從審計(jì)視角談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施

劉從正

[摘要]我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款在商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款的占比較大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)較高，對(duì)銀行的信貸資金安全造成一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患，應(yīng)采取有效措施防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。

[關(guān)鍵詞]商業(yè)銀行；房地產(chǎn)信貸；風(fēng)險(xiǎn)防范

[DOI]1013939/jcnkizgsc201630158

目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款在商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款的占比較大。由于房地產(chǎn)行業(yè)具有資金投入大，項(xiàng)目運(yùn)作周期長(zhǎng)，市場(chǎng)變化快，受?chē)?guó)家經(jīng)濟(jì)政策影響大等特點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)較高，對(duì)銀行的信貸資金安全造成一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患，應(yīng)引起足夠關(guān)注。

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)面臨的風(fēng)險(xiǎn)

11去庫(kù)存壓力大，資金回流風(fēng)險(xiǎn)突出

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)商品房686億平方米待售面積，將各地去庫(kù)存壓力擺在了明面上，自2015年開(kāi)始的多輪救市，雖然成就了一線城市的高溫不減，卻無(wú)法挽救其余區(qū)域樓市的疲軟。三四線城市去化周期高達(dá)2829個(gè)月，遠(yuǎn)超合理區(qū)間，存在較大的降價(jià)壓力。不少三四線城市產(chǎn)業(yè)空心化、人口外流趨勢(shì)，加之樓市供應(yīng)規(guī)模過(guò)大、市場(chǎng)供過(guò)于求，房?jī)r(jià)頹勢(shì)顯現(xiàn)。由于一線城市出讓的土地價(jià)格相對(duì)過(guò)高，未來(lái)預(yù)期一線城市的高端住宅供應(yīng)也將達(dá)到歷史高點(diǎn)，屆時(shí)或?qū)⒊霈F(xiàn)結(jié)構(gòu)性去化困難。而其他供地量與庫(kù)存量偏大、庫(kù)存去化周期在12個(gè)月以上的城市則仍然面臨去庫(kù)存的壓力，仍然要堅(jiān)持“以價(jià)換量”去庫(kù)存。地方經(jīng)濟(jì)的下滑與區(qū)域樓市分化已成為互為因果的“死結(jié)”，樓市的分化又致使房地產(chǎn)投資出現(xiàn)了區(qū)域上的明顯傾斜，大型房企，均表示要全面回歸一二線城市發(fā)展，三四線城市發(fā)展面臨較大去化壓力。

12多頭授信，資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)加大

集團(tuán)客戶作為各行各業(yè)的龍頭和高端企業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中起著舉足輕重的作用，它們的資產(chǎn)負(fù)債規(guī)模巨大，現(xiàn)金流量充沛，社會(huì)信譽(yù)較好，是商業(yè)銀行客戶營(yíng)銷的重點(diǎn)。當(dāng)然，集團(tuán)客戶為銀行帶來(lái)豐厚的利潤(rùn)的同時(shí)，也堆積了巨大的風(fēng)險(xiǎn)隱患，如果風(fēng)險(xiǎn)控制不當(dāng)，就會(huì)給銀行經(jīng)營(yíng)造成災(zāi)難性沖擊。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，企業(yè)的集團(tuán)化多元化趨勢(shì)越來(lái)越明顯，集團(tuán)客戶股權(quán)結(jié)構(gòu)越來(lái)越復(fù)雜，關(guān)聯(lián)交易越來(lái)越隱蔽，資金集中運(yùn)營(yíng)越來(lái)越迫切，集團(tuán)客戶多頭授信、過(guò)度授信越來(lái)越多，授信總量越來(lái)越大，集團(tuán)客戶授信業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)凸顯越來(lái)越嚴(yán)重。特別是部分房地產(chǎn)企業(yè)，通過(guò)集團(tuán)所具備的優(yōu)勢(shì)地位，采取委托貸款、信托計(jì)劃、民間借貸等方式多渠道融資，實(shí)際負(fù)債水平偏高，銀行缺乏有效甄別其真實(shí)負(fù)債水平及償債能力的手段。一旦遇到宏觀環(huán)境和政策發(fā)生變化，資金鏈斷裂，則開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨較大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

13資本金不到位，缺失抵御風(fēng)險(xiǎn)能力

除了部分央企資本金比較充足外，其他一些區(qū)域性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自有資金實(shí)力較弱，或者超越自身資金實(shí)力同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，通過(guò)股東借款、其他應(yīng)付款、挪用信貸資金等方式充當(dāng)資本金，項(xiàng)目資本金比例不到位，存在較大投資缺口，甚至過(guò)分依靠項(xiàng)目銷售資金再投入進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，一旦出現(xiàn)抽逃項(xiàng)目資本金現(xiàn)象，資金鏈斷裂，無(wú)法按照項(xiàng)目可行性研究報(bào)告確定的工程進(jìn)度完工，造成“半拉子”工程或“爛尾樓”，或者雖然具備銷售條件，但是限于地理位置、品牌價(jià)值、性價(jià)比、市場(chǎng)需求不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款樓盤(pán)銷售不暢，資金回籠緩慢，出現(xiàn)較大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)法及時(shí)歸還銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。因此，對(duì)于開(kāi)發(fā)資質(zhì)低，缺乏項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，資金實(shí)力弱，技術(shù)水平差，公司治理結(jié)構(gòu)不完善，合規(guī)合法經(jīng)營(yíng)意識(shí)不夠，法律糾紛多，靠非法途徑獲取項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)，頻繁變更用地、工程規(guī)劃，遲遲無(wú)法開(kāi)工的項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)堅(jiān)決規(guī)避。

14抵押措施不落實(shí)，造成押品敞口風(fēng)險(xiǎn)

開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)貸款時(shí)，項(xiàng)目一般處在開(kāi)發(fā)階段，尚不具備辦理在建工程抵押的條件，因此貸款發(fā)放時(shí)常采取項(xiàng)目土地抵押的方式，而且，開(kāi)發(fā)商為了爭(zhēng)取獲得更多的貸款，通常會(huì)過(guò)高地確定押品評(píng)估價(jià)值。當(dāng)項(xiàng)目樓盤(pán)達(dá)到預(yù)（銷）售條件后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為籌集資金，常在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中就進(jìn)行預(yù)售。此時(shí)如果銀行不能及時(shí)將項(xiàng)目土地抵押及時(shí)轉(zhuǎn)為在建工程抵押，就很難控制商品房銷售款的回流。及時(shí)對(duì)符合在建工程抵押條件的商品房進(jìn)行抵押，并按照規(guī)定，解押后必須還款，否則，很容易引起法律糾紛，銀行押品價(jià)值不足。

15資金監(jiān)管不到位，存在被挪用風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，有的開(kāi)發(fā)商往往會(huì)同時(shí)進(jìn)行若干個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，資金往來(lái)渠道復(fù)雜，銀行對(duì)其資金很難實(shí)施有效的控制和全面監(jiān)控。銀行雖然與開(kāi)發(fā)商簽署了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款封閉管理合作協(xié)議》，但只能對(duì)本行發(fā)放的開(kāi)發(fā)貸款的支用情況進(jìn)行監(jiān)控管理，無(wú)法對(duì)項(xiàng)目的整個(gè)資金進(jìn)行封閉管理，如商品房現(xiàn)款銷售或按揭預(yù)售，銷售資金未納入封閉管理，銀行封閉管理就會(huì)流于形式，無(wú)法有效控制項(xiàng)目資金用途，一旦開(kāi)發(fā)商故意采取欺瞞手段，轉(zhuǎn)移資金逃避還款責(zé)任，銀行貸款將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

2防范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施建議

21調(diào)整房地產(chǎn)信貸策略

211實(shí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款分區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)分類管理

根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口變化、供求關(guān)系、土地消化能力、房?jī)r(jià)變化等因素，對(duì)全國(guó)主要地級(jí)市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類管理，對(duì)于不同風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)區(qū)域制定差異化的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)及信貸策略。

212調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款信貸結(jié)構(gòu)

擇優(yōu)支持庫(kù)存水平低位、價(jià)格漲幅合理、自住需求旺盛的區(qū)域普通住房項(xiàng)目。審慎支持庫(kù)存壓力較大、去化周期較長(zhǎng)的三四線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目，審慎支持配套設(shè)施不完善的城市新區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目。審慎支持商用房開(kāi)發(fā)貸款，不介入受電商沖擊較大的商用物業(yè)，壓縮庫(kù)存量大、商用房（租、售）價(jià)格下跌、商用房供應(yīng)遠(yuǎn)超出城市實(shí)際承載能力的區(qū)域存量商用房開(kāi)發(fā)貸款。

213調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款客戶結(jié)構(gòu)

優(yōu)先支持去化壓力小、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作能力強(qiáng)、項(xiàng)目成本低、資金周轉(zhuǎn)能力強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)；審慎支持缺乏品牌實(shí)力、專業(yè)運(yùn)作能力較差、依靠過(guò)去粗放模式運(yùn)營(yíng)的無(wú)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)中小房地產(chǎn)企業(yè)；拒絕業(yè)務(wù)擴(kuò)張速度與自身資本實(shí)力及業(yè)務(wù)規(guī)模不匹配或經(jīng)營(yíng)不善、上年度主要財(cái)務(wù)指標(biāo)低于行業(yè)平均水平的開(kāi)發(fā)企業(yè)。

22科學(xué)判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系

按照監(jiān)管部門(mén)對(duì)銀行“展業(yè)三原則”要求，認(rèn)真分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況，掌握土地供應(yīng)計(jì)劃、新開(kāi)工量、在建項(xiàng)目量等市場(chǎng)供應(yīng)情況，合理預(yù)判需求變化、購(gòu)買(mǎi)力變化等情況，根據(jù)供求關(guān)系及早采取針對(duì)性措施，審慎介入供過(guò)于求區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格準(zhǔn)入管理，要求商品房供銷比低于15、去化周期不超過(guò)18個(gè)月，不屬于土地供應(yīng)泛濫、房屋空置率較高或媒體負(fù)面報(bào)道較多的地區(qū)；項(xiàng)目所在地區(qū)不屬于項(xiàng)目土地成本高、價(jià)格壓力大、銷售利潤(rùn)率偏低的城市；不屬于房屋總價(jià)偏高和周邊大戶型項(xiàng)目銷售進(jìn)度緩慢的項(xiàng)目，防范和控制房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)。要密切關(guān)注部分地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)，打擊部分中介機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商、小額貸款公司、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)等發(fā)放用于購(gòu)買(mǎi)首付款的行為，商業(yè)銀行對(duì)于住房貸款申請(qǐng)嚴(yán)格審查，如果首付資金來(lái)自高杠桿融資類貸款，則不應(yīng)發(fā)放貸款。

23加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款封閉管理

落實(shí)資金監(jiān)管賬戶管理措施，對(duì)銷售資金回款計(jì)劃和房地產(chǎn)銷售進(jìn)度嚴(yán)重滯后的借款人要重點(diǎn)關(guān)注，加強(qiáng)對(duì)封閉賬戶內(nèi)資金的管理和監(jiān)控，嚴(yán)格按照房地產(chǎn)項(xiàng)目工程進(jìn)度發(fā)放貸款，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款使用的全過(guò)程監(jiān)控。健全開(kāi)發(fā)貸款的封閉性管理措施，嚴(yán)格監(jiān)控房屋銷（預(yù)）售資金流向，除歸還銀行貸款以及用于貸款項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)外，不得用于其他用途，確保?？顚Ｓ茫粚?duì)于房地產(chǎn)企業(yè)賬戶開(kāi)設(shè)網(wǎng)銀的，在銀行貸款未還清前，必須增加落地功能，網(wǎng)銀劃轉(zhuǎn)資金須按照封閉管理、符合規(guī)定用途并經(jīng)有權(quán)人審核同意后才能支用，經(jīng)辦機(jī)構(gòu)應(yīng)做好對(duì)網(wǎng)銀劃轉(zhuǎn)資金用途的有效監(jiān)控，建立嚴(yán)格的責(zé)任追究制度。

24加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款抵押擔(dān)保管理

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款原則上應(yīng)采取抵押方式，優(yōu)先選擇擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地使用權(quán)及在建工程作為抵押，不得接受空置3年以上的商品房作為貸款抵押物；關(guān)注建筑工程承包商的工程墊資行為，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與建筑承包商相勾結(jié)使銀行實(shí)際無(wú)法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形。嚴(yán)格要求新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目不存在拆遷糾紛、工程款糾紛、業(yè)主維權(quán)事項(xiàng)，無(wú)媒體負(fù)面報(bào)道或內(nèi)部舉報(bào)情況發(fā)生。

（2）對(duì)于部分客戶采用抵押+保證方式的，抵押比例不得低于貸款額的70%；對(duì)于部分優(yōu)質(zhì)客戶不能滿足銀行抵押貸款要求、全部采用保證方式的，僅限總行級(jí)戰(zhàn)略性客戶成員單位或總行級(jí)主辦銀行客戶，且保證率最高不得超過(guò)70%，保證人與借款人不存在不規(guī)范、非正常的關(guān)聯(lián)交易。

（3）加強(qiáng)房地產(chǎn)押品價(jià)格監(jiān)測(cè)，適時(shí)開(kāi)展價(jià)格重估。對(duì)于房地產(chǎn)押品，應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、貸款風(fēng)險(xiǎn)和城市均價(jià)指數(shù)走向，動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)出現(xiàn)“量滯價(jià)跌”、“量?jī)r(jià)齊跌”的城市提前做出風(fēng)險(xiǎn)提示。對(duì)擔(dān)保能力不足的應(yīng)要求借款人提供補(bǔ)充擔(dān)?；蚯鍍斮J款本息。嚴(yán)格控制抵押房產(chǎn)的房齡，拒絕房齡過(guò)長(zhǎng)而對(duì)房產(chǎn)價(jià)值影響較大的住房作為抵押物。

25嚴(yán)格貸款“三查”，確保項(xiàng)目合規(guī)

（1）做好貸前調(diào)查?？蛻艚?jīng)理應(yīng)對(duì)借款人提供的“四證”等材料的真實(shí)性進(jìn)行核查。利用官方網(wǎng)站查詢核實(shí)的，應(yīng)拷屏、打印、歸檔；無(wú)法利用官方網(wǎng)站查詢核實(shí)的，應(yīng)采取走訪發(fā)證機(jī)關(guān)、發(fā)函詢證、電話詢證等方式進(jìn)行核實(shí)。對(duì)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，涉及民間借貸及其他高成本融資行為的房地產(chǎn)企業(yè)不得準(zhǔn)入。

（2）加強(qiáng)項(xiàng)目資本金合規(guī)性審查，嚴(yán)格認(rèn)定管理標(biāo)準(zhǔn)。銀行借款、股東借款等債務(wù)性資金，以信托計(jì)劃、理財(cái)產(chǎn)品募集的資金，附股權(quán)回購(gòu)安排的股權(quán)性資金等，均不得認(rèn)定為項(xiàng)目資本金。對(duì)于非分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，不得分期計(jì)算項(xiàng)目資本金到位比例。

（3）加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理。要防止部分房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)“分期開(kāi)發(fā)”、“分期或推遲領(lǐng)取預(yù)售證”、“關(guān)聯(lián)企業(yè)統(tǒng)一貸款后再周轉(zhuǎn)用于房產(chǎn)項(xiàng)目”和“抬高申報(bào)價(jià)格”等形式套取銀行貸款。

參考文獻(xiàn)：

[1]國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知[C].國(guó)辦發(fā)〔2013〕17號(hào)，2013

[2]孫迎冬略論我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制[J].河北金融，2008（5）