淺析營改增對房地產企業(yè)的財務影響

董明懷

淺析營改增對房地產企業(yè)的財務影響

董明懷

摘要：今年的政府報告中，李克強總理指出，要大力實現(xiàn)“營改增”。按照國家的工作安排，自5月1日起建筑工程行業(yè)、房地產行業(yè)、金融行業(yè)、生活服務類行業(yè)將納入“營改增”的范圍之內。文章重點對房地產行業(yè)的“營改增”進行分析，及“營改增”政策的實施，對房地產企業(yè)的財務方面產生的影響，以及房地產企業(yè)的財務上應做出的相應對策，進行了詳細的分析和探討。

關鍵詞：營改增；房地產開發(fā)行業(yè)；財務管理

引言：“營改增”的實施對企業(yè)和公司的經(jīng)營產生了較大的影響，尤其是對企業(yè)的財務方面。為了提高企業(yè)的財務管理的工作效率，企業(yè)的財務人員，應明確當前的改革環(huán)境和模式，通過改革來提高企業(yè)財務方面的管理能力。文章以房地產行業(yè)作為研究對象，詳細闡述了營改增對房地產企業(yè)的影響和具體應對策略。

一、營改增內涵

2016年3月5日李克強總理在政府工作報告提出，5月1日起全面實施營改增，將試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負只減不增。

營改增就是將以前繳納營業(yè)稅的應稅項目改成繳納增值稅。增值稅是對產品或者服務的增值部分納稅，減少了重復納稅的環(huán)節(jié)。營改增，從制度上解決了營業(yè)稅制下“道道征收，全額征稅”的重復征稅問題，從而實現(xiàn)增值稅稅制下的“環(huán)環(huán)征收、層層抵扣”，從稅制上來說更科學、更合理、更符合國際慣例。

在實施營改增稅務改革之前，營業(yè)稅課稅主體對象主要包含三種：一是無形資產轉讓；二是應稅勞務；三是銷售不動產。增值稅和營業(yè)稅有很大差異，營業(yè)稅是價內稅，增值稅是價外稅。營業(yè)稅是對營業(yè)額或所得全額征稅；增值稅是以商品以及應稅勞務在其流轉過程中產生的增值金額，作為計算稅金的主要依據(jù)。增值稅主要包含了進項稅和銷項稅。

二、營改增對房地產財務方面的影響

（一）積極影響

營改增政策的實施，從整體角度來看，降低了房地產企業(yè)的稅務壓力。房地產企業(yè)在項目開發(fā)時，支出的資金成本較大，在新項目開發(fā)時土地的收購成本、建筑工程施工所屬所發(fā)生的勞務成本、工程所用材料、設備等，拆遷安置的費用、媒體宣傳等諸多項目的資金成本支出較高。在營改增稅收政策實施之后，如能將這些資金成本支出的內容能夠全面地進行抵扣，將會降低房地產企業(yè)的稅金繳納金額。尤其是國家政策如允許房地產企業(yè)用土地資源作為抵扣憑證，這樣就解決了房地產企業(yè)的進項稅抵扣問題，這樣的政策和解決方案有助于降低房地產企業(yè)的稅務負擔。

此外，營改增稅收政策能提高房地產企業(yè)的資金流動能力。對于房地產企業(yè)來講，企業(yè)必須有較好的融資能力與充足的現(xiàn)金流來維持企業(yè)的正常運轉。實際工作中，房地產開發(fā)企業(yè)多采用預售制，營業(yè)稅在確認預售收入的當期就要繳納，預交營業(yè)稅是房地產企業(yè)不可忽視的現(xiàn)金流出。在改征增值稅后，房地產項目土地、材料等先購入，在前期會形成較大的進項稅額，在企業(yè)預售房屋時，不需要或只需要繳納一部分的增值稅，這有利于企業(yè)資金的流動，減少了流動資金的占用，增加了現(xiàn)金流。

營改增在房地產中的實施，對房地產企業(yè)在財務管理和會計處理上的影響也是顯而易見的。在這項政策實施之前，房地產企業(yè)的稅率主要以營業(yè)稅為主，是根據(jù)其銷售金額的5%來計算，稅務處理上相對簡單。在營增改的政策實施之后，一方面，企業(yè)出于合理降低稅收負擔與經(jīng)營成本的考慮，需要對進項稅進行準確地核算，這對房地產企業(yè)的財務人員提出了較高的要求，不僅在財務上的精確計算，還要對房地產企業(yè)在銷售、招標過程中涉及到的稅務方面提出合理的建議，從而減少房地產企業(yè)的稅務負擔資金成本。

房地產企業(yè)有其獨特性，每個開發(fā)項目設立一個項目公司，項目結束后項目公司就注銷，這種經(jīng)營方式對營業(yè)稅沒有影響，但實施營改增后，企業(yè)的法律形式對稅收構成重要影響?！秶叶悇湛偩株P于納稅人資產重組增值稅留抵稅額處理有關問題的公告》規(guī)定：增值稅一般納稅人在資產重組過程中，將全部資產、負債和勞動力一并轉讓給其他增值稅一般納稅人，并按程序辦理注銷稅務登記的，其在辦理注銷登記前尚未抵扣的進項稅額可結轉至新納稅人處繼續(xù)抵扣。則該項目結束后，項目公司如何處置就會對增值稅產生影響。因此，企業(yè)可以利用相關稅收政策實現(xiàn)其所帶來的收益。

（二）消極影響

房地產企業(yè)在建造過程中發(fā)生的建安成本主要由建筑材料成本與施工人員成本組成，營改增的政策實施后，房地產企業(yè)的建安成本有可能增加。主要原因是其上游的建筑業(yè)采購的建筑材料可能無法全額取得增值稅專用發(fā)票來抵扣，建筑業(yè)支付的建筑勞務費亦無進項稅額可抵扣，建筑業(yè)增加的稅負勢必通過提高建筑施工合同價格向房地產開發(fā)企業(yè)轉移。

實施營改增后，該項政策降低房地產企業(yè)的稅務負擔的核心要素，就是獲取增值稅的專用發(fā)票，若不能全額取得增值稅專用發(fā)票，必然造成房地產企業(yè)的進項稅抵扣不充分，將會致使房地產企業(yè)的稅務負擔增加。如房地產企業(yè)前期發(fā)生的土地征用費、耕地占有用費、勞動力安置費等難以取得增值稅專用發(fā)票進行抵扣；房地產企業(yè)支付土地出讓金，國家土地資源管理局只會開財政監(jiān)制的發(fā)票，這并不能作為進項稅抵扣的證明，這也會使得房地產企業(yè)很難進行進項稅抵扣。另外建筑材料進項稅額也可能無法全額抵扣，其主要原因一是材料供應商規(guī)模小，所供應的材料沒有發(fā)票或者不能提供增值稅專用發(fā)票，材料進項稅額無法正常抵扣；二是主要材料增值稅征收率低，國家稅務總局《關于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知》規(guī)定：一般納稅人銷售自產建筑用和生產建筑材料所用的砂、土、石料，商品混凝土，可選擇按照簡易辦法依照3%征收率計算繳納增值稅。這樣就會造成房地產企業(yè)增值稅進項抵扣不充分。

實施營改增后，房地產企業(yè)的會計核算比以前復雜了。這就要求財務人員對增值稅相關政策及規(guī)定的學習，不僅要做好核算工作，而且要做好增值稅的申報工作。取得專用發(fā)票的當月要認證，取得專用發(fā)票時應將發(fā)票開具人應與該業(yè)務的收款人、貨物或勞務提供人進行核對，只有三者一致才能申報抵扣，取得的專用發(fā)票抵扣聯(lián)要裝訂成冊進行保管。發(fā)票認證后，如果采購的貨物勞務進項稅額不應抵扣應將其進項稅額轉出等。

三、針對營改增政策房地產企業(yè)的對策分析

（一）加強房地產企業(yè)的增值稅管控

設置相應的增值稅核算科目，對收入和成本費用進行價稅分離；對業(yè)務進行梳理，明確收入的性質，區(qū)分各應稅項目或免稅項目可能面對的各種稅率，及時按照營改增正式文件調整，準備增值稅申報手冊、增值稅專用發(fā)票管理手冊以及崗位流程的內控管理規(guī)定等。

（二）完善企業(yè)內部財務管理和稅務管理

要進一步地健全房地產企業(yè)內部的財務管理制度，這是房地產企業(yè)應對營增改政策實施后的重要措施，尤其在營增改的政策實施之后，增值稅專用發(fā)票的獲取會面臨更加大的難度票具有一定的，使得增值稅不能足額抵扣。所以，房地產企業(yè)要不斷地完善企業(yè)自身的財務會計管理的制度，加強對項目發(fā)生的資金成本票據(jù)的管理和保管，這不僅是房地產企業(yè)對財務賬目管理的依據(jù)，同時也是房地產企業(yè)所得稅、土地增值稅成本扣除的依據(jù)。因此，房地產企業(yè)必須在相應的制度中，明確這些工作職責。

實施營增改的政策之后，房地產企業(yè)的財務管理部門應按照營改增的政策規(guī)定，來明確企業(yè)自身的財務管理重點，增強房地產企業(yè)財務管理部門財務人員的稅務意識。在房地產企業(yè)進行項目的具體實施時，保證建筑材料的選購環(huán)節(jié)，必須要獲取相應的增值稅發(fā)票；在進行房地產項目決算時，應保證能夠及時的取得增值稅發(fā)票，才能有效的規(guī)避稅務籌劃的被動形式。與此同時，還要加強會計核算工作，確保賬目的管理和記錄都依據(jù)國家的相關規(guī)定。

（三）提前做好財務核算準備

為了減少營增改的政策對房地產企業(yè)的消極影響，所以要對房地產企業(yè)的財務會計的工作進行調整，如調整會計賬戶的設置尤其是在進項稅金、減免稅金、已交稅金等方面的處理。關注銷售合同條款，房地產企業(yè)在銷售開發(fā)產品中，常常會使用各種促銷手段，商業(yè)折扣還是現(xiàn)金折扣，稅收處理有差異，需要在銷售合同中予以明確。同時，房地產企業(yè)應要確保會計處理相關資金賬目的真實性和科學性，最重要的是全面的提高增值稅專用發(fā)票的管理水平，強化對增值稅專用發(fā)票的認證管理，從而避免由于不能抵扣進項稅，而造成的房地產企業(yè)進項稅抵扣的風險。

結論：文章從營改增的概念出發(fā)，解析了營改增對房地產企業(yè)的積極影響和消極影響，提出了幾點相應的解決方案。通過文章的分析和研究得知，營改增對房地產企業(yè)的財務管理、經(jīng)營模式及市場的運作都產生了重大影響，房地產企業(yè)必須在營改增的政策下，詳細地研究出新的發(fā)展方向，來促進自身的長遠發(fā)展。

參考文獻：

［1］王文輝.淺析營改增對房地產企業(yè)的主要影響［J］.財經(jīng)界，2015，07（312）:108-110.

［2］呂連菊，邱茹蕓.淺析“營改增”對企業(yè)財務管理的影響［J］.會計之友，2015，02（16）:89-91.

［3］張磊.“營改增”對房地產企業(yè)的影響及對策［J］.經(jīng)營管理者，2015，02（20）:49.

［4］孫作林.“營改增”對房地產企業(yè)稅負和凈利潤的影響及建議［J］.財會月刊，2015，02（31）:47-49.

作者單位：（天健會計師事務所）