元代的二手房交易

韓志遠(yuǎn)

元代允許房產(chǎn)自由買賣，法律上有明文規(guī)定：“諸典賣田宅，從有司給據(jù)立契，買主賣主隨時(shí)赴有司推收稅糧?！保ā对贰ば谭ㄖ径罚┮虼耍耖g房屋買賣現(xiàn)象很普遍。一般情況，都是因?yàn)榧业浪ヂ鋵⒓耶a(chǎn)變賣給他人，或因借債無(wú)力償還將房產(chǎn)典賣抵債。房產(chǎn)交易中，種種不良現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生，引起一定的社會(huì)問(wèn)題。因此，元朝政府對(duì)房產(chǎn)買賣管理很嚴(yán)格，制定了不少條例?！对湔隆分惺珍浻嘘P(guān)房產(chǎn)買賣的多項(xiàng)律條，如“典賣田宅須問(wèn)親鄰”“典賣批問(wèn)程限”“質(zhì)壓田宅依例立契”“權(quán)勢(shì)買要產(chǎn)業(yè)”“田宅不得私下成交”“典賣田宅告官推收”“貿(mào)易田宅”，等等。總之，房屋可以自由買賣，但必須訂立契約，經(jīng)過(guò)官府認(rèn)可才能成交。

葉子奇《草木子·克謹(jǐn)篇》記述，元嘉興府海鹽縣有一個(gè)叫趙君舉的富戶，家境衰落，賣掉房產(chǎn)，“別營(yíng)小室以居”。不久，“所營(yíng)小室亦賣”。這就是當(dāng)時(shí)一個(gè)由富轉(zhuǎn)貧，從有房產(chǎn)到無(wú)房戶的典型案例。尤其是在宋元交替的變革初期，房產(chǎn)的買賣現(xiàn)象更加突出。元軍攻占南宋城池后，有些原住民感到前途未卜，一部分人賣掉多余的房產(chǎn)，有人干脆賣房回鄉(xiāng)隱居。于是，城市中一度出現(xiàn)拋售房屋的現(xiàn)象。元朝軍官和一些官吏大量從民間購(gòu)買房屋，甚至強(qiáng)行低價(jià)購(gòu)房。至元十五年（1278），朝廷特別頒布旨令，規(guī)定官吏不得收買百姓房屋。此前已買房屋，須退還原房主，房主按賣價(jià)贖回。至元二十一年四月，又再次重申這一法令。然而，房屋買賣不同于其他物品，往往前后價(jià)格變化很大?！吧w緣江南歸附之初，行使中統(tǒng)鈔兩，百物價(jià)直低微。成交之時(shí)，初無(wú)抑逼，亦無(wú)競(jìng)意。目今百物踴貴，買賣房舍價(jià)增數(shù)倍”。這也“致起貪人僥幸之心”，在房產(chǎn)交易過(guò)程中出爾反爾。如龍興路居民范大鼎，至元十二年（1275），把一處房產(chǎn)賣給翟鎮(zhèn)撫。十幾年之后，范大鼎看到房?jī)r(jià)大漲，找到買主要求加價(jià)。翟鎮(zhèn)撫“又行添貼價(jià)錢(qián)四錠，重行給據(jù)立契成交”。后翟鎮(zhèn)撫將房屋轉(zhuǎn)賣。此房以后又經(jīng)過(guò)幾次轉(zhuǎn)手。大德元年（1297），范大鼎到官府狀告范某等低價(jià)賣房，不肯回贖。經(jīng)官府審查，時(shí)隔二十二年，幾位買主先后修房費(fèi)用達(dá)三十余錠，“若擬回贖，實(shí)虧買主”。于是駁回原告上訴。這種賣房之后，再反悔的情況時(shí)有發(fā)生。為此，房屋買賣雙方要訂立契約，講明房屋位置、產(chǎn)權(quán)、賣房原因、價(jià)錢(qián)、取贖的時(shí)間等等，還需要有中間人和見(jiàn)證人，各方簽字后，契約方能生效。當(dāng)時(shí)社會(huì)上流行一種《典買房屋契式》，現(xiàn)抄錄如下：

典買房屋契式

某里某都姓某

右某有梯己承分房屋一所，總計(jì)幾間幾架，坐落某都土名某處，東至、北至，系某人住坐。今因貧困不能自存，情愿召到某人為牙，將上項(xiàng)四至內(nèi)房屋寸寸不留，盡底出賣（或云典），與某里某人邊當(dāng)三面言議，斷得時(shí)直價(jià)中統(tǒng)鈔若干貫文，系一色現(xiàn)鈔，即未抑勒，準(zhǔn)折債負(fù)其鈔，當(dāng)已隨契交領(lǐng)足訖，更無(wú)別領(lǐng)所買（或云典）。其屋的系梯己承分物業(yè)，即非瞞昧長(zhǎng)幼，私下成交，于諸條制并無(wú)違礙等事。如有此色，且某自用如當(dāng)，不涉買（或云典）主之事。從立契后，抑本立一任前去管佃，限幾年備元鈔取贖。如未有鈔取贖，依元管佃永為己物，向后子孫更無(wú)執(zhí)占取贖之理。所有上手一代繳連赴官印押，前件產(chǎn)力仰就某戶下改割供輸應(yīng)當(dāng)差發(fā)，共約如前，憑此為用。謹(jǐn)契。

年 月 日

出業(yè)人姓某 號(hào) 約

知契姓某 號(hào)

牙人姓某 號(hào)

時(shí)見(jiàn)人姓某 號(hào)

這種房屋買賣契約標(biāo)準(zhǔn)格式，對(duì)于事后糾紛確實(shí)起到一定的約束作用。但是，窮人永遠(yuǎn)是弱者，富人千方百計(jì)采用各種方式侵吞民宅。如有一年，關(guān)陜大饑，富民“乘時(shí)高利貸取民田宅”。官員憑借權(quán)利也時(shí)常霸占民宅。至元二十三年（1286），御史臺(tái)官員曾指出：“江南自歸附以來(lái)，所在路、府、州、縣有系官房舍，往往禮任官員因?yàn)楣俜繜o(wú)主眷守，卻于民戶處借什物，以此故依氣力，一面遽將民戶梯己房舍、田園、土地占住，不惟有妨買賣，又且老小出入不便。甚至屋主什物，恃強(qiáng)奪要，不敢爭(zhēng)取。但是官員占住以后，接踵相承，視為傳舍，上下蒙蔽，多不理問(wèn)。”對(duì)此，朝廷只是強(qiáng)調(diào)不許占住百姓人等房屋，而不進(jìn)一步采取更嚴(yán)厲措施，以杜絕這一現(xiàn)象的發(fā)生。

元代租賃房屋的現(xiàn)象也很普遍。當(dāng)時(shí)租房居住的主要是兩種人，一是無(wú)力購(gòu)房的窮人，多為背井離鄉(xiāng)輾轉(zhuǎn)在城市打工的人員。二是遷轉(zhuǎn)的低級(jí)官員，因品級(jí)較低住不上公廨，被迫租房居住。

元人蔣子正的《山房隨筆》記載：世祖至元戊寅、己卯間（1278—1279），有一個(gè)叫董恢的人在山西太原任丁角酒稅副使，因無(wú)房居住，于是“僦屋以居”。僦，本義租賃。

元初曾任京兆府教授的詩(shī)人李庭，也因自己無(wú)房，全家多年靠租賃房屋居住。

元代職級(jí)低的官員租賃房屋的問(wèn)題，有元一代都未曾解決。元泰定進(jìn)士宋褧，因自己無(wú)房，只好在大都金城坊租房住。于是作詩(shī)云：“豪家盡有廈連云，自是詩(shī)人嫌日短?！币?yàn)橥ǔ７垮X(qián)每月一交，所以“到月終房錢(qián)嫌日短”（《燕石集》卷八《初至都書(shū)金城坊所僦屋壁》），即每到月終交錢(qián)時(shí)感到時(shí)間過(guò)得太快。元順帝時(shí)，曾任過(guò)右丞相、受封忠王的馬扎兒臺(tái)，“為小官時(shí)，嘗賃屋以居”（《至正直記》卷一《脫脫還桃》）。

元大都的官員租房有其特殊性，不僅低級(jí)官員要租房，甚至有三品大員也有租房居住的。這主要是剛建城時(shí)京城人還不太多，用于建房的“分地”較多，隨著人口大量增加，宅地減少，建房成為困擾京城的一大難題。如世祖至元間任侍御史、集賢學(xué)士的程鉅夫，在京城先后輾轉(zhuǎn)搬遷了八個(gè)地方，最后才落腳于大都城北較為荒僻的安貞里。因遠(yuǎn)離市中心，上朝不便，自嘲其居室為“遠(yuǎn)齋”。又如西域人康里不忽木，因立功被忽必烈賜大都府邸，但到了其子康里巎巎時(shí)，府邸竟被權(quán)貴所奪，只得租房居住。

曾參加大都城建設(shè)的張柔，在大都也沒(méi)有私宅，其后人始終靠租房居住。順帝至正初，曾任翰林國(guó)史編修官的張翥說(shuō)：“予京居廿稔，始置屋靈椿坊?！保ā锻戔旨肪矶┰诖蠖籍?dāng)了二十年官，才買到靈椿坊一處房。由此可見(jiàn)，大都住房緊張。

元代房產(chǎn)租賃也需要簽定契約。元刊本《新編事文類要啟札青錢(qián)》一書(shū)收錄有元代房屋租賃契約樣式：

當(dāng)何房屋約式

某里某姓

右某今得某人保委就某處人邊，當(dāng)?shù)梅课菀凰?jì)幾間幾架，門(mén)窗并已齊全，坐落某都土名某處，東至、西至、南至、北至，前去住坐。每年議斷賃鈔若干貫文，不至拖欠。自住坐后，只得添修，不敢毀拆及開(kāi)設(shè)賭坊，停著歹人，塌買私貨，妄生事端，連累鄰佑。如有此色，保人并自知當(dāng)，不涉本主之事?？趾鬅o(wú)憑，立此為用。謹(jǐn)約。

年 月 日

佃人姓 某 號(hào)約

保人姓 某 號(hào)