城市房價(jià)與人口流動(dòng)關(guān)系的文獻(xiàn)綜述

邱文濤　陳然　翟榕曜

摘要：城市房價(jià)與人口流動(dòng)之間存在著密切聯(lián)系。近年來，隨著城市化的深入發(fā)展及城市人才引進(jìn)政策的進(jìn)一步實(shí)施，房價(jià)呈現(xiàn)上漲的趨勢，人口流動(dòng)也愈演愈烈。文章通過梳理分析國內(nèi)外學(xué)者對城市房價(jià)與人口流動(dòng)之間關(guān)系的研究得出，關(guān)于房價(jià)與人口流動(dòng)相互影響效應(yīng)的不同觀點(diǎn)，包括影響方向、程度等方面。并根據(jù)目前普遍認(rèn)同的觀點(diǎn)提出控制房價(jià)與合理應(yīng)對人口流動(dòng)的政策性建議，以供參考。

關(guān)鍵詞：城市房價(jià);人口流動(dòng);人口結(jié)構(gòu);人口遷移

一、引言

近年來，隨著中國城市化進(jìn)程的推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，房價(jià)持續(xù)快速上漲。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠帶動(dòng)許多上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并帶動(dòng)大量就業(yè)，房價(jià)的波動(dòng)也深刻影響著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)穩(wěn)定。然而隨著我國城市化、工業(yè)化的迅猛發(fā)展，區(qū)域發(fā)展異質(zhì)性問題愈發(fā)凸顯。我國快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)格局及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷變革優(yōu)化，導(dǎo)致我國人口來越多的人口流向了一、二線發(fā)達(dá)的東南沿海城市，或是城市中的發(fā)達(dá)區(qū)縣。同時(shí)，各城市的人才政策等的出臺也形成了人口流動(dòng)的一股推力。在這一過程中，房價(jià)的節(jié)節(jié)攀高成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)之一，并影響居民對房屋的購買行為。人口流動(dòng)是影響城市房價(jià)的重要因素之一，城市房價(jià)也對人口流入產(chǎn)生影響，這兩者存在著密切的相互影響關(guān)系。通過分析總結(jié)近幾年國內(nèi)外學(xué)者所做的研究得出，關(guān)于二者影響機(jī)制的理解，并得出合理的政策性建議。

二、人口流動(dòng)對房價(jià)的影響

（一）人口流動(dòng)與房價(jià)之間呈正相關(guān)關(guān)系

大部分學(xué)者認(rèn)為人口流動(dòng)對房價(jià)存在正相關(guān)的關(guān)系。除了戶籍人口增長對房價(jià)升高有顯著影響外，流動(dòng)人口的增長對于房價(jià)提升的作用不可忽視。部分學(xué)者還提出了兩者之間的作用模型，如采用 GMM 方法對 35 個(gè)大中城市進(jìn)行了實(shí)證分析，得出人口流動(dòng)對住房價(jià)格存在倒 “U”型關(guān)系。而部分學(xué)者持有不同意見，他們認(rèn)為城市人口、人口流動(dòng)率對房價(jià)存在顯著的促進(jìn)作用，并且房價(jià)呈“螺旋式”上升態(tài)勢。對于人口流動(dòng)對房價(jià)影響的時(shí)間長度，不同意見還包括認(rèn)為人口遷移對房價(jià)具有不持續(xù)的正向影響。兩者所持不同意見表明即便大多學(xué)者都認(rèn)可更多的人口帶來更大的住房需求并提升房價(jià)這一觀點(diǎn)。但在一個(gè)較長的時(shí)間維度內(nèi)，流動(dòng)人口增加所帶來的房價(jià)變動(dòng)趨勢仍是存疑的，給后續(xù)的研究帶來一個(gè)方向。

（二）高素質(zhì)流動(dòng)人口對房價(jià)產(chǎn)生更顯著的影響

研究發(fā)現(xiàn)，近年來，隨著高校擴(kuò)招政策實(shí)施，跨區(qū)域流動(dòng)的高校畢業(yè)生逐漸增多，成為對房價(jià)升高產(chǎn)生較大影響的群體。同時(shí)，受到購買力的影響，大學(xué)生人口遷移對房價(jià)的影響存在滯后性。陸銘等通過研究發(fā)現(xiàn)，移民占比變化對房價(jià)的影響主要是通過城市移民和收入水平較高的移民來實(shí)現(xiàn)的。流動(dòng)人口收入和教育程度有所關(guān)聯(lián)，流動(dòng)人口教育程度越高，得到的薪資也可能比較高。除了收入和受教育程度，不同年齡的流動(dòng)人口對于房價(jià)影響的程度也不同，在27～37 歲階段影響最大。綜上，現(xiàn)有的文獻(xiàn)對于流動(dòng)人口的深入研究主要在流動(dòng)人口的收入、受教育程度、年齡等方面，而對于性別、生育率等社會(huì)學(xué)人口特征維度的思考較少，值得深入探究。

（三）東部發(fā)達(dá)城市房價(jià)對于人口流動(dòng)更敏感

城市等級的差異會(huì)造成人口流動(dòng)對房價(jià)影響強(qiáng)度的差異，不同區(qū)域的城市房價(jià)對于人口流入的敏感度也不相同，這點(diǎn)在眾多學(xué)者的文獻(xiàn)中得到驗(yàn)證。從地區(qū)的角度來看，東部人口流動(dòng)的變化對住宅價(jià)格產(chǎn)生的波動(dòng)幅度相對西部顯著，中部地區(qū)城市人口流動(dòng)率對房價(jià)的影響則不顯著。有的學(xué)者對于不同區(qū)域流動(dòng)人口對房價(jià)影響程度進(jìn)行了對比，發(fā)現(xiàn)流動(dòng)人口在東西部對房價(jià)的影響存在顯著的異質(zhì)性?？偟貋碚f，我國的發(fā)達(dá)城市可開發(fā)用地稀少，地價(jià)昂貴，人口密度大，住房需求大，整體上處于供不應(yīng)求狀態(tài)，因此房價(jià)對于流動(dòng)人口更為敏感。

（四）人口流動(dòng)影響房價(jià)過程中的特殊現(xiàn)象

人口流動(dòng)作用于房價(jià)的過程中，會(huì)出現(xiàn)一些不尋常的現(xiàn)象，如空間失配。李超等在論文中提到，由于城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的存在，部分流入人口仍選在流出地買房，造成中國城市住房需求空間失配問題。城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是我國城市化進(jìn)程中不可避免的一種狀態(tài)，如何解決這一問題值得探討。

（五）移民增加及不同素質(zhì)移民對城市房價(jià)影響研究綜述

國外的文獻(xiàn)多探討移民（通常為國際移民）帶來的房價(jià)影響。Arno J. van der Vlist認(rèn)為移民提高了城市的平均房價(jià)。而另一學(xué)者Yingchao Lin提出在國家層面上人口流入1%將帶來1%的城市房價(jià)增長，而區(qū)域?qū)用嫔?%的人口流入則會(huì)帶來東部地區(qū)1.34%的房價(jià)增長，人口流入對西部地區(qū)房價(jià)影響不明顯。而對于移民影響房價(jià)的時(shí)長，J. S. Fetze認(rèn)為，大規(guī)模移民的流入短期內(nèi)對流入地的房價(jià)影響較大?？梢园l(fā)現(xiàn)，國際人口流動(dòng)所帶來對房價(jià)的影響與國內(nèi)區(qū)域間（通常為省際、市際）人口流動(dòng)帶來的影響相似，也同樣存在長期情況下，移民對于房價(jià)影響機(jī)制無法確定這一問題。

三、房價(jià)對于人口流動(dòng)的影響

（一）房價(jià)對人口流動(dòng)的影響不顯著

有學(xué)者認(rèn)為，雖然高房價(jià)表示流入城市的人口需要更多的生活成本購買房屋，城市相對高的生活消費(fèi)水平也會(huì)相對地提高流入人口的生活成本，但是城市吸引人口流入的主要因素之一為較高的工資水平，這抵消了高房價(jià)帶來的負(fù)面影響，因此房價(jià)未對人口流動(dòng)產(chǎn)生顯著的影響。這一觀點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了兩個(gè)不同方向影響效應(yīng)的抵消結(jié)果，體現(xiàn)了一定的辯證性，但并不是目前的主流觀點(diǎn)。

（二）高房價(jià)能促進(jìn)人口流入

較多的學(xué)者認(rèn)為持續(xù)上漲的房價(jià)不僅不會(huì)阻礙人口的流入，反而會(huì)產(chǎn)生促進(jìn)作用。城市的房價(jià)雖然處在高位，但是城市房屋的周圍環(huán)境擁有更齊全、更優(yōu)質(zhì)的公共品，這能促進(jìn)流向城市人口的生活質(zhì)量的提高，帶給他們更高的效用;城市擁有更優(yōu)質(zhì)的教育資源和就業(yè)機(jī)會(huì)，提供了更好的個(gè)人發(fā)展的機(jī)會(huì)。這些效用的提高足以彌補(bǔ)流入人口的房屋購置成本與生活成本帶來的負(fù)面影響。另外，介于近年來房屋價(jià)格處于持續(xù)上漲的趨勢，持有房屋會(huì)不斷地增加家庭的名義財(cái)富，盡管有些家庭購買房屋并不是出于投資性需求。從效用的角度和名義財(cái)富的角度出發(fā)，學(xué)者們給出的觀點(diǎn)是高房價(jià)對人口流入存在著促進(jìn)作用。

（三）高房價(jià)阻礙人口流動(dòng)

房價(jià)上漲增加了人們的生活成本，這一影響對于農(nóng)村流動(dòng)人口更為顯著。對他們來說，雖然流入城市能獲得更好的生活資源與質(zhì)量，但是這需要他們放棄在農(nóng)村能擁有的一切權(quán)益。房價(jià)上漲所帶來的效用增加并不能彌補(bǔ)他們離開農(nóng)村所需要放棄的成本，這成為很多農(nóng)村人口選擇留在農(nóng)村的主要因素。這一觀點(diǎn)說明房價(jià)的持續(xù)高位阻礙著很多人流入城市，體現(xiàn)了城市房價(jià)控制的緊迫性。

從地區(qū)對比的角度來講，不同地區(qū)房價(jià)對人口流動(dòng)的影響方向也存在著差異。東部地區(qū)較為發(fā)達(dá)，房價(jià)的上升抑制人口流入;但相對經(jīng)濟(jì)較為落后的西部地區(qū)，上漲的房價(jià)減少了人口的流出。這也是流動(dòng)人口通過對比流向城市能獲得的效用增加與損失的機(jī)會(huì)成本所選擇的結(jié)果。

（四）房價(jià)對人口流動(dòng)的影響呈“倒U型”

前兩個(gè)主要觀點(diǎn)雖然有所差異，但都認(rèn)為房價(jià)對人口流動(dòng)存在著線性關(guān)系。在考慮邊際量這一因素后，房價(jià)和人口流動(dòng)的關(guān)系呈現(xiàn)出了“倒U型”的關(guān)系。隨著房價(jià)的上漲，城市對于人口的吸引力是邊際遞減的，因此在房價(jià)上漲與人口流動(dòng)的關(guān)系有一個(gè)拐點(diǎn)。當(dāng)房價(jià)上漲超過拐點(diǎn)后，對人口流入的促進(jìn)作用將會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)樽璧K作用。邊際作用產(chǎn)生的原因主要是房價(jià)上漲會(huì)逐漸抵消城市高工資率的吸引作用。

四、政策性建議

（一）針對人口流動(dòng)對城市房價(jià)的影響

合理控制人口的流動(dòng)。城市人口規(guī)模目前存在著不均衡的分布，政府最簡單直接的方式就是限制人口的流動(dòng)，但治標(biāo)不治本。較根本的方式為深化戶籍制度的改革，穩(wěn)定流入城市人口的數(shù)量。在各地“搶人才”競爭激烈的背景下，各個(gè)城市也需要進(jìn)一步思考人才引進(jìn)措施與人才的住房問題。緩解人口過多過快流入城市的局面，讓城市有應(yīng)對人口大量流入的時(shí)間。

合理計(jì)劃城市的發(fā)展。目前城市間發(fā)展的不平衡，使很多流動(dòng)人口有更多的意愿流向中心發(fā)達(dá)城市去追求更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。政府在制定經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃時(shí)，需要更多地考慮城市發(fā)展之間的均衡性，合理規(guī)劃部署東西部的產(chǎn)業(yè)布局。在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移中提升二、三線城市的綜合競爭力與人才吸引力，利于促進(jìn)人口地域分配的均衡化。

規(guī)范房屋租賃市場。為了應(yīng)對大量的人口流入城市，解決他們的基本住房問題，政府應(yīng)持續(xù)推進(jìn)“租購?fù)瑱?quán)”，引導(dǎo)人們理性購房，減少對房屋的購置需求。政府在發(fā)揮主導(dǎo)作用的基礎(chǔ)之下，可以適當(dāng)鼓勵(lì)更多的社會(huì)資本合法有序進(jìn)入房屋租賃市場，擴(kuò)大租賃房屋的供給量，形成以“租”代“售”的社會(huì)總體趨勢。

（二）針對城市房價(jià)對人口流動(dòng)的影響

大力推進(jìn)公共服務(wù)均等化。目前我國的地區(qū)公共服務(wù)也被不均衡地分配，高房價(jià)的地區(qū)往往公共服務(wù)體系更為齊全且質(zhì)量更高。這一分配結(jié)構(gòu)會(huì)導(dǎo)致越來越多人口流向城市甚至中心城市，房價(jià)與人口流動(dòng)的關(guān)系自然就不能達(dá)到均衡協(xié)調(diào)的狀態(tài)。因此，促進(jìn)教育和醫(yī)療機(jī)構(gòu)、社會(huì)保障體系的均等化，能引導(dǎo)人們合理選擇落戶地，調(diào)節(jié)人口流動(dòng)過多而超過城市合理荷載的局面。

嚴(yán)格調(diào)控房地產(chǎn)市場。我國房地產(chǎn)市場中，投資性需求旺盛，房地產(chǎn)中的經(jīng)濟(jì)泡沫愈來愈膨脹，受到真正影響的是需要住房的流入人口。因此政府應(yīng)通過增加房地產(chǎn)稅、投資所得稅來抑制這一現(xiàn)象;同時(shí)對中低收入階層發(fā)放住房補(bǔ)貼。推進(jìn)“安居工程”，幫助滿足他們住房的生活需求，這有利于幫助高素質(zhì)人才安心落戶一線大城市，促進(jìn)城市進(jìn)一步發(fā)展。

五、總結(jié)與展望

從人口流動(dòng)對城市房價(jià)的影響方面，學(xué)者們普遍認(rèn)為人口流動(dòng)與城市房價(jià)呈正相關(guān)關(guān)系，并且高素質(zhì)人口流動(dòng)對城市房價(jià)的影響更為顯著。從不同地區(qū)來看，東部地區(qū)發(fā)達(dá)城市的房價(jià)隨人口流動(dòng)而上漲的幅度更大，以上是國內(nèi)的學(xué)者關(guān)注的重點(diǎn)。而國外的學(xué)者則更關(guān)注與移民特別是國際移民對房價(jià)的影響。從學(xué)者們研究的角度來看，總體上可將這些角度按是否與人口相關(guān)分為兩類：人口因素與非人口因素。

從城市房價(jià)對人口流動(dòng)的影響方面，學(xué)者們的觀點(diǎn)有比較明顯的不同，有認(rèn)為呈正相關(guān)關(guān)系，也有認(rèn)為呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，分歧較大。比較少的學(xué)者提出影響不顯著，和體現(xiàn)邊際效應(yīng)思想的“U”型影響效應(yīng)。而在國外，學(xué)者們重點(diǎn)關(guān)注城市房價(jià)對農(nóng)村移民存在著阻礙作用，與國內(nèi)研究重點(diǎn)有所不同。

關(guān)于流動(dòng)人口與城市房價(jià)之間關(guān)系的研究，國內(nèi)現(xiàn)有的研究成果分歧較大，特別是在城市房價(jià)對人口流動(dòng)的影響方面。其次，現(xiàn)有的研究較多地關(guān)注非人口因素與房價(jià)波動(dòng)之間的關(guān)系，對人口因素與房價(jià)波動(dòng)之間關(guān)系的關(guān)注較少。即使關(guān)注到人口因素，但樣本量較小且數(shù)據(jù)較為陳舊。再者，國內(nèi)的研究并沒有著重分析同一城市內(nèi)不同區(qū)縣的房價(jià)與人口流動(dòng)的影響。在城市化進(jìn)程中，郊區(qū)城市化是不可避免的，那么就有比較在同一城市情況下來研究人口流動(dòng)，這也符合實(shí)際意義。

總結(jié)國外的研究成果可以得到，國外的學(xué)者更多把視角放在國際移民上，研究的角度更為宏觀。當(dāng)今大多數(shù)國家都在經(jīng)歷城市化的過程，人地矛盾問題日益突出，因此有必要在微觀和中觀的視角下研究這一問題，即從研究城市內(nèi)部和國家內(nèi)部城市與城市人口視角出發(fā)，探討人口流動(dòng)與城市房價(jià)之間的影響效應(yīng)。

參考文獻(xiàn)：

[1]白極星，周京奎，佟亮.人口流動(dòng)、城市開放度與住房價(jià)格——基于2005～2014年35個(gè)大中城市面板數(shù)據(jù)經(jīng)驗(yàn)研究[J].經(jīng)濟(jì)問題探索，2016（08）：19-27.

[2]何鑫，田麗慧，楚爾鳴.人口流動(dòng)視角下中國房價(jià)波動(dòng)的空間異質(zhì)性[J].人口與經(jīng)濟(jì)，2017（06）：43-57.

[3]黎嘉輝.城市房價(jià)、公共品與流動(dòng)人口留城意愿[J].財(cái)經(jīng)研究，2019，45（06）：86-100.

[4]李超，倪鵬飛，萬海遠(yuǎn).中國住房需求持續(xù)高漲之謎：基于人口結(jié)構(gòu)視角[J].經(jīng)濟(jì)研究，2015，50（05）：118-133.

[5]李超，張超.高房價(jià)收入比形成原因及對中國城市人口集聚的影響：理論與實(shí)證[J].華南師范大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2015（01）：116-123+191.

[6]李繼玲.房價(jià)波動(dòng)影響因素研究——基于2005～2015年數(shù)據(jù)的實(shí)證分析[J].經(jīng)濟(jì)問題探索，2017（09）：30-37.

[7]劉豐華，沈宏亮.地方財(cái)政支出、人口遷移與房價(jià)[J].經(jīng)濟(jì)與管理研究，2020，41（07）：94-111.

[8]劉建江，羅雙成.區(qū)域房價(jià)差異、人口流動(dòng)與地區(qū)差距[J].財(cái)經(jīng)科學(xué)，2018（07）：96-108.

[9]陸銘，歐海軍，陳斌開.理性還是泡沫：對城市化、移民和房價(jià)的經(jīng)驗(yàn)研究[J].世界經(jīng)濟(jì)，2014，37（01）：30-54.

[10]蒲火元，曹宗平，李超.人口流動(dòng)對中心城市房價(jià)的影響：以廣州為例[J].南方人口，2018，33（05）：27-40.

[11]孫焱林，張攀紅.人口遷移、地方公共支出與房價(jià)相互間的影響[J].城市問題，2015（05）：90-96.

[12]王林，陳煒林.基于PVAR的住宅房價(jià)與區(qū)域間人口流動(dòng)相互影響分析[J].現(xiàn)代城市研究，2018（06）：9-15.

[13]魏蘭葉.收入水平、人口流動(dòng)與房價(jià)波動(dòng)——基于省級面板數(shù)據(jù)的IV-2SLS估計(jì)[J].統(tǒng)計(jì)與信息論壇，2019，34（01）：94-100.

[14]吳壽平.人口流動(dòng)、居民收入與城市房價(jià)——基于中國35個(gè)大中城市數(shù)據(jù)的檢驗(yàn)[J].地域研究與開發(fā)，2019，38（01）：56-59.

[15]徐騰，姚洋.城際人口遷移與房價(jià)變動(dòng)——基于人口普查與百度遷徙數(shù)據(jù)的實(shí)證研究[J].江西財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2018（01）：11-19.

[16]許永洪，吳林穎.中國各地區(qū)人口特征和房價(jià)波動(dòng)的動(dòng)態(tài)關(guān)系[J].統(tǒng)計(jì)研究，2019，36（01）：28-38.

[17]楊巧，陳誠.房價(jià)會(huì)影響人口遷移嗎？[J].經(jīng)濟(jì)與管理，2018，32（05）：38-44.

[18]張超，李超，唐鑫.高校擴(kuò)招、人口遷移與房價(jià)上漲[J].南方經(jīng)濟(jì)，2015（12）：90-103.

[19]張傳勇.勞動(dòng)力流動(dòng)、房價(jià)上漲與城市經(jīng)濟(jì)收斂——長三角的實(shí)證分析[J].產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究，2016（03）：82-90.

[20]趙文哲，邊彩云，董麗霞.城鎮(zhèn)化、城市房價(jià)與農(nóng)村流動(dòng)人口戶籍遷移[J].財(cái)經(jīng)問題研究，2018（06）：122-130.

[21]周懷康，彭秋萍，孫博，姜軍輝.誰在助推房價(jià)？——基于中國高層次流動(dòng)人口的經(jīng)驗(yàn)證據(jù)[J].中國經(jīng)濟(jì)問題，2019（01）：93-105.

[22]鄒瑾，婁著盛.老齡化、人口遷移與地區(qū)房價(jià)差異——基于不同層級城市面板數(shù)據(jù)的研究[J].經(jīng)濟(jì)經(jīng)緯，2018，35（06）：22-29.

[23]何鑫. 人口流動(dòng)視角下的房地產(chǎn)價(jià)格空間差異性研究[D].湘潭：湘潭大學(xué)，2016.

[24]邱春琳.遷移人口與住宅商品房價(jià)格關(guān)系實(shí)證研究[D].武漢：華中師范大學(xué)，2016.

[25]汪海珠.基于空間計(jì)量模型的我國房價(jià)溢出與人口流動(dòng)關(guān)系的實(shí)證分析[D].上海：上海師范大學(xué)，2018.

[26]王俊威.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口聚集對二線城市住房價(jià)格的影響研究[D].南昌：江西財(cái)經(jīng)大學(xué)，2020.

[27]Antonio Accetturo，F(xiàn)rancesco Manaresi，Sauro Mocetti，Elisabetta Olivieri. Don’t stand so close to me：The urban impact of immigration[J].Regional Science and Urban Economics，2014，45.

[28]Arno J.van der Vlist，Daniel Czamanski，Henk Folmer. Immigration and urban housing market dynamics： the case of Haifa[J].The Annals of Regional Science，2011，47（03）.

[29]J.S.Fetzer.The Effects of Unrestricted Im+A29：E36migration on the Housing Market[J].Open Borders and International Migration Policy，2016.

[30]Sarah F.Riley，Giang Nguyen，Kim Manturuk.House price dynamics，unemployment，and the mobility decisions of low-income homeowners[J].Journal of Housing and the Built Environment，2015，30（01）.

[31]Yingchao Lin 1 ID，Zhili Ma 1，*， Ke Zhao 2，Weiyan Hu 2 and Jing Wei 1.The Impact of Population Migration on Urban Housing Prices：Evidence from China’s Major Cities[J].Habitat International，2017，66.

[32]Yoojin Yi，Euijune Kim，Eunjin Choi.Linkage among School Performance， Housing Prices，and Residential Mobility[J].Sustainability，2017，9（06）.

（作者單位：邱文濤、陳然，華南師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院;翟榕曜，華南師范大學(xué)外國語言文化學(xué)院）