為防止房價(jià)過高，上?？山梃b波士頓40B法規(guī)

程子彥

在2016年城市土地學(xué)會亞太峰會期間，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者對本次峰會的演講嘉賓、喬治城大學(xué)城市與地區(qū)規(guī)劃研究生項(xiàng)目執(zhí)行主任烏韋·布蘭德斯（Uwe S.Brandes）圍繞上海的“高房價(jià)”“科創(chuàng)中心建設(shè)”等話題進(jìn)行了專訪。

布蘭德斯擁有超過22年的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)新建筑物、公共基礎(chǔ)設(shè)施和城市景觀的經(jīng)驗(yàn)。他是喬治城大學(xué)城市與地區(qū)規(guī)劃研究生項(xiàng)目執(zhí)行主任，以及布蘭德斯和合伙人事務(wù)所的負(fù)責(zé)人。布蘭德斯先生于2000年至2007年在華盛頓特區(qū)的公共部門任職，擔(dān)任阿納卡斯蒂亞海濱公司資本項(xiàng)目總監(jiān)及哥倫比亞特區(qū)規(guī)劃辦公室副主任。在此期間，他還任由多機(jī)構(gòu)組成的阿納卡斯蒂亞海濱倡議計(jì)劃的常務(wù)董事，該倡議催化了在長期被忽略的街區(qū)超過30億美元的公共和私人投資。在加入公共部門前，他在紐約市從事建筑和城市設(shè)計(jì)工作，為美國和國際諸多城市起草了城市設(shè)計(jì)和發(fā)展計(jì)劃。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：您是第一次到上海嗎？您認(rèn)為上海在城市規(guī)劃中存在的最大問題是什么？

布蘭德斯：我第一次來上海是在1992年，那時(shí)浦東沒有大樓，這些年我不僅用自己的眼睛看到上海巨大的變化，同時(shí)我也聽到世界各地的人都在討論上海。

今天的峰會是關(guān)于城市規(guī)劃的。從城市規(guī)劃的角度，高房價(jià)是值得關(guān)注的問題。如今，上海城市規(guī)劃面對的最大問題就是高房價(jià)。我認(rèn)為，一個(gè)城市不能只針對富人階層，城市經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展取決于社會各個(gè)階層的平衡。高房價(jià)的問題所帶來的負(fù)面效應(yīng)不僅僅是老百姓因?yàn)榉績r(jià)高買不起房的問題，更重要的是它會帶來一系列的嚴(yán)重的連鎖反應(yīng)，比如交通擁堵、收入不平均等。一個(gè)城市健康的發(fā)展需要社會各個(gè)階層的均衡。當(dāng)然高房價(jià)不僅是上海有的問題，香港、東京等一些大城市都存在這個(gè)問題。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：既然高房價(jià)在很多一線城市非常普遍，美國對于解決高房價(jià)以及高房價(jià)帶來的負(fù)面效應(yīng)有哪些成功案例供上海借鑒呢？

布蘭德斯：你看我們對面的這幢大樓，建一座大樓的成本是一樣的，房價(jià)高主要是因?yàn)橥恋刭F，土地價(jià)格和它的地理位置相關(guān)。這就是為什么今天舉辦峰會的這個(gè)組織的名字叫城市土地學(xué)會。

在美國波士頓地區(qū)房價(jià)高、地皮緊張?jiān)诿绹怯忻模瑸榱私鉀Q高房價(jià)問題，波士頓有個(gè)40B法規(guī)值得借鑒。一般而言，當(dāng)?shù)貙ǚ坑玫氐膶徟浅?yán)格，有所謂區(qū)域規(guī)劃法，不容許過密建造。住房建造過密，會引起人口過度集中，環(huán)境失衡，公用設(shè)施負(fù)擔(dān)加重，交通堵塞等問題。所以，房子的規(guī)模和占地面積需要成一定的比例。有的鎮(zhèn)30%～40%的地面是自然保護(hù)地，根本不讓建房。這樣，地皮就更緊張，房價(jià)也就更高。40B法規(guī)則規(guī)定，在經(jīng)濟(jì)適用房不足總住房量的20%的地區(qū)，如果房地產(chǎn)商愿意在有限盈利的條件下建經(jīng)濟(jì)適用房，他們可以申請到特別的地皮，繞開當(dāng)?shù)貐^(qū)域規(guī)劃的限制，在相對小的地面密集建房。比如在原來的獨(dú)門獨(dú)戶的地皮上，可以為幾個(gè)家庭建連體式住房。這樣幾家分?jǐn)偟仄べM(fèi)用，房地產(chǎn)商的盈利又受到限制，房價(jià)自然得到平抑。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：根據(jù)《亞太區(qū)房地產(chǎn)市場新興趨勢報(bào)告》 ，2016年上海在中國城市中最具房地產(chǎn)投資及開發(fā)前景。這是否意味著上海房價(jià)會越來越高呢？

布蘭德斯：現(xiàn)在上海最大的問題就是沒有更多的土地。當(dāng)我們把能拆的房子都拆了，供給也就停止了，但還是會有更多的人涌入上海，需求會越來越大，這就會導(dǎo)致房價(jià)越來越高。所以上?，F(xiàn)在如果想讓房價(jià)降下來，有兩個(gè)選擇：一是控制進(jìn)入上海的人口，另一個(gè)便是計(jì)算好到底蓋多高的樓才能滿足需求。當(dāng)然這些是城市規(guī)劃的問題，城市規(guī)劃合理就可以創(chuàng)造房地產(chǎn)市場。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：結(jié)合上海目前的狀況，您對政府有哪些建議？

布蘭德斯：在美國我們是不賣地的，政府想拆是拆不了的。而反之，在中國，政府處于主動地位，對土地?fù)碛姓瓶貦?quán)，因此，政府對于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房也是有很大的掌控權(quán)的。所以，政府完全有能力規(guī)劃，使“高”“中”“低”端的房子共同存在于上海。雖然對于GDP會有所下降，但我認(rèn)為只會降一點(diǎn)點(diǎn)。而市民處于這樣的環(huán)境中，將會更積極，更具創(chuàng)造力。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：您認(rèn)為“一帶一路”將會對于全球的房地產(chǎn)市場帶來哪些影響？

布蘭德斯：我認(rèn)為“一帶一路”是非常棒的，“一帶一路”在城市與城市之間連接，使得一個(gè)個(gè)小的連接構(gòu)成大的連接?！耙粠б宦贰辈豢赡苁侵袊约鹤龀傻?，但中國是最核心的部分?！耙粠б宦贰睂τ谌虻姆康禺a(chǎn)市場將會是長遠(yuǎn)的影響，需要一小步一小步來實(shí)現(xiàn)?！耙粠б宦贰睂楦喑鞘袔硗顿Y，不僅是對房地產(chǎn)，投資會帶動發(fā)展，對于整個(gè)經(jīng)濟(jì)都將有積極影響。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：上海正在建設(shè)全球科創(chuàng)中心，對于科創(chuàng)中心建設(shè)，您認(rèn)為美國有哪些成功經(jīng)驗(yàn)可以提供呢？

布蘭德斯：不一樣的城市需要不一樣的戰(zhàn)略，比如紐約現(xiàn)在和上海非常像，作為曾經(jīng)的金融中心，紐約當(dāng)前也正在努力轉(zhuǎn)換角色，向科創(chuàng)中心發(fā)展。我認(rèn)為，科創(chuàng)中心的建設(shè)，最重要的是科研隊(duì)伍要跟上，教育和研究必不可少，紐約就是個(gè)反例。紐約在金融等經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域更強(qiáng)，可是沒有科技類大學(xué)，沒有研究所，所以紐約現(xiàn)在做的就是建設(shè)科技大學(xué)來和將要打造的科創(chuàng)中心相匹配，同時(shí)建設(shè)研究院。而波士頓就有非常多的科技類大學(xué)。當(dāng)然科創(chuàng)中心的建設(shè)并沒有那么容易，上海不要以為很快就可以成功，它需要時(shí)間來慢慢打造。