我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題及其控制措施
——以萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司為例

夏智穎

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我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題及其控制措施
——以萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司為例

夏智穎

摘要：21世紀(jì)以來(lái)，隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化步伐加快，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始了蓬勃地發(fā)展。通過(guò)十幾年的發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)影響巨大。為維護(hù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，確保房地產(chǎn)企業(yè)的正常穩(wěn)健發(fā)展是及其重要的。本文將以萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司為例，通過(guò)其近幾年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)分析公司以致其他一般性房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，并對(duì)其如何降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提供一些建議和措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；償債能力；財(cái)務(wù)預(yù)警

一、引言

21世紀(jì)以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，市場(chǎng)需求持續(xù)走高，推動(dòng)房?jī)r(jià)不斷上漲，在很多地區(qū)，房地產(chǎn)已經(jīng)成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)就意味著資產(chǎn)翻倍。然而經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展發(fā)酵，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從最初的火爆熱門(mén)行業(yè)慢慢往高風(fēng)險(xiǎn)的趨勢(shì)發(fā)展，尤其近幾年，隨著相關(guān)政策的不停出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起伏不定，風(fēng)險(xiǎn)很高?，F(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)主要有一下幾個(gè)特點(diǎn)：

第一，投資基數(shù)大，占全社會(huì)投資比重很高。房地產(chǎn)行業(yè)的投資規(guī)模巨大，這種投資來(lái)自國(guó)內(nèi)民間資本的投入和國(guó)際投資。其中占主要的是國(guó)內(nèi)的民間資本投入，2011年這一比例約在76%左右。但從2011年開(kāi)始，由于各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策的相繼出臺(tái)，民間資本大幅回落。此外，投資對(duì)象也從商業(yè)用房向住宅用房轉(zhuǎn)換。

其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整體呈現(xiàn)出新開(kāi)工面積增多而竣工面積增速減緩的特點(diǎn)。由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策的變化，開(kāi)發(fā)商不得不將之前囤積的土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，建造新的樓盤(pán)。但由于房地產(chǎn)銷量的不穩(wěn)定變化，為獲取足夠的經(jīng)濟(jì)利益，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)故意要求施工單位減緩進(jìn)度，使樓盤(pán)遲遲無(wú)法竣工，減緩竣工面積的增長(zhǎng)速度。另一方面原因是政府對(duì)拆遷的規(guī)模作出限制，土地控制形式依然嚴(yán)峻。

最后，房地產(chǎn)銷量隨政策變化波動(dòng)幅度大。房地產(chǎn)的銷售價(jià)格近幾年雖然調(diào)控力度很大，但依然處于高位運(yùn)行。而從房地產(chǎn)市場(chǎng)需求來(lái)看，主要分為生活居住使用的剛性需求和用于投資的彈性需求。隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)度加快以及年輕人落戶城市的主觀意愿，房地產(chǎn)的剛性需求不斷增加。但在以投資為主的彈性需求方面，

通過(guò)以上分析發(fā)現(xiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)存在投資基數(shù)大、新開(kāi)工面積增多而竣工面積增速減緩和銷量隨政策變化波動(dòng)幅度大等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)使房地產(chǎn)企業(yè)面臨著經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定、收入和盈利變化幅度大的風(fēng)險(xiǎn)，這就更加強(qiáng)了房地產(chǎn)公司對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的需要。

二、以萬(wàn)科為例分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理，融資不當(dāng)使公司可能喪失償債能力而導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)管理者應(yīng)采取有效措施來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)。下面以萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司（簡(jiǎn)稱萬(wàn)科）為例分析房地產(chǎn)行業(yè)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國(guó)最大的專業(yè)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)之一。1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司。作為占房地產(chǎn)市場(chǎng)份額最大的龍頭企業(yè)，萬(wàn)科的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很大程度上能映射房地產(chǎn)業(yè)公司的一般性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況。

（一）籌資償債風(fēng)險(xiǎn)水平分析

1.籌資分析

萬(wàn)科2011-2015年負(fù)債比率

截止日期　財(cái)務(wù)杠桿　流動(dòng)負(fù)債比率2011-12-31　3.366755021　0.87892 2012-12-31　3.611759063　0.875853 2013-12-31　3.544834795　0.880021 2014-12-31　3.386849979　0.880613 2015-06-30　3.558051342　0.90416

分析表中的數(shù)據(jù)可知，萬(wàn)科的財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)每年均在3以上，說(shuō)明在其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，負(fù)債所占的比重是所有者權(quán)益的三倍，公司主要靠負(fù)債進(jìn)行融資，融資成本高，償債負(fù)擔(dān)較重，不利于以后的進(jìn)一步借款融資。此外，萬(wàn)科每年的流動(dòng)負(fù)債比率都在0.8以上，說(shuō)明其近幾年主要通過(guò)短期借款的方式進(jìn)行融資。雖然短期借款的成本較小，但由于其要求的還款期限很短，大大提高了公司的償債風(fēng)險(xiǎn)，不利于公司資金鏈的穩(wěn)定。

2.短期償債能力分析

上表顯示，萬(wàn)科每年的流動(dòng)比率均值在1.37左右，速動(dòng)比率在0.4上下徘徊。一般情況下，企業(yè)流動(dòng)比率小于2，速動(dòng)比率小于1表明較高的短期償債風(fēng)險(xiǎn)。而萬(wàn)科的數(shù)據(jù)正顯示其在短期償債方面存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)，公司沒(méi)有足夠的流動(dòng)資產(chǎn)對(duì)債務(wù)進(jìn)行償還，對(duì)其持續(xù)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生了巨大的威脅。另外值得注意的是，萬(wàn)科采用大量的流動(dòng)負(fù)債進(jìn)行融資，這表明其需要比一般企業(yè)更多的流動(dòng)資金儲(chǔ)備來(lái)應(yīng)付到期的短期借款。但現(xiàn)實(shí)是，萬(wàn)科的流動(dòng)資金儲(chǔ)備竟然還遠(yuǎn)低于正常情況。因此，在短期償債方面，萬(wàn)科面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.長(zhǎng)期償債能力分析

萬(wàn)科2011-2015年短期償債能力指標(biāo)

萬(wàn)科2011-2015年長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)

首先，萬(wàn)科近幾年的資產(chǎn)負(fù)債率均大于0.5，表明其主要采用負(fù)債進(jìn)行融資，證實(shí)了上文的結(jié)論。其次，萬(wàn)科過(guò)去5年的利息保障倍數(shù)極高，一般在30以上，表明其每年有足夠的利潤(rùn)來(lái)支付借款利息，主要是因?yàn)槿f(wàn)科的借款性質(zhì)絕大部分為短期借款，利息費(fèi)用較低。較高的權(quán)益乘數(shù)和利息保障倍數(shù)表明萬(wàn)科的長(zhǎng)期償債能力較強(qiáng)，但由于萬(wàn)科的負(fù)債結(jié)構(gòu)中，短期負(fù)債占了絕大部分，所以即使長(zhǎng)期償債能力好也無(wú)法降低公司的償債風(fēng)險(xiǎn)。

（二）現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)分析

萬(wàn)科2011-2015年現(xiàn)金流指標(biāo)

巴菲特曾經(jīng)說(shuō)過(guò)“現(xiàn)金為王”，凸顯了現(xiàn)金流對(duì)公司的重要性，萬(wàn)科除了2012年的自由現(xiàn)金流為負(fù)數(shù)以外，其他年份的自由現(xiàn)金流均為正數(shù)，這保證了公司的正常運(yùn)營(yíng)，但由于其全部現(xiàn)金回收率較低，表明企業(yè)通過(guò)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)獲得的相對(duì)現(xiàn)金金額較小。對(duì)于像萬(wàn)科這樣主要通過(guò)短期負(fù)債進(jìn)行融資的公司來(lái)說(shuō)，及時(shí)、大量金額的現(xiàn)金用于償還短期負(fù)債是十分必要的。所以，相對(duì)于大量的短期負(fù)債，萬(wàn)科這些自由現(xiàn)金還是不夠的。因此，萬(wàn)科存在因現(xiàn)金供應(yīng)不足而影響公司正常經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。

三、我國(guó)房地產(chǎn)公司存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

通過(guò)上述數(shù)據(jù)，分析找出了萬(wàn)科存在的一些財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。而萬(wàn)科作為房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)中的典型，代表了房地產(chǎn)企業(yè)的一般情況，因此，下文將通過(guò)對(duì)萬(wàn)科財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析，總結(jié)出房地產(chǎn)企業(yè)的一般性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)指房地產(chǎn)公司因大量使用借款方式進(jìn)行融資而導(dǎo)致無(wú)法償還到期債務(wù)或進(jìn)一步以借款方式進(jìn)行融資的可能性。房地產(chǎn)公司籌資渠道單一，極度依賴銀行貸款，資本結(jié)構(gòu)不合理，資產(chǎn)負(fù)債率高，負(fù)債比例過(guò)大，現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)很高。公司容易出現(xiàn)資金儲(chǔ)備不足，經(jīng)營(yíng)困難的問(wèn)題。另外，大幅度利用銀行借款不利于公司以后的再融資。

（二）償債風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)主要進(jìn)行房屋的建造及銷售，其銷售量、業(yè)績(jī)受政策及市場(chǎng)影響很大。而且由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期投入資金巨大，若后期銷售進(jìn)度跟不上，很容易出現(xiàn)資不抵債的情況。一旦出現(xiàn)此類情況，由于房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模采取向銀行獲取短期借款的融資方式，會(huì)使企業(yè)無(wú)法獲得進(jìn)一步的融資來(lái)應(yīng)對(duì)危機(jī)。

（三）現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

由于先投資后收回的生產(chǎn)銷售性質(zhì)，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的流入和流出具有一個(gè)明顯的時(shí)間差。而由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)量一般比較龐大，這很容易導(dǎo)致資金鏈斷開(kāi)，影響企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流是一個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，出現(xiàn)負(fù)數(shù)意味著企業(yè)的獲利原動(dòng)力很有可能已經(jīng)發(fā)生了故障。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策

（一）樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值觀念，研究政策環(huán)境與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

房地產(chǎn)行業(yè)近幾年由于發(fā)展過(guò)熱，政府相繼出臺(tái)了各項(xiàng)政策，每次有新政策出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的沖擊都是巨大的。因此，企業(yè)應(yīng)保持對(duì)政策的敏感性，一旦有新政策出臺(tái)，要再第一時(shí)間財(cái)務(wù)措施來(lái)調(diào)整企業(yè)經(jīng)營(yíng)，規(guī)避防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。例如，當(dāng)國(guó)家出臺(tái)新的關(guān)于房地產(chǎn)的稅收政策時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在充分解讀新政策的基礎(chǔ)上，對(duì)企業(yè)的收支進(jìn)行調(diào)整，合理利用新政策，降低稅收支出。

（二）整合社會(huì)資源，正確選擇開(kāi)發(fā)的物業(yè)形態(tài)

房地產(chǎn)企業(yè)首先要做的事合理安排企業(yè)的異地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期。在進(jìn)行新樓盤(pán)開(kāi)發(fā)時(shí)，要積極利用社會(huì)資源，例如聘用當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃專家作為企業(yè)顧問(wèn)，真正做到各司其職，用最少的資源消耗來(lái)獲得最大的收益。眾所周知，房地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)到銷售是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，特別是大中型項(xiàng)目，從前期的項(xiàng)目調(diào)研、土地購(gòu)買、設(shè)計(jì)規(guī)劃到中期的工程施工、竣工結(jié)算，以致最終的開(kāi)盤(pán)銷售、簽訂合同，幾乎需要橫跨好幾年的時(shí)間才能完成。在這一漫長(zhǎng)期間，一切都是在不斷變化著的，房產(chǎn)市場(chǎng)的供需變化，消費(fèi)者偏好的變化，宏觀經(jīng)濟(jì)情況，國(guó)家政策的調(diào)整，甚至物價(jià)、匯率的變化都是難以預(yù)測(cè)的。而且這種大型項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商無(wú)法完全用自有資金來(lái)完成整個(gè)項(xiàng)目過(guò)程。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)選擇我在開(kāi)始期投入一筆啟動(dòng)資金用于購(gòu)買土地，繳納前期費(fèi)用，之后通過(guò)預(yù)售、借貸等融資手段籌集開(kāi)發(fā)資金，這便可實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的抑制和轉(zhuǎn)移。

（三）提高財(cái)務(wù)管理水平

提高財(cái)務(wù)管理水平包括提高決策者的財(cái)務(wù)管理意識(shí)以及建立健全財(cái)務(wù)管理制度。首先，中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)摒棄家族式的財(cái)務(wù)管理理念，通過(guò)聘用具有專業(yè)水平的高級(jí)財(cái)務(wù)管理人員來(lái)提升企業(yè)財(cái)務(wù)人員的整體素質(zhì)，建立一支高質(zhì)量的財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)。其次是加強(qiáng)專業(yè)培訓(xùn)的力度及職業(yè)道德修養(yǎng)的建設(shè)。只有業(yè)務(wù)和思想同時(shí)加強(qiáng)才能使財(cái)務(wù)人員的水平真正提高。

（四）建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)完善風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制

像無(wú)法償還到期債務(wù)、現(xiàn)金凈流量變?yōu)樨?fù)數(shù)，短期借款籌資比重過(guò)大等現(xiàn)象表明企業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，此時(shí)幾乎已經(jīng)無(wú)法挽救。而在這之前，如失去市場(chǎng)份額，負(fù)債金額大，虧損嚴(yán)重，關(guān)鍵管理人員離職等現(xiàn)象的出現(xiàn)可以被認(rèn)為是嚴(yán)重財(cái)務(wù)危機(jī)發(fā)生前的預(yù)兆。在此階段，企業(yè)能夠通過(guò)建立準(zhǔn)確靈敏的信息監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，收集各種相關(guān)信息并及時(shí)進(jìn)行分析處理，判斷企業(yè)是否出現(xiàn)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的征兆。若發(fā)現(xiàn)有該征兆，則及時(shí)制定對(duì)策，把隱患消滅在萌芽之中。

（五）結(jié)論

經(jīng)過(guò)上述分析，不難發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)高速發(fā)展了十幾年的房地產(chǎn)行業(yè)中的企業(yè)確實(shí)存在各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如融資風(fēng)險(xiǎn)，償債風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)等。這些都將會(huì)成為阻礙房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的絆腳石，所以企業(yè)需采取一系列措施來(lái)盡量減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，見(jiàn)以下幾點(diǎn)：（1）樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值觀念，研究政策環(huán)境與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。（2）整合社會(huì)資源，正確選擇開(kāi)發(fā)的物業(yè)形態(tài)。（3）提高財(cái)務(wù)管理水平。（4）建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)完善風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。

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作者單位：（中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)）