關(guān)于物業(yè)管理責(zé)任保險探討

翟長海

摘要：近年來隨著物業(yè)使用者通過法律武器對自身權(quán)益維護的意識不斷提高和物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，物業(yè)使用者與物業(yè)管理公司間的矛盾不斷增加，法律糾紛也接連不斷，而且索賠金額也有不斷增加的態(tài)勢。物業(yè)管理公司面臨著怎樣將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁出去的巨大難題。本文為提高物業(yè)管理公司微利經(jīng)營的抗風(fēng)險能力，從多方面對物業(yè)管理風(fēng)險責(zé)任進行了探討。

物業(yè)管理作為一種新型的三位一體管理模式，是融服務(wù)、管理和經(jīng)營的專業(yè)化管理模式，它非常適用于住房制度改革和城市房地產(chǎn)的綜合開發(fā)。在城市管理體制改革中物業(yè)管理模式已成為一種主流模式得到廣泛應(yīng)用。然而物業(yè)管理公司難以避免由于工作過失或疏忽導(dǎo)致物業(yè)使用者的財產(chǎn)和人身安全受到損害，而受害者通過法律可以提出索賠。針對各種商業(yè)保險品種和物業(yè)管理及服務(wù)的不斷增多，并在經(jīng)營管理中被各物業(yè)公司積極引入的狀況，要提高日常服務(wù)中出現(xiàn)的突發(fā)的、無法控制的、不可預(yù)見的或其它因素導(dǎo)致的人、物事故賠償風(fēng)險的抵御能力。面對客觀存在的風(fēng)險，必須對危險進行認識、估計和分析，進行必要的管理，實施有效手段對危險進行消滅、減少或者轉(zhuǎn)嫁。

1目前我國物業(yè)管理責(zé)任保險的狀況

目前在保險市場上物業(yè)管理責(zé)任險還沒有形成規(guī)模，處于比較尷尬的狀況，而且難以建立新的保險業(yè)務(wù)增長點。對于投保人來講，不是不滿意理賠服務(wù)，就是覺得錢浪費了，以致不斷出現(xiàn)相關(guān)的保險糾紛。投保人不買賬，保險公司也不買賬。

1.1物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展不夠規(guī)范

在現(xiàn)階段我國物業(yè)責(zé)任保險市場缺乏有效的需求，中國人民保險公司在2000年9月最早推出該險種，然而第一單直到2001年底才在深圳簽訂?！按髷?shù)法則”是該保險經(jīng)營的根本，為了對其風(fēng)險進行分散需要承保足夠的風(fēng)險單位。因投保單位不多，保險公司難以分散其風(fēng)險，還可能出現(xiàn)“逆選擇”的風(fēng)險，迫不得已干脆拒絕承保少量的投保人或者定出比較高水平的費率，導(dǎo)致惡性循環(huán)。保險公司的積極性由于其賠付率高、保費收入有限，其經(jīng)營狀況受到極大影響。我國的市場經(jīng)濟競爭以及物業(yè)管理行業(yè)特點是這種現(xiàn)狀產(chǎn)生的根本因素。物業(yè)管理公司還存在效益差、管理水平低的問題。大部分小區(qū)物業(yè)管理公司維持困難，管理費從來就沒有收齊過，買保險更無從談起了。

1.2缺乏完善的法律制度

物業(yè)管理責(zé)任保險是在進行專業(yè)服務(wù)的過程中，“依法”承擔(dān)由于其過失導(dǎo)致第三者或者服務(wù)的消費者在人身或財產(chǎn)上受到傷害或損失的經(jīng)濟賠償責(zé)任。所以，保險責(zé)任判定的重點就是是否有法可依，這也是成立該保險合同的根本所在。我國消費者權(quán)益的保護，通過《物業(yè)管理責(zé)任條例》得到了充分的詮釋。但是對于物業(yè)管理公司來講，缺乏詳細的規(guī)定認定其應(yīng)承擔(dān)的經(jīng)濟賠償責(zé)任，另外在其具體執(zhí)法過程中可追循的案例缺乏，沒有具體的法規(guī)，導(dǎo)致判定物業(yè)管理公司在什么條件下應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的經(jīng)濟賠償責(zé)任以及賠償?shù)念~度是個非常大的問題。

1.3產(chǎn)品開發(fā)中保險公司存在很多不足

物業(yè)管理責(zé)任保險存在狹窄的保險責(zé)任范圍。目前保險公司的物業(yè)責(zé)任保險的前提條件是物業(yè)管理公司出現(xiàn)過失和疏忽行為才承擔(dān)責(zé)任，除此以外保險公司就能夠免除責(zé)任。顯然這在當(dāng)下是難以通過充足的保障推動物業(yè)管理公司發(fā)展。保險公司與物業(yè)管理公司間存在兩項重大分歧：首先是投保范圍，其次是保單額度。對于物業(yè)管理公司來講，大一些的投保范圍是其追求的目標(biāo)。然而越大的投保范圍，就會讓保險公司承擔(dān)越大的風(fēng)險。而對于保險公司來講，越大越好的保單額才越有利潤。風(fēng)險不可控是保險公司憂慮的重點。對于投保的每筆物業(yè)管理責(zé)任險，責(zé)任認定是其關(guān)鍵，也就是保險合同中的除外責(zé)任（不需要保險公司賠付）和保險責(zé)任的確定。保險公司與物業(yè)管理公司對其投保細節(jié)都要進行詳細討論，意見形成一致后，再由中保財產(chǎn)出計劃書，然后雙方對其價格再進行協(xié)商。這項保險業(yè)務(wù)的推廣因其問題具有較大的復(fù)雜性使其無法形成量化保險標(biāo)準(zhǔn)受到極大影響。

2如何開展物業(yè)管理責(zé)任保險

2.1組織行業(yè)對物業(yè)管理責(zé)任險實施統(tǒng)保，將保險制度強制引入

為了對消費者的權(quán)益進行保護，發(fā)達國家將很多職業(yè)責(zé)任保險劃為法定強制保險，人員執(zhí)業(yè)或?qū)I(yè)服務(wù)機構(gòu)建立的必要條件就是投保職業(yè)責(zé)任保險。投保物業(yè)管理責(zé)任險在很多地方已經(jīng)非常普遍了，這一險種在香港投保的費用占有相當(dāng)大的比例，相當(dāng)于整個物業(yè)管理費的20%至30%。因我國的物業(yè)發(fā)展還處在初級發(fā)展階段，因此可由行業(yè)主管部門與保險公司先進行行業(yè)統(tǒng)保協(xié)議簽署。

2.2提高保險產(chǎn)品開發(fā)水平，加速物業(yè)管理責(zé)任險新產(chǎn)品的開發(fā)

保險公司在提供行業(yè)性統(tǒng)保產(chǎn)品的過程中，應(yīng)以行業(yè)特征為依據(jù)，進一步完善與補充現(xiàn)有的責(zé)任保險產(chǎn)品，物業(yè)管理公司應(yīng)以自身不同的需要為根據(jù)選擇附加投保，這樣既能夠保證保險公司在有限制地保險責(zé)任擴大的同時又能夠較為充足的保障物業(yè)管理公司。針對資金不足的大部分物業(yè)管理公司可以以“加強風(fēng)險管理，投?；撅L(fēng)險”為方針，對風(fēng)險控制成本加以降低。

保險事業(yè)要發(fā)展，必須與經(jīng)濟、法律及社會共同進步，蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，帶給物業(yè)管理以巨大的發(fā)展空間，保險公司必須對物業(yè)管理行業(yè)進行不斷熟悉、深入研究，積極開展市場調(diào)查，制定合理的保險費用體系，充分研發(fā)新的產(chǎn)品適應(yīng)物業(yè)管理不同層面的需要。進一步擴大物業(yè)保險的覆蓋面，使保險經(jīng)濟作用得到最大程度的發(fā)揮。