領(lǐng)展穩(wěn)中求進(jìn)候低吸

宗寰仁

港股今年上半年先后經(jīng)歷過下跌逾一成半的小股災(zāi)，以及6月英國脫歐公投帶來的震蕩，惟期間恒指累計跌幅僅5%，跑贏國指及A股。中國最新公布經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)疲弱，市場憧憬人行或?qū)酉乱惠唽捤纱胧?。與此同時，英國脫歐余震將影響全球央行部署，美國今年加息機(jī)會更降至接近零。

中國6月份制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)微降至50.0，剛好位于擴(kuò)張與萎縮分界點，亦是連續(xù)上升三個月后首次下降。此外，較能反映民營小型制造企業(yè)情況的6月份財新制造業(yè)PMI則錄得48.6，大幅低于5月份的49.2，為四個月來最大降幅。數(shù)據(jù)反映中國經(jīng)濟(jì)仍然疲弱，市場估計人行將展開新一輪寬松政策。

領(lǐng)展藉翻新物業(yè)來提升租金收入及吸引租戶，目前正進(jìn)行11個資產(chǎn)提升項目。

另一方面，利率期貨顯示美國加息機(jī)會大幅下降。巿場原先預(yù)期美國今年加息機(jī)會高于一半，但最新預(yù)期7月、9月及11月加息機(jī)率降至近零。

此外，英國脫歐前景未明，投資者避險意識高漲，資金涌入債巿。彭博數(shù)據(jù)顯示，英國公投前后，全球負(fù)利率國債總額增加4.6%至8.73萬億美元。多個主要經(jīng)濟(jì)體的國債孳息繼續(xù)尋底，現(xiàn)時德國、瑞士及日本十年期國債孳息率均已跌至負(fù)水平。

在全球負(fù)利率年代，以穩(wěn)健租金收入及高派發(fā)率作招徠的房托基金（REITs）尤其顯得吸引，即使在英國脫歐公投后獲資金追捧而創(chuàng)上市新高的領(lǐng)展（00823.HK），仍有約4厘的預(yù)測股息率。領(lǐng)展旗下約95%的資產(chǎn)為香港地區(qū)性商場及停車場，以附近居民的日常生活消費(fèi)為主，因此較不容易受外圍經(jīng)濟(jì)波動影響。

將啟動多個資產(chǎn)提升工程

領(lǐng)展于6月初公布，截至今年3月底止全年物業(yè)收入凈額達(dá)65.13億港元，按年增長14.9%，優(yōu)于市場預(yù)期。期內(nèi)可分派收入總額46.34億港元，按年上升10.5%。每基金單位分派則增加12.8%至206.18港仙。上年度領(lǐng)展物業(yè)組合保持強(qiáng)勁的出租率，達(dá)到96%;全年度平均續(xù)租租金調(diào)升率更高達(dá)25.9%。

領(lǐng)展主要藉翻新物業(yè)來提升租金收入及吸引不同租戶，上年度領(lǐng)展先后完成青衣商場、黃大仙中心北館、朗屏商場、禾輋廣場及天盛商場共5個項目的資產(chǎn)提升工程，目前正進(jìn)行另外11個提升項目，并有逾16個項目處于審視階段。與此同時，上年度租金占租戶零售額僅11.6%，比例較其他商場的20%至30%為低，意味領(lǐng)展未來加租能力將高于其他收租股。

考慮領(lǐng)展年內(nèi)可受惠多項翻新工程完成、國內(nèi)項目投資回報及香港本地商場的自然增長，加上投資者對高息股的青睞，股價有望持續(xù)跑贏大市。領(lǐng)展今年預(yù)測股息率約4.2厘，市盈率約24倍，自公投后股價最多曾升一成，創(chuàng)54.5港元的上市新高，建議待回調(diào)至50天線約47.7港元附近吸納。