)債與營業(yè)收入的關(guān)系，采用銷售百分比法預(yù)測未來財務(wù)數(shù)據(jù)。

2.凈營運(yùn)資金增加額的計(jì)算

凈營運(yùn)資本平均增長率為11.08%，以此作凈營運(yùn)資本增加額預(yù)測

3.資本性支出預(yù)測

采用營業(yè)收入百分比法計(jì)算每年資本性支出各占營業(yè)收入的比重，計(jì)算出資本性支出占營業(yè)收入的平均比重為0.18%

4.企業(yè)自由現(xiàn)金流量預(yù)測

5.公司價值預(yù)測

（1）股權(quán)資本成本

Rf：采用2015年5月10日發(fā)布的3年期國債利率3.9%

Rm：采用深圳綜指市場平均收益率22.68%

β：萬科月平均收益率為0.69%，市場月平均收益率為0.95%，計(jì)算為0.72

Ks = Rf+β*[E（Rm）?Rf]=3.9%+0.72*（22.68%-3.9%）=17.42%

（2）債務(wù)資本成本

選取中國銀行三到五年期人民幣貸款利率4.75%作為債務(wù)籌資成本

計(jì)算稅后債務(wù)資本成本Kd=4.75% x（1-25%）=3.56%

（3）加權(quán)平均資本成本（WACC）

經(jīng)查詢，萬科2011到2015年長期債務(wù)資本和權(quán)益資本的比例在1：2左右波動，未來資本結(jié)構(gòu)采用相同的比例。WACC=17.42%*2/3+3.56%*1/3= 12.8%

（4）公司價值預(yù)測

預(yù)測期價值= ∑FCFFt/（1+WACC） ^t=35045492.9（萬元）

預(yù)期2020年以后企業(yè)將以5%的增長率保持穩(wěn)定增長

后續(xù)期價值=FCFF*（1+5%）/（12.8%-5%）*（1+12.8%）^5 =9218453.62（萬元）

公司價值=預(yù)測期價值+后續(xù)期價值=44263946.5萬元

作者簡介：

馮杰（1995-），女，江西吉安人，江西財經(jīng)大學(xué)本科生，研究方向：財務(wù)管理。