土地儲(chǔ)備項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)管理

白鐵英

（齊齊哈爾市土地礦業(yè)權(quán)儲(chǔ)備交易中心 黑龍江省齊齊哈爾市 161000）

土地儲(chǔ)備項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)管理

白鐵英

（齊齊哈爾市土地礦業(yè)權(quán)儲(chǔ)備交易中心 黑龍江省齊齊哈爾市 161000）

當(dāng)前我國(guó)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)都離不開(kāi)銀行貸款，以此來(lái)獲得資金上的支持。但由于土地儲(chǔ)備項(xiàng)目貸款存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)銀行對(duì)于這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和評(píng)估，往往在貸后才會(huì)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行處理，因此一旦土地儲(chǔ)備項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，則無(wú)法及時(shí)反應(yīng)，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)增加，帶來(lái)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。本文從土地儲(chǔ)備以及項(xiàng)目貸款概述入手，分析了土地儲(chǔ)備項(xiàng)目貸款存在的主要風(fēng)險(xiǎn)，并進(jìn)一步對(duì)降低土地儲(chǔ)備項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)的措施進(jìn)行了具體的闡述。

土地儲(chǔ)備；項(xiàng)目貸款；風(fēng)險(xiǎn)；措施

1 土地儲(chǔ)備以及項(xiàng)目貸款概述

1.1 土地儲(chǔ)備項(xiàng)目

主要是利用收購(gòu)及置換等形式將零散的土地集中到一起，形成完整的土地集合，然后再將這些儲(chǔ)備的土地地進(jìn)行售賣(mài)，使其重返到土地市場(chǎng)中。因此土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)離不開(kāi)資金和土地，一旦資金不足，則會(huì)導(dǎo)致土地儲(chǔ)備項(xiàng)目停滯，無(wú)法正常運(yùn)轉(zhuǎn)。當(dāng)前土地儲(chǔ)備項(xiàng)目資金多以政府投資、銀行貸款及其他形式為主，而這其中的政府投資會(huì)對(duì)政府資金帶來(lái)較大的壓力，而其他形式的資金無(wú)法滿(mǎn)足項(xiàng)目的對(duì)資金的需求，盡管銀行貸款有一定的利息及期限，但能夠有效的保障土地儲(chǔ)備項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中對(duì)大額資金的需求，因此土地儲(chǔ)備項(xiàng)目多以銀行貸款做為項(xiàng)目運(yùn)行的資金保障。

1.2 項(xiàng)目貸款

土地儲(chǔ)備項(xiàng)目貸款多來(lái)自于商業(yè)銀行所提供的貸款，而且具有一定的利息及還款期限。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，這部分貸款資金多用于收購(gòu)?fù)恋?、安置及進(jìn)行土地前期整理等所需要的費(fèi)用。在貸款過(guò)程中，多以土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的土地機(jī)構(gòu)作為項(xiàng)目貸款的主體。在貸款償還的資金多來(lái)源于土地掛牌、出讓以后收到的出讓金，這部分出讓金需要由專(zhuān)門(mén)的機(jī)械來(lái)對(duì)項(xiàng)目承包部分的投入成本進(jìn)行分析，然后將這部分資金給土地機(jī)構(gòu)，從而使土地機(jī)構(gòu)能夠有效的償還貸款。

土地儲(chǔ)備項(xiàng)目貸款不僅還期限不合適，而且還款資金不穩(wěn)定，且沒(méi)有擔(dān)保抵押。通常情況下，土地儲(chǔ)備項(xiàng)目機(jī)構(gòu)沒(méi)有儲(chǔ)存的土地，即使有一些土地也沒(méi)有過(guò)戶(hù)，因此無(wú)法進(jìn)行抵押，而且一些沒(méi)有儲(chǔ)備的土地銀行也無(wú)法進(jìn)行抵押，這就導(dǎo)致貸款過(guò)程中存在抵押困難的問(wèn)題。而且用于還貸的資金在扣出政府凈收益后，往往資金數(shù)額不足，導(dǎo)致貸款無(wú)法還清，這也是土地儲(chǔ)備項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因。

2 土地儲(chǔ)備項(xiàng)目貸款存在的主要風(fēng)險(xiǎn)

2.1 政策方面

土地儲(chǔ)備項(xiàng)目受?chē)?guó)家政府影響較大，而且國(guó)家政府變動(dòng)較為頻繁，這也給項(xiàng)目的實(shí)施及資金償還帶來(lái)許多不確定性。部分地方政府設(shè)立地一些土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，這也導(dǎo)致土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)沒(méi)有辦法做到真正意義上的為國(guó)家征收土地，同時(shí)還會(huì)導(dǎo)致土地及項(xiàng)目存在較大的分散性，存在較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，從而導(dǎo)致項(xiàng)目及可用土地減少。另外，國(guó)家大力推選廉租房，這就導(dǎo)致土地承包機(jī)構(gòu)在進(jìn)行土地儲(chǔ)備項(xiàng)目時(shí)出讓價(jià)格必然會(huì)受到影響，貸款到期時(shí)無(wú)法按時(shí)還清貸款，或是資金缺乏等現(xiàn)象發(fā)生。

2.2 規(guī)劃方面

土地儲(chǔ)備項(xiàng)目在一定程度上也受到城市規(guī)劃、土地規(guī)劃等諸多規(guī)劃的影響，因?yàn)檫@些規(guī)劃會(huì)為土地賦予一定的土地用途或者是土地的容積率。如果在進(jìn)行土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的過(guò)程中，由于一些方面的影響，導(dǎo)致國(guó)家對(duì)城市規(guī)劃或者土地規(guī)劃等方面內(nèi)容進(jìn)行調(diào)動(dòng)，就會(huì)導(dǎo)致土地的用途以及容積率的改變，這就會(huì)使一些本來(lái)打算對(duì)土地進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)的的客戶(hù)，因?yàn)檫@些調(diào)整而失去購(gòu)買(mǎi)興趣，導(dǎo)致收購(gòu)的土地在處理完之后缺少客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)，從而使土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)沒(méi)辦法按時(shí)交付銀行的貸款。

2.3 政府方面

政府造成的風(fēng)險(xiǎn)主要在于，因?yàn)橥恋貎?chǔ)備項(xiàng)目的收入和支出是從兩個(gè)不同的環(huán)節(jié)和渠道進(jìn)行的，所以就會(huì)導(dǎo)致土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在將土地進(jìn)行整理投入前期資金之后，土地的出讓收入通過(guò)審計(jì)將土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的成本支付給土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。但是由于政府信用問(wèn)題可能會(huì)導(dǎo)致沒(méi)辦法如期將成本支付給土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，導(dǎo)致土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)無(wú)法按期償還貸款。

3 降低土地儲(chǔ)備項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)的措施

3.1 落實(shí)有效的抵押

①銀行在土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地儲(chǔ)備項(xiàng)目貸款時(shí)，要對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)向銀行抵押的土地進(jìn)行嚴(yán)格的評(píng)估，確保所抵押土地具有能夠進(jìn)行抵押的條件，對(duì)抵押存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估。這樣銀行可以有效避免土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)土地進(jìn)行擅自處理的情況的發(fā)生。②銀行要確保土地的合法性，對(duì)土地評(píng)估結(jié)果進(jìn)行全面的公開(kāi)，讓社會(huì)人民對(duì)此進(jìn)行監(jiān)督，有效降低風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 確保貸款的用途

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)向銀行進(jìn)行土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的貸款，銀行需要對(duì)貸款的用途進(jìn)行監(jiān)督，確保這些貸款能夠完全用在土地儲(chǔ)備項(xiàng)目中，同時(shí)還要明確了解土地的價(jià)值、增值及土地所有權(quán)問(wèn)題，確保不會(huì)疏忽任何一個(gè)環(huán)節(jié)，有效的實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制。同時(shí)還要對(duì)土地儲(chǔ)備貸款進(jìn)行深入認(rèn)識(shí)，銀行部門(mén)需要加強(qiáng)與政府的溝通，強(qiáng)化對(duì)貸款用途的管理，監(jiān)管好貸款的用途，有效的降低土地儲(chǔ)備項(xiàng)目貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 關(guān)注政策的變化

由于政府政策的改變以及城市規(guī)劃改變的不確定性，會(huì)使土地的價(jià)值、用途、容積率等性質(zhì)發(fā)生改變，從而使對(duì)土地存在買(mǎi)入興趣的人減少，導(dǎo)致土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)無(wú)法按時(shí)償還貸款現(xiàn)象的發(fā)生。因此，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)該對(duì)政府有關(guān)土地的政策以及城市規(guī)劃方面的條款進(jìn)行實(shí)時(shí)的關(guān)注，使國(guó)家政策出現(xiàn)變動(dòng)時(shí)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)能夠采取相應(yīng)的措施降低風(fēng)險(xiǎn)程度，避免風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失。除此之外，還要對(duì)國(guó)家在土地方面的有關(guān)法律進(jìn)行研究，關(guān)注社會(huì)發(fā)展動(dòng)向，制定相應(yīng)的項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，確定土地儲(chǔ)備項(xiàng)目能夠有序地進(jìn)行。

3.4 建立多元化的土地儲(chǔ)備融資路徑

積極改善當(dāng)前土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)多依賴(lài)于金融機(jī)構(gòu)來(lái)融資的問(wèn)題，利用政府發(fā)生債券、設(shè)立土地收益基金及引入社會(huì)資本等多種形式的融資渠道來(lái)有效的緩解土儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)資金的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于土地儲(chǔ)備地塊，需要做好可行性分析及收益方案預(yù)測(cè)工作，有效的加強(qiáng)對(duì)資金使用的監(jiān)管，可以介入到土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或是土地管理部門(mén)向市場(chǎng)供地的環(huán)境，確保貸款資金能夠按時(shí)收回。

4 結(jié)束語(yǔ)

在土地儲(chǔ)備項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，由于受到多種因素的影響和制約，這也導(dǎo)致土地儲(chǔ)備項(xiàng)目存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，則會(huì)對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)及銀行都帶來(lái)較大的經(jīng)濟(jì)損失。因此對(duì)于土地儲(chǔ)備項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)需要土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)、政府部門(mén)及商業(yè)銀行要給予充分的重視，及時(shí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范，在確保貸款安全的前提下，有效的對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范，更好的推動(dòng)房產(chǎn)地市場(chǎng)和金融市場(chǎng)的健康、持續(xù)發(fā)展。

[1]劉明舉，任小霞.淺談土地儲(chǔ)備項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)及其對(duì)策[J].價(jià)值工程，2011，30（20）：113～114.

[2]宗建岳.當(dāng)前政府土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與控制對(duì)策[J].地方財(cái)政研究，2011（2）：74～76.

[3]賈瑞彤.土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)防范[J].內(nèi)蒙古科技與經(jīng)濟(jì)，2010（10）：25～26.

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1004-7344（2016）12-0009-01

2016-4-10