養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)離風(fēng)口尚遠(yuǎn)？

林海

在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為地產(chǎn)投資發(fā)展新“藍(lán)?！钡谋澈?，并非看起來那么美好。

一直被視為“朝陽產(chǎn)業(yè)”的養(yǎng)老地產(chǎn)正吸引各路資本“蜂擁而至”。隨著中國老齡化人口的快速增長，與養(yǎng)老相關(guān)的地產(chǎn)、醫(yī)療、服務(wù)甚至金融業(yè)都有望得到政策支持，從而開啟新的經(jīng)濟(jì)增長窗口。

然而，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為地產(chǎn)投資發(fā)展新“藍(lán)?！钡谋澈螅⒎强雌饋砟敲疵篮谩，F(xiàn)實情況是，養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，探索實踐者眾多，成型者寥寥。高企的投資成本、漫長的回報周期、政策體制尚不健全、客戶“未富先老”，都在考驗著進(jìn)入者。

輕資產(chǎn)or重資產(chǎn)

從傳統(tǒng)地產(chǎn)商到保險機構(gòu)，越來越多的公司把養(yǎng)老地產(chǎn)視為一種勢在必行的戰(zhàn)略選擇。

但究竟應(yīng)該用何種方式切入養(yǎng)老地產(chǎn)，可以說各家有各家的算盤，各家有各家的賬。

資金成本高企是制約養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的一大阻礙。土地成本之外，不同于普通社區(qū)，養(yǎng)老地產(chǎn)涉及領(lǐng)域廣泛，且在社區(qū)配套、服務(wù)質(zhì)量、硬件設(shè)施上的要求明顯高于其他商品住宅。慢速電梯、無障礙通道等特殊設(shè)施的建設(shè)也增加了養(yǎng)老地產(chǎn)項目的投資成本。

“前期養(yǎng)老地產(chǎn)投資一定要合理控制規(guī)模，太平養(yǎng)老社區(qū)的拿地新建項目原則上控制在100—200畝之間，但扣除土地等固定資產(chǎn)折舊攤銷后，項目前期還會出現(xiàn)虧損?！碧金B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)管理有限公司（以下簡稱太平養(yǎng)管）總經(jīng)理魏琳在接受《英才》記者專訪時表示。

據(jù)了解，目前太平養(yǎng)管正準(zhǔn)備選擇全國經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，通過租賃、購置改建以及拿地等形式建設(shè)10—12個養(yǎng)老社區(qū)。

“太平養(yǎng)老地產(chǎn)的模式是輕重結(jié)合。”魏琳表示，但他更看重未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在運營管理上的發(fā)揮空間，“未來核心競爭力一定在于軟件設(shè)施和后期運營服務(wù)，目前國內(nèi)還沒有一家知名的養(yǎng)老運營品牌。”

5月下旬，太平養(yǎng)管與美國水印公司合資組建的太平水?。ㄉ虾＃B(yǎng)老企業(yè)管理有限公司正式設(shè)立。據(jù)透露，太平養(yǎng)管將從股東方美國水印購入先進(jìn)的管理與制度流程體系，通過本土化運營，形成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的制度體系。

與太平養(yǎng)管類似，已將養(yǎng)老、健康等產(chǎn)業(yè)作為未來發(fā)展方向的國家開發(fā)投資公司也選擇積極引入西方先進(jìn)的養(yǎng)老管理體系。

“法國的養(yǎng)老院都是標(biāo)準(zhǔn)化運營，對失能老人的判斷、護(hù)欄、床位等都有一套國際化的標(biāo)準(zhǔn)體系，”國投董事長王會生此前接受《英才》記者專訪時表示，我們希望搞養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，要把國家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定起來?！?/p>

去年10月底，按照“一線、高端、小規(guī)模起步、可復(fù)制”的布局思路，國投的養(yǎng)老項目主要采取以租賃物業(yè)為主的輕資產(chǎn)方式運作。

國投頤康董事長王堅樸對《英才》記者表示，“養(yǎng)老將作為集團(tuán)涉足該領(lǐng)域的先行，未來要按照打造大健康產(chǎn)業(yè)鏈的思路來運作?！?/p>

作為國內(nèi)最早介入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的泰康人壽，則已經(jīng)在國內(nèi)完成了數(shù)次“大手筆”。截至目前，泰康已先后取得北京、上海、廣州、三亞、蘇州、成都、武漢、杭州8個核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊，實現(xiàn)全國核心城市群醫(yī)養(yǎng)社區(qū)“八城聯(lián)動”布局。未來5—8年，泰康人壽將在全國投資1000億元，建設(shè)15—20個養(yǎng)老社區(qū)。

“土地成本是第一個方面，在中國相對西方國家，土地成本確實是比較貴的。但因為拿地較早，我們最大的成本還不在土地，”泰康之家CEO劉挺軍接受《英才》記者專訪時表示，“很重要的成本還在于訓(xùn)練人工和護(hù)理服務(wù)，不像西方國家，國內(nèi)社保并沒有針對老人護(hù)理這部分內(nèi)容，所以導(dǎo)致成本上升?！?/p>

重資產(chǎn)布局，意味著泰康人壽未來同時會成為養(yǎng)老社區(qū)的所有者與經(jīng)營者，但同時也意味著未來巨量的資金投入。

“重資產(chǎn)的好處是你能按照一個長期意圖，去完整地?fù)碛幸涣鞯奈幕O(shè)施、體育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施和餐飲設(shè)施，培育品牌和管理團(tuán)隊。”劉挺軍表示。

跨越長周期

如何度過漫長的投入周期，運營之后又該如何盈利？這也是擺在養(yǎng)老地產(chǎn)投資者們面前最為現(xiàn)實的問題。

據(jù)悉，當(dāng)前養(yǎng)老用地的供應(yīng)方式，一部分是政府投資的社會福利養(yǎng)老設(shè)施，通過劃撥方式供地；另一部分是非政府投資、利用國有土地建養(yǎng)老設(shè)施，通過招拍掛等方式出讓，開發(fā)商只能以第二種方式獲取土地。

以2013年的密云一宗包含養(yǎng)老功能的居住用地為例，中投發(fā)展有限責(zé)任公司以4.64億元拿下該地塊，如果不含住宅，且用于養(yǎng)老設(shè)施的運營，該筆投入的回報周期將被無限拉長。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)的回報周期在8-10年，甚至更長。

“泰康有自己的資產(chǎn)配置，我們會把它放在公司可以承受的位置?！眲⑼姳硎?，“最關(guān)鍵我們有很強的主營業(yè)務(wù)能力的支撐，我們會核算可以承受的量，現(xiàn)在這部分資產(chǎn)將來在整個資產(chǎn)配置中的比重還是非常低的，不足以對整個公司產(chǎn)生重要影響。”

而對于地產(chǎn)商來說融資渠道、資金回流都是非常棘手的問題。有業(yè)內(nèi)人士對《英才》記者表示，目前地產(chǎn)商在養(yǎng)老地產(chǎn)的探索仍處于初級階段，項目一般是在設(shè)計上考慮老年人的需求，模式上采用出售為主或者租售并舉，以回流部分資金。

去年11月，保利地產(chǎn)和太平人壽達(dá)成戰(zhàn)略合作，雙方將在健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行全面合作，擬共同成立一家養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資基金。雙方合作將涵蓋養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)、運營服務(wù)平臺搭建、保險客戶養(yǎng)老服務(wù)、產(chǎn)業(yè)鏈上下游投資等多項內(nèi)容。

按照保利的時間表，“短期投入階段，通過適老住宅銷售反哺適老產(chǎn)品研發(fā)建設(shè)以及適老配套改造；中期用3—5年的時間進(jìn)入穩(wěn)健運營階段，實現(xiàn)營虧平衡；從長期來看，用8—10年的時間達(dá)到發(fā)達(dá)國家的盈利水平，打通金融通道、實現(xiàn)REITs上市”。

有業(yè)內(nèi)人士分析，在養(yǎng)老地產(chǎn)上，開發(fā)商資金成本有限，而保險公司沉淀了巨量的資金，綜合地產(chǎn)開發(fā)和養(yǎng)老產(chǎn)品運營的經(jīng)驗，雙方合作開發(fā)也不失為一種選擇。

“一方面通過保險產(chǎn)品銷售回籠一部分資金，繼而通過商辦配套設(shè)施一部分持有、一部分變現(xiàn)，支持后續(xù)開發(fā)，”魏琳解釋道，“后期依托金融產(chǎn)品和養(yǎng)老服務(wù)收費，隨著之后未來入住率的提高，總體能達(dá)到養(yǎng)老地產(chǎn)投資6%-8%左右的回報?！?