對商業(yè)地產成本管理措施探究

余雁

摘 要 近年來，我國的不斷完善的市場經(jīng)濟，促進了房地產行業(yè)的飛速發(fā)展，房地產行業(yè)又分為住宅地產和商業(yè)地產兩種，其中，住宅地產有一套完備成本管理模式，但這種模式不能適用于商業(yè)地產的成本管理，因此，對于商業(yè)地產開發(fā)商如何做好商業(yè)地產的成本管理是項目盈利的關鍵。

關鍵詞 商業(yè)地產；成本管理；現(xiàn)狀；策略

由于商業(yè)地產的投資大、回報周期長的特點，所以在商業(yè)地產開發(fā)項目中，成本的管理是項目建設中的重點內容。在商業(yè)地產中，從項目的前期招商、決策投資、設計規(guī)劃、施工到最后的建成投入使用，這個過程需要開發(fā)商進行綜合管理，保證項目的全壽命周期成本。對于日漸突出的成本管理問題，開發(fā)商應該重視前期工作、優(yōu)化運營方式、拓展融資渠道，才能將企業(yè)利益最大化。

一、商業(yè)地產成本管理現(xiàn)狀

對于商業(yè)地產項目，我國開發(fā)起步較國外晚，大多數(shù)的管理理論與管理方法都比較生澀，在成本管理方面有不少的問題。根據(jù)我國商業(yè)地產的特點，總結了成本管理中幾方面的問題：第一，在房地產開發(fā)企業(yè)中，有商業(yè)地產和住宅地產兩種，兩者之間應分開討論，商業(yè)地產獨立出來。因此，并不能產生商業(yè)地產成本管理的統(tǒng)一體系，對商業(yè)地產項目的成本全面管控也無法實現(xiàn)。因為，缺少成本管理體系，在開展商業(yè)地產項目成本管理之前，缺乏可以支撐的組織架構和負責成本工作的成本管理人員，所以，項目管理成本控制工作的實現(xiàn)有較大的難度。目前，商業(yè)地產項目的成本控制管理辦法是使用住宅地產項目的方案，過于注重管理建安成本，在本質上還是從造價成本的角度去控制成本的管理，脫離了商業(yè)地產成本管理的真正概念。第二，全壽命周期的意識缺乏。商業(yè)地產的全壽命周期分為五個階段：決策投資、設計規(guī)劃、前期招商、項目施工、后期運營，在不同的項目階段成本管理控制的影響不同。目前，商業(yè)地產項目的成本控制中對全壽命周期意識不夠重視，體現(xiàn)在前期決策階段、設計階段、運營階段對成本管理的忽視。

二、商業(yè)地產成本管理措施

（一）對項目前期階段的重視

商業(yè)地產項目的前期工作包括市場調研、選址、招商等。其中，項目的選址工作對成本的控制至關重要，在項目選址上獲得有利條件，對后期項目招商和項目運營都會帶來積極的作用，進而使成本投資的效率大大增加。一旦在項目選址上出現(xiàn)失誤，不僅僅會嚴重影響后期的運營中各方面的工作，而且使成本效率受影響，嚴重的可能導致血本無歸。因此，在項目開發(fā)前提條件就是科學合理地進行項目選址。因為，商業(yè)經(jīng)營的程度影響著商業(yè)地產的建設成本的回收情況，所以，招商工作非常重要，必須引起重視。商業(yè)地產項目在開發(fā)前就應該做好招商的計劃，以免出現(xiàn)空置商鋪的現(xiàn)象，順利開展經(jīng)營工作，把經(jīng)營效益的最大化。

（二）對項目運營方式的優(yōu)化

盡管商業(yè)地產與住宅地產在運營和回收成本模式上差異較大，但歸根結底都是為了收回成本，爭取利益最大化。但是，在兩種模式中，商業(yè)地產忽略了其商業(yè)性，應有的價值沒有得到發(fā)揮，商業(yè)經(jīng)營的意義沒有體現(xiàn)出來。另外，有些開發(fā)商為了成本收回速度更快，采用將產權分散的運營方式，形成商戶各自為政的局面，各自追求利益，使得商業(yè)失去統(tǒng)一性。在大型的商場里，經(jīng)營的店鋪大大小小、不計其數(shù)，分割產權后，開發(fā)商的統(tǒng)一管理變得不可能，導致為爭取各自利益的混亂經(jīng)營，成本管理效率受到嚴重的危害。此類問題在我國的商業(yè)地產后期運營中比比皆是，所以，地產商應采取租賃的方式進行經(jīng)營，雖然短期之內回收成本的速度慢，但從長遠的發(fā)展分析，對招商的成本管理有積極的作用。

（三）對融資渠道的拓展

商業(yè)地產投入的成本資金數(shù)量大，資金的回報時限較長，所以，應該拓寬融資的渠道來滿足現(xiàn)在地產中實際的需要。商業(yè)地產開發(fā)商一般采用財務杠桿的方式融資，使資金總量得到提升，以應對商業(yè)地產開發(fā)的成本多、回報慢的特點，但是這種方式也使得成本增加、財務風險增加。因此，為避免融資風險，商業(yè)地產開發(fā)商應對融資渠道的范圍進行拓展。

目前，國際上許多商業(yè)地產開發(fā)商的資金支持都來自信托投資資金模式，這種模式在商業(yè)地產的開發(fā)中很有優(yōu)勢。首先，REITs可以使商業(yè)地產的融資渠道拓寬，開發(fā)商的成本壓力得到緩解。其次，REITs有利于產權的統(tǒng)一性，對項目后期的運營管理比較有利。根據(jù)REITs優(yōu)勢分析，其比較適用于商業(yè)地產的實際狀況，此種模式也可以運用于我國的商業(yè)地產。隨著法律制度和相關規(guī)范的逐步確立，此種模式將會使商業(yè)地產開發(fā)商的經(jīng)濟效率大大增加，進一步完善商業(yè)地產的運營管理。

三、商業(yè)地產成本管理案例分析

本文選取萬達集團開發(fā)建設的上海寶山萬達廣場項目。該項目位于上海市，是城市中較大型的商業(yè)建筑之一，其中地基面積為6.14萬平方米，地上建筑面積約為22.0萬平方米，地下建筑面積約為8.0萬平方米，限制高度為80米。對于如此龐大的建筑工程，耗資巨大、施工周期長是其主要特點。所以在建設的過程中，其成本的管理非常關鍵。首先，在建設前期，對該地的人口流動量、交通、經(jīng)濟消費水平做市場調研，整合周邊商業(yè)區(qū)的發(fā)展情況，確定建設的地理位置，最后選取了較為繁華的上海市一二八紀念路和共和新路的交匯處。其次，在準備建設前期進行工程的招商工作，對有意向的商戶進行進一步的合作洽談，對商戶的要求做到盡量滿足。萬達商場中商戶施行租賃制，而并非完全獨立，由萬達集團統(tǒng)一進行管理。最后，對于工程建設的資金投入，萬達集團對于融資方面有自己獨到的計劃，選擇借助海外平臺實現(xiàn)融資，使用一款名為港融通的產品解決資金的問題。通過充分的準備工作和有計劃性融資和合作，萬達廣場從2010年6月開始營業(yè)至今效益良好，并且經(jīng)濟效益和社會都有所提升。

四、結語

為了實現(xiàn)房地產行業(yè)的大規(guī)模、快速、可持續(xù)發(fā)展，做好成本管理是關鍵，同時，企業(yè)的發(fā)展依靠經(jīng)濟效益的支持，做好商業(yè)地產的成本管理不僅僅能夠為企業(yè)提供良好的經(jīng)濟效益，而且節(jié)約了社會成本。所以，房地產企業(yè)應以市場經(jīng)濟為導向，采用科學的管理辦法控制企業(yè)內項目的成本，結合企業(yè)的運營狀況和實際情況，對開發(fā)成本與運營成本進行綜合考量，選擇適合企業(yè)的成本管理策略，對項目的成本有效控制，為企業(yè)帶來效益的同時實現(xiàn)良好的社會效益。

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