舊區(qū)更新背景下的金融商務(wù)區(qū)設(shè)計

嚴(yán)子秋

2008年，北京市提出建設(shè)成為具有國際影響力的金融中心城市。金融與經(jīng)濟的跨越式發(fā)展極大推動了北京城市發(fā)展的活力，而舊區(qū)的低容積率阻礙了國際化大都市的營造和金融區(qū)域的聯(lián)合發(fā)展。2009年，月壇南街地區(qū)迎來了其發(fā)展機遇。作為南禮士路早期興建的紅色磚房住區(qū)，向東是西二環(huán)發(fā)展成熟的金融街區(qū)域，向西是優(yōu)美的月壇公園，其自身卻日漸衰落，月壇南街地塊的再開發(fā)由此被確定為金融街西拓的第一個項目。

1初期奠定堅實基礎(chǔ)

在項目伊始，建設(shè)用地3.84ha，容積率約6.0（規(guī)劃指標(biāo)待定），要求保留體育局訓(xùn)練館，并考慮解決跨蓋板河的問題。功能以金融辦公及其輔助配套為主，是金融街項目的延續(xù)；同時包含原有住宅、體育局辦公的回遷建設(shè)。

1.1制定合理的概念設(shè)計策略

根據(jù)蓋板河、保留建筑位置的要求，用地東南角不宜高強度開發(fā)?？紤]到金融辦公與回遷住宅相對獨立會更利于二者的品質(zhì)提升，因此在總體上確定了住宅在用地北端、辦公建筑沿街布置的格局，并設(shè)置人車分流的地塊出入口，由此形成了以下概念設(shè)計策略：沿街建筑價值最大化；中央架空平臺人性化；序列式形成區(qū)域制高點；延續(xù)莊重典雅的風(fēng)格。

1.2深入設(shè)計回遷住宅

作為舊區(qū)更新項目，興建金融商務(wù)區(qū)的前提是原有居住和體育功能的保留，回遷住宅設(shè)計成為其中的重點與難點?；剡w住宅高80m，1～2層為商業(yè)，3～26層為住宅，共480戶。L形布局充分利用了西側(cè)月壇公園的景觀優(yōu)勢，公建化的立面則契合了月壇項目的整體氛圍，色彩統(tǒng)一為米黃色。

除了日照和高度限制，各戶型使用面積的設(shè)定非常嚴(yán)苛。建筑面積由其反推，按照對應(yīng)朝向設(shè)計一至三居的戶型并復(fù)核，直到完全滿足使用面積要求。

1.3中心城區(qū)控規(guī)調(diào)整

伴隨著北京城區(qū)格局的變化，2010年底西城區(qū)決定將體育用地納入整體用地規(guī)劃，先前保留的體育局訓(xùn)練館改為回遷。建設(shè)用地調(diào)整為4.14ha。地塊將按照住宅、體育、金融辦公的性質(zhì)進行重新劃定，建筑高度不得突破100m；同時，已獲得建設(shè)方和住戶認(rèn)可的回遷住宅方案作為新的保留條件。

由于所處街區(qū)的重要性，本項目邀請了法國AREP公司參與規(guī)劃設(shè)計。作為支撐控規(guī)調(diào)整的概念方案，各方共同確定了以下原則：沿用圍合式布局；標(biāo)識性漸進序列；區(qū)域性的通盤考慮。

在整體規(guī)劃的設(shè)計中，回遷住宅再次成為項目的焦點?；剡w住宅方案是基于保留體育局訓(xùn)練館的設(shè)計，用地東南角高度不超過40m。在新的方案中，東南角作為重要的二環(huán)展示面，必然要增高，但會影響住宅日照。

為了突破瓶頸，經(jīng)過幾輪嘗試，我們認(rèn)為回遷住宅在不改變朝向、戶數(shù)、面積的前提下，具有調(diào)整的余地。將東南處戶型改移并保證品質(zhì)的方案得到認(rèn)同，形成了新版L形平面，并于2014年先期建成。

2011年9月，概念設(shè)計方案提交北京市主管部門。經(jīng)過審批及社會公示，我們繼續(xù)改進方案，于12月完成了月壇區(qū)域控規(guī)的調(diào)整，為項目落地奠定了堅實基礎(chǔ)。

2打造高端商務(wù)綜合體

2011年3月，北京市“十二五”規(guī)劃提出“建設(shè)具有國際影響力的金融中心城市”。2012年初，金融街拓展項目延續(xù)金融街的國際化特點，擬邀請國際設(shè)計公司加入。待項目用地入市，我們繼續(xù)全力協(xié)助建設(shè)單位，以優(yōu)質(zhì)的方案助其最終取得土地。拿地后，業(yè)主確定委托美國SOM公司作為方案創(chuàng)作方，合作設(shè)計就此展開。

2.1實施方案概述

月壇南街項目以金融總部辦公為主，輔以金融商務(wù)、休閑、健身等配套設(shè)施，構(gòu)筑人性化的高端商務(wù)綜合體。根據(jù)國家級金融機構(gòu)的需求特征，采用以石材為主的端莊、穩(wěn)重、典雅的建筑風(fēng)格。按照金融辦公的需求，采用綠色低碳、生態(tài)節(jié)能、科技智能等當(dāng)代建筑科技成果，建造技術(shù)領(lǐng)先、功能可拓展的金融辦公樓宇，創(chuàng)造高品質(zhì)、高舒適度、友好型的室內(nèi)外環(huán)境。充分考慮金融街區(qū)域和項目的具體情況，綜合采取一系列地上地下、項目內(nèi)外的各類交通解決方案，使人流、車流、貨流有效運行。

結(jié)合基地自身條件，考慮建筑沿城市主要道路的最佳展示效果，以及辦公建筑、體育訓(xùn)練館的自身使用功能要求，在建筑總體布局上采用圍合空間、辦公建筑沿道路走向布局的形式，這樣將金融機構(gòu)辦公的展示面最大化，而且對回遷住宅不形成遮擋。

2.2高完成度的實現(xiàn)

（1）立面效果控制

建筑幕墻的設(shè)計與控制尤為重要。1～5號樓的立面設(shè)計由外方完成至初設(shè)，其中圖紙比例1：2的詳圖有50余張。主創(chuàng)建筑師、幕墻專項設(shè)計師直接與幕墻廠家對接，制作1：1的單元樣板，現(xiàn)場比較不同分格形成的立面效果，選型再做出設(shè)計調(diào)整，并與幕墻顧問及廠家深度研討細(xì)節(jié)的處理做法。在與外方的合作中，令我們印象深刻的是其嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑O(shè)計深度和專業(yè)態(tài)度，在合理的設(shè)計周期內(nèi)對每一個細(xì)節(jié)的追求，實現(xiàn)了對建成效果的精細(xì)化控制。

（2）屋頂設(shè)備布置

一座建筑的屋頂既是高空可以俯瞰的第五立面，也是各種機電設(shè)備和管道的室外平臺。外方建筑師在初設(shè)階段對塔樓屋面的設(shè)備布置提出了近乎苛刻的要求：機電布置需退后女兒墻7m以上；同時對6#樓屋面提出了總體控制要求。在6#樓的設(shè)計中，將未來真實存在的機電設(shè)備管線考慮周全，包括對其所占的平面范圍、空間高度加以整體控制和優(yōu)化處理，將設(shè)備集中在屋面的北部和南側(cè)。通過設(shè)置幕墻金屬格柵、景觀木格柵、塔冠等，全專業(yè)緊密配合，最終實現(xiàn)了屋面設(shè)備的整合。

（3）各方共同推進

在與各方不斷的協(xié)調(diào)配合，6#樓的設(shè)計尤為突出。從方案設(shè)計到場館標(biāo)準(zhǔn)，我們兼顧體育顧問的意見，與建設(shè)方和使用方進行了多輪匯報溝通；立面設(shè)計則與塔樓立面相協(xié)調(diào)，與外方、幕墻顧問方探討下沉庭院的設(shè)計方案、預(yù)留條件，并與幕墻廠家密切合作；初設(shè)階段便與室內(nèi)設(shè)計團隊合作，6#樓的一體化設(shè)計因此有了初步的實現(xiàn)。在地下工程中，我們與排水集團配合，完成了北京市首次改移地下蓋板河。

在整個項目進程中，我們與施工單位保持良好溝通，各專業(yè)的設(shè)計師始終全力提供技術(shù)支持，最終高質(zhì)量地完成了這個近40萬m2的工程。

3結(jié)語

月壇南街項目自2009年開始，從最初的概念設(shè)計方案、回遷住宅先行到規(guī)劃的調(diào)整，之后演變?yōu)楹献髟O(shè)計，終于在2015年落成。置身其中，歷時六載，縱觀項目的坎坷前行，同時也見證了北京的舊區(qū)更新與城市發(fā)展。希望通過對此項目的梳理，為將來更多的舊城更新項目提供有益的參考，并感謝參與項目的每一個人，多方的緊密配合為即將入駐的商務(wù)人士創(chuàng)造了舒適怡人的場所。