不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤損害賠償責(zé)任研究

王　源

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不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤損害賠償責(zé)任研究

王源

摘要：隨著2015年3月1號(hào)新的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的發(fā)布，不動(dòng)產(chǎn)登記制度引人注目，而其中的不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤所引起的損害賠償需要得到進(jìn)一步的明確。根據(jù)新的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》以及學(xué)理分析，不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的損害賠償應(yīng)當(dāng)屬于民事責(zé)任，其真正的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)對(duì)侵權(quán)者提起民事訴訟來(lái)保護(hù)自己的權(quán)益。而至于其損害的情形及其承擔(dān)方式，也因其性質(zhì)的確定而有所轉(zhuǎn)變，本文根據(jù)最新的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的規(guī)定對(duì)以上問(wèn)題進(jìn)行了初步的論證，以期起到拋磚引玉的作用。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記制度；不動(dòng)產(chǎn)登記損害；民事責(zé)任

一、引言

根據(jù)2015年3月1號(hào)開(kāi)始實(shí)施的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記，不動(dòng)產(chǎn)的登記存在多頭管理，比較混亂的情況，但是此次的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第四條明確規(guī)定，國(guó)家實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，具體的登記機(jī)構(gòu)由縣級(jí)以上人民政府確定。此次《不動(dòng)產(chǎn)暫行條例》的出臺(tái)，對(duì)于登記機(jī)構(gòu)的確認(rèn)，有利于建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的確權(quán)，糾紛的解決以及國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的宏觀管理有著非常重要的作用。但是，不動(dòng)產(chǎn)登記還存在登記錯(cuò)誤的可能，由于不動(dòng)地產(chǎn)價(jià)值較大，不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤可能使當(dāng)事人損失巨大，因此，確定不動(dòng)地產(chǎn)登記錯(cuò)誤的賠償性質(zhì)、侵權(quán)類(lèi)型及其承擔(dān)方式就顯得非常必要和急迫。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤性質(zhì)的損害分析

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記損害賠償責(zé)任的性質(zhì)認(rèn)定，有以下幾種說(shuō)法：

第一，國(guó)家賠償責(zé)任說(shuō)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的登記行為是具體的行政行為，因?yàn)閭€(gè)人的失誤造成他人的損失，自然應(yīng)當(dāng)付出相應(yīng)的責(zé)任。而這其中具體是要付出相應(yīng)的道歉責(zé)任還是相應(yīng)的賠償責(zé)任，應(yīng)當(dāng)具體情況具體分析，如果具體情況造成他人巨大的財(cái)產(chǎn)損失和精神損失，則應(yīng)由相應(yīng)的國(guó)家人員負(fù)責(zé)作出賠償；如果具體情況造成他人的是損失而又有當(dāng)事人的要求賠償，則有國(guó)際給予相應(yīng)的賠償和道歉。

第二，民事責(zé)任說(shuō)。

第三，雙重性質(zhì)說(shuō)。

第四，責(zé)任性質(zhì)不明說(shuō)。

在上述的各種觀點(diǎn)中，大眾支持民事責(zé)任說(shuō)，理由如下：

(一)因?yàn)閷⒉粍?dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任定性為民事責(zé)任的相關(guān)法律法規(guī)法律依據(jù)相當(dāng)?shù)某浞趾陀欣碛袚?jù)

第一，有相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任定性為民事責(zé)任的具體的分屬情況的法律法規(guī)具體說(shuō)明：居于民事法律統(tǒng)帥地位的《民法通則》第121條和《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》(試行)第152條

第二，明確規(guī)定：民事基本法組成部分的《物權(quán)法》第21條對(duì)登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記的賠償責(zé)任作了明確規(guī)定。(具體規(guī)定詳見(jiàn)《物權(quán)法》第21條)

第三，新頒發(fā)的現(xiàn)行法律法規(guī)取代舊法：2010年頒行的《侵權(quán)責(zé)任法》第34條第1款規(guī)定取代《民法通則》第121條而發(fā)揮作用。

第四，最新發(fā)布并實(shí)施的法律法規(guī)：2015年3月1號(hào)最新發(fā)布并實(shí)施的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十九條(具體規(guī)定詳見(jiàn)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十九條)。此次最新的規(guī)定明確確定了不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的損害賠償是依照《物權(quán)法》的規(guī)定進(jìn)行賠償，是屬于民事責(zé)任的范圍。

(二)關(guān)鍵在于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的作用體現(xiàn)在民事方面

按照學(xué)理認(rèn)識(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的功能主要表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面:一是確權(quán)，即確定物權(quán)歸屬，解決物權(quán)沖突；二是保護(hù)交易安全，維護(hù)交易秩序；三是減少交易費(fèi)用和提高效率；四是實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的宏觀調(diào)節(jié)和監(jiān)控。

(三)其次是不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)行為不可或缺的組成部分

第一，物權(quán)變動(dòng)中的法律行為，通常被稱(chēng)為“物權(quán)行為”。引起動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的行為應(yīng)由當(dāng)事人雙方的合意和申請(qǐng)及登記機(jī)構(gòu)的審核登記共同完成。

第二，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中，當(dāng)事人變動(dòng)物權(quán)的合意及申請(qǐng)登記的行為乃“基本行為”，而登記機(jī)構(gòu)的登記行為僅是“補(bǔ)助行為”。

第三，登記為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，也是其具有公示公信效力的重要原因。

(四)不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤損害賠償責(zé)任制度是為了保護(hù)權(quán)利人的民事權(quán)益

“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤給他人造成損害，或者當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記給他人造成損害的?！边@里的“他人”指的是真正的權(quán)利人，而“造成損害”是指給其造成的民事權(quán)利的損害，這里要解決的是民事賠償問(wèn)題，是對(duì)民事權(quán)利的保護(hù)和救濟(jì)措施。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的損害情形以及其承擔(dān)方式

就不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的損害情形來(lái)看，主要可以分為以下四類(lèi)：

第一，單獨(dú)由于登記申請(qǐng)人的原因造成。在此種情況下登記機(jī)構(gòu)不承擔(dān)任何責(zé)任，由登記申請(qǐng)人自己承擔(dān)因自己的過(guò)錯(cuò)而帶來(lái)的損失，這樣在學(xué)理和實(shí)務(wù)中都沒(méi)有爭(zhēng)議，所以在此就不再贅述。

第二，單獨(dú)由于登記機(jī)構(gòu)的過(guò)錯(cuò)造成。此時(shí)承擔(dān)的損害賠償，如前文所述，應(yīng)當(dāng)是民事責(zé)任。值得強(qiáng)調(diào)的是，此時(shí)登記機(jī)構(gòu)的錯(cuò)誤登記應(yīng)當(dāng)是給權(quán)利人造成了實(shí)質(zhì)性的損害，如果沒(méi)有造成損害，或者在損害發(fā)生之前就及時(shí)發(fā)現(xiàn)，并且將錯(cuò)誤登記改正，沒(méi)有造成損失的，登記機(jī)構(gòu)不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三，共同故意行為。申請(qǐng)人和登記機(jī)構(gòu)工作人員惡意串通，損害真實(shí)權(quán)利人的利益，此時(shí)，由于前文已經(jīng)將不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤損害賠償責(zé)任定義為了民事責(zé)任，因此，就不需要再進(jìn)行行政訴訟，來(lái)獲得國(guó)家賠償。在這種情形下，應(yīng)當(dāng)提起民事訴訟，將申請(qǐng)人和登記機(jī)構(gòu)作為共同的侵權(quán)人進(jìn)行起訴，申請(qǐng)人和登記機(jī)構(gòu)工作人員承擔(dān)連帶的賠償責(zé)任。此時(shí)，從保護(hù)真正權(quán)利人的利益的角度來(lái)看，登記機(jī)構(gòu)的工作人員的賠償責(zé)任應(yīng)當(dāng)由登記機(jī)構(gòu)先行承擔(dān)，如果此登記機(jī)構(gòu)并不是獨(dú)立的機(jī)關(guān)法人，沒(méi)有獨(dú)立承擔(dān)賠償責(zé)任的能力，應(yīng)當(dāng)由其上級(jí)主管部門(mén)進(jìn)行賠償。在賠償完后，登記機(jī)構(gòu)內(nèi)部再對(duì)真正的侵權(quán)人(其違法的工作人員)進(jìn)行追償。

第四，非共同侵權(quán)行為。與共同故意不同，申請(qǐng)人和登記機(jī)構(gòu)分別有各自的故意或過(guò)失行為，兩者沒(méi)有意思聯(lián)絡(luò)，并且兩者結(jié)合才能最終導(dǎo)致?lián)p害后果的發(fā)生，登記申請(qǐng)人和登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)各自違法程度和過(guò)錯(cuò)的大小承擔(dān)按份責(zé)任。

四、建議

第一，落實(shí)時(shí)間進(jìn)度。

第二，落實(shí)辦公場(chǎng)所。

第三，落實(shí)專(zhuān)人負(fù)責(zé)。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作需要多部門(mén)的協(xié)調(diào)配合，建議聯(lián)席會(huì)議制度由縣人民政府常務(wù)副縣長(zhǎng)任召集人，分管副縣長(zhǎng)任副召集人，相關(guān)部門(mén)為成員，每半個(gè)月召開(kāi)一次聯(lián)席會(huì)議，及時(shí)研究不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施的有關(guān)問(wèn)題。國(guó)土資源局、城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)和住房保障局、農(nóng)業(yè)畜牧和水務(wù)局、環(huán)境保護(hù)和保林業(yè)局等部門(mén)確定專(zhuān)人負(fù)責(zé)做好整合前期工作，主要包括做好資料的移交銜接和不動(dòng)產(chǎn)登記信息的數(shù)據(jù)整合。

第四，落實(shí)機(jī)構(gòu)編制。根據(jù)《國(guó)土資源局加快推進(jìn)縣級(jí)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的通知》要求，設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記中心，為副科級(jí)財(cái)政全額撥款的事業(yè)單位。建議人員編制由縣編委按照人隨事走、編隨人走的原則統(tǒng)一解決，做好新舊體制銜接，確保方便群眾和秩序穩(wěn)定。

五、結(jié)語(yǔ)

在整個(gè)民法體系中，物權(quán)法扮演著非常重要的角色，而不動(dòng)產(chǎn)登記制度便是這個(gè)物權(quán)制度的基礎(chǔ)，因此，不動(dòng)產(chǎn)登記制度非常重要，伴隨著新實(shí)施的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，我們非常需要明確不動(dòng)產(chǎn)登記的各項(xiàng)制度。具體到此文所討論的問(wèn)題，不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤損害賠償責(zé)任，其應(yīng)當(dāng)是屬于民事責(zé)任，對(duì)于登記機(jī)構(gòu)在登記錯(cuò)誤的情形發(fā)生之后，應(yīng)當(dāng)由權(quán)利人提起民事訴訟，以達(dá)到最快最好的保護(hù)自己的權(quán)益。此外，明確不動(dòng)地產(chǎn)登記錯(cuò)誤的賠償侵權(quán)類(lèi)型及其承擔(dān)方式，對(duì)于定紛止?fàn)?，解決因登記機(jī)構(gòu)因登記錯(cuò)誤而帶來(lái)的各種糾紛有著至關(guān)重要的作用，也是法律制度發(fā)揮其確權(quán)、解決公民糾紛，保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)安定發(fā)展的必然要求。認(rèn)真貫徹落實(shí)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條列》，進(jìn)一步組織開(kāi)展業(yè)務(wù)培訓(xùn)活動(dòng)，搞好傳幫帶，努力精通業(yè)務(wù)、勝任本職，為工作順利開(kāi)展打好基礎(chǔ)。二要強(qiáng)化服務(wù)，努力創(chuàng)造優(yōu)良的服務(wù)環(huán)境。干部職工要牢固樹(shù)立“服務(wù)他人就是發(fā)展自己”的理念，工作中要嚴(yán)格執(zhí)行文明用語(yǔ)，規(guī)范服務(wù)有關(guān)規(guī)定，努力做到“五心服務(wù)”，即：精心、熱心、耐心、專(zhuān)心、細(xì)心，讓服務(wù)對(duì)象感受到親情般服務(wù)，營(yíng)造和諧文明的工作氛圍。三要嚴(yán)格管理，確保職能工作的高效運(yùn)行。要結(jié)合職能工作實(shí)際，進(jìn)一步完善各項(xiàng)規(guī)章制度，梳理好業(yè)務(wù)流程，嚴(yán)格落實(shí)崗位目標(biāo)責(zé)任制，加強(qiáng)隊(duì)伍管理教育，培養(yǎng)優(yōu)良的工作作風(fēng)，努力創(chuàng)造科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范、有序工作秩序。四要廉潔自律，努力樹(shù)好國(guó)土部門(mén)的良好形象。要正確行使手中權(quán)力，嚴(yán)格執(zhí)行“五個(gè)不準(zhǔn)”，即：不準(zhǔn)違反規(guī)定接件、發(fā)送審批結(jié)果；不準(zhǔn)接受申請(qǐng)人的禮金、有價(jià)證券、支付憑證、宴請(qǐng)和禮品；不準(zhǔn)向申請(qǐng)人介紹、推薦報(bào)件制作的公司(中介機(jī)構(gòu))；不準(zhǔn)向申請(qǐng)人泄露、提供、復(fù)制審查中的過(guò)程性信息；不準(zhǔn)利用崗位便利牟取私利或者為他人謀取不正當(dāng)利益，強(qiáng)化明察暗訪，社會(huì)監(jiān)督，努力打造風(fēng)清、氣正、廉潔、高效的國(guó)土窗口。然后我們每個(gè)人都遵從相應(yīng)的法律法規(guī)和相關(guān)政府工作人員進(jìn)行辦理，那么我相信我們后面的不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的事件發(fā)生次數(shù)會(huì)變得越來(lái)越少。只要我們一起努力，就一定可以實(shí)現(xiàn)。(作者單位：華南師范大學(xué))

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作者簡(jiǎn)介：王源(1990-)，男，華南師范大學(xué)法學(xué)院碩士研究生，研究方向：經(jīng)濟(jì)法。