新常態(tài)下中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問(wèn)題與對(duì)策

杜麗群，張曉云

(北京大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，北京 100871)

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新常態(tài)下中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問(wèn)題與對(duì)策

杜麗群，張曉云

(北京大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，北京 100871)

摘要：隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入了新常態(tài)。在這個(gè)背景下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出持續(xù)調(diào)整、分化和整體收縮的發(fā)展態(tài)勢(shì)。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著諸多問(wèn)題，但這并不能說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)沒(méi)有持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力和前途，事實(shí)恰好相反，中國(guó)遠(yuǎn)未結(jié)束的城市化或城鎮(zhèn)化進(jìn)程依然是支撐中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)期動(dòng)力。因此，理性面對(duì)房地產(chǎn)的新常態(tài)才是正確理解和認(rèn)識(shí)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的正確態(tài)度。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)多元化布局與多元化發(fā)展，以促進(jìn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)；政府應(yīng)轉(zhuǎn)變調(diào)控機(jī)制、優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、改善供需關(guān)系、加快相關(guān)制度改革，以改善市場(chǎng)主體預(yù)期。

關(guān)鍵詞：新常態(tài)；房地產(chǎn)市場(chǎng)；區(qū)域分化；供求關(guān)系；企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展

2014年以來(lái)，“新常態(tài)”已經(jīng)成為中國(guó)時(shí)下最熱門(mén)的詞匯之一。所謂“新常態(tài)”，是指經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由高速向中高速轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化和升級(jí)，要素與投資驅(qū)動(dòng)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變。其中，“新”是相對(duì)于以往的狀態(tài)而言有所不同，“常態(tài)”則應(yīng)理解為向正常狀態(tài)或穩(wěn)態(tài)的一種回歸。在經(jīng)歷了30多年的超高速發(fā)展后，在生產(chǎn)成本上升、技術(shù)進(jìn)步方式變化、投資收益率下降、出口導(dǎo)向型增長(zhǎng)不可持續(xù)等因素的作用下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了一個(gè)新常態(tài)(劉偉和蘇劍，2014)。而宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)向新常態(tài)的回歸勢(shì)必會(huì)對(duì)各行各業(yè)產(chǎn)生重要甚至重大影響，作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)行業(yè)也必將受到該趨勢(shì)的影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，特別是住房市場(chǎng)的健康發(fā)展在中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中起著至關(guān)重要的作用。實(shí)際房?jī)r(jià)是順周期的，即與真實(shí)GDP走勢(shì)趨同，而且房?jī)r(jià)的波動(dòng)大于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)[1]。因此，分析新常態(tài)下通過(guò)何種有效對(duì)策充分化解或解決房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的各種問(wèn)題具有重要意義。

一、新常態(tài)下中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)涵和外延較為寬泛，從學(xué)理的角度看，房地產(chǎn)行業(yè)的作用是提供人類(lèi)生活、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)和各種使用需要的空間載體，除住房外，還有辦公樓、商鋪、廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)等非住宅房屋[2]。

隨著中國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)由高速增長(zhǎng)向中高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變(如文后圖1所示)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入新常態(tài)，它正經(jīng)歷著一次轉(zhuǎn)折性的變化，同時(shí)也面臨著結(jié)構(gòu)調(diào)整和價(jià)格回調(diào)，呈現(xiàn)出逐步降溫的趨勢(shì)，房?jī)r(jià)從“只漲不跌”開(kāi)始出現(xiàn)增速放緩，以及部分二、三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)下調(diào)的態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步由居民住房普遍短缺、企業(yè)拿地開(kāi)發(fā)就能賺錢(qián)的時(shí)代，進(jìn)入居民理性消費(fèi)、企業(yè)理性開(kāi)發(fā)和產(chǎn)品質(zhì)量不斷提升的時(shí)代。而企業(yè)的優(yōu)勝劣汰、兼并重組和互聯(lián)網(wǎng)的普及，將進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新。

如文后圖2所示，房屋施工面積統(tǒng)計(jì)增長(zhǎng)率自2014年10月開(kāi)始一直呈下降趨勢(shì)，直至2016年初才有所回升，但增速仍遠(yuǎn)低于2014年同期水平。綜合反映房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展景氣狀況的全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)(簡(jiǎn)稱(chēng)國(guó)房景氣指數(shù))自2014年初以來(lái)總體呈下降趨勢(shì)。盡管2015年下半年至2016年第一季度國(guó)房景氣指數(shù)呈緩慢回升趨勢(shì)，但仍處于較低水平，*通常情況下，國(guó)房景氣指數(shù)100點(diǎn)是最合適的水平，95～105點(diǎn)之間為適度水平，95以下為較低水平，105以上為偏高水平。且這一趨勢(shì)也反映在全國(guó)百城價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)上(見(jiàn)文后圖3)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2016年1—3月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資17 677億元，同比名義增長(zhǎng)6.2%，增速較同年1—2月提高約3.2個(gè)百分點(diǎn)，增幅較1—2月擴(kuò)大了1.2個(gè)百分點(diǎn)，這主要是受較為寬松的貨幣政策、各地去庫(kù)存政策帶來(lái)的市場(chǎng)預(yù)期向好、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好和一線(xiàn)城市帶動(dòng)二線(xiàn)城市加速升溫等因素的影響。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速升溫推動(dòng)了土地市場(chǎng)的回暖，使得“房熱地冷”現(xiàn)象有所改觀(guān)。盡管2015年以來(lái)京滬深等一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)漲幅較大，但市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整、分化的發(fā)展態(tài)勢(shì)依然持續(xù)，一線(xiàn)城市和部分熱點(diǎn)城市價(jià)格明顯上漲，三、四線(xiàn)城市庫(kù)存仍然較高，因而房地產(chǎn)市場(chǎng)整體收縮的大趨勢(shì)依然存在，這也同國(guó)房景氣指數(shù)仍處于較低水平一致。

二、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨的問(wèn)題

當(dāng)前，中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域主要面臨供過(guò)于求的矛盾逐步顯現(xiàn)、房?jī)r(jià)預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)、利率市場(chǎng)化日益深化等問(wèn)題[1]。在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)的背景下，投資增速較大幅度回落是房地產(chǎn)市場(chǎng)“新常態(tài)”的首要表現(xiàn)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨更加劇烈的結(jié)構(gòu)調(diào)整和市場(chǎng)重新洗牌[3]。此外，中國(guó)老齡化趨勢(shì)不斷加劇，而生育率卻維持在一個(gè)較低水平，中長(zhǎng)期勢(shì)必將釋放海量住房供給。因此，新常態(tài)下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨以下五個(gè)方面的問(wèn)題。

(一)行業(yè)吸引力下降，融資環(huán)境趨緊

2013年以來(lái)，除北上廣深等一線(xiàn)中心城市外，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體增長(zhǎng)表現(xiàn)乏力，行業(yè)平均利潤(rùn)率出現(xiàn)明顯下滑，在資本逐利性作用下，房地產(chǎn)資本開(kāi)始逐漸轉(zhuǎn)向其他區(qū)域或行業(yè)領(lǐng)域。房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售額降低，但土地出讓金居高不下，勞動(dòng)力成本大幅上升，這擠壓了房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)，使得行業(yè)平均利潤(rùn)率呈不斷下降趨勢(shì)。在這一趨勢(shì)下，商業(yè)銀行無(wú)論是出于提高資本使用效率的角度，還是出于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的角度，都會(huì)減少對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的融資貸款額度和規(guī)模，而這將進(jìn)一步約束房地產(chǎn)行業(yè)的增長(zhǎng)。

(二)供求關(guān)系發(fā)生重要變化

經(jīng)過(guò)10多年的發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在供給方面得到了巨大改善，部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給達(dá)到了一定規(guī)模，同時(shí)需求也在較大程度上得到了釋放?？梢哉f(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)告別了全面短缺的時(shí)代，在呈現(xiàn)局部短缺狀態(tài)的同時(shí)，新增住房需求有所放緩。過(guò)去幾年，房地產(chǎn)新建面積持續(xù)攀升，已經(jīng)超過(guò)了由城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)所帶來(lái)的內(nèi)在“剛需”和舊房更新改善的需求，住房供給中用于滿(mǎn)足投資性需求的比重在增加，但投資性需求的支撐因素卻在削弱(汪濤，2014)。例如，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心2014年發(fā)布的研究報(bào)告表明，2013年，中國(guó)城鎮(zhèn)住房的空置率高達(dá)22.4%，相當(dāng)于每五套住房就有一套以上處于空置狀態(tài)。此外，區(qū)域房地產(chǎn)投資過(guò)度，即房地產(chǎn)投資增速大于銷(xiāo)售增速，從而產(chǎn)生大量“過(guò)?！贝媪糠?，逼迫房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，如溫州、鄂爾多斯等地。因此，“去庫(kù)存”和跨界轉(zhuǎn)型升級(jí)謀求生存將成為未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的主要任務(wù)。

然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展受城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平、人口增長(zhǎng)速度等多種因素的影響，因此，在不同地區(qū)或城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸呈現(xiàn)出明顯分化的趨勢(shì)，而限購(gòu)、限貸等行政性調(diào)控政策在全國(guó)范圍內(nèi)的“一刀切”，更加劇了城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域分化。從現(xiàn)階段看，盡管一線(xiàn)城市仍然存在供給不足的問(wèn)題，但其他部分城市則存在著供給過(guò)剩的問(wèn)題，甚至不少城市出現(xiàn)了“空城”“鬼城”等現(xiàn)象。

(三)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，區(qū)域分化將愈演愈烈

新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)去庫(kù)存壓力大大增加。由于銷(xiāo)售額降低，資金回流減慢，部分地區(qū)出現(xiàn)降價(jià)潮，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇。此外，由于不同城市間發(fā)展存在較大的差異性，在地區(qū)發(fā)展異質(zhì)性條件下，隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入新常態(tài)，預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域分化將愈演愈烈，城市層級(jí)分化凸顯，一、二、三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)較明顯分層。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局全國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況數(shù)據(jù)顯示，從2015年第四季度開(kāi)始，特別是2016年3月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化態(tài)勢(shì)逐漸加大(見(jiàn)文后圖4所示)。

(四)房地產(chǎn)企業(yè)自身存在諸多不足

房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)分依賴(lài)投資驅(qū)動(dòng)，缺乏風(fēng)險(xiǎn)管理體系，很多企業(yè)存在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低、融資渠道單一等不足。而以往快速發(fā)展的行業(yè)環(huán)境也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)科研投入不足，且運(yùn)營(yíng)決策缺乏科學(xué)性和規(guī)劃性，無(wú)論是企業(yè)的組織管理還是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策等都存在漏洞。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在以往暴利環(huán)境驅(qū)動(dòng)下，不夠注重成本和資本節(jié)約，使得企業(yè)施工和建設(shè)過(guò)程資源損耗較大，欠缺環(huán)保節(jié)能和綠色發(fā)展理念。此外，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈之間的依存度和成熟度偏低、產(chǎn)業(yè)內(nèi)協(xié)同程度偏低、產(chǎn)業(yè)價(jià)值創(chuàng)造不足等問(wèn)題也嚴(yán)重制約著房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展(李玲燕和劉曉君，2015)。

(五)相關(guān)法律法規(guī)等制度不夠完善

近期出臺(tái)且對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也具有重要影響的法律法規(guī)應(yīng)首推由國(guó)務(wù)院頒布，自2015年3月1日起施行的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》和財(cái)政部2016年2月19日公布的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》。

不動(dòng)產(chǎn)登記制度的出臺(tái)，不僅對(duì)明晰和保護(hù)包括住房在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，以及對(duì)提高不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易的便利性和保障性也具有積極意義，而且對(duì)包括房地產(chǎn)市場(chǎng)在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展也具有重要意義。但是，在法律制度方面，中國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律制度規(guī)定依然有不完善或存在缺陷的地方。如近期溫州市出現(xiàn)的個(gè)別城市居民住宅用地使用期限超過(guò)其原定使用期限，面臨續(xù)期的問(wèn)題。這一現(xiàn)象再次引起了大眾對(duì)中國(guó)70年土地使用權(quán)到期后房屋歸屬權(quán)的擔(dān)憂(yōu)。

然而需要指出的是，房屋所有權(quán)不同于土地使用權(quán)，土地使用權(quán)存在使用期限，但房屋所有權(quán)則為永久產(chǎn)權(quán)。而且根據(jù)中國(guó)2007年頒布施行的《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期?！蓖瑫r(shí)，依據(jù)中國(guó)1995年起施行的《城市房地產(chǎn)管理辦法》第二十二條規(guī)定，土地使用權(quán)可以續(xù)期。但是，房屋建設(shè)附著于土地，如果土地使用權(quán)收回，那么房屋所有權(quán)自然無(wú)從談起。不動(dòng)產(chǎn)條例的出臺(tái)仍未能解決70年土地使用權(quán)到期后面臨的問(wèn)題。法律法規(guī)等制度方面的不完善或約束，勢(shì)必在中長(zhǎng)期影響中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的穩(wěn)定性和規(guī)范性。

財(cái)政部針對(duì)房地產(chǎn)交易出臺(tái)的通知，對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅和營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行了重要調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易產(chǎn)生的契稅和營(yíng)業(yè)稅分情況進(jìn)行減免。該規(guī)定可視為政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存的又一有力政策支撐，但是一系列諸如此類(lèi)的政策調(diào)整往往屢調(diào)屢敗，一個(gè)很重要的原因是除房地產(chǎn)市場(chǎng)外，中國(guó)缺乏成規(guī)模、可信任的穩(wěn)定投資渠道。因此，財(cái)富管理和投資服務(wù)市場(chǎng)的供給側(cè)改革，應(yīng)發(fā)展資本市場(chǎng)、培育資本投資渠道[4]，同時(shí)結(jié)合相應(yīng)樓市稅收制度改革和金融杠桿手段抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性需求，這些也是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的應(yīng)有之義。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性繁榮及其可能的后果

房地產(chǎn)市場(chǎng)在中國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)后出現(xiàn)了不同城市間的分化發(fā)展現(xiàn)象，總體呈現(xiàn)出弱化發(fā)展的趨勢(shì)，且房地產(chǎn)市場(chǎng)由于可信賴(lài)、規(guī)模大的投資渠道匱乏，部分導(dǎo)致了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性繁榮、房?jī)r(jià)收入比畸高。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院(2016)數(shù)據(jù)，*參見(jiàn)上海易居房地產(chǎn)研究院2015年度全國(guó)房?jī)r(jià)收入比年報(bào)，http://www.yiju.org/，2016年2月。中國(guó)商品住宅房?jī)r(jià)收入比見(jiàn)文后圖5所示。

一般而言，合理的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該為3～6倍，超過(guò)6就可視為出現(xiàn)泡沫。但是上海易居房地產(chǎn)研究院(2016)認(rèn)為，根據(jù)中國(guó)實(shí)際情況，全國(guó)房?jī)r(jià)收入比保持在6～7屬合理區(qū)間。根據(jù)該標(biāo)準(zhǔn)，1998年以來(lái)全國(guó)商品住房?jī)r(jià)格收入比一直位于下限值6以上，且自2004年以來(lái)基本位于上限值7以上。而且全國(guó)35個(gè)大中城市商品住宅房?jī)r(jià)收入比也呈現(xiàn)出類(lèi)似趨勢(shì)，但其值要高于全國(guó)數(shù)值。這說(shuō)明，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)并維持了較長(zhǎng)時(shí)間的非理性繁榮，房地產(chǎn)市場(chǎng)的畸形發(fā)展勢(shì)必對(duì)中國(guó)宏微觀(guān)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)不良影響。

房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用，因而它的健康穩(wěn)定發(fā)展對(duì)于新常態(tài)下中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持中高速穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。

首先，房地產(chǎn)本身即為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要行業(yè)，且房地產(chǎn)市場(chǎng)同其他行業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展關(guān)聯(lián)度較大。房地產(chǎn)行業(yè)的投資和銷(xiāo)售不僅會(huì)帶動(dòng)如鋼鐵、水泥等上游行業(yè)發(fā)展，還會(huì)帶動(dòng)裝修、家電甚至汽車(chē)等下游行業(yè)發(fā)展。此外，房地產(chǎn)行業(yè)還可以視為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表，房地產(chǎn)行業(yè)的投資沖擊對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有長(zhǎng)期影響，且對(duì)有關(guān)行業(yè)發(fā)展具有較大拉動(dòng)作用[5]。

其次，盡管中國(guó)房?jī)r(jià)的快速上漲有其客觀(guān)原因，如人口結(jié)構(gòu)的變動(dòng)[6]、人口流動(dòng)與城市化[7]，以及由高等教育擴(kuò)張帶來(lái)的住房需求擴(kuò)張等[8]。但是，先富帶動(dòng)后富的“涓滴效應(yīng)”并不能自動(dòng)發(fā)揮作用，收入不平等會(huì)加劇住房市場(chǎng)的泡沫化程度[4]，而住房?jī)r(jià)格的快速上漲也會(huì)惡化低收入家庭住房條件，加劇不平等[9]。房?jī)r(jià)過(guò)快上漲或泡沫帶來(lái)的不平等程度的增加勢(shì)必會(huì)給中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的平穩(wěn)健康發(fā)展帶來(lái)不利影響。此外，房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)也會(huì)通過(guò)提高居民儲(chǔ)蓄率對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生擠出效應(yīng)[10]。

最后，在資本逐利本性驅(qū)使下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性繁榮也會(huì)對(duì)工業(yè)企業(yè)創(chuàng)新和研發(fā)投入產(chǎn)生負(fù)向激勵(lì)，進(jìn)而降低企業(yè)創(chuàng)新傾向[11]，并且高房?jī)r(jià)帶來(lái)的支出負(fù)擔(dān)會(huì)顯著抑制個(gè)體進(jìn)行創(chuàng)業(yè)的可能性[12]，并導(dǎo)致資源錯(cuò)配、降低全要素生產(chǎn)率[6]，進(jìn)而不利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。

四、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的對(duì)策建議

盡管新常態(tài)下房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨諸多問(wèn)題，但這并不能說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)沒(méi)有持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力和前途，事實(shí)恰好相反，中國(guó)遠(yuǎn)未結(jié)束的城市化或城鎮(zhèn)化進(jìn)程依然是支撐中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)期動(dòng)力。因此，理性面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的新常態(tài)才是正確理解和認(rèn)識(shí)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的正確態(tài)度。然而，以上諸多問(wèn)題也不能不引起重視，針對(duì)以上問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在以下三個(gè)方面采取措施。

首先，就房地產(chǎn)企業(yè)而言，在毛利下降、競(jìng)爭(zhēng)壓力大、庫(kù)存壓力大、地價(jià)高等約束下，企業(yè)利潤(rùn)率下行、規(guī)模化達(dá)到一定階段時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)勢(shì)必會(huì)面臨多元化轉(zhuǎn)型問(wèn)題，尤其是在傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)已經(jīng)存在重大轉(zhuǎn)變情況下，多元化布局和多元化發(fā)展將是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的方向。因此，不同層級(jí)城市應(yīng)采取不同策略。在一線(xiàn)城市，通過(guò)更廣泛的業(yè)態(tài)支持發(fā)展，如商業(yè)辦公、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、教育醫(yī)療、一級(jí)開(kāi)發(fā)等領(lǐng)域，增加自身服務(wù)功能，通過(guò)綜合化、高端化和精細(xì)化發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)才能在一線(xiàn)城市更好地生存下去。而二、三線(xiàn)城市則需要通過(guò)謹(jǐn)慎經(jīng)營(yíng)、差異化發(fā)展等措施緊跟中西部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)崛起。多數(shù)二線(xiàn)城市和三線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)存在一定的下跌壓力，需要通過(guò)控制供給以消化庫(kù)存。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進(jìn)行多元化經(jīng)營(yíng)探索，通過(guò)轉(zhuǎn)型升級(jí)等措施以應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)新常態(tài)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)積極應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)思維，適應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)帶給市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)的變化，調(diào)整戰(zhàn)略增強(qiáng)抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，以消費(fèi)者需求為導(dǎo)向，增加企業(yè)自身服務(wù)能力和質(zhì)量。

其次，就政府政策而言，由于一線(xiàn)城市和個(gè)別熱點(diǎn)二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)價(jià)格依舊存在上漲壓力，因此，還需要地方政府充分重視房地產(chǎn)的市場(chǎng)化調(diào)控。但應(yīng)改變以往“一刀切”的調(diào)控思路，變堵為疏，從行政性調(diào)控轉(zhuǎn)向依靠法制和市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，讓市場(chǎng)起到配置資源的決定性作用。同時(shí)，政府管理部門(mén)要轉(zhuǎn)變自身角色和定位，著力于為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展保駕護(hù)航，而不是直接粗暴干預(yù)市場(chǎng)。地方政府應(yīng)積極推進(jìn)住房保障，加快棚戶(hù)區(qū)改造，增加公租房和廉租房供給，通過(guò)完善城市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，特別是完善配套公共交通體系建設(shè)，統(tǒng)籌解決中低收入特別是資源型城市的貧困家庭住房問(wèn)題，可根據(jù)本地實(shí)際情況，采取靈活的政策和措施。針對(duì)市場(chǎng)的演變，考慮城市特點(diǎn)、人口總量、城市承載力等因素，進(jìn)行不同程度的調(diào)控。統(tǒng)籌土地、稅收、金融等各類(lèi)政策工具，形成具有系統(tǒng)性的長(zhǎng)效動(dòng)態(tài)調(diào)控機(jī)制，通過(guò)市場(chǎng)化手段優(yōu)化供需關(guān)系，在保障民生的基礎(chǔ)上，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

最后，歸根結(jié)底，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向最終還是取決于市場(chǎng)的供求關(guān)系。因此，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)不同地區(qū)或城市發(fā)展水平、人口增長(zhǎng)、收入水平等因素做好區(qū)域差異化經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)至關(guān)重要。穩(wěn)定的供求關(guān)系取決于供求雙方對(duì)市場(chǎng)的判斷和預(yù)期，而制度約束則是影響市場(chǎng)主體預(yù)期的最重要因素，因而要通過(guò)落實(shí)戶(hù)籍制度改革，加快提高人口城鎮(zhèn)化，允許農(nóng)民工市民化，允許農(nóng)業(yè)專(zhuān)業(yè)人口實(shí)現(xiàn)就業(yè)地落戶(hù)，并深化住房制度改革，取消已經(jīng)過(guò)時(shí)的同現(xiàn)代市場(chǎng)發(fā)展不相匹配的限制性措施，著力滿(mǎn)足城市外來(lái)人口對(duì)城市基本住宅的需求。

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圖1　中國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)

圖2　房屋施工面積

圖3　房地產(chǎn)發(fā)展有關(guān)指數(shù)

圖4　新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格變動(dòng)情況

圖5　房?jī)r(jià)收入比變動(dòng)情況

[責(zé)任編輯：房宏琳，曾博]

收稿日期：2016-04-20

作者簡(jiǎn)介：杜麗群(1963—)，女，教授，博士生導(dǎo)師，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，從事外國(guó)經(jīng)濟(jì)思想史研究；張曉云(1986—)，男，博士研究生，從事外國(guó)經(jīng)濟(jì)思想史研究。

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號(hào)：1002-462X(2016)06-0119-06