房地產(chǎn)稅的“雨水”還會遠嗎

近日，全國人大常委、財經(jīng)委員會副主任郝如玉在第十屆“中國經(jīng)濟增長與周期論壇”說，“大家最關心的房地產(chǎn)稅，仍然在起草過程中”。隨后，“房地產(chǎn)稅法最快明年通過”，“房地產(chǎn)稅要立法了！”“百萬房產(chǎn)或每年5000元”等消息不脛而走。這是真的嗎？房地產(chǎn)稅未來如果開征，究竟將如何影響房價？

稅收立法的“爛漫主義”要不得

馬光遠（經(jīng)濟學家）

事實上，如果從最初物業(yè)稅的討論和設計開始算起，關于房產(chǎn)稅的討論已有十多年。2003年的十六屆三中全會提出“實施城鎮(zhèn)建設稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關收費”。

之后由于中國房價暴漲，關于房產(chǎn)稅的政策設計中自然有了抑制房價過快上漲的意圖，在重慶、上海還進行了征收房產(chǎn)稅的相關試點工作。十八屆三中全會提出要“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”，提法由“房產(chǎn)稅”變?yōu)椤胺康禺a(chǎn)稅”。

從稅收改革的視角來看，規(guī)范和調(diào)整房地產(chǎn)領域現(xiàn)存的各種稅費，在總體稅負不變的情況下增加多套住房持有環(huán)節(jié)的稅收，減少或取消交易環(huán)節(jié)的一些不合理稅費，通過設置合理的房地產(chǎn)稅收體系給房市以明確的制度預期以保房價穩(wěn)定，并使房產(chǎn)稅成為地方的主要稅源，這個大方向沒有任何問題。

關鍵是，經(jīng)過十多年的爭論，無論是征收目的，還是征收環(huán)節(jié)等基本問題分歧不小。在十八屆三中全會提出“加快房地產(chǎn)稅”的立法之后，問題更為復雜，究竟“房地產(chǎn)稅”就是以前討論試點的“房產(chǎn)稅”，還是一個新稅種，還是與房地產(chǎn)有關的所有稅收的總稱？目前沒有明確，專家學者各有解讀。

因此，在房產(chǎn)稅所涉利益博弈復雜的情況下，認為在一兩年可以完成立法并很快實施的想法，顯然是一種稅收立法的“天真爛漫主義”。房產(chǎn)稅的當務之急不是著急出臺一個不成熟的法律文本，而是通過廣泛的討論，形成基本共識，擺脫“功利主義”思維的桎梏。

滿足開征的技術性基礎條件需要時間

易憲容（青島大學經(jīng)濟學院教授）

到目前為止，關于房地產(chǎn)稅的最新進展依然還只是納入五年立法規(guī)劃而已。

其實，絕大多數(shù)民眾不清楚，房地產(chǎn)稅作為一種財產(chǎn)稅，也是一種調(diào)節(jié)收入分配關系、遏制少數(shù)人偷稅漏稅的重要工具。房地產(chǎn)稅的征收并非是增加個人稅負，相反，一個現(xiàn)代政府越是不征收房地產(chǎn)稅，越是對絕大多數(shù)中低收入者不利。

中國目前的稅收制度沒有把住房的投資投機與消費區(qū)分開，而是混為一談進行征收，這使得中國房地產(chǎn)市場成了一個以投機為主的市場，成了少數(shù)人賺錢的工具。此外，這還導致了房價走高。

這樣的房地產(chǎn)稅收制度對絕大多數(shù)人來說是不公平的。

中國房地產(chǎn)稅相關立法為何遲遲沒有完成？這一方面在于征收房地產(chǎn)稅需要一定的基礎條件，比如住房普查、有效的住房價格評估，這些都是技術性問題。另一方面，從社會共識角度而言，公眾也確實存在對這一稅種的某些誤解甚至疑慮。

房地產(chǎn)稅收體系的改革方向其實并非表面上大家看到的加重稅負，而是對房地產(chǎn)市場林林總總的不同稅收做一次減法，這將對遏制房地產(chǎn)炒作、將房地產(chǎn)市場由投資主導轉型為消費主導起到十分重要的作用。

這也就意味中國的房地產(chǎn)市場價格會出現(xiàn)重大調(diào)整或理性回歸。然而，房價的向下調(diào)整不僅可能意味著GDP增速放緩，還意味著銀行不良貸款風險、地方債務風險的顯露。

一個公平公正、科學易行的稅制，不僅僅是為了嚇唬炒房者，而是要對其投機炒作行為從根本上“傷筋動骨”。

房地產(chǎn)稅是殺死高房價的最后一根稻草

齊俊杰（銀庫金融副總裁）

我一直認為房地產(chǎn)稅會成為殺死高房價的最后一根稻草，因為這會增加持有成本。但即使如我這么樂觀，事實上這是一個極其復雜的工程，還有很多問題需要解決。

第一，房地產(chǎn)稅到底怎么解決土地70年使用權的問題？

第二，稅率怎么收？如果按照美國模式，一刀切是最簡單，但這種征稅方式也是殺傷力最大的。比如北京、上海、深圳現(xiàn)在平均房價都得500萬元了，如果每年征收1%的房地產(chǎn)稅，那就是5萬元，平均一個月4000多元，大部分家庭恐怕都負擔不起。

持有多套房的成本增加，房子就變成了“負債”而不是“資產(chǎn)”。如果北京、上海等大城市的房價從均價500萬元降到200萬元，平均每月1500元的繳稅額度就比較能接受。

第三，是否有免征額？上海和重慶的房產(chǎn)稅試點了五年，收的稅金寥寥無幾，也沒有向全國推廣，說明征稅條件太寬松。

另外，如果有免征額，那么對多套房持有者一定會有懲罰性的稅率，比如2%?6%，試想一下如果你有5套房，價值2000萬，每年要交6%的稅，也就是120萬的稅……勢必引發(fā)多套房持有者狂拋房產(chǎn)。所引發(fā)的房價下跌效果，遠超過“一刀切”模式。

基于此，即使明年房地產(chǎn)稅能夠通過立法，也會引發(fā)激烈討論。并且當全國人大完成立法，即框架法律之后，地方政府就具體征收覆蓋面、稅率、時點等出臺細則也需要相當時間。

房價下跌的觀察窗口更應是居民購房杠桿率

李迅雷（海通證券副總裁）

全世界沒有一個國家的房價能夠走L型。隨著人口老齡化和流動人口的減少，作為耐用消費品的房子其需求總是下降的，一輪房地產(chǎn)周期大致都是18-25年，包括上漲和下跌全過程。

有人問：房產(chǎn)稅推出是否會導致房價下跌？我覺得應該不會，因為中國經(jīng)濟目前高度依賴房地產(chǎn)，管理層應該不會“搬起石頭砸自己的腳”。

發(fā)達國家有三大縮小貧富差距的稅種：房產(chǎn)稅、資本利得稅和遺產(chǎn)稅，這三大稅中國目前都沒有征收，房產(chǎn)稅只是長期試點。一般國家把這些稅種納入到稅收體系中正常運作，而中國則往往把這些稅種當成政策導向，具有較強的功利性。

需要關注的是居民購房的杠桿率情況。

目前房價上漲主要表現(xiàn)為貨幣現(xiàn)象，即居民購房加杠桿；但人口遷徙對房價的拉動作用也仍然存在。這是因為盡管中國的城市化進程已經(jīng)到了后期，但大城市化率不高，三四線城市向一二線城市遷徙的過程遠未結束。同時，一二線城市內(nèi)部為了獲得更多的公共服務資源，也存在市內(nèi)城市化和居住地的再選擇過程，從而使得購房需求持續(xù)高漲。

房貸余額的變化是一個觀察窗口。央行統(tǒng)計顯示，2015年末我國個人購房貸款余額為14.18萬億元，2016年前5個月的居民新增房貸達到18000億左右，估計上半年新增房貸會超過2萬億，比去年同期增長60%。

目前看，政策上已經(jīng)開始行動，防患于未然，效果如何，還需要觀察。

盡管國家對住宅供不應求地區(qū)還會出臺調(diào)控政策，但房地產(chǎn)結構分化的趨勢還會延續(xù)，這是由于中國大城市化進程尚未完成。所以，不能期望調(diào)控政策的出臺就會使得居民購房加杠桿的狀況“理性回落”。