城鎮(zhèn)住房保障對象失信問題及對策

顏芳芳++王箐

【摘要】文章從住房保障對象誠信角度對保障性住房申請、使用、退出等環(huán)節(jié)存在的問題進行研究，并探討問題形成的根源和負面影響；同時，構建住房保障對象誠信評價指標體系，通過差別化對待守信和不守信的保障對象，將其誠信等級與社會活動聯(lián)系起來，使其減少各種失信行為，并為保障對象向社會上層流動創(chuàng)造條件。

【關鍵詞】住房保障對象 失信 誠信評價

【中圖分類號】F293.33 【文獻標識碼】A

目前，我國在保障性住房的申請、使用及退出等環(huán)節(jié)中存在騙租、騙保、改變保障性住房用途、違規(guī)出租出售等多種問題，這表現(xiàn)為住房保障對象誠信的缺失。文章擬以保障性住房申請、使用、退出等環(huán)節(jié)存在的問題為切入點，建立住房保障對象誠信評價體系，為政府相關部門改進保障性住房管理措施提供依據(jù)。

住房保障對象誠信缺失的表現(xiàn)及根源

住房保障對象誠信缺失表現(xiàn)在保障性住房申請、使用及退出的各個環(huán)節(jié)，如申請環(huán)節(jié)：通過虛報、瞞報收入、資產，戶籍、年齡造假等提供虛假資料來騙取保障性住房等；使用環(huán)節(jié)：擅自改變保障性住房結構和使用用途，將保障性住房閑置、違規(guī)出租、出售，拖欠租金和物業(yè)管理費，違反小區(qū)的管理規(guī)定等；退出環(huán)節(jié)：不再符合條件的家庭不能及時退出。申請人入住保障性住房后家庭收入、人口、住房狀況等條件發(fā)生變化時不及時、主動申報。

住房保障對象誠信缺失可以從文化傳統(tǒng)、公民素質等多方面進行探討，根本性原因還在于制度的欠缺，具體有：

一是缺乏信息共享機制，信息聯(lián)網系統(tǒng)尚未建立。目前我國居民就業(yè)的多樣化和居民收入的多元化，使收入、資產等信息分散在各個部門，涉及的職能部門也較多，如銀行、房管、車管、稅務部門等，而且目前信息的查詢還沒有突破部門、區(qū)域的限制，給收入和資產核查帶來很大難度，①信息的不對稱導致一些居民采取虛報瞞報收入的手段騙取保障性住房。

二是尚未完全建立個人收入申報制度和個人信用制度。一方面，當申請保障性住房成功后，如果申請人條件發(fā)生變化時，只能依靠申請人自行申報，房管部門難以有效監(jiān)管；另一方面，保障對象發(fā)生虛報、瞞報等失信行為時，由于個人信用體系不健全，即使有的地方采取住房保障誠信檔案的措施，其行為也只是在保障性住房領域受到限制，其他領域的社會活動并不受影響，懲罰效果并不明顯。

三是獎懲力度相對較弱。對相關規(guī)定執(zhí)行較好的個人和家庭沒有獎勵機制，對發(fā)生騙租、騙購保障性住房等失信行為的個人和家庭懲罰力度不大，目前最嚴重的懲罰措施是取消其租賃或購買保障性住房的資格，失信成本相對較低，因此采取各種手段騙取保障性住房的行為時有發(fā)生。入住保障性住房后，對故意拖欠租金，不符合條件后拒不退出等問題，因獎懲機制的不完善也沒有得到有效的抑制，阻礙了保障性住房的回收，影響了保障性住房的流轉效率。

四是審核力度不夠，監(jiān)管機制亟待完善。一方面，目前比較通行的社區(qū)審核、公示方式存在使審核機制流于形式的漏洞。因為在人口流動性大的城鎮(zhèn)尤其是大中城市，社區(qū)和居委會未必了解每個申請對象的實際住房和收入情況，也存在人情面子問題，加之即使出具錯誤的審核意見也不用付出犯錯成本，往往是簡單地依申請對象提供的材料進行審核，缺乏進一步審核把關。例如公示環(huán)節(jié)，部分鄰居或礙于面子或害怕報復，加上保障性住房的分配帶有一定的“外部性”，鄰居往往覺得事不關己多一事不如少一事，其舉報造假的動力不足，公示的效果未必能保證。另一方面，保障性住房的監(jiān)管機構涉及政府房管部門和街道、社區(qū)，具體監(jiān)管責任不明確，一旦保障對象有違規(guī)行為發(fā)生，很難得到及時、有效的查處。②

住房保障對象誠信缺失的負面效應

第一，增加政府的審核和管理成本。在保障性住房分配制度上，存在著資格審查機制不完善、缺乏信息共享機制等制度缺陷，保障性住房申請過度依賴申請者的誠實守信。在存在申請人弄虛作假的情況下，政府要對申請人的資格進行核查，并對申請人的收入、家庭等變動情況進行實施監(jiān)管，無形中增加了政府的審核和管理成本。

第二，降低了住房保障的公共政策效果。住房保障作為公共政策的一項重要內容，政府是住房保障的責任主體，要確保保障資源落實到真正需要的人群身上。而騙租、騙購等失信行為，使不符合條件的高收入群體進入保障隊伍，在保障性住房數(shù)量既定的條件下，擠出了部分本該受到保障的對象，導致政府在同樣投入情況下，解決實際住房困難的人數(shù)減少。

第三，弱化了政府的信用，影響政府的公信力。公平分配是關系保障性住房的成敗及可持續(xù)發(fā)展的“生命線”，由于準入條件審核不嚴、管理部門工作人員以權謀私等行為，出現(xiàn)武漢經濟適用房“六連號”、北京、深圳等地開豪車享受保障性住房的現(xiàn)象，造成分配不公，導致政府的公信力大打折扣。

第四，損害社會公平，影響社會穩(wěn)定。保障性住房是中低收入家庭的安身立命之所，在房價居高不下的背景下，保障性住房能否公平分配尤為重要。而騙租、騙購等行為導致不符合申請條件的高收入群體擠占保障性住房，不僅嚴重損害社會公平，同時會加重弱勢群體的被剝奪感，有可能影響社會穩(wěn)定。

住房保障對象誠信評價體系建設的必要性

首先，減少準入環(huán)節(jié)的“搭便車”現(xiàn)象，促進保障性住房市場的健康發(fā)展。按照政策規(guī)定，住房保障對象僅限于無力自行解決住房問題的中低收入家庭，但現(xiàn)實中存在保障性住房被高收入家庭或擁有多套住房的家庭租用或購買的現(xiàn)象。出現(xiàn)問題的原因在于政府與申請者之間存在嚴重的信息不對稱，銀行、證券、稅務、房管等部門的信息不共享導致很難核實申請家庭的收入和資產情況。因此，在收入核定上，瞞報、少報、不報等弄虛作假現(xiàn)象十分普遍，使得保障性住房領域存在“搭便車”現(xiàn)象。

住房保障對象誠信評價機制的建立，一定程度上能夠解決信息不對稱的負面影響，住房保障對象一旦出現(xiàn)提供虛假材料等騙租、騙購的行為，將產生不良信用記錄，并且會對其在保障性住房領域或其他領域的行為產生聯(lián)動影響，提高其違規(guī)或違法成本。

其次，破解“退出難”問題，促進保障性住房公平流轉。在保障性住房的退出環(huán)節(jié)，“福利固化”的意識和誠信意識的缺失對保障性住房的退出帶來了負面影響，比較突出的是承租戶經濟條件改善后不如實申報相關情況，有的甚至通過虛構、偽造資料繼續(xù)占有保障性住房。如果按照嚴格的法律程序，政府強制騰退，可能引起群眾誤解，引發(fā)沖突甚至形成公共事件。

設立住房保障對象誠信評價機制，通過激勵與懲罰兩種手段促使不符合條件的住戶主動退出保障性住房，促進保障性住房的良性循環(huán)和公平流轉。主動退出的住戶會增加其誠信得分，對其再次申請高層級的保障性住房或購買自有住房時提供相關優(yōu)惠條件或支持措施，鼓勵和支持其向社會上層流動。而對于瞞報、虛報家庭收入或資產的住戶，一旦查出將拉低其誠信得分，并記入個人信用檔案，影響其個人資信，進而從根本上改變人們的行為預期。

再次，緩解違規(guī)使用、欠繳租金等問題，降低保障性住房小區(qū)的管理難度。在保障性住房使用環(huán)節(jié)，存在轉租、出租、閑置、欠繳租金等現(xiàn)象。此外，還有些住戶不遵守小區(qū)的物業(yè)管理規(guī)定，破壞保障性住房小區(qū)整體環(huán)境，導致入住后小區(qū)“臟、亂、差”的現(xiàn)象比較普遍。這為保障性住房的后期管理和小區(qū)管理帶來一定難度，如果不及時解決這些問題，將會陷入一種惡性循環(huán)。

住房保障對象誠信評價機制中，針對閑置、違規(guī)使用保障性住房、欠繳租金和物業(yè)費、破壞小區(qū)環(huán)境等問題，根據(jù)申請人的實際情況，在對其誠信評價時扣掉相應分值，影響其整體評分結果。如果整體得分低于或高于一定分值，會有相應的懲罰和獎勵措施。通過這一機制，能使住房保障對象提高自我約束能力，入住小區(qū)后能自覺遵守小區(qū)的各種規(guī)定，降低對保障性住房小區(qū)的管理難度。

然后，減少政府在保障性住房申請、使用和管理、退出等環(huán)節(jié)的投入，降低成本。在社會信用體系不完善的背景下，針對保障性住房在申請環(huán)節(jié)存在的虛報、瞞報收入，使用環(huán)節(jié)存在的違規(guī)轉租、改變保障性住房用途，退出環(huán)節(jié)不及時申報家庭或個人收入和資產變化情況等問題，目前政府部門只能通過增加人力、物力和財力來加強核查或監(jiān)管力度等辦法來發(fā)現(xiàn)和解決問題，這增加了政府的投入成本和財政負擔。建立住房保障對象誠信評價機制，會有效緩解保障性住房準入、使用和退出等環(huán)節(jié)存在的問題，降低政府的額外投入，減輕政府的財政負擔。

最后，與個人信用體系對接，有助于完善社會信用體系。住房保障對象誠信評價機制，通過設計科學合理的指標體系來對住房保障對象進行誠信評價，并根據(jù)誠信評價等級制定相應的懲罰和激勵措施。并且將誠信評價結果與個人信用體系對接，將保障性住房領域的信用評價納入全國個人信用評價體系中，一旦住房保障對象產生失信行為，將引起聯(lián)動效應，使其在其他領域的活動受限，這不僅可以破解住房保障領域的問題，還可以拓寬個人信用體系的征信范圍，完善我國個人信用體系。

住房保障對象誠信評價思路及初步構想

住房保障對象誠信評價指標體系初步構想。誠信評價指標體系是住房保障對象誠信評價的核心內容，評價指標體系由兩部分組成，一是住房保障領域的誠信指標，二是非住房領域的誠信指標。從權重看，近期，將以住房保障領域的評價得分為主，其他領域的信用狀況只是參考。遠期，隨著個人信用體系的完善，各領域信息實現(xiàn)互聯(lián)互通，其他領域的信用情況所占權重會加大。其中：

住房保障領域的指標體系，涉及住房保障對象從保障性住房申請、使用直至退出的各個環(huán)節(jié)，將各環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的不誠信行為按照嚴重程度進行分類。一是住房申請情況：包括自然情況和資產狀況。自然情況主要考察保障對象的年齡、戶籍、家庭人口、健康狀況等因素，這些因素在現(xiàn)實中容易造假；資產狀況主要包括固定資產、住房、金融資產等。這是在資格審核中出現(xiàn)問題較多的環(huán)節(jié)。二是住房使用情況：主要考察保障對象入住保障性住房后，在使用過程中是否按照規(guī)定進行，這也是保障性住房出現(xiàn)問題較多的環(huán)節(jié)之一。三是住房退出情況：主要考察保障對象在不符合保障條件的時候能否主動退出。其他情況為以上三個環(huán)節(jié)未包含或后期發(fā)現(xiàn)的新問題。

非住房領域的誠信狀況，主要參考中國人民銀行的個人征信中心出具的個人信用報告，從保障對象與金融機構發(fā)生信貸關系形成的信貸信息；與商業(yè)機構、公用事業(yè)服務機構發(fā)生賒購關系而形成的賒購、繳費信息；行政機關、行政事務執(zhí)行機構、司法機關在行使職權過程中形成的與個人信用相關的公共記錄信息；其他與個人信用有關的信息等方面考察非住房領域的誠信狀況。

評價辦法、等級設計及說明。評價方法可以由相關政府部門確定，也可以由市場化的評級機構決定。文章以基礎計分法和不良信用扣分法為例進行說明。每個評價對象的基礎分為100分，一旦評價對象在保障性住房申請、使用和退出環(huán)節(jié)出現(xiàn)不誠信行為，按照行為的嚴重程度扣除相應的分數(shù)；其他領域評分辦法與此相同。

誠信評價總分=住房保障領域的誠信得分*x+非住房領域的誠信得分*（1-x）。其中，x表示權重。按照評價標準將評分結果分級，住房保障對象誠信評價總分，得分越高，誠信水平越高，信用風險越小。反之，誠信水平越低，信用風險越大。以三個等級為例：

A（X1+1—100分）：誠實守信，嚴格遵守保障性住房在申請、使用和退出的各種管理規(guī)定，具有模范作用。給予其一定的獎勵，為其向上層社會流動提供支持。B（X0—X1分）：在保障性住房申請、使用和退出環(huán)節(jié)中偶爾有不誠信行為發(fā)生，需要進一步約束自己的行為，做到誠實守信。對其進行相應的懲罰措施，同時對其進行書面警告，如果罔顧警告再次做出不誠信行為，則記入其不良信用記錄。C（﹤X0分）：在保障性住房申請、使用和退出環(huán)節(jié)中經常有不誠信行為發(fā)生，失信行為嚴重。需要進行嚴厲的懲處，其失信行為記入個人不良信用記錄，同時也是政府重點監(jiān)管的對象。

評估結果運用。一種運用是獎懲并舉。建立鼓勵守信者，處罰失信者的激勵機制，特別是對失信懲戒愈嚴厲，失信成本愈高，對信用主體的約束愈大，信用信息發(fā)揮的作用愈大。

失信懲罰。對誠信等級較低的住房保障對象，繼續(xù)實行現(xiàn)有的經濟處罰、一定年限內不能申請保障性住房等措施。此外，在保證住房保障對象基本住房權利的前提下，隨著個人信用體系建設的完善，還可以從以下幾方面對住房保障對象進行懲罰：一是將不良信用記錄納入個人征信體系；二是在法律允許的范圍內，由專業(yè)信用報告機構較長期保存并傳播失信人的原始不良信用記錄；三是在一定期限內，不要向有不良信用記錄的個人進行任何形式的授信；四是建立與失信懲戒相適應的司法配合體系，如罰款、監(jiān)獄行刑等。

守信激勵。行政管理部門和金融部門為誠信等級較高的個人提供政策支持。如在保障性住房領域，對誠信較好的個人，再次申請保障性住房時，可以優(yōu)先配租、配售，并且在購買保障性住房時，允許其提取公積金作為首付款或在公積金貸款利率上給予優(yōu)惠；在社會保障領域，可以優(yōu)先參加政府部門舉辦的職業(yè)技能培訓，并安排對口的工作；在金融領域，住房保障對象經濟條件好轉購買自有住房時，金融部門在貸款利率上給予一定優(yōu)惠等。將激勵因素融入保障性住房領域，不僅可以節(jié)約政府的行政成本，還可以激勵低收入群體主動向社會上層流動。

另一種運用是分級監(jiān)管。根據(jù)住房保障對象的誠信等級實施分級動態(tài)監(jiān)管，提高政府部門在保障性住房申請、使用和退出環(huán)節(jié)監(jiān)管工作的針對性和有效性。為突出監(jiān)管重點，降低監(jiān)管成本，提高監(jiān)管效率，根據(jù)上一次的誠信等級實行以下分類監(jiān)管辦法：

誠信等級結果為C的群體為重點監(jiān)管對象，增加對這類對象住房、人口、收入、財產等情況及保障性住房使用、退出情況的日常動態(tài)監(jiān)管力度和頻次，并公示這些人的不誠信記錄。誠信等級結果為B的群體為次重點監(jiān)管對象，增加對這類對象住房、人口、收入財產等情況及保障性住房使用、退出情況的日常動態(tài)監(jiān)管頻次，并視情況公示這些人的不誠信記錄。誠信等級被評為A的住房保障對象，除舉報檢查外，減少監(jiān)管頻次。

（作者單位：河北科技師范學院財經學院；本文系河北省社科基金項目“河北省城鎮(zhèn)住房保障對象誠信評價指標體系與運用研究”、河北省社會科學基金項目“新型城鎮(zhèn)化進程中河北省新生代農民工創(chuàng)業(yè)影響因素研究”階段性成果，項目編號：HB15YJ058、HB15YJ057）

【注釋】

①李光，徐燕：“保障性住房‘退出難的破解之道”，《上海房地》，2012年第2期，第30～31頁。

②劉玉洋，劉天哲：“目前我國保障性住房建設存在的問題及建議”，《中國集體經濟》，2012年第24期，第32頁。

責編 /王坤娜 許國榮（實習）