一體化戰(zhàn)略在房地產(chǎn)企業(yè)中的應用研究

王少文，邵煒星

（東華理工大學，南昌 330013）

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一體化戰(zhàn)略在房地產(chǎn)企業(yè)中的應用研究

王少文，邵煒星

（東華理工大學，南昌 330013）

［摘 要］本文基于當前我國房地產(chǎn)發(fā)展形勢以及國家各種相關政策，對一體化戰(zhàn)略在房地產(chǎn)企業(yè)中的應用進行分析研究，主要目的是為房地產(chǎn)行業(yè)提供有效借鑒和參考，促進房地產(chǎn)市場健康蓬勃發(fā)展。隨著經(jīng)濟不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了快速發(fā)展，然而由于受到各種因素的影響，房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)停滯不前以及“泡沫房產(chǎn)”等不樂觀的現(xiàn)象，阻礙了房地產(chǎn)的進一步發(fā)展。

［關鍵詞］一體化戰(zhàn)略；房地產(chǎn)企業(yè)；BIM技術

1　當前我國房地產(chǎn)形勢分析

2015年，“寬貨幣，緊信貸”是房地產(chǎn)行業(yè)貨幣政策的一個顯著特征。從緊信貸角度分析，“去庫存”依然是我國房地產(chǎn)行業(yè)的一個主旋律，對于各個金融機構來說，對強化房地產(chǎn)市場的“風險控制”進一步強化依然十分重要。從寬貨幣的角度分析，經(jīng)濟處在改革發(fā)展階段，增長速度慢，加大了通貨緊縮壓力，導致房地產(chǎn)市場存在很大庫存壓力。換言之，在2015年，以銀行為代表的金融機構將會通過各種積極有效的措施對存在風險的房企項目進行風險控制。原本在本行業(yè)中占據(jù)高比例的中小房企會因這些措施的實施而面臨資金短缺危機，嚴重的還會以很快的速度消失在房地產(chǎn)行業(yè)中。對于比較大型房地產(chǎn)行業(yè)來說，這些措施可以對企業(yè)的業(yè)績起到一個平衡作用，有利于企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。中小企業(yè)受到的影響會比較大，業(yè)績也會發(fā)生波動。

2　一體化戰(zhàn)略相關概述

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，在經(jīng)歷了十五年的黃金發(fā)展后，已經(jīng)從過熱的階段逐步回升到理性投資階段，這也意味則房地產(chǎn)已經(jīng)進入了白銀時代。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)銷售情況不樂觀，利潤率也逐漸下降，行業(yè)間競爭激烈，對于開發(fā)商來說轉型是唯一的出路。分析各個地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展路程可以發(fā)現(xiàn)，房企的轉型之路必然是朝著“布局”“產(chǎn)業(yè)”及“模式”三種方式來進行的。

2.1一體化戰(zhàn)略的內(nèi)涵

一體化主要是指企業(yè)通過對各種優(yōu)勢的利用，采取戰(zhàn)略朕盟的方式來整合資源，這種戰(zhàn)略包括橫向以及縱向的發(fā)展戰(zhàn)略。橫向一體化戰(zhàn)略主要是指打破地域帶來的限制，向全國多個區(qū)域實行跨區(qū)域發(fā)展，其最終目的是減少企業(yè)的生產(chǎn)成本，進一步擴大生產(chǎn)規(guī)模，不斷提高企業(yè)自身在同行業(yè)中的競爭力及地位，進一步提升資源的整合能力；縱向一體化是指企業(yè)上下業(yè)務鏈的一個整體延伸和發(fā)展，簡而言之，企業(yè)不斷在供應、生產(chǎn)以及銷售等環(huán)節(jié)進行延伸和拓展，而各項要素之間的市場協(xié)調(diào)主要由內(nèi)部協(xié)調(diào)來代替。通過采用一體化管理，不但有利于促進企業(yè)成長，還可以在最大限度上進一步提高資源、物力以及人力等的使用率。

2.2一體化與傳統(tǒng)方式對比優(yōu)勢

隨著時代的進步、社會的發(fā)展，傳統(tǒng)模式已經(jīng)無法滿足企業(yè)的發(fā)展需求，甚至成為企業(yè)進一步發(fā)展的絆腳石，取而代之的是一體化發(fā)展模式。與傳統(tǒng)模式對比，一體化模式主要有以下幾個方面的優(yōu)勢。①減少成本費用，穩(wěn)固企業(yè)在行業(yè)中的地位，提高品牌影響力及知名度，最大化企業(yè)經(jīng)濟效益，如信息的經(jīng)濟性、協(xié)調(diào)的經(jīng)濟性以及穩(wěn)定關系的經(jīng)濟性等。②有利于提升技術，縱向一體化發(fā)展戰(zhàn)略向企業(yè)提供了熟悉產(chǎn)業(yè)鏈技術的機會，保證供給和需求維持在正常狀態(tài)之內(nèi)，在很大程度上提高了差異化能力。③逐步轉變成為高回報行業(yè)，縱向一體化戰(zhàn)略在上下游產(chǎn)業(yè)鏈利益關系中起到了良好的平衡作用，增加了總資產(chǎn)回報率，使得制定價格更加有力，避免遭受到其他行業(yè)的排擠或者淘汰。

3　一體化戰(zhàn)略在房地產(chǎn)企業(yè)中的應用

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，在經(jīng)歷高峰黃金發(fā)展時期后，已經(jīng)從過熱的投資階段慢慢度過到理想的投資階段。在銷售量以及利潤不斷下降的情況下，必然會導致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)并購甚至破產(chǎn)的情況。顯而易見，在這種發(fā)展背景下依然能夠生存的企業(yè)大多都是具有較高的技術實力或者雄厚資金的企業(yè)，它們可以承擔一體化運用模式早期帶來的各種風險，具備實力對一體化模式進行探索，并尋求更好的出路。

3.1房地產(chǎn)一體化的內(nèi)涵

房地產(chǎn)一體化就是在房地產(chǎn)行業(yè)中運用一體化戰(zhàn)略。在橫向發(fā)展中，積極打破地域限制，在全國范圍內(nèi)進行跨地區(qū)發(fā)展，不斷復制成功產(chǎn)品線。在縱向發(fā)展上，促使投資決策、策劃、設計、人力資源等各項任務得以自主完成，若這些任務都無法自主完成，應及時采取戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式來促使一體化運作順利實現(xiàn)。隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模也在不斷擴大。當它們發(fā)展到一定程度的時候，一體化將成為必然的發(fā)展趨勢，企業(yè)必然會實行跨區(qū)域發(fā)展，甚至對多個區(qū)域進行布局。

3.2房地產(chǎn)企業(yè)一體化管理模式的應用分析

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在轉型階段必然會新增或者重組，企業(yè)為了順利實現(xiàn)一體化，會在總公司設置所有的職位，若設立的部門在本企業(yè)的使用頻率比較低或者有困難的，則應該立刻采用戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式來實現(xiàn)一體化。獲取經(jīng)濟效益是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營核心，更是所有房地產(chǎn)相關人員追求的最終目標。在運行一體化運行模式過程中，總公司的各個部門都會擁有最高的管理權力以及資源，下屬分公司則應該根據(jù)指示進行操作。在這一系列工作中，房地產(chǎn)企業(yè)工作的主要控制對象依舊是把控好投資、進度、質(zhì)量等幾個環(huán)節(jié)，只有這幾環(huán)節(jié)做好了才能實現(xiàn)最大的經(jīng)濟效益。此外，在一體化模式運行過程中，在多地區(qū)、多項目投資情況下，總公司所做的每一個決策都應該科學化、合理化以及整體化。在設計方面，公司不但要做到符合個性化還需要滿足大眾化。所謂的大眾化主要是指在不同地區(qū)，公司的品牌要實現(xiàn)大眾化。個性化主要是指在不同地區(qū)同一種品牌要根據(jù)該地區(qū)的特點適當做出微調(diào)。此舉不但可為公司節(jié)約設計成本，又可以體現(xiàn)不同。在一體化運行模式中，可由本公司的施工隊伍自己做，或者是僅僅使用本公司的技術人員，在勞務市場上尋找工人。這樣一來，可對這些技術人員進行培訓，根據(jù)各地區(qū)的實際需求合理調(diào)度技術人員。對于現(xiàn)在的很多房地產(chǎn)企業(yè)來說，同一房地產(chǎn)產(chǎn)品都是由公司自行負責宣傳策劃，對于總公司來說這將造成很大的浪費。但在一體化發(fā)展模式下的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)品都是由總公司進行統(tǒng)籌規(guī)劃的，應統(tǒng)一設計樹立自己的品牌，并以品牌優(yōu)勢來獲取消費者的青睞，這樣不但減少了成本，還在很大程度上提高了品牌影響力，為日后的投資打下扎實基礎。在運營以及維護階段，一體化管理模式下的房企將采用科學化以及集成化的運維理念，總公司通過采用設施管理（FM）的方法對各個地區(qū)進行管理，由總公司提供技術，由各個運維團隊執(zhí)行操作。

3.3 BIM技術在房地產(chǎn)企業(yè)中的應用分析

當前，BIM技術大多數(shù)應用在施工階段，把其進一步延伸到房地產(chǎn)的供應鏈當中，能夠為房地產(chǎn)的發(fā)展提供更寬廣的發(fā)展平臺，BIM與房企一體化二者之間是相輔相成的關系，通過對數(shù)字化管理方法的運用，BIM可以提供每個階段內(nèi)的數(shù)據(jù)，促使房地產(chǎn)一體化的進一步發(fā)展。當前，BIM技術在我國的普及還不是很廣泛，而各個項目參與方為了各自的利益不愿意使用BIM技術是導致其發(fā)展的一個主要原因。

4　結 語

不管是從市場還是國家發(fā)展政策來看，一體化是大型房地產(chǎn)企業(yè)主要的發(fā)展趨勢。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在未來轉型過程中應建立信息系統(tǒng)并加大對一體化過程中質(zhì)量的管理力度，促使房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

主要參考文獻

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doi:10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.12.045

［中圖分類號］F299.233.4

［文獻標識碼］A

［文章編號］1673-0194（2016）12-0068-02

［收稿日期］2016-05-02

［基金項目］東華理工大學校長基金（DHXK201408，DHXK20 1303）；東華理工大學教改基金（1310100135，1310100130）。