警惕當前部分城市房價非理性上漲潛藏風(fēng)險

黃棟棟

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警惕當前部分城市房價非理性上漲潛藏風(fēng)險

黃棟棟

2015年中央經(jīng)濟工作會議，將去庫存列為2016年5項重點任務(wù)之一。隨著中央和地方一系列房地產(chǎn)去庫存政策的出臺和實施，各類城市房地產(chǎn)銷量均得到有效刺激，但與三四線城市去庫存任務(wù)艱難不同，目前一線和個別二線城市房市火爆現(xiàn)象再現(xiàn)、房價非理性較快上漲，其中潛在風(fēng)險需要警惕。

今年以來部分城市房價出現(xiàn)非理性較快上漲

國家統(tǒng)計局1月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年，我國住房銷售市場分化延續(xù)，房價漲幅繼續(xù)擴大，一線和個別二線城市房價上漲明顯。

一是房價環(huán)比漲幅明顯擴大。1月份，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比最高漲幅4.1%，高于上月0.9個百分點；二手住宅價格環(huán)比最高漲幅5.7%，高于上月2.4個百分點。

二是房價同比上漲地區(qū)增加。1月份，新建商品住宅價格同比上漲城市25個，比上月增加4個；二手住宅價格同比上漲城市40個，比上月增加5個。

三是一線城市房價上漲明顯。無論是新建商品住宅還是二手住宅，一線城市同比平均漲幅都高于20%，遠高于二線城市1%左右的同比平均漲幅，其中，一線城市新建商品住宅價格同比最高漲幅達52.7%、二手住宅價格同比最高漲幅達49.7%。此外，絕大多數(shù)三線城市同比仍在下降。

警惕房價過快上漲地區(qū)潛在風(fēng)險

一線和個別二線城市房價較快上漲雖與國家去庫存房地產(chǎn)政策影響、土地供給減少及人口流入有一定關(guān)系，但主要還是由于漲價預(yù)期加大了市場供需結(jié)構(gòu)緊張，大量投資性資金涌入，推高房價非理性上漲。同時，投資者借助眾籌、首付貸等杠桿手段參與炒房更為便利，使得限購政策、銀行差別化信貸政策等控制過度杠桿的防火墻易被突破。并且，過度杠桿化也驅(qū)使一些收入較低或不穩(wěn)定的人群涉足住房融資，加大房地產(chǎn)市場風(fēng)險。

（一）眾籌模式助長全民炒房熱

由于房地產(chǎn)行業(yè)向來以大資金需求為導(dǎo)向，一直以來使得眾多對房地產(chǎn)投資感興趣的中小投資者望而卻步。然而眾籌模式的出現(xiàn)使廣大普通投資者以小額、分散的資金投向房地產(chǎn)成為可能。受部分城市房價上漲預(yù)期影響，目前房地產(chǎn)眾籌加快興起，并呈現(xiàn)出起投資金小額化、投資群體年輕化、眾籌產(chǎn)品杠桿化、預(yù)期收益高額化等特征，加劇了房價進一步上漲。并且，目前房地產(chǎn)眾籌并無行業(yè)標準和監(jiān)管，眾籌行為極易演變成非法集資，平臺本身也存在卷款跑路風(fēng)險。

（二）首付貸類產(chǎn)品放大買房杠桿

首付貸是2015年推出一種互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品，既可以為購房者提供借款資金，最高貸到房屋總價的20%，最低一成購房；又可以為投資者提供理財產(chǎn)品，包裝成年化收益率8%-12%的P2P理財產(chǎn)品對外發(fā)售。除首付貸外，還有稅費貸、過橋資金服務(wù)等類似產(chǎn)品，多數(shù)互聯(lián)網(wǎng)金融公司、房地產(chǎn)中介和房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商均有提供，購房者可疊加選擇。

首付貸類產(chǎn)品作為一種房地產(chǎn)中介金融業(yè)務(wù)，加大了買房杠桿，其實質(zhì)屬于場外配資，具有一定風(fēng)險。首先，削弱了商業(yè)銀行將首付作為審核個人房屋按揭貸款償還能力的甄別價值；其次，由于實際首付比例過低且信用貸款利率較高，一旦購房者還款能力不足或房子大幅貶值，則會引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險；再次，與之掛鉤的理財產(chǎn)品過高的年化收益率，必然使成本轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，進而進一步推高房價。

（三）個別地方去庫存政策存在漏洞

如遼寧沈陽鼓勵大學(xué)生購房和“零首付”政策，當日出臺即引起社會熱議，雖被立馬叫停，但影響惡劣。此外，在去庫存壓力下，個別地方出臺的鼓勵購房政策欠缺深思熟慮，政策執(zhí)行存在漏洞。如杭州富陽、廣西北海出臺的按總房款1%補貼購房者的政策，由于不能甄別購房群體，使得投機者也能搭便車。有的地方仍從自身利益出發(fā)，把去庫存當作重拾土地財政的機會，更是嚴重背離中央精神。

（四）中介亂象虛抬房價泡沫

我國房地產(chǎn)中介市場一直亂象叢生。隨著當前部分城市房價較快上漲，為進一步推動房地產(chǎn)交易，個別房地產(chǎn)中介已不滿足僅僅利用房價上漲預(yù)期借機炒作、虛報房價爭取獨家房源、人為制造緊張情緒等傳統(tǒng)銷售手段，而加快在房地產(chǎn)交易金融衍生品領(lǐng)域進行創(chuàng)新。如利用客戶沉淀資金形成資金池，提供過橋資金或合法性存疑的短期資金借款；開發(fā)理財產(chǎn)品進行融資，轉(zhuǎn)而以抵押方式放貸賺取高額利差；通過首付貸類產(chǎn)品為購房者、炒房客提供杠桿，刺激投資炒房行為。隨著金融衍生產(chǎn)品的推廣，加之連環(huán)配資現(xiàn)象的出現(xiàn)，使得交易資金流向不明，極易導(dǎo)致交易糾紛。并且相關(guān)產(chǎn)品并未獲得金融監(jiān)管機構(gòu)認可，中介涉嫌違法經(jīng)營。

有關(guān)建議

建議通過實行差別化政策、加大行業(yè)監(jiān)管力度、正確引導(dǎo)社會輿論等措施，做到因城施策、精準調(diào)控，盡快防范化解一線和個別二線城市房地產(chǎn)過熱風(fēng)險。

一要繼續(xù)嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)限購政策。加強對房價過快上漲城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險監(jiān)測和評估。收緊高端樓盤預(yù)售許可證審批備案，防止高端樓盤過熱帶動樓市過快上漲。適當提高限購政策門檻，嚴格第二套住房交易稅費和首付比例優(yōu)惠政策執(zhí)行。研究調(diào)整以是否發(fā)生房地產(chǎn)交易作為首套住房認定標準，適當提高第二套住房首付比例。

二要針對房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)實行差別化稅收政策。適時在房價過快上漲的一線和個別二線城市征收房地產(chǎn)稅，增加持有環(huán)節(jié)成本，遏制投資投機性需求。

三要嚴格實行差別化信貸政策。金融監(jiān)管部門應(yīng)從管控風(fēng)險角度，適度收緊信貸，做好首付貸類產(chǎn)品的規(guī)范和清理。商業(yè)銀行應(yīng)加強對貸款人資質(zhì)審查，拒絕受理首付資金來自高杠桿融資類貸款的房屋抵押貸款申請。

四要著力調(diào)整房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)。繼續(xù)增加一線城市土地供應(yīng)面積，研究開展非住宅性質(zhì)土地轉(zhuǎn)性改住宅試點。優(yōu)化住房用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大中小套型住房用地配比和供應(yīng)。做好保障性住房供應(yīng)建設(shè)，提高中小戶型供應(yīng)數(shù)量。完善購租并舉的住房體系，促進社會租賃住房市場發(fā)展。

五要加強房地產(chǎn)中介行業(yè)監(jiān)管。規(guī)范房地產(chǎn)中介開展與其業(yè)務(wù)相關(guān)的金融產(chǎn)品創(chuàng)新行為，明確房地產(chǎn)中介混業(yè)經(jīng)營監(jiān)管責(zé)任和金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)歸屬，抓緊出臺具體監(jiān)督管理辦法。規(guī)范房地產(chǎn)交易流通環(huán)節(jié)，堅決打擊壟斷房源哄抬房價、捂盤惜售等違法違規(guī)交易行為。

六要加大房地產(chǎn)市場信息公開力度。地方政府要對樓盤開發(fā)、銷售、價格等信息集中發(fā)布，供購房者判斷，解決房地產(chǎn)中介利用壟斷信息牟利炒房行為。會同當?shù)刂髁髅襟w，開展正確輿論引導(dǎo)，及時消除購房者恐慌情緒。

圖/中國日報

作者單位：國務(wù)院發(fā)展研究中心資產(chǎn)管理辦公室