通州商住何去何從？

張佳竹

受通州加強(qiáng)版限購(gòu)令和副中心的利好刺激，通州商住房火力全開(kāi)，儼然成為北京新房市場(chǎng)的成交主力。然而，通州商住市場(chǎng)的火爆在5月5日之后戛然而止。

5月5日晚10點(diǎn)，北京市住建委官網(wǎng)正式發(fā)布了針對(duì)通州商務(wù)型公寓限購(gòu)的細(xì)則，并于5月6日正式執(zhí)行。政策出臺(tái)的這一個(gè)月時(shí)間里，通州商住市場(chǎng)來(lái)了個(gè)大拐彎，綜合多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，限購(gòu)一個(gè)月來(lái)，通州商住成交量跌幅超過(guò)99%，累計(jì)公寓簽約僅有13套。運(yùn)河核心區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目從之前的如火如荼，倏爾降至冰點(diǎn)。

限購(gòu)來(lái)襲，成交驟降

去年8月，通州發(fā)布樓市限購(gòu)令，效法北京將不在當(dāng)?shù)丶{稅的外地人擋在買房門外。

彼時(shí)，通州住宅成交量從之前的單月1000套-2000套，下降到了500套左右，跌幅達(dá)到一半。而未被列入限購(gòu)的商住房項(xiàng)目則乘機(jī)發(fā)力，受到購(gòu)房者的關(guān)注。隨后，商住類項(xiàng)目引來(lái)大量投資者，成交量大幅上漲。

但好景不長(zhǎng)，今年5月5日夜間，史上最嚴(yán)限購(gòu)令降臨通州。

5月28日，一個(gè)尋常的周六，記者來(lái)到綠地中央廣場(chǎng)售樓處。在以看房人身份停留的近一個(gè)半小時(shí)內(nèi)，僅有一對(duì)年輕夫婦到訪。

“限購(gòu)對(duì)我們的影響確實(shí)挺大的，之前周末來(lái)看房的人特別多，經(jīng)常需要加班，限購(gòu)之后一天可能就幾組、十幾組客戶。不過(guò)，跟其他幾個(gè)項(xiàng)目比起來(lái)，我們還算好的?！变N售人員告訴記者。

的確，跟綠地中央廣場(chǎng)比起來(lái)，富力運(yùn)河十號(hào)和保利大都會(huì)似乎更為冷清。記者在這兩個(gè)項(xiàng)目同樣停留了近一個(gè)小時(shí)，但連一組意向購(gòu)房人都沒(méi)有看到。

情況最好的應(yīng)該是光大新北京中心項(xiàng)目，在記者停留的四十分鐘內(nèi)，有4組意向購(gòu)房人到訪。記者離開(kāi)的時(shí)候，有一位購(gòu)房者正準(zhǔn)備交定金。

“跟其他幾個(gè)項(xiàng)目比起來(lái)，我們算好的吧。限購(gòu)后來(lái)看房的人真的少了很多，而且有些來(lái)看房的人還并不具備購(gòu)買資格?！惫獯笮卤本┲行牡匿N售人員直言。

對(duì)于限購(gòu)前后通州商住市場(chǎng)的變化，數(shù)據(jù)更有說(shuō)服力。

據(jù)搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)成交數(shù)據(jù)顯示，限購(gòu)政策出臺(tái)后三天（5月6日一5月8日），通州商用公寓零簽約。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，限購(gòu)后的6天時(shí)間內(nèi)，通州公寓僅簽約2套，而寫字樓、商業(yè)產(chǎn)品也只有4套簽約。

截止到6月5日，通州商住限購(gòu)剛好滿月，綜合多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月6日-6月5日，通州商住公寓類簽約僅有13套，環(huán)比限購(gòu)前一個(gè)月（4.6-5.5）爆跌99.78%，創(chuàng)下了通州商住成交近幾年來(lái)新低，而限購(gòu)前夕單周成交量最高多達(dá)4700套左右。

據(jù)記者了解，限購(gòu)后，通州僅有5個(gè)商務(wù)型公寓項(xiàng)目在售，分別是保利大都匯、富力運(yùn)河十號(hào)、光大新北京中心、世界僑商中心和綠地中央廣場(chǎng)。

有意思的是，限購(gòu)一個(gè)月來(lái)成交的13套房源均來(lái)自光大新北京中心，該項(xiàng)目地處通州區(qū)核心位置，雙地鐵（地鐵6號(hào)線和R1線）北關(guān)站上蓋，未來(lái)有較好的規(guī)劃發(fā)展，因此銷售情況較好。

目前通州商住公寓庫(kù)存量約4600余套，潛在供應(yīng)大約在1萬(wàn)-2萬(wàn)套。目前通州商住限購(gòu)后，只有企事業(yè)單位和社會(huì)組織可以購(gòu)買商住房。從整體看，未來(lái)一個(gè)時(shí)期，商住項(xiàng)目都將受到限購(gòu)政策影響，通州商辦市場(chǎng)可能將有一個(gè)持續(xù)低迷期。

價(jià)格不降反升

成交量雖然暴跌，但通州商住成交均價(jià)卻飆漲到了38692元/平方米，環(huán)比限購(gòu)前一個(gè)月的25110元/平方米大漲54%。

“目前在售的是8B號(hào)樓，3月26日推的所有剩余房源為7梯18戶，戶型面積為47-150平米，均價(jià)40000元/平米。層高3.7米，精裝修，50年產(chǎn)權(quán)?！惫獯笮卤本┲行牡匿N售人員告訴記者，項(xiàng)目位置好，交通便利，未來(lái)規(guī)劃好，所以價(jià)格比區(qū)域其他幾個(gè)項(xiàng)目較高。

今年3月時(shí)，該項(xiàng)目的均價(jià)還是37000元/平方米，到了4月底，均價(jià)達(dá)到40000元/平方米，僅一個(gè)多月的時(shí)間，每平米漲了3000元。

漲價(jià)還在繼續(xù)。項(xiàng)目銷售人員告訴記者，9A號(hào)樓預(yù)計(jì)將于6月1日開(kāi)始排卡，預(yù)計(jì)上半年入市，共29層，戶型為44平米、65平米和79平米的層高4.2米的loft，目前價(jià)格待定?！暗烙?jì)不會(huì)低于4萬(wàn)/平米?！?/p>

價(jià)格跳漲的還有保利大都會(huì)。該項(xiàng)目主打4.2米挑高loft，面積44-58平米，預(yù)計(jì)6月底開(kāi)盤，均價(jià)43000-45000元/平方米之間，比起3月的40000元/平方米的價(jià)格，每平米漲了3000- 5000元。

“目前運(yùn)河核心區(qū)范圍內(nèi)在售的商住項(xiàng)目屈指可數(shù)，經(jīng)過(guò)前段時(shí)間的大量成交，目前在售的項(xiàng)目存量都不多，所以即使限購(gòu)了，價(jià)格也下不來(lái)?！备涣\(yùn)河十號(hào)的銷售人員告訴記者，目前項(xiàng)目在售的商務(wù)型供應(yīng)僅剩幾套240平方米的大戶型，接下來(lái)將要推的是辦公立項(xiàng)的寫字樓產(chǎn)品，面積從40-200平方米不等，共有900多套，目前排卡客戶已經(jīng)超過(guò)700組。

“我們的均價(jià)在36000元/平方米左右，已經(jīng)是運(yùn)河核心區(qū)這幾個(gè)項(xiàng)目里最低的了。”富力運(yùn)河十號(hào)的銷售人員坦言。

事實(shí)上，通州商住已開(kāi)始進(jìn)入“維穩(wěn)”階段，雙限后入市的首個(gè)商住項(xiàng)目富力運(yùn)河十號(hào)報(bào)價(jià)36000元/平方米起，與上期開(kāi)盤價(jià)格持平。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫稱，通州商住在經(jīng)歷了一段時(shí)間的快速上漲之后，開(kāi)始進(jìn)入企穩(wěn)階段。而這也揭示出通州市場(chǎng)當(dāng)中商住的尷尬地位，雖然區(qū)域前景良好，但是需求在限購(gòu)后受到壓縮，使得這些商住項(xiàng)目均面臨一定的去化壓力以及資金壓力。

“目前通州市場(chǎng)的整體庫(kù)存較少，而且最近幾年土地供應(yīng)少，整體看，對(duì)項(xiàng)目的價(jià)格打壓不會(huì)太大。但成交量的大幅度下調(diào)，將抑制價(jià)格快速上漲的可能性?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，通州的利好明確，限購(gòu)嚴(yán)格證明了的確有價(jià)值。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉分析稱，限購(gòu)政策措施里規(guī)定企業(yè)可以購(gòu)買商辦產(chǎn)品，不存在限購(gòu)情況，個(gè)人投資客可以注冊(cè)企業(yè)利用企業(yè)資格購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)，購(gòu)買通州的公寓?！按藭r(shí)，購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)還可以抵扣增值稅，何樂(lè)而不為，未來(lái)這樣的措施規(guī)避公寓限購(gòu)會(huì)越來(lái)越多。”

“既然公寓、商辦限購(gòu)成交量短期表現(xiàn)不好，對(duì)通州的開(kāi)發(fā)商來(lái)講，短期內(nèi)也不賣了，此時(shí)銷售策略轉(zhuǎn)為捂盤惜售、少量多批，因?yàn)槲磥?lái)通州的公寓、商辦市場(chǎng)還是看好的，未來(lái)仍然有需求釋放和漲價(jià)的空間?！睆埡陚ケ硎?。

限購(gòu)還將加碼？

事實(shí)上，自5月6日通州商住限購(gòu)“靴子”落地以來(lái)，投資需求和剛性需求均受到制約，加上5月27日中央政治局會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)，通州規(guī)劃建設(shè)北京城市副中心要注重開(kāi)發(fā)強(qiáng)度管控。這還包括了戶籍管控、劃定土地開(kāi)發(fā)邊界等一系列措施，通州樓市面臨著政策層面的各種加碼。

5月27日，北京市通州區(qū)政府網(wǎng)站發(fā)布了《對(duì)通州區(qū)戶籍人口采取臨時(shí)性限控措施的通知》。當(dāng)中涉及8項(xiàng)對(duì)通州區(qū)戶籍人口的臨時(shí)性限控措施，包括通州區(qū)域內(nèi)的商業(yè)、辦公等非住宅房屋一律不批準(zhǔn)落戶。本次新政主要對(duì)人口規(guī)模的調(diào)控和戶籍管理，在之前通州商住類物業(yè)限購(gòu)之后，在戶籍政策上又一次收緊。

另外，對(duì)于多套物業(yè)所有者不在通州居住的，不可以遷徙戶口，整體來(lái)看，對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，可能會(huì)進(jìn)一步打壓投資需求。

記者在采訪中了解到，通州商辦類產(chǎn)品限購(gòu)的想法早就有，按照主管部門的意思，原計(jì)劃是想和住宅限購(gòu)?fù)瑫r(shí)推出。但當(dāng)時(shí)具體細(xì)則不夠完善，所以才拖到現(xiàn)在。

這次成交被限制住的項(xiàng)目主要集中在運(yùn)河核心區(qū)內(nèi)，也是因?yàn)橄嚓P(guān)部門對(duì)于區(qū)域未來(lái)的產(chǎn)業(yè)以及功能還是有較高期待，因此對(duì)于商辦類項(xiàng)目的銷售有了更加明確的限定。

“之后再開(kāi)盤的寫字樓至少半層起售，一層樓只批兩張產(chǎn)權(quán)證，并且不再面向個(gè)人；這也是從源頭上把控未來(lái)進(jìn)入核心區(qū)的企業(yè)資質(zhì)?！蹦稠?xiàng)目工作人員告訴本刊記者，如此一來(lái)銷售壓力肯定會(huì)有，但也正好說(shuō)明了通州未來(lái)發(fā)展的潛力。

從風(fēng)聲乍起到政策落地的時(shí)間并不短，這也給了各個(gè)項(xiàng)目一個(gè)緩沖期，許多開(kāi)發(fā)商早就做好了心理準(zhǔn)備。

新北京中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前項(xiàng)目?jī)H剩13套平層公寓房源，壓力不算太大，接下來(lái)要等新一批項(xiàng)目的預(yù)售證。該負(fù)責(zé)人稱，肯定不會(huì)像之前那樣實(shí)現(xiàn)快速去化，只能按照正常的情況順?shù)N吧，大家面對(duì)的都是一樣的環(huán)境。

“限購(gòu)肯定是暫時(shí)的，就看你能不能沉住氣等下去。我們也很郁悶，項(xiàng)目正在積極想辦法。”富力運(yùn)河十號(hào)銷售人員表示，主要是針對(duì)已經(jīng)交了錢、排卡的客戶提供解決方案，最快在本周內(nèi)可能會(huì)公布。對(duì)此，一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，商業(yè)、辦公項(xiàng)目可以出售給事業(yè)單位、社會(huì)組織，僅是不再對(duì)個(gè)人出售，因此最大的可能性就是開(kāi)發(fā)商可以注冊(cè)公司，幫助購(gòu)房人解決購(gòu)房資格的問(wèn)題。

限購(gòu)將蔓延整個(gè)北京？

在看到通州雙限的效果之后，近日有傳言稱全北京可能都要實(shí)施商住限購(gòu)，各大區(qū)域不少商住主流產(chǎn)品項(xiàng)目都接到了要限購(gòu)的消息，并指出最快月底落地。

針對(duì)關(guān)于通州限購(gòu)蔓延的傳聞，記者致電住建委咨詢，住建委負(fù)責(zé)人表示尚未得到確切消息。

張大偉認(rèn)為沒(méi)有必要，他表示北京公寓類物業(yè)，除通州外，其他區(qū)域目前成交價(jià)格平穩(wěn)，限購(gòu)的市場(chǎng)基礎(chǔ)不大，而且從供應(yīng)量看，因?yàn)樽罱鼛啄甑耐恋毓?yīng)結(jié)構(gòu)，公寓類物業(yè)的潛在供應(yīng)量甚至超過(guò)商品房住宅，所以對(duì)非通州公寓限購(gòu)，可能會(huì)造成市場(chǎng)成交大幅度下調(diào)。