商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范研究

鄭州工業(yè)應(yīng)用技術(shù)學(xué)院 朱志鵬

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商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范研究

鄭州工業(yè)應(yīng)用技術(shù)學(xué)院 朱志鵬

摘 要：企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的好壞會(huì)直接影響企業(yè)的發(fā)展，從而影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定，因此，對(duì)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的系統(tǒng)和深入研究具有極為重要的意義。本文主要研究商業(yè)地產(chǎn)該如何有效地控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從理論分析著手，結(jié)合國(guó)內(nèi)外現(xiàn)階段關(guān)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究思路和研究方法，闡述了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因以及主要特征、主要類型，并結(jié)合實(shí)際情況討論我國(guó)目前商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)，針對(duì)不同的情況做出相應(yīng)的措施來(lái)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 成因分析 防范與控制

1　商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本理論

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是一種經(jīng)濟(jì)上的風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象，它在實(shí)物界和理論界都得到了廣泛的重視。在實(shí)際財(cái)務(wù)工作中，企業(yè)常常由于管理不善而遭到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失，甚至可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。因此，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在理論界也漸漸上升為現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理理論的核心內(nèi)容之一。

對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的定義上有廣義和狹義之分。

廣義上的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指，在企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，受各種不可控因素的影響，在一定時(shí)期內(nèi)，企業(yè)的預(yù)期財(cái)務(wù)收益與實(shí)際的財(cái)務(wù)收益不同，因而可能會(huì)蒙受的損失。一般包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和匯率風(fēng)險(xiǎn)等。

狹義上的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指，企業(yè)因?yàn)榕e債而給企業(yè)財(cái)務(wù)的成果帶來(lái)的不確定性。一方面，它提高了企業(yè)的收益，滿足了投資需要，擴(kuò)大了規(guī)模；另一方面，它也增加了企業(yè)籌資的負(fù)擔(dān)。由于市場(chǎng)情況瞬息萬(wàn)變，企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)激烈，這都可能導(dǎo)致決策失誤或管理措施失當(dāng)，從而使籌集資金的使用效益有很大的不確定性，因此產(chǎn)生了籌資風(fēng)險(xiǎn)。只有負(fù)債經(jīng)營(yíng)的企業(yè)才存在這種狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

筆者認(rèn)為，財(cái)務(wù)管理的本質(zhì)應(yīng)體現(xiàn)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念中，即資金運(yùn)動(dòng)以及其所體現(xiàn)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)關(guān)系，它包含籌資風(fēng)險(xiǎn)，也包括理財(cái)活動(dòng)的所有環(huán)節(jié)。也就是說(shuō)，理財(cái)事務(wù)中，所有的不確定性因素給企業(yè)帶來(lái)的實(shí)際收益與預(yù)期發(fā)生偏離的可能，使得企業(yè)財(cái)務(wù)收益與預(yù)期發(fā)生負(fù)偏離，從而造成蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能。

2　我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀及成因分析

2.1我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是一種高投入、高回報(bào)和高風(fēng)險(xiǎn)的投資活動(dòng)，加之我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模小，和國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)相比，我國(guó)的企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理遠(yuǎn)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)規(guī)范化，很多商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率都在70%以上，有的甚至高達(dá)90%，所以，商業(yè)地產(chǎn)承擔(dān)著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。再加上受國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和國(guó)家政策的影響，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)為求生存、謀發(fā)展而迫切需要解決的問(wèn)題之一就是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

目前，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率平均值在75%以上，遠(yuǎn)高于國(guó)際公認(rèn)的60%的警戒水平。但在高回報(bào)率的驅(qū)使下，我國(guó)仍有很多商業(yè)地產(chǎn)不顧到期是否能償還本金及高額利息，盲目地、過(guò)度地進(jìn)行各種籌資活動(dòng)，大面額存單轉(zhuǎn)貸、借貸短期流動(dòng)資金、資金空轉(zhuǎn)等，都為企業(yè)埋下了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的隱患。其中，利率變動(dòng)是商業(yè)地產(chǎn)多種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的風(fēng)險(xiǎn)之一。

受金融信貸政策不斷緊縮的影響，資本市場(chǎng)融資的門檻越來(lái)越高，本文認(rèn)為，當(dāng)前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)突出的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，具體有以下幾個(gè)方面。

2.1.1降價(jià)促銷，回籠資金

近兩年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)有所回暖，更有房產(chǎn)市場(chǎng)以降價(jià)促銷的方式來(lái)加快銷售進(jìn)度，以加速回籠資金緩解資金壓力。個(gè)別樓市甚至打出7.5折優(yōu)惠促銷，有的樓盤不惜打出買房送花園或送裝修的活動(dòng)。

2.1.2土地轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目日益突出

2014年以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)之間土地項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓情況明顯增多，這與企業(yè)資金緊張，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)信心不足有關(guān)。如某大型商業(yè)地產(chǎn)公開掛牌轉(zhuǎn)讓土地，被疑因?yàn)橘Y金緊張。中國(guó)土地一級(jí)開發(fā)網(wǎng)的信息顯示，2014年5月份，中小型房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的信息就有45條，項(xiàng)目來(lái)自多個(gè)省份。這么多省份不同程度地出現(xiàn)這種現(xiàn)象，說(shuō)明當(dāng)前我國(guó)中小企業(yè)的資金十分緊張，財(cái)務(wù)管理存在比較大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

2.1.3商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流凈值多為負(fù)值

企業(yè)財(cái)務(wù)存在風(fēng)險(xiǎn)隱患可以在企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)上反映出來(lái)。從公布的房地產(chǎn)上市企業(yè)季度報(bào)告中可以發(fā)現(xiàn)，2014年第三季度經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現(xiàn)金流凈值多為負(fù)值，其中不乏大型商業(yè)地產(chǎn)，這在某些程度上表明當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流普遍比較緊張。

2.2我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況體現(xiàn)了該企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，所以從某種意義上說(shuō)，企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)有可能引發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.2.1企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理主體的局限性

受到?jīng)Q策者信息處理能力的影響，管理者不會(huì)總是做出完全正確的判斷。如果掌握的相關(guān)信息越多，做出來(lái)的決策就越正確。但受成本效益原則的限制，管理者不可能收集到那么多相關(guān)的信息，這必然會(huì)影響到?jīng)Q策的結(jié)果。

2.2.2信息不對(duì)稱性和不完全性

隨著計(jì)算機(jī)的不斷發(fā)展，企業(yè)所擁有的財(cái)務(wù)信息量越來(lái)越大，財(cái)務(wù)控制主體不可能完全擁有客體的信息。特別是商業(yè)地產(chǎn)，項(xiàng)目種類多且投資額大，投資決策存在很多變量，每個(gè)變量的小變化都可能會(huì)影響整個(gè)決策。在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中，委托者所掌握的信息永遠(yuǎn)都少于代理者，這就是信息的不對(duì)稱性。所以，決策主體擁有的信息不對(duì)稱和不完整，是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要成因。

2.2.3企業(yè)內(nèi)部員工的“道德風(fēng)險(xiǎn)”

股東們的目標(biāo)常常與經(jīng)營(yíng)者的目標(biāo)發(fā)生沖突。一個(gè)是企業(yè)財(cái)富最大化，一個(gè)是個(gè)人利益最大化。這就是企業(yè)存在的“道德風(fēng)險(xiǎn)”問(wèn)題。在一些企業(yè)更是存在為了應(yīng)付相關(guān)管理部門的檢查，賬目?jī)H僅是走形式。如此一來(lái)，財(cái)務(wù)報(bào)表便無(wú)法正確地反映出企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，而企業(yè)決策者很難根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行正確的決策，這就造成了企業(yè)決策的失誤。

3　探索企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制措施

3.1籌資方面

商業(yè)地產(chǎn)屬于投資高且投資密集型的行業(yè)，所以便利的籌資途徑就顯得尤為重要。JY房地產(chǎn)公司對(duì)近十年的房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告進(jìn)行了研究，發(fā)現(xiàn)土地儲(chǔ)備量并不是房地產(chǎn)公司發(fā)展的關(guān)鍵，有些企業(yè)雖然有大量的土地儲(chǔ)備，但仍舊經(jīng)營(yíng)虧損。JY公司在長(zhǎng)期的發(fā)展中不斷加強(qiáng)對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的控制與防范，并制定了嚴(yán)格的籌資管理制度，主要措施如下。

3.1.1建立并保持良好穩(wěn)定的銀企合作關(guān)系

JK公司因?yàn)橐恢北兄\(chéng)實(shí)守信的經(jīng)營(yíng)理念，在努力創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，又積極地回報(bào)社會(huì)，所以樹立了較好的社會(huì)形象，因此與各大銀行都有著長(zhǎng)期的、穩(wěn)定的、互惠的戰(zhàn)略合作關(guān)系，這對(duì)于JY的發(fā)展至關(guān)重要。

3.1.2拓寬籌資渠道

企業(yè)融資不能僅僅依靠銀行，JY地產(chǎn)公司的融資渠道有多個(gè)方面，主要包括上市、股權(quán)收購(gòu)、信托基金、引進(jìn)外資、上市、合作開發(fā)、融資租賃、發(fā)行債券、私募基金等。多樣的融資渠道是企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展重要的保障。

3.1.3籌資管理制度科學(xué)、規(guī)范、高效

JY房地產(chǎn)公司的資金來(lái)源主要有三方面：預(yù)收賬款、留存收益及長(zhǎng)期銀行借款。資料顯示，JY公司的長(zhǎng)期負(fù)債占總負(fù)債額的38%，長(zhǎng)期還款壓力不大。JY公司安排了合理的貸款期限，并確定了企業(yè)最佳貸款額度，建立了合理的融資結(jié)構(gòu)，并且有效控制了籌資成本。JY公司編制了五年期的滾動(dòng)資金預(yù)算，每個(gè)月更新滾動(dòng)一次，能夠?qū)崟r(shí)預(yù)測(cè)未來(lái)一定時(shí)期的資金需求量，讓企業(yè)能夠及早安排資金。

3.2投資方面

商業(yè)地產(chǎn)的單個(gè)項(xiàng)目投資額大，所以一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資失敗，那么整個(gè)公司就可能面臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，企業(yè)必須高度重視每個(gè)項(xiàng)目的投資，JY房地產(chǎn)公司對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)方面的防范和控制有以下幾個(gè)方面。

（1）JY房地產(chǎn)公司容易受國(guó)家宏觀政策的影響，因此，公司專門設(shè)立了政策研究部門，該部門主要是在符合政府規(guī)定的前提下，研制相關(guān)政策的應(yīng)對(duì)措施，為公司的投資規(guī)模及方向做出指導(dǎo)。

（2）JY公司在每個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行投資前都會(huì)做出充分的可行性、成本分析，并根據(jù)實(shí)際情況做出具體的市場(chǎng)調(diào)研、客戶定位和產(chǎn)品定位，以此來(lái)降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

（3）JY房地產(chǎn)公司在共同投資方面統(tǒng)籌安排資源，與合作者利益共享，風(fēng)險(xiǎn)同擔(dān)，充分調(diào)動(dòng)了投資方的積極性，爭(zhēng)取最大限度地發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)以降低風(fēng)險(xiǎn)。

3.3日常資金運(yùn)作方面

商業(yè)地產(chǎn)的資金量大，若發(fā)生資金短缺，那么公司將很難運(yùn)作下去。JY房地產(chǎn)公司設(shè)立“資金結(jié)算中心”來(lái)應(yīng)對(duì)資金運(yùn)作中的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流量的預(yù)測(cè)，保證借款能夠及時(shí)償還，這樣既保持了資金的流動(dòng)性，又提高了資金的利用效率。與此同時(shí)，JY房地產(chǎn)公司也制定了催款措施，來(lái)往款項(xiàng)的管理和對(duì)賬要由專人負(fù)責(zé)，并按規(guī)定責(zé)任落實(shí)到人，并將其計(jì)入績(jī)效考核中來(lái)。JY房地產(chǎn)公司建立了客戶資信評(píng)價(jià)系統(tǒng)，加強(qiáng)了客戶資信管理，對(duì)于資信較差的客戶，公司規(guī)定了更嚴(yán)格的收款條件和更短的交款期限，以此來(lái)降低壞賬發(fā)生的可能性。

中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，但在行業(yè)高速發(fā)展的同時(shí)，管理者們也應(yīng)該時(shí)刻警惕并關(guān)注企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，制定和完善企業(yè)內(nèi)部的相關(guān)制度，并將其嚴(yán)格實(shí)施。盡管本文以大型房產(chǎn)企業(yè)JY公司為例分析了防范和控制企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施，但是，每個(gè)房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部也要制定適合自己企業(yè)文化和企業(yè)發(fā)展的相應(yīng)措施，以保證企業(yè)能夠在健康穩(wěn)定的基礎(chǔ)上快速發(fā)展。

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中圖分類號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：2096-0298（2016）05（c）-145-02