商業(yè)地產(chǎn)融資現(xiàn)狀探討

黃杏芝

摘要：商業(yè)地產(chǎn)業(yè)在未來城市化的進程中將成為促進我國經(jīng)濟增長的支柱型產(chǎn)業(yè)之一，其對資金鏈的依賴以及經(jīng)營管理的專業(yè)化要求都比住宅型房地產(chǎn)更勝一籌。因此，妥善處理好其開發(fā)融資已成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重中之重。商業(yè)地產(chǎn)在中國起步比較晚，但發(fā)展相當(dāng)迅猛。與此同時，商業(yè)地產(chǎn)的理論研究卻比較少，涉及到商業(yè)地產(chǎn)融資方面的理論也不多，缺乏成熟商業(yè)地產(chǎn)融資理論指導(dǎo)。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；融資；現(xiàn)狀

中圖分類號：F83 文獻標(biāo)識碼：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2016.07.045

1 商業(yè)地產(chǎn)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的作用

1.1 改善城市建設(shè)格局

隨著城市生活方式和消費能力的變化，單一的商業(yè)氛圍已無法滿足大眾的消費需求，需將項目建筑功能和商業(yè)功能納入城市的發(fā)展規(guī)劃中，進而引導(dǎo)和主導(dǎo)一個城市或城區(qū)的功能定位。

城市綜合體是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢，一些省市為了提高城市形象、樹立城市名片，將城市綜合體的建設(shè)列入城市發(fā)展目標(biāo)。根據(jù)杭州市政府有關(guān)部門頒布的《杭州市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點2003～2010年發(fā)展導(dǎo)向性規(guī)劃綱要》，可以明確杭州目前的商業(yè)格局主要由四大區(qū)域商業(yè)中心和十二大區(qū)域商業(yè)副中心組成的。

為了加快重點功能區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，2012年廣州政府計劃供應(yīng)商業(yè)服務(wù)業(yè)用地60宗，共計323萬平方米，較去年同期增加47%。

由于城市綜合發(fā)展的需要，同時配合各區(qū)規(guī)劃發(fā)展，區(qū)域性供應(yīng)用地結(jié)構(gòu)的差別相對較大：近郊區(qū)旨在提升經(jīng)濟綜合能力，產(chǎn)業(yè)性用地、商業(yè)用地及居住配套用地供應(yīng)量會相應(yīng)增加，而市中心區(qū)由于經(jīng)濟發(fā)展較快，人居相對飽和，可用地資源稀缺，各類型用地供應(yīng)量有所減少。

在市中心建立商業(yè)地產(chǎn)，可以防止城市空心化，在市郊發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)可以推動郊區(qū)衛(wèi)星域發(fā)展，改善城市面貌，改善投資環(huán)境。

1.2 推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級

隨著內(nèi)需上升到國家戰(zhàn)略層面，第三產(chǎn)業(yè)比重加大，服務(wù)型經(jīng)濟必將成為未來主流。因為在城鎮(zhèn)化建設(shè)中更有利于解決勞動就業(yè)問題，第三產(chǎn)業(yè)成為中國經(jīng)濟的支柱更具戰(zhàn)略意義。

第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)達程度是體現(xiàn)城市化水平的重要指標(biāo)，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展正是推動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和消費力提升的有效動力，從而促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整升級。

1.3 增加就業(yè)機會和崗位

從1994年開始，第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)比率超過第二產(chǎn)業(yè)成為吸納勞動就業(yè)的最重要產(chǎn)業(yè)。作為服務(wù)業(yè)的發(fā)展平臺、以經(jīng)營為目標(biāo)的商業(yè)地產(chǎn)將促進第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而促進中國就業(yè)率提高。

1.4 增加財政收入

根據(jù)稅政司2008～2011年這幾年的稅收收入增長的結(jié)構(gòu)性分析，可以得知：

隨著經(jīng)濟發(fā)展、城市化進程加快，近幾年商業(yè)地產(chǎn)（辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房）保有量顯著增長，所以房產(chǎn)稅保持著較快增長；而隨著辦公樓和商業(yè)用房銷售面積的持續(xù)增長，城鎮(zhèn)土地使用稅也平穩(wěn)增長。所以，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)可以增加政府的財政收入。

2 我國商業(yè)地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

商業(yè)地產(chǎn)項目資金回籠慢，不能通過滾動開發(fā)的模式來回收，在項目建成后還需要時間培育商業(yè)氛圍，開發(fā)商必須有雄厚的資金儲備和抵御風(fēng)險的能力來承受較大的資金壓力。

（1）融資規(guī)模持續(xù)增長。

商業(yè)性房地產(chǎn)貸款快速增長，增長結(jié)構(gòu)存在差異。2009年年末，全國主要金融機構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額7.3萬億元，同比增長38.1%，增速比上年同期高27.7個百分點，超過同期各項貸款增速6.7個百分點。

（2）銀行貸款融資所占比重有所下降。

總的來說，近年來銀行貸款融資的所占比重是有所下降的，主要是因為資本市場融資、房地產(chǎn)信托等逐漸成為重要融資來源，融資渠道多了，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商多了選擇的機會。

（3）信托業(yè)成商業(yè)地產(chǎn)新融資模式。

以整體持有、改造再退出的新型商業(yè)地產(chǎn)模式融資在信托業(yè)興起。2013年以來，平安、外貿(mào)、中融和中信信托等紛紛加碼了商業(yè)地產(chǎn)項目。這種模式通常是在一定期限內(nèi)以房地產(chǎn)基金形式持有并改造、重組商業(yè)物業(yè)，通過改善其經(jīng)營情況來提升租金收益，再通過出售或上市等形式實現(xiàn)退出，從而使投資者獲益。

2.1 一線城市融資狀況

一線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額占全國比重自2003年起逐年下降，近幾年受到經(jīng)濟危機后的宏觀政策刺激，下降趨勢有所減緩。

（1）銀行貸款評估嚴格。

上海部分銀行在2009年規(guī)定商用貸款總額不封頂，最高可貸到商用房產(chǎn)評估價的7成。如商戶必須位于商業(yè)中心的商戶、商圈，并且成交單價必須在銀行評估價以內(nèi)，否則最高貸款的成數(shù)只有6成。

（2）地方政府頒布“限外令”。

2011年8月，上海銀監(jiān)局發(fā)出商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險提示，要求對未竣工驗收的商業(yè)地產(chǎn)停止發(fā)放商業(yè)貸款，停止個人消費貸款用于購買商業(yè)用房。此外，地方政府對商業(yè)地產(chǎn)“限外令”執(zhí)行力度的升級表現(xiàn)在2012年3月廣州房管局出臺規(guī)定境外人士嚴禁在廣州購買商業(yè)地產(chǎn)。

2.2 二三線城市融資狀況

（1）面臨并購風(fēng)險。

目前二三線城市商業(yè)地產(chǎn)面臨短期內(nèi)項目供應(yīng)量過大、融資困境等多重困難，位置欠佳且體量巨大的商業(yè)地產(chǎn)項目承受著日益升級的招商壓力，面臨著并購風(fēng)險。

（2）二三線城市銀行信貸開始收縮。

截至2008年12月末，九江市房地產(chǎn)貸款余額66.3億元，比年初增加3.2億元，增幅較去年同期回落48個百分點，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額21.7億元，較年初減少2.7億元。

3 我國商業(yè)地產(chǎn)融資問題

3.1 一線城市情況

各大城市發(fā)展階段參差不齊，但都處于進入郊區(qū)化、大都市化的階段，許多一線城市的本地房地產(chǎn)企業(yè)雖然也想分吃商業(yè)地產(chǎn)這塊大蛋糕，但是礙于本地開發(fā)企業(yè)的融資渠道主要是銀行貸款，融資渠道極其有限。我們知道商業(yè)地產(chǎn)項目投資回報期較長，如果其自有資本的比例都偏低，銀行貸款的比例甚至高達八九成，一旦出現(xiàn)銷售收入不高，或利潤率下降的情況，就會引發(fā)債務(wù)風(fēng)險和銀行壞賬，加上國家或地方調(diào)控政策的影響，因此很多一線城市的小型房地產(chǎn)企業(yè)只能“望而生畏”。

3.2 二三線城市情況

一般情況下，商業(yè)動輒幾十萬平方米的大規(guī)模拿地成本在地價較低的二三線城市來說則更低。二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)融資確實很困難，資金鏈問題，或轉(zhuǎn)讓部分地塊，或與海外基金公司合作，如果是一個郊區(qū)偏遠項目更加難以操作。

盲目復(fù)制大城市的城市綜合體的現(xiàn)象在二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中較為嚴重。大多數(shù)開發(fā)商在做商業(yè)地產(chǎn)項目時盲目相信市場有租用需求或投資需求，沿用住宅地產(chǎn)的開發(fā)模式，主觀地做商業(yè)定位，因而產(chǎn)生了大量偏向于郊區(qū)的獨立且大面積的購物中心，發(fā)展前景不明確，多數(shù)建設(shè)地域都不是城市的商業(yè)繁榮地帶，商業(yè)地產(chǎn)市場供求關(guān)系失衡，有不少商業(yè)地產(chǎn)是政府形象工程。

開發(fā)商為了加速資金回籠速度而采取“賣完走人”的住宅開發(fā)模式，使得商業(yè)地產(chǎn)項目與實際需求相脫節(jié)而造成商鋪大范圍的滯銷或者空置，這種現(xiàn)象在二三線城市越來越多。

4 現(xiàn)存問題的異同比較

我國本土商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商按照向二三線城市深度推進的開發(fā)模式能夠刺激內(nèi)需，且能夠加快城市化進程。而目前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展由于土地出讓平臺和融資平臺的限制，并沒有達到大家所預(yù)想的水平。

商業(yè)地產(chǎn)顯著的經(jīng)濟帶動效應(yīng)、聚集人氣的社會效應(yīng)得到地方政府和企業(yè)的青睞，成為地方政府推行“政績工程”、“改造城市”、“提高經(jīng)濟活力”等的首選，從而推動過快增長的商業(yè)地產(chǎn)投資，使得部分擔(dān)負“政府功能”的商業(yè)地產(chǎn)融資活動出現(xiàn)脫節(jié)，導(dǎo)致了商業(yè)銀行開發(fā)貸款的呆壞賬風(fēng)險。

中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展缺乏的不是資金而是有效的融資形式，過分依賴銀行貸款，其他金融工具寥寥無幾。單一的融資渠道是制約我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要障礙，資金來源渠道狹窄，規(guī)模有限，大部分是脫離資本市場參與的“體內(nèi)循環(huán)”模式。