試論房地產(chǎn)企業(yè)成本的管理與控制

摘 要：我國房地產(chǎn)業(yè)改革促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的提升，但房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，尤其是成本管理水平仍滯后，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益低?，F(xiàn)代成本管理已由事后記賬和分析轉(zhuǎn)為事前預(yù)測(cè)、控制，成本管理日益彰顯出其重要性。本文著眼于成本管理重要性，闡述房地產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀及問題，并提出完善措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制；管理理念；控制體系；精細(xì)化管理

一、引言

我國房地產(chǎn)業(yè)目前所占國內(nèi)GDP比重較高，并已漸成經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。它的健康和可持續(xù)發(fā)展，成本管理至關(guān)重要，相較于一般企業(yè)的成本管理，房地產(chǎn)業(yè)成本管理極具特殊性。其具有資金高度密集性質(zhì)，金融環(huán)境變化及國家宏觀調(diào)控都會(huì)沖擊和影響著房地產(chǎn)業(yè)，雖可因房地產(chǎn)業(yè)獲得高收益，但卻很難確定收益率。另外，很多房地產(chǎn)企業(yè)資金管理粗放、成本管理失效，財(cái)務(wù)管理水平普遍較低。所以，房地產(chǎn)業(yè)需強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)成本管理，不斷提升財(cái)務(wù)管理水平，力求實(shí)現(xiàn)最小化成本最大化利潤(rùn)。很多新進(jìn)該領(lǐng)域的企業(yè)較迷糊成本管理，原本對(duì)制造業(yè)、商業(yè)成本管理都很熟悉的財(cái)務(wù)人員對(duì)此也不甚了解。不少項(xiàng)目都是按計(jì)劃成本結(jié)轉(zhuǎn)，預(yù)算有30% 甚至更高利潤(rùn)，但最終竣工結(jié)算時(shí)，卻變成微利，甚至虧損。正是基于對(duì)這一問題的思考，筆者結(jié)合自己在房地產(chǎn)企業(yè)的工作實(shí)踐，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本的特殊性，探討企業(yè)如何有效地進(jìn)行全成本管理。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的必要性

1.成本管理和控制可保障房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)

企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本直接影響著利潤(rùn)，提高成本就會(huì)直接降低企業(yè)利潤(rùn)，反之則直接增加利潤(rùn)。房地產(chǎn)企業(yè)多因素影響著房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的生成，而其內(nèi)部成本的控制則是眾多利潤(rùn)影響因素中最重要的。提升銷售量是提高利潤(rùn)的有效途徑，然而受國家政策和成本雙重制約的價(jià)格，受制約與市場(chǎng)需求而不穩(wěn)定。因?yàn)閲叶惙ㄒ?guī)定的稅金有一定剛性，只有極大地減小成本才是企業(yè)最好的、最穩(wěn)定的提高利潤(rùn)的途徑。

2.成本管理和控制可保障企業(yè)健康和可持續(xù)發(fā)展

企業(yè)經(jīng)營(yíng)的首要任務(wù)是在競(jìng)爭(zhēng)中求發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本管理的目的應(yīng)是成本最低化，積累最大化，從而保障企業(yè)的健康和可持續(xù)發(fā)展。成本管理關(guān)鍵在于保證及時(shí)足額補(bǔ)償企業(yè)未來生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)耗費(fèi)。企業(yè)的健康和可持續(xù)發(fā)展以其正常持續(xù)進(jìn)行再生產(chǎn)為基礎(chǔ)，而及時(shí)足額補(bǔ)償企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程耗費(fèi)是其持續(xù)進(jìn)行再生產(chǎn)的必要條件。企業(yè)再生產(chǎn)過程中，合理補(bǔ)償生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)耗費(fèi)需要正確的成本管理，成本補(bǔ)償匱乏則會(huì)降低企業(yè)再生產(chǎn)規(guī)模直至倒閉；反之又會(huì)使其他利益受損。

3.成本管理和控制可提高房地產(chǎn)企業(yè)管理水平

成本管理的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)綜合性強(qiáng)，企業(yè)各項(xiàng)工作最終都綜合反映于成本指標(biāo)。某一時(shí)期，縮減企業(yè)成本集中表現(xiàn)為各方面工作成績(jī)。在此意義上說，成本管理有利于企業(yè)內(nèi)部各部門協(xié)作的加強(qiáng)，有利于企業(yè)的經(jīng)濟(jì)核算，可推進(jìn)企業(yè)以節(jié)約促增產(chǎn)，達(dá)到促進(jìn)企業(yè)逐步提升管理水平的目的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控現(xiàn)狀

1.成本管理和控制流于表面形式

成本管理應(yīng)是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的核心，而很多房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理并未意識(shí)和理解成本管理的積極作用，并未切實(shí)實(shí)施成本管理，大多企業(yè)的成本管理工作流于表面盲目地進(jìn)行事中、事后成本管理，弱化事前成本管理，未規(guī)范成本預(yù)、決策現(xiàn)象很普遍，或未形成制度；或形同虛設(shè)；成本計(jì)劃既不科學(xué)也不嚴(yán)肅，或增或減。

2.存在成本管理與控制意識(shí)誤區(qū)，缺乏市場(chǎng)觀念

現(xiàn)代企業(yè)企業(yè)管理對(duì)成本管理的要求是全員、全過程、全要素和全方位，而真正進(jìn)行全面成本管理的房地產(chǎn)企業(yè)并不多。地產(chǎn)企業(yè)或重成本管理設(shè)計(jì)，或重材料和設(shè)備成本，而并未進(jìn)行精細(xì)化管理，將所有微小成本及成本要素納人成本管理。另外，成本是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效率的綜合反映，影響著內(nèi)部投入和產(chǎn)出。投入少資源產(chǎn)出多產(chǎn)品則是成本低，但成本低并非一定帶來高效益?，F(xiàn)代成本管理要求房地產(chǎn)企業(yè)立足于市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)需求及建筑產(chǎn)品投入產(chǎn)出比加以考慮，而不應(yīng)只重對(duì)建筑產(chǎn)品成本的掌控。

3.成本管理和控制制度體系不健全

目前，房地產(chǎn)企業(yè)普遍對(duì)成本管理制度體系進(jìn)行完善，成本管理粗放?；虺杀竟芾碇贫容^完整但缺乏執(zhí)行；或未對(duì)應(yīng)崗位責(zé)權(quán)利，混淆職責(zé)，缺乏獎(jiǎng)懲。一方面嚴(yán)重?fù)p害員工積極性，另一方面對(duì)成本管理工作無利。

四、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與控制對(duì)策

1. 加強(qiáng)企業(yè)成本管理意識(shí)，實(shí)行全面成本管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)樹立系統(tǒng)成本管理理念，注重全局和整體和諧統(tǒng)一，全方位分析企業(yè)成本管理對(duì)象、內(nèi)容和方法，構(gòu)造系統(tǒng)成本管理方法體系。為使企業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，成本管理不能局限于產(chǎn)品生產(chǎn)過程，內(nèi)涵也應(yīng)由物質(zhì)產(chǎn)品成本擴(kuò)展到非物質(zhì)產(chǎn)品成本，如人力資源成本、資本成本、服務(wù)成本、產(chǎn)權(quán)成本等；應(yīng)以嚴(yán)格、細(xì)致的科學(xué)手段管理成本內(nèi)容，增強(qiáng)產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。不斷加強(qiáng)員工認(rèn)識(shí)成本管理，樹立成本理念，把握好技術(shù)結(jié)合經(jīng)濟(jì)、生產(chǎn)并重管理準(zhǔn)則，進(jìn)行全面成本管理，培養(yǎng)全員成本意識(shí)，全員參與成本管理。

2.完善成本管理組織控制體系

筆者認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)有必要成立成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組，由財(cái)務(wù)總監(jiān)或財(cái)務(wù)經(jīng)理、預(yù)算經(jīng)理或主管、材料總監(jiān)或經(jīng)理等成本管理主要領(lǐng)導(dǎo)組成；對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)，決策和領(lǐng)導(dǎo)成本管理丁作，及時(shí)、高效地完成成本管理日常工作作。積極有效的成本管理有必要得到各部門成本管理相關(guān)人員的配合，以保障順利進(jìn)行企業(yè)成本管理；更有必要完善成本管理控制體系，制定目標(biāo)成本、明確責(zé)任體系、適時(shí)跟蹤管理業(yè)務(wù)過程；完善企業(yè)成本責(zé)任制及監(jiān)督考核機(jī)制。

3.進(jìn)行信息化式的精細(xì)化管理

精細(xì)化管理并非新生事物，作為管理理念精細(xì)化管理備受推崇。知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代是精細(xì)化管理時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)加劇。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以信息化實(shí)現(xiàn)企業(yè)精細(xì)化管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)視自身實(shí)際，充分利用信息化逐步搭建成本管理平臺(tái)，方便管理者經(jīng)由系統(tǒng)查詢成本信息，系統(tǒng)管理基本的合同管理、結(jié)算、變更簽證、付款、資金計(jì)劃等。目前，很多大中房地產(chǎn)企業(yè)如萬科等已在成功應(yīng)用，其他房地產(chǎn)企業(yè)可充分借鑒利用其成功經(jīng)驗(yàn)，完善自身的精細(xì)化管理。

4.加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)人員培訓(xùn)

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員職業(yè)道德教育的加強(qiáng)，對(duì)加強(qiáng)會(huì)計(jì)工作自我監(jiān)督很有效。會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的高低由會(huì)計(jì)人員專業(yè)知識(shí)、技能高低決定。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員更需嫻熟的專業(yè)理論知識(shí)、業(yè)務(wù)操作技能、較強(qiáng)的綜合能力和風(fēng)險(xiǎn)管控力。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員應(yīng)不斷充實(shí)和完善自己，積極利用科學(xué)方法，準(zhǔn)確判斷財(cái)務(wù)信息，保障會(huì)計(jì)信息質(zhì)量真實(shí)、可靠，便于有效地執(zhí)行會(huì)計(jì)監(jiān)督。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作牽一發(fā)動(dòng)全身。為提升成本管理水平，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗，房地產(chǎn)企業(yè)須完善成本管理體系，加強(qiáng)過程成本監(jiān)督和分析，成本信息反饋力求及時(shí)、充分、全面，為企業(yè)制定或調(diào)整營(yíng)銷策略提供充分依據(jù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)成本最低化而經(jīng)濟(jì)利益最大化。

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作者簡(jiǎn)介：翟海軍（1975-6-19），男，陜西寶雞市， 單位：陜西金山電器集團(tuán)有限公司，職務(wù)： 資財(cái)部副部長(zhǎng)，學(xué)歷， 大學(xué)，職稱： 會(huì)計(jì)中級(jí)，研究方向： 房地產(chǎn)行業(yè)。