工三易主，世茂今后怎么玩“商戰(zhàn)”

張佳竹

世茂工三項(xiàng)目是世茂百貨進(jìn)軍北京的首家商業(yè)門店，一度雄心勃勃，想成為世茂旗下商業(yè)項(xiàng)目的代言，卻在幾年后“慘遭拋棄”。

5月16日晚間，世茂股份發(fā)布公告稱，向樂(lè)視控股轉(zhuǎn)讓世茂工三項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，由于規(guī)劃業(yè)態(tài)過(guò)于零散，導(dǎo)致項(xiàng)目品牌印象模糊，經(jīng)營(yíng)不盡如人意或是其成為“棄子”的原因之一。更深層次的，則是劉賽飛上任世茂股份總裁后，跨界整合優(yōu)質(zhì)資源，領(lǐng)導(dǎo)世茂股份轉(zhuǎn)型的體現(xiàn)。

工三易主后，世茂要怎么玩商業(yè)地產(chǎn)？記者就相關(guān)問(wèn)題致電世茂集團(tuán)，但截至發(fā)稿仍未得到回應(yīng)。

經(jīng)營(yíng)不善遭拋棄？

據(jù)記者了解，涉及此次交易的財(cái)富時(shí)代公司和新世紀(jì)公司的注冊(cè)地均位于北京。財(cái)富時(shí)代公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)等，其截至2015年末的總資產(chǎn)為40.68億元，凈資產(chǎn)25.65億元。后者主營(yíng)業(yè)務(wù)為銷售食品、園林綠化服務(wù)、投資管理等，其截至2015年末的總資產(chǎn)為2.60億元，凈資產(chǎn)為4597.51萬(wàn)元。這兩家項(xiàng)目公司旗下的資產(chǎn)包括位于北京商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——世茂工三。

公告里注明，此次交易價(jià)格分別為29.20億元和0.52億元，合計(jì)為29.72億元。而并非此前有消息稱的26.5億元。

對(duì)于此次出售北京繁華地段商業(yè)資產(chǎn)的原因，世茂股份公告稱，此次股權(quán)交易充分體現(xiàn)了公司商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的戰(zhàn)略思維，通過(guò)出售部分培育成熟的商業(yè)地產(chǎn)，進(jìn)一步優(yōu)化公司商業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的資本增值。

顯然，世茂方面十分看好此次交易的前景。

世茂工三是世茂集團(tuán)斥資30億元打造的集世界頂級(jí)品牌商業(yè)、甲級(jí)寫字樓于一體的市中心高端綜合體。位于北京三里屯核心區(qū)，緊鄰使館區(qū)、朝外商務(wù)區(qū)、朝陽(yáng)公園和CBD等黃金區(qū)域，位置絕佳。

然而，與一街之隔的三里屯太古里比起來(lái)，世茂廣場(chǎng)（工三項(xiàng)目中的商業(yè)部分）可謂門庭冷落。即使是周末，整個(gè)商場(chǎng)的人流依然少得“可憐”。

該廣場(chǎng)分為地上四層及地下一層，其中地上由旗艦店/主力店、零售店鋪、中高檔餐飲等商業(yè)業(yè)態(tài)組成，地下一層由超市、零售店鋪及食街組成，實(shí)際建筑面積為5萬(wàn)平方米。

“為了保證用戶體驗(yàn)，商鋪面積不能超過(guò)60%，最終實(shí)際租賃面積僅有2.6萬(wàn)平方米，導(dǎo)致商業(yè)可發(fā)揮空間狹小”，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平告訴記者，商業(yè)部分最初被定位為傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)，2013年又轉(zhuǎn)型購(gòu)物中心，陸續(xù)引入無(wú)印良品、UR、MR.X（真人密室逃脫）、艾米電影街、愛慕旗艦店等時(shí)尚品牌。

經(jīng)過(guò)改造，走精準(zhǔn)路線的世茂廣場(chǎng)雖然有明顯起色，但迷你的體量與傳統(tǒng)百貨式的內(nèi)部構(gòu)造讓世茂廣場(chǎng)難有太大發(fā)揮。即使品牌大量換血，仍未成功吸引客流，與三里屯太古里、僑福芳草地等地標(biāo)性商業(yè)相比差距明顯。

作為一家發(fā)展近10年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商，世茂股份2013年的租金收入僅為3億多元，在其超百億的總營(yíng)業(yè)收入中占比僅為4%；2014年租金收入4.3億元，2015年租金收入同比微漲，僅為4.78億元，各占當(dāng)年總營(yíng)業(yè)收入的3.4%和3.2%。

下滑的租金收入占比以及對(duì)世茂股份微弱的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)，不能使大股東滿意。這或許正是世茂急于“擺脫”工三項(xiàng)目的原因。

公開資料顯示，世茂工三項(xiàng)目整體于2011年9月交付使用，至今運(yùn)營(yíng)不到5年時(shí)間。

未來(lái)發(fā)力社區(qū)商業(yè)

“對(duì)于世茂來(lái)說(shuō)，此次交易也許僅是一個(gè)開端。未來(lái)，世茂方面對(duì)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)有可能還會(huì)繼續(xù)進(jìn)行調(diào)整?！碧m德咨詢總裁宋延慶表示，工三易主可以看做是劉賽飛上任后世茂轉(zhuǎn)型的一步棋，未來(lái)，世茂股份或許將轉(zhuǎn)變?yōu)橐钥蛻粜枨鬄楹诵牡拈_發(fā)模式，而不僅局限于以土地資源為主的盈利模式，最大程度挖掘客戶的需求，使之成為源源不斷的利潤(rùn)來(lái)源。

“世茂股份現(xiàn)在更多地將重心放在打造社區(qū)商業(yè)——Mini mall上，這是劉賽飛上任之前，世茂股份為其商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的新的發(fā)展模式?！?億翰中國(guó)分析師魏峰表示。

按照世茂股份對(duì)外透露的說(shuō)法，其定位的Mini mall和其他的購(gòu)物中心有極大不同，最為明顯的就是面積只有1萬(wàn)平方米，對(duì)企業(yè)的資金占用量非常少。這樣的產(chǎn)品模式將有利于其以輕資產(chǎn)模式占有一二線城市的消費(fèi)市場(chǎng)。

世茂集團(tuán)商業(yè)管理公司一名高管曾在接受媒體采訪時(shí)透露，開發(fā)Mini mall，不僅因?yàn)殚_發(fā)和運(yùn)營(yíng)成本都比普通的Mall要低，更是因?yàn)镸ini mall的近身服務(wù)很容易獲得客戶數(shù)據(jù)，如果有大數(shù)據(jù)的話，就可以分析出客戶的很多種消費(fèi)行為，迅速調(diào)整商業(yè)業(yè)態(tài)。

對(duì)該公司來(lái)說(shuō)，它還是社區(qū)O2O的最好線下入口。社區(qū)O2O的內(nèi)涵里，線上是最簡(jiǎn)單的，難的是線下驅(qū)動(dòng)。而線下驅(qū)動(dòng)，恰恰是Mini mall將具備的能力。它的空間帶來(lái)的體驗(yàn)和很多很強(qiáng)的隱性服務(wù)，驅(qū)動(dòng)業(yè)主，進(jìn)而發(fā)生線上消費(fèi)的可能。

世茂商管公司常務(wù)副總經(jīng)理吳艷芬透露，力爭(zhēng)在2018年內(nèi)建成30-40個(gè)52+Mini mall項(xiàng)目，涉及上海、南京、武漢、深圳、大連、西安等15個(gè)城市。

悄然轉(zhuǎn)型？

2015年，在劉賽飛上任之初，世茂股份就曾公開表示要進(jìn)一步探索“多元協(xié)同”發(fā)展路徑，跨界整合優(yōu)質(zhì)資源，聯(lián)合集團(tuán)內(nèi)多元業(yè)態(tài)及外部多領(lǐng)域合作伙伴，包括集團(tuán)內(nèi)的星級(jí)酒店、高端醫(yī)療、高端商業(yè)等。

世茂股份也的確自2015年起開始積極調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，加快商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的優(yōu)化步伐，去年成功轉(zhuǎn)讓院線業(yè)務(wù)。此次與樂(lè)視的交易也被看做是它整合資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的進(jìn)一步動(dòng)作。

世茂集團(tuán)品牌部相關(guān)人士在接受媒體采訪時(shí)亦表示，世茂的資產(chǎn)整合尚未結(jié)束，對(duì)于一些非核心項(xiàng)目，公司都會(huì)考慮以出售形式來(lái)進(jìn)行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。而非核心項(xiàng)目不僅是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，也有可能是住宅項(xiàng)目。

“雙方后續(xù)在影視娛樂(lè)、酒店休閑服務(wù)等方面，都有合作的可能性?！币拙又菐?kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，部分房企與其他行業(yè)公司進(jìn)行跨界合作，有利于實(shí)現(xiàn)復(fù)合型發(fā)展，提升企業(yè)盈利水平。